TJRN - 0829408-42.2019.8.20.5001

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL Processo: APELAÇÃO CÍVEL - 0829408-42.2019.8.20.5001 Polo ativo BANCO BRADESCO S/A Advogado(s): ANTONIO DE MORAES DOURADO NETO Polo passivo MANOEL BEZERRA DE MEDEIROS e outros Advogado(s): FABIO JOSE DE VASCONCELOS UCHOA EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER.

SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA.

PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE ATIVA E PASSIVA, AMBOS SUSCITADAS PELA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA APELANTE.

REJEIÇÃO.

MÉRITO: CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO.

PLEITO DE LIBERAÇÃO DO GRAVAME HIPOTECÁRIO SOBRE O BEM.

PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS NECESSÁRIOS AO ACOLHIMENTO DA DEMANDA.

QUITAÇÃO DO IMÓVEL.

COMPROVAÇÃO.

ADQUIRENTE QUE NÃO PODE SER PREJUDICADO EM RAZÃO DE INADIMPLEMENTO DE CONTRATO ENTABULADO EXCLUSIVAMENTE ENTRE AS EMPRESAS DEMANDADAS.

INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº. 308 DO STJ.

HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS.

APLICAÇÃO DO DISPOSTO NO ART. 85, § 2º, DO CPC.

INAPLICABILIDADE DA FIXAÇÃO EQUITATIVA PREVISTA NO ART. 85, § 8º, DO CPC.

ARBITRAMENTO ADEQUADO NA ESPÉCIE.

CONHECIMENTO E DESPROVIMENTO DO RECURSO.

ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, em que são partes as acima identificadas, acordam os Desembargadores que compõem a 1ª Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Norte, em Turma, à unanimidade de votos, em rejeitar as preliminares de ilegitimidade ativa e passiva, ambas suscitadas pela parte apelante.

No mérito, pela mesma votação, conhecer do recurso para negar-lhe provimento, nos termos do voto do Relator, que integra o julgado.

RELATÓRIO Trata-se de Apelação Cível interposta pelo BANCO BRADESCO S/A, por seu advogado, em face de sentença proferida pelo Juiz de Direito da 18ª Vara Cível da Comarca de Natal, que, nos autos da ação de obrigação de fazer nº 0829408-42.2019.8.20.5001, ajuizada ao seu desfavor por MANOEL BEZERRA DE MEDEIROS, julgou procedentes os pedidos autorais, nos seguintes termos: “Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE a pretensão autoral tão para determinar a baixa na hipoteca e penhor incidentes no imóvel mencionado à inicial.

Condeno a parte ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, no percentual de 10% (dez por cento) em relação ao valor da causa.

P.R.I.” Nas razões recursais, o apelante suscita preliminar de ilegitimidade ativa, arguindo que “não há como se imputar qualquer responsabilidade ao banco requerido, que aceitou o imóvel como garantia do negócio avençado com a Agra Pradesh Incorporadora Ltda., uma vez que no contra de compra e venda apresentado, figuram aquela empresa, enquanto vendedora, e a Estrutural Participações Ltda., como compradora do imóvel” Soerguiu, ainda, preliminar de ilegitimidade passiva, alegando que “existência de culpa exclusiva da Estrutural Participações Ltda., que adquiriu o imóvel com conhecimento da hipoteca que sobre ele recaía e cedeu os direitos atinentes a tal unidade habitacional sem garantir sua quitação, assim como dos autores da demanda, uma vez que também competia a eles verificar se o imóvel adquirido estava livre de qualquer ônus, bem como, após a aquisição, procederem com a transferência do bem para seu nome.” No mérito, realçou que “cumpre salientar que em verdade, a autora não deteria legitimidade para requerer a baixa na hipoteca, tal só poderia ser realizado pelo litisconsorte passivo e mediante substituição do bem imóvel em que recai a garantia hipotecária, eis que a quitação do contrato de compra e venda firmado pelo Apelado e pela construtora corré não alcança o contrato de financiamento firmado entre a Apelante: Discorreu que “1.

A quitação do negócio de compra e venda não atinge o contrato de financiamento/empréstimo com garantia real firmado entre todos os litisconsortes passivos; 2.

