TJRN - 0836522-56.2024.8.20.5001

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE TERCEIRA CÂMARA CÍVEL Processo: APELAÇÃO CÍVEL - 0836522-56.2024.8.20.5001 Polo ativo PROVENDAS INCORPORACOES IMOBILIARIAS LTDA Advogado(s): ISABELA ARAUJO BARROSO, ANA BEATRIZ FERREIRA REBELLO PRESGRAVE Polo passivo HILANA GOMES ESTEVAM DA SILVA Advogado(s): ANDRESA TERESINHA DUARTE DE ANDRADE PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE Gabinete do Desembargador Vivaldo Pinheiro - 3ª Câmara Cível Apelação Cível nº: 0836522-56.2024.8.20.5001 Apelante: HILANA GOMES ESTEVAM DA SILVA Advogado: ANDRESA TERESINHA DUARTE DE ANDRADE Apelado: PROVENDAS INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS LTDA Advogado: ISABELA ARAÚJO BARROSO Relator: DESEMBARGADOR VIVALDO PINHEIRO EMENTA: DIREITO CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE DESPEJO POR INADIMPLEMENTO.

LOCAÇÃO URBANA.

INADIMPLÊNCIA CONFESSADA.

RECONHECIMENTO DA MORA.

BOA-FÉ E FORÇA MAIOR INSUFICIENTES PARA AFASTAR O DESPEJO.

MULTA CONTRATUAL E HONORÁRIOS MANTIDOS.

RECURSO DESPROVIDO.

I.

CASO EM EXAME 1.

Apelação Cível interposta por locatária contra sentença que julgou parcialmente procedente a Ação de Despejo c/c Pedido de Liminar, rescindindo o contrato de locação e condenando a ré ao pagamento dos aluguéis vencidos, com aplicação de multa contratual e honorários advocatícios, ressalvada a caução prestada.

A apelante sustenta ocorrência de força maior (demissão e problemas de saúde), tentativa de acordo extrajudicial e invocação da boa-fé contratual, pleiteando a modulação das penalidades e afastamento do despejo imediato.

II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2.

Há três questões em discussão: (i) definir se a ocorrência de força maior justifica o inadimplemento contratual da locatária; (ii) estabelecer se houve abuso de direito por parte da locadora ao ajuizar a ação sem aceitar acordo proposto; (iii) determinar se as penalidades impostas na sentença (multa contratual e honorários) devem ser reduzidas por desproporcionalidade.

III.

RAZÕES DE DECIDIR 3.

A confissão expressa da inadimplência pela locatária, inclusive nas razões recursais, caracteriza mora suficiente para justificar a rescisão contratual, nos termos dos arts. 9º, III, e 23, I, da Lei nº 8.245/91. 4.

A alegação de força maior (desemprego e enfermidade) não afasta a obrigação de pagar quantia certa, cuja natureza pecuniária é insuscetível de excludentes subjetivas, como previsto no art. 393 do Código Civil. 5.

As provas constantes nos autos revelam que a locadora demonstrou interesse em compor extrajudicialmente, o que afasta a alegação de abuso de direito (art. 187 do CC) e corrobora a inexistência de violação aos princípios da boa-fé objetiva e da cooperação. 6.

A multa contratual de 10% e os honorários de 10% fixados na sentença observam os limites legais e contratuais, não sendo desproporcionais; inclusive houve afastamento de cláusula que previa honorários contratuais de 20%, em atenção ao princípio da razoabilidade. 7.

A majoração dos honorários para 12% no julgamento do recurso obedece ao § 11 do art. 85 do CPC, sendo sua exigibilidade suspensa por concessão de justiça gratuita (art. 98, § 3º, CPC).

IV.

DISPOSITIVO E TESE 8.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento: 1.

A confissão da inadimplência pela locatária justifica a rescisão contratual e o deferimento do despejo por falta de pagamento. 2.

Fatos como desemprego e enfermidade não afastam a responsabilidade contratual por dívida pecuniária. 3.

A tentativa frustrada de acordo extrajudicial não configura abuso de direito da locadora, desde que haja demonstração de abertura para composição. 4.

A aplicação de multa contratual prevista no contrato e de honorários advocatícios nos limites legais não caracteriza desproporcionalidade, sobretudo quando afastada cláusula mais onerosa.

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.245/1991, arts. 9º, III, e 23, I; Código Civil, arts. 187, 393, 413, 421; CPC, arts. 85, §§ 2º e 11, e 98, § 3º.

ACÓRDÃO Vistos, relatados e distribuídos estes autos em que são partes as acima identificadas: Acordam os Desembargadores que integram a 3ª Câmara Cível deste Egrégio Tribunal de Justiça, à unanimidade de votos, em conhecer e negar provimento ao presente recurso de Apelação Cível, nos termos do voto do Relator, parte integrante deste.

