09/07/2025 11:35

Remetidos os Autos (em grau de recurso) para Instância Superior
09/07/2025 11:35

Juntada de Certidão
09/07/2025 00:11

Decorrido prazo de PRISCILA MARIA MACIEL DELGADO BORINATO em 08/07/2025 23:59.
13/06/2025 00:43

Publicado Intimação em 13/06/2025.
13/06/2025 00:43

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 12/06/2025
12/06/2025 00:06

Decorrido prazo de PRISCILA MARIA MACIEL DELGADO BORINATO em 11/06/2025 23:59.
11/06/2025 17:16

Expedição de Outros documentos.
11/06/2025 10:05

Juntada de Petição de petição
10/06/2025 17:42

Juntada de Petição de apelação
21/05/2025 01:02

Publicado Intimação em 21/05/2025.
21/05/2025 01:02

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 20/05/2025
21/05/2025 00:55

Publicado Intimação em 21/05/2025.
21/05/2025 00:55

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 20/05/2025
21/05/2025 00:39

Publicado Intimação em 21/05/2025.
21/05/2025 00:39

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 20/05/2025
20/05/2025 00:00

Intimação

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 12ª Vara Cível da Comarca de Natal Rua Doutor Lauro Pinto, 315, Fórum Seabra Fagundes, Lagoa Nova, NATAL - RN - CEP: 59064-972 Processo: 0864066-87.2022.8.20.5001 Ação: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: RAFAEL GUEDES CAVALCANTE, LAIANE SILVA DANTAS CAVALCANTE REU: N C M SILVA INCORPORACOES IMOBILIARIAS SENTENÇA

I - RELATÓRIO Vistos etc.

RAFAEL GUEDES CAVALCANE e LAIANE SILVA DANTAS CAVALCANTE, qualificados nos autos, ingressaram com a presente AÇÃO DE RESCIÇÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA COM PEDIDO DE TUTELA em face da empresa NCM SILVA INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS, igualmente qualificada nos autos.

Aduzem os Promoventes que pretendem a resolução de negócio jurídico com pedido de restituição de quantia paga, consistente em contrato de compra e venda do imóvel firmado em 02 de abril de 2022, e que tem o valor de R$ 182.520,00 (cento e oitenta e dois mil, quinhentos e vinte reais), bem como indenização por danos morais.

Com a assinatura do referido contrato, os autores efetuaram o pagamento do sinal no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) No início de maio de 2022 os promoventes foram informados que a modalidade de financiamento teria mudado, passando a ter taxas de juros maiores, bem como um valor mais alto de entrada, o que prejudicou o seu cronograma, de modo que tentaram desistir do contrato, porém, foi-lhe exigida a retenção de 50% dos valores pagos e comissão imobiliária, de modo que os autores se tornariam devedores de mais de seis mil reais.

Os autores continuaram a receber os boletos, buscam os autores a rescisão do referido contrato, assim como a devolução da quantia paga.

Requereu a concessão da tutela antecipada para imediata suspensão dos descontos.

Ao final, requer seja reconhecida e declarada a ocorrência da RESCISÃO CONTRATUAL por culpa exclusiva da requerida, conforme cláusula VII – 7.5. do respectivo contrato, eximindo os autores do pagamento de qualquer multa ou comissão imobiliária, tendo em vista que estes não deram causa a tal rescisão, bem como, o reconhecimento da ocorrência da rescisão, que seja a requerida compelida a RESTITUIR os valores pagos pelos autores, no montante de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) devidamente corrigidos e atualizados monetariamente até a efetivo restituição; Requerem a condenação da requerida no pagamento de uma justa indenização pelos danos morais sofridos pelos autores, cujo valor ficará ao livre arbítrio de Vossa Excelência, sugerindo-se para tanto o valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), para cada autor.

Atribuiu à causa o valor de R$ 182.520,00 (cento e oitenta e dois mil, quinhentos e vinte reais).

No id 87947948 foi deferida o pedido de tutela de urgência para determinar a suspensão da cobrança mensal das parcelas contratadas, bem como que a requerida se abstenha de realizar a inscrição dos autores em cadastros de inadimplentes.

Citada, a demandada requereu a habilitação através da petição de id 91301886.

Termo de audiência de conciliação (id 99035497) A demandada apresentou contestação no id 100190698, oportunidade na qual arguiu preliminar de ilegitimidade passiva, e no mérito, alega que os autores pretendem a rescisão unilateral imotivada do contrato, e que se recusaram a assinar o distrato, porém não há abusividade do agir da demandada, quanto a compensação e retenção de valores.