Eventual decisão que defira o pedido de obrigação de fazer, inarredavelmente deve impor a Construtora / Incorporadora à substituição do bem dado em garantia.” Sustentou que “subsistindo a obrigação de pagar vinculada à garantia da hipoteca em questão, resta patente a legitimidade de sua manutenção não merecendo guarida da pretensão autoral em desfavor do Banco Apelante.” Aduziu que há “necessidade de que se expeça ofício ao cartório competente para que efetua a baixa do gravame hipotecário incidente sobre a unidade habitacional ora tratada, posto que esta Instituição Financeira, em razão de formalidades cartorárias, não pode proceder com a baixa da hipoteca, haja vista ser necessário apresentar comprovantes originais de pagamentos das taxas, documentos esses que o Contestante não possui, sendo, portanto, imprescindível que o Cartório seja diretamente oficiado para atender a determinação judicial em voga.” Alegou que os honorários advocatícios e custas processuais “não poderia jamais o ora Réu ser condenado ao pagamento de verbas sucumbenciais se, pelo dogma da causalidade, em nada concorreu para instauração da presente lide, sob pena de se cometer flagrante injustiça.” Por fim, requereu o conhecimento e provimento do recurso, com a reforma da sentença, para que os pedidos autorais fossem julgados improcedentes, bem como a inversão do ônus sucumbencial.

Contrarrazões da apelada, defendendo o desprovimento do apelo.

Deixou-se de remeter os autos à Procuradoria de Justiça, eis que ausentes as hipóteses de intervenção ministerial. É o relatório.

VOTO DA PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE ATIVA E PASSIVA, SUSCITADAS PELO BANCO DEMANDADO/APELANTE.

O banco soergueu preliminar de legitimidade ativa de MANOEL BEZERRA DE MEDEIROS para requerer a baixa da hipoteca oferecida pela construtora.

A legitimidade ativa do autor para requerer a baixa na hipoteca está relacionada ao fato de que este firmou uma de cessão de direitos aquisitivos de contrato de promessa de compra e venda de bem imóvel com a empresa PAIVA GOMES & COMPANHIA S/A. quitou o preço do bem e a empresa Agra Pradesh Incorporadora Ltda., esta que, por sua vez, solicitou um financiamento ao banco para construir o empreendimento imobiliário, oferecendo o apartamento do autor ao BANCO BRADESCO S/A em garantia à dívida.

Sustenta a instituição financeira, ainda, que não é parte legítima para figurar no polo passivo da demanda, não podendo ser condenada a efetuar a baixa no gravame hipotecário, uma vez que o negócio jurídico que ensejou o litígio foi firmado entre a parte apelada e a empresa Agra Pradesh Incorporadora Ltda.

Não merece guarida a alegação do recorrente.

Isso porque p autor busca com a presente demanda a desconstituição da hipoteca firmada pela construtora-ré em favor da instituição financeira, restando evidenciada a legitimidade do Banco financiador para atuar no polo passivo da ação, posto que o deslinde da causa poderá afetar diretamente seus interesses, haja vista tratar-se de beneficiário do direito real de garantia.

Logo, a despeito de o Banco Bradesco S/A não se enquadrar como incorporador nos termos dos artigos nos artigos 29, 30 e 31-A da Lei 4.591/64, consoante o arcabouço probatório constante nos autos, é inconteste que a pretendida transmissão do domínio do imóvel para o adquirente do imóvel é um gravame em nome da referida instituição financeira, advindo de um contrato de empréstimo para construção com garantia hipotecária firmado entre esta e a construtora, de maneira que se constata a sua legitimidade para figurar no polo passivo da demanda.

Assim sendo, rejeito as prefaciais suscitadas.

VOTO - MÉRITO Preenchidos os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso.

O cerne da controvérsia consiste em verificar se a instituição financeira/apelante deve ser compelida a proceder à baixa de hipoteca do imóvel adquirido pela parte autora com outra empresa, uma vez que já houve a quitação integral do pagamento referente às unidades imobiliárias adquiridas junto à incorporadora.

Extrai-se dos autos que a parte demandante firmou contrato de cessão de direitos de contrato de promessa de compra e venda pactuado entre a empresa Estrutural Participações Ltda. e a empresa Agra Pradesh Incorporadora Ltda. (páginas 24/41), que tem como objeto a aquisição da unidade imobiliária nº 1205, pertencente aoCondomínio Residencial Villa Park 2ª etapa (Imperial Park), ficando ajustado o preço de R$ 210.000,00 (Duzentos mil reais).

Verifica-se que a promitente compradora efetuou a quitação do referido bem (página 43), cumprindo efetivamente o ajuste exarado entre as partes, sendo-lhe impedida a escrituração do bem diante do gravame hipotecário sobre o imóvel.