Defendem ainda a inexistência de danos morais a indenizar, requerendo ao final a improcedência dos pedidos.

Os promoventes apresentaram réplica a contestação no id 101952053, reiterando todos os termos da exordial.

Instados a se manifestar sobre o interesse em produzir outras provas, requereram o julgamento antecipado da lide.

Vieram os autos conclusos.

Relatei, fundamento e DECIDO.

II - FUNDAMENTAÇÃO O feito comporta julgamento da lide nos termos do art. 355 do Código de Processo Civil, registrando que as partes quando instadas sobre se pretendiam realizar outras provas, nada requereram.

O cerne da lide gira em torno do desfazimento de negócio jurídico entre as partes, e a possibilidade de retenção de valores a título de multa e comissão imobiliária.

A relação estabelecida entre as partes é nitidamente de consumo, motivo pelo qual deve ser presumida a boa-fé objetiva da demandante, podendo ser aplicada todos os princípios e cláusulas gerais que lhe são inerentes.

Inicialmente, foi apresentada preliminar de ilegitimidade passiva sob o fundamento de que as tratativas apresentadas pelos Promoventes foram realizadas com o Sr.

Antonimar, que não seria funcionário da demandada.

Conforme afirma em sua peça defensiva, a empresa promovida atua no ramo de incorporação imobiliária, porém a intermediação da compra é feita por corretores autônomos ou imobiliárias e os serviços bancários, também por terceiros.

Entretanto, o contrato objeto dos autos lançado no id 87804292 consta como promitente vendedor, a SOLAR DOM EUGÊNIO INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS LTDA, nome fantasia da empresa demandada, portanto, não há que se falar em ilegitimidade passiva.

Por conseguinte, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva.

Passo ao mérito.

Verifica-se dos autos que as partes firmaram contrato de promessa de compra e venda de imóvel (id 87804292), tendo os autores efetuado o pagamento do valor inicial (sinal) de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), e no id 87804290 foi anexado uma simulação inicial sobre as condições do financiamento, Posteriormente, diante da alteração na modalidade de financiamento, que implicou aumento da taxa de juros e valor de entrada, os autores manifestaram intenção de rescindir o contrato, ante a onerosidade excessiva superveniente.

A parte requerida, por sua vez, exigiu retenção de 50% dos valores pagos, além da cobrança de comissão de corretagem, o que parte autora entende como indevido.

Neste cenário, cumpre analisar a legalidade da cláusula de retenção e da exigência de pagamento da comissão de corretagem, bem como a responsabilidade pela rescisão contratual. É preciso ter em consideração que conforme consta do contrato anexado, os autores pagaram cinco mil de sinal, pagariam a entrada de forma parcelada, e o saldo devedor poderia ser quitado a vista ou mediante financiamento bancário.

E o entrave surgiu conforme se extrai dos autos porque logo após a assinatura do contrato entre os Promoventes e a Promovida ocorreram mudanças na forma de financiamento do Programa Casa Verde e Amarela, que não se encaixavam nas expectativas dos Promoventes.

O cancelamento foi solicitado expressamente em em 10 de maio de 2022, mediante email encaminhado e anexado no id 87804307.

Nesse cenário conclui-se que a promovida não deu causa a dissolução do negócio jurídico entre as partes.

Com efeito, a Lei 13.786/2018, que alterou Leis n º 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e 6.766, de 19 de dezembro de 1979, e regulamenta a desistência e resolução de contratos de compra e venda de imóveis na planta ou em construção, conforme dispositivo transcrito a seguir: Art. 67-A.

Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) (...) § 5º Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo-se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) O contrato em análise foi firmado em 02 de abril de 2022, sob regime de afetação, e dispõe na sua cláusula 7.1, sobre a possibilidade de distrato: CASO O PRESENTE CONTRATO SEJA DISTRATADO POR INICIATIVA DO PROMITENTE COMPRADOR /ADQUIRENTE OU FOR RESOLVIDO /RESCINDIDO POR INADIMPLEMENTO ABSOLUTO OU INADIMPLMENTO PARCIAL DESTE , SERÁ APLICADA MULTA (PENA CONVENCIONAL) CORRESPONDENTE A CINQUENTA POR CENTO (50%) DOS VALORES ATÉ ENTÃO PAGOS PELO PROMITENTE COMPRADOR/ADQUIRENTE, NOS TERMOS DO ART. 67-A, §5º, DA LEI 4.591/64, COM A REDAÇÃO DADA PELA LEI 13.786, DE 27 DE DEZEMBRO DE 2018, UMA VEZ QUE O PRESENTE EMPREENDIMENTO ENCONTRA-SE AFETADO PELO REGIME DE AFETAÇÃO.