Destarte, uma vez quitado o bem, detém o comprador o direito à baixa da hipoteca sobre o imóvel, com a consequente expedição da escritura pública definitiva de compra e venda.

Há de consignar que não pode o adquirente ter resistida sua pretensão à obtenção do registro do bem, em razão de inadimplemento de contrato entabulado unicamente entre a construtora e a instituição financeira.

Ressalte-se que deve ser aplicada à hipótese vertente o disposto no Enunciado nº 308 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça: “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.” Nesse sentido, colima a jurisprudência: EMENTA: AGRAVO INTERNO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO.

DECISÃO QUE CONHECEU E NEGOU PROVIMENTO DE IMEDIATO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO, COM FULCRO NO ART. 932, INCISO IV, ALÍNEA "A", DO CPC.

INTERPRETAÇÃO FUNDAMENTADA EM ENUNCIADO SUMULAR DO STJ.

AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA MOVIDA PELA ADQUIRENTE DE BOA-FÉ.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE HABITACIONAL.

QUITAÇÃO DO PREÇO.

HIPOTECA FIRMADA ENTRE O AGENTE FINANCEIRO E A CONSTRUTORA QUE NÃO TEM EFICÁCIA PERANTE OS ADQUIRENTES DE BOA-FÉ.

LIBERAÇÃO DO GRAVAME.

INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 308 DO STJ.

PRECEDENTES.

DECISÃO MANTIDA.

CONHECIMENTO E DESPROVIMENTO DO AGRAVO INTERNO.

INOCORRÊNCIA DE FATO NOVO.

RECURSO MANIFESTAMENTE IMPROCEDENTE.

RETARDO NA SOLUÇÃO DA CAUSA.

OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE.

MANIFESTO PREJUÍZO À DURAÇÃO DO PROCESSO.

APLICAÇÃO DA MULTA processual PREVISTA NO ART. 1.021, § 4º, DO CPC EM DESFAVOR DO BANCO AGRAVANTE.

I - Agravo de Instrumento conhecido e negado com fulcro no art. 932, inciso IV, alínea "a", do CPC/2015, quando for contrário a entendimento manifestado em Súmula do STF, do STJ ou do próprio Tribunal; II – A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel (Súmula 308 do STJ); III - Precedentes do STJ no REsp nº 593.474/RJ, de relatoria do Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, DJe. 01.12.2010; no REsp nº 963.278/MG, de relatoria do Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, DJe 01.08.2011, bem ainda no AI nº 2017.013990-1, Rel.

Des.

Amaury Moura Sobrinho, 3ª CC, julgado em 23.01.2018; IV – Conhecimento e desprovimento do Agravo Interno. (TJRN – AIAI n. 2016.011910-2 – Rel.

Des.

Vivaldo Pinheiro – 3 Câmara Cível – Julg. 11/09/2018) EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR, CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS.

APELAÇÕES CÍVEIS.

PRELIMINAR SUSCITADA PELOS AUTORES.

REPETIÇÃO DE ARGUMENTOS PELA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA.

OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE.

INEXISTÊNCIA.

REJEIÇÃO.

MÉRITO.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

INCIDÊNCIA DAS NORMAS DO CÓDIGO DO CONSUMIDOR.

QUITAÇÃO DAS OBRIGAÇÕES DOS PROMITENTES COMPRADORES.

UNIDADE HABITACIONAL GRAVADA POR HIPOTECA.

IMPEDIMENTO À ESCRITURAÇÃO.

DÍVIDA DA CONSTRUTORA COM O BANCO REQUERIDO.

APLICAÇÃO DA SÚMULA 308 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA.

INEFICÁCIA DO GRAVAME HIPOTECÁRIO PERANTE O ADQUIRENTE DO IMÓVEL.

LIBERAÇÃO DO ÔNUS E ADJUDICAÇÃO DO APARTAMENTO NEGOCIADO.

SENTENÇA QUE CONDICIONOU A TRANSFERÊNCIA À APRESENTAÇÃO DE CERTIDÕES DE REGULARIDADE.

COMANDO JUDICIAL CARENTE DE CLAREZA.

DESNECESSIDADE.

EFICÁCIA DA SENTENÇA ADJUDICATÓRIA.

DANO MORAL.

CONFIGURAÇÃO.