A jurisprudência reconhece a validade da cláusula de retenção, conforme se pode verificar dos julgados a seguir: APELAÇÃO.

Contrato de compra e venda de fração de unidade imobiliária em sistema de multipropriedade.

Ação que visa a rescisão do contrato e a restituição de 90% dos valores pagos.

Sentença de parcial procedência dos pedidos para declarar resolvido o contrato bem como a validade da cláusula contratual que dispõe a retenção de 50% dos valores pagos e condenar a ré a restituir 50% das parcelas quitadas .

Apelo da autora.

Aplicação da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato).

Contrato celebrado após a entrada em vigor da mencionada Lei .

Imóvel submetido ao regime do patrimônio de afetação.

Possibilidade de retenção de 50% dos valores pagos.

Precedentes deste E.

Tribunal de Justiça .

Sentença mantida.

RECURSO NÃO PROVIDO. (TJ-SP - Apelação Cível: 1000623-18.2023 .8.26.0333 Macatuba, Relator.: Carmen Lucia da Silva, Data de Julgamento: 27/05/2024, 33ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/05/2024) EMENTA: DIREITO CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL.

RESCISÃO CONTRATUAL.

RETENÇÃO DE VALORES .

LEI DO DISTRATO.

APLICAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL.

PARCIAL PROVIMENTO.

I .

CASO EM EXAME1.

Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente pedido de rescisão contratual e devolução de valores pagos em contrato de compra e venda de imóvel.

A sentença determinou a retenção de 20% dos valores pagos pela parte compradora e a restituição do restante em parcela única, acrescido de correção monetária e juros.

A empresa requerida, Opus Incorporadora Ltda, recorreu, defendendo a aplicação da Lei nº 13 .786/2018 (Lei do Distrato) e a retenção de 50% dos valores pagos, além de questionar a ilegitimidade passiva e a possibilidade de retenção de comissão de corretagem.

II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO2.

Há duas questões em discussão: (i) saber se é aplicável a retenção de 50% dos valores pagos em razão do contrato estar subordinado ao regime de patrimônio de afetação; e (ii) saber se é válida a retenção dos valores pagos a título de comissão de corretagem .

III.

RAZÕES DE DECIDIR3.

A Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato)é aplicável ao caso em análise, considerando que o contrato foi firmado após a sua vigência . 4.

O contrato está submetido ao regime de patrimônio de afetação, permitindo a retenção de até 50% dos valores pagos, conforme previsão contratual e legislação aplicável. 5. É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que previamente informada a respeito do valor total da aquisição e da comissão .IV.

DISPOSITIVO E TESE6.

Recurso parcialmente provido para permitir a retenção de 50% dos valores pagos e a dedução da integralidade da comissão de corretagem.Tese de julgamento: "1 .

Nos contratos submetidos ao regime de patrimônio de afetação, é válida a retenção de até 50% dos valores pagos pelo comprador. 2.

A cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar comissão de corretagem é válida quando expressamente prevista no contrato."Dispositivos relevantes citados: Lei nº 13 .786/2018, art. 67-A, § 5º; Lei nº 4.591/1964, art. 31-A .Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.599.511/SP, Rel.

Min .

Paulo de Tarso Sanseverino; STJ, AgInt no REsp nº 2.023.713/SP, Rel.

Min .

Moura Ribeiro. (TJ-GO 50118330820248090051, Relator.: VICENTE LOPES DA ROCHA JÚNIOR - (DESEMBARGADOR), 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: 02/10/2024) Resta claro que pelas disposições contratuais é possível ao comprador a iniciativa da desistência do negócio, devendo formalizar a desistência, estando ciente da possibilidade de retenção de valores.

Contudo, por força do art. 53 do CDC, deve ser reconhecida abusiva toda e qualquer disposição contratual que possibilite o adquirente de imóvel junto à construtora/incorporadora à obrigação de perder, em favor desta, a totalidade ou boa parte dos valores pagos.

E ainda, nessa esteira de pensamento, parte-se da premissa de que as cláusulas contratuais devem ser interpretadas de forma mais favorável ao consumidor, e há previsão no ordenamento jurídico de redução da cláusula penal, a teor do art. 413 do Código Civil, quando o montante da penalidade for manifestamente excessivo tendo em vista a natureza e finalidade do negócio.

E no caso dos autos, a penalidade se tornou manifestamente excessiva, razão pela qual deve ser reduzida para 25% do valor pago.

Por outro lado, quanto comissão de corretagem observa-se pela leitura do contrato que há expressa previsão de que, em caso de desfazimento pelo comprador, seria descontada o valor a título de comissão de corretagem.

Nesse aspecto, o Superior Tribunal de Justiça, ao decidir sobre o Tema 938, fixou como tese a validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda da unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da comissão de corretagem.

Por conseguinte, é devida a cobrança do valor de corretagem na forma pactuada, sendo devido o valor de R$ 9.126,00 (nove mil, cento e vinte e seis reais).

Assim, entende este juízo que a pretensão deve ser acolhida apenas para reconhecer o direito da parte autora ao distrato, reduzindo a cláusula penal para 25% do valor total pago, mantendo-se a exigência da integralidade da comissão de corretagem.

Quanto ao pedido de danos morais, não estão configurados.

Frise-se: de forma livre a parte autora assinou o instrumento contratual anexado aos autos, em 02 de abril de 2022, manifestando seu interesse em desistir do negócio cerca de um mês depois.

E

por outro lado, não restou evidenciado que houve falha na prestação de serviços pela demandada, não podendo ser consideradas para configurar a falha do serviço, alterações legislativas que impliquem em mudanças no modo de contratação.

III - DISPOSTIVO Ante o exposto, confirmo a tutela de urgência, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva, e no mérito, JULGO PROCEDENTE em parte o pedido deduzido na exordial para reconhecer e declarar o distrato do contrato formalizado entre as partes (id 87804292), reduzindo a cláusula penal para 25% sobre o montante dos valores pagos, mantendo-se devida o pagamento da comissão de corretagem, desde logo autorizando a compensação dos valores.

Declaro o feito extinto na forma do art. 487, I, do CPC.

Diante da sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento das custas processuais, e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, considerando a a complexidade jurídica da causa, o tempo de trabalho exigido nos autos e o local habitual de prestação dos serviços jurídicos, a teor do art. 85, §2º, do CPC, sendo 50% (cinquenta por cento) para cada uma das partes, suspendendo sua execução desde já em razão da gratuidade judiciária concedida à parte autora.

As despesas processuais e os honorários advocatícios sucumbenciais ficarão sob condição suspensiva de exigibilidade e somente poderão ser executadas se, nos 5 (cinco) anos subsequentes ao trânsito em julgado desta sentença, o credor demonstrar que deixou de existir a situação de insuficiência de recursos que justificou a concessão de gratuidade, extinguindo-se, passado esse prazo, tais obrigações do beneficiário (art. 98, §3º, do CPC).

Interposta apelação, intime-se a parte contrária para apresentar contrarrazões ao recurso, no prazo de 15 (quinze) dias.

Em seguida, encaminhem-se os autos ao Tribunal de Justiça do Rio Grande do Norte para julgamento do(s) apelo(s).

Publique-se.

Intime-se.

Transitada em julgado, arquivem-se.

NATAL /RN, 16 de maio de 2025.

DANIELA DO NASCIMENTO COSMO Juiz(a) de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei n°11.419/06)
19/05/2025 09:08

Expedição de Outros documentos.
19/05/2025 09:08

Expedição de Outros documentos.
19/05/2025 09:08

Expedição de Outros documentos.
19/05/2025 08:39

Julgado procedente em parte do pedido
01/12/2024 01:10

Publicado Intimação em 17/06/2024.
01/12/2024 01:10

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 14/06/2024
11/11/2024 11:42

Juntada de Petição de comunicações
10/11/2024 09:00

Expedição de Outros documentos.
10/11/2024 09:00

Expedição de Outros documentos.
10/11/2024 09:00

Juntada de Petição de substabelecimento
22/07/2024 13:38

Conclusos para julgamento
16/07/2024 03:33

Decorrido prazo de Nathalia Peixoto Araujo do Rego em 15/07/2024 23:59.
15/07/2024 17:18