MONTANTE INDENIZATÓRIO ARBITRADO DE MANEIRA INSUFICIENTE.

NECESSIDADE DE OBSERVÂNCIA AOS PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE.

ELEVAÇÃO DO VALOR QUE SE IMPÕE.

PRETENSÃO DE MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS.

POSSIBILIDADE.

APLICABILIDADE DO DISPOSTO NO ART. 85, §2º, DO CPC.

VERBA SUCUMBENCIAL FIXADA SOBRE O VALOR DA CAUSA.

CONSECTÁRIOS LEGAIS.

TERMO INICIAL.

INCIDÊNCIA DE JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO E CORREÇÃO MONETÁRIA CONTADA DO ARBITRAMENTO.

RELAÇÃO CONTRATUAL.

APLICAÇÃO DO ENUNCIADO Nº 362 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA.

APELO DOS AUTORES CONHECIDO E PROVIDO.

RECURSO DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1 – É ineficaz em relação ao adquirente do imóvel a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro. 2 – Aplicação da Súmula 308 do STJ, assim redigida: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". 3 - O retardo injustificado das requeridas indubitavelmente se mostra contrário à boa-fé que deve pautar as relações de consumo, diretriz cujos efeitos devem incidir não apenas no momento da celebração do pacto, mas também antes e durante sua execução, motivo pelo qual devida a compensação pelos danos morais sofridos. 4 – Apelo dos autores conhecido e provido.

Recurso da instituição financeira conhecido e parcialmente provido. (TJRN – AC n. 2017.004283-5 – Rel.

Des.

Cornélio Alves – 1 Câmara Cível – Julg. 19/07/2018) No caso em apreço, entendo que não merece reparo o julgado, haja vista restarem devidamente estabelecidos os pressupostos necessários ao acolhimento da presente demanda, quais sejam, o instrumento de compromisso de compra e venda do imóvel, a quitação do preço e a irretratabilidade contratual.

Ademais, ao contrário do arguido pelo apelante, a situação em apreciação não se submete às exigências dos artigos 54 e 55, ambos da Lei nº 13.097/15, ou mesmo as disposições legais dos artigos 303,1.474 e 1.479 do Código Civil.

Por derradeiro, quanto aos honorários sucumbenciais, como cediço, devem atender ao estabelecido no art. 85, § 2º, do Código de Ritos, que destaco a seguir: Art. 85.

A sentença condenará o vencido a pagar honorários ao advogado do vencedor. (...) § 2o Os honorários serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa, atendidos: I - o grau de zelo do profissional; II - o lugar de prestação do serviço; III - a natureza e a importância da causa; IV - o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço.

Destarte, referido dispositivo fixa critérios objetivos para o arbitramento dos honorários devidos aos advogados, que devem ser sopesados pelo juiz.

In casu, compreendo que agiu com acerto o juízo de primeiro grau, ao arbitrar o percentual de 10% sobre o valor da causa, considerando sua aplicação subsidiária, uma vez que inexistiu valor da condenação ou proveito econômico, assim como levando em consideração o labor despendido pelo causídico e a complexidade da causa.

Entendo, portanto, que a fixação incidente sobre o valor da causa não configura enriquecimento sem causa, já que atende a delimitação objetiva e genérica estabelecida pelo Código de Ritos.

De igual modo, destaco que descabida a redução do percentual, eis que já atende ao mínimo legal.

Ante o exposto, conheço e nego provimento ao recurso.

Em consequência, majoro os honorários recursais para 12% (doze por cento) sobre o valor da causa, com fulcro no art. 85, § 11, do CPC. É como voto.

Desembargador CLAUDIO SANTOS Relator Natal/RN, 17 de Julho de 2023.

Poder Judiciário do Rio Grande do Norte Primeira Câmara Cível Por ordem do Relator/Revisor, este processo, de número 0829408-42.2019.8.20.5001, foi pautado para a Sessão VIRTUAL (votação exclusivamente pelo PJe) do dia 17-07-2023 às 08:00, a ser realizada no Primeira Câmara Cível (NÃO VIDEOCONFERÊNCIA).

Caso o processo elencado para a presente pauta não seja julgado na data aprazada acima, fica automaticamente reaprazado para a sessão ulterior.

No caso de se tratar de sessão por videoconferência, verificar o link de ingresso no endereço http://plenariovirtual.tjrn.jus.br/ e consultar o respectivo órgão julgador colegiado.

Natal, 26 de junho de 2023.