Juntada de Petição de petição
19/06/2024 16:36

Juntada de Petição de petição
14/06/2024 00:00

Intimação

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 12ª Vara Cível da Comarca de Natal Rua Doutor Lauro Pinto, 315, Candelária, NATAL - RN - CEP: 59064-250 Contato: (84) 36169525 - Email: [email protected] Processo: 0864066-87.2022.8.20.5001 Ação:PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: RAFAEL GUEDES CAVALCANTE e outros REU: N C M SILVA INCORPORACOES IMOBILIARIAS DESPACHO Intimem-se as partes, por seus procuradores judiciais, para, no prazo comum de 15 (quinze) dias, dizerem se possuem interesse pela produção de outras provas, especificando-as e esclarecendo a necessidade de cada uma, para posterior apreciação pelo Juízo (CPC, arts. 357 e 370).

Transcorrido o prazo, sendo solicitada produção de provas, voltem-me os autos conclusos para decisão de saneamento.

Em caso negativo, voltem-me os autos conclusos para sentença.

P.I.

NATAL/RN, data conforme assinatura digital.

CLEANTO FORTUNATO DA SILVA Juiz(a) de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei n°11.419/06)
13/06/2024 08:01

Expedição de Outros documentos.
12/06/2024 17:15

Proferido despacho de mero expediente
29/06/2023 10:05

Conclusos para decisão
29/06/2023 01:45

Decorrido prazo de Nathalia Peixoto Araujo do Rego em 28/06/2023 23:59.
16/06/2023 19:22

Juntada de Petição de petição
26/05/2023 04:31

Publicado Intimação em 26/05/2023.
26/05/2023 04:31

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 25/05/2023
24/05/2023 12:30

Expedição de Outros documentos.
24/05/2023 12:29

Ato ordinatório praticado
15/05/2023 17:22

Juntada de Petição de contestação
25/04/2023 10:53

Juntada de Petição de petição
24/04/2023 08:53

Recebidos os autos do CEJUSC ou Centro de Conciliação/Mediação
24/04/2023 08:53

Audiência conciliação realizada para 20/04/2023 14:30 12ª Vara Cível da Comarca de Natal.
24/04/2023 08:53

Audiência de conciliação realizada conduzida por Conciliador(a) em/para 20/04/2023 14:30, 12ª Vara Cível da Comarca de Natal.
09/02/2023 10:57

Juntada de Petição de comunicações
08/02/2023 13:00

Disponibilizado no DJ Eletrônico em #Não preenchido#
08/02/2023 12:59

Expedição de Outros documentos.
08/02/2023 12:59

Ato ordinatório praticado
08/02/2023 12:58

Audiência conciliação designada para 20/04/2023 14:30 12ª Vara Cível da Comarca de Natal.
08/02/2023 12:57

Juntada de aviso de recebimento
03/02/2023 10:42

Remetidos os Autos (juizo de origem) para CEJUSC
03/02/2023 10:42

Juntada de Certidão
05/12/2022 07:52

Remetidos os Autos (CEJUSC) para juizo de origem
05/12/2022 07:52

Audiência conciliação não-realizada para 05/12/2022 14:00 12ª Vara Cível da Comarca de Natal.
07/11/2022 12:15

Juntada de Petição de comunicações
07/11/2022 11:49

Juntada de Petição de petição
28/09/2022 01:36

Publicado Intimação em 28/09/2022.
27/09/2022 08:59

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 27/09/2022
26/09/2022 13:35

Disponibilizado no DJ Eletrônico em #Não preenchido#
26/09/2022 13:35

Expedição de Aviso de recebimento (AR).
26/09/2022 13:35

Expedição de Outros documentos.
26/09/2022 13:25

Ato ordinatório praticado
26/09/2022 13:24

Audiência conciliação designada para 05/12/2022 14:00 12ª Vara Cível da Comarca de Natal.
26/09/2022 09:15

Remetidos os Autos (juizo de origem) para CEJUSC
26/09/2022 09:15

Expedição de Outros documentos.
19/09/2022 18:37

Concedida a Antecipação de tutela
31/08/2022 11:41

Conclusos para decisão
31/08/2022 11:41

Distribuído por sorteio

Detalhes

Situação
Ativo

Ajuizamento
31/08/2022

Ultima Atualização
19/05/2025

Valor da Causa
R$ 0,00

Detalhes

Documentos

Sentença • Arquivo

Despacho • Arquivo

Ato Ordinatório • Arquivo

Decisão • Arquivo

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