RELATÓRIO Trata-se de Apelação Cível interposta por HILANA GOMES ESTEVAM DA SILVA, em face da sentença proferida pelo Juízo de Direito da 11ª Vara Cível da Comarca de Natal/RN, que, nos autos da Ação de Despejo c/c Pedido de Liminar, julgou nos seguintes termos: “Ante o exposto, DEFIRO o pedido de concessão dos benefícios da justiça gratuita formulado pela parte ré em sede de contestação, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão autoral e, de consequência: a) DECLARO rescindida a locação existente entre as partes; e, b) CONDENO a demandada ao pagamento dos aluguéis vencidos até a data de desocupação do imóvel, exceto aqueles que foram adimplidos com a caução, valor ser corrigidos monetariamente pelo IGP-M e acrescido de juros de mora 1% a.m., a partir da data do vencimento de cada parcela, além de multa no percentual de 10% e multa no valor de uma parcela do aluguel, conforme previsto nas Cláusulas 3.2, caput, e 11 do contrato de ID nº 122754758.

Por oportuno, confirmo a tutela de urgência anteriormente deferida (ID nº 124103692).

Diante da sucumbência mínima da parte autora, condeno a parte ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais ao patrono da autora, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, na conformidade do disposto no art. 85, §2º, do CPC.

Todavia, com arrimo no art. 98, §3º, do CPC, suspendo a exigibilidade das referidas verbas sucumbenciais, em virtude da assistência judiciária gratuita ora deferida.

Em decorrência, julgo extinto o processo com apreciação do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC.” Em suas razões recursais, a ré alega, basicamente, que a decisão de primeiro grau merece reforma por não ter considerado adequadamente as justificativas e provas apresentadas nos autos, as quais demonstrariam a existência de força maior e boa-fé por parte da locatária.

Arguiu que foi demitida do emprego, conforme documento juntado nos autos (Id 129803477), o que comprometeu sua capacidade financeira momentaneamente, além de ter enfrentado graves problemas de saúde, devidamente atestados por laudo médico (Id 129803478), sendo que tentou reiteradas vezes uma composição extrajudicial com a Locadora para parcelamento da dívida, conforme conversas anexadas ao processo (Id 129805929).

Defende que a sentença recorrida deixou de aplicar o princípio da boa-fé objetiva e a função social do contrato (art. 421 do Código Civil), ignorando provas que demonstravam sua real intenção de adimplir as obrigações, ainda que de forma parcelada e em prazo razoável.

Sustenta também que, segundo o artigo 393 do Código Civil, não há responsabilização do devedor por prejuízos resultantes de força maior, salvo disposição contratual em contrário, além de que houve omissão quanto ao dever de mitigação do prejuízo, pois a locadora, ao se recusar a negociar e ajuizar diretamente a ação, agiu de forma incompatível com os princípios da boa-fé e da cooperação, e tal postura, configura abuso de direito (art. 187 do Código Civil), já que ela não se negou a pagar, apenas solicitou prazo adicional.

Argumenta também que a sanção imposta foi desproporcional, tornando inviável a quitação da dívida em razão da cobrança de multa contratual e honorários advocatícios de 20%, solicitando a aplicação do princípio da proporcionalidade e a modulação da penalidade conforme previsão do artigo 413 do Código Civil.

Ao final, pediu a reforma da sentença para afastar o despejo imediato, permitindo prazo razoável para a desocupação voluntária do imóvel, bem como que sejam reduzidos os valores da multa contratual e dos honorários advocatícios, conforme art. 413 do Código Civil, além de que seja reconhecida a tentativa frustrada de composição amigável, afastando a inadimplência dolosa e permitindo o parcelamento da dívida, e, ainda que sejam aplicados os princípios da boa-fé objetiva e do dever de mitigação do prejuízo, evitando enriquecimento sem causa da parte autora.

Contrarrazões pugnando pela manutenção da sentença.

Ausente interesse do Ministério Público que justifique sua intervenção. É o relatório.

VOTO Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso.

No caso em comento, verifica-se que a Apelante teve decretada a rescisão do contrato de locação, em razão de inadimplência dos alugueis, onde houve a condenação ao pagamento dos aluguéis vencidos, multa contratual e honorários advocatícios, ressalvando-se a utilização da caução para quitação parcial da dívida.

Ora, conforme amplamente demonstrado nos autos, inclusive confessado pela própria apelante em contestação e reafirmado nas razões recursais, a inadimplência contratual é incontroversa, sendo que a mesma admitiu o não pagamento dos aluguéis vencidos nos meses de fevereiro a maio de 2024, tendo utilizado a caução apenas para saldar parte do débito, sem efetuar a devida reposição e sem comprovar a quitação do restante.

Assim, resta aplicável o disposto nos artigos 9º, III, e 23, I, da Lei nº 8.245/91, que autorizam a rescisão do contrato de locação diante do inadimplemento das obrigações contratuais, sendo que a confissão expressa da parte ré, ora apelante, somada à ausência de qualquer pagamento ou proposta formal e concreta de composição, revela a existência de mora apta a ensejar a procedência da demanda, conforme bem esclarecido pela sentença.

Sobre as alegações da apelante, ainda que se reconheça as dificuldades financeiras alegadas, inclusive em decorrência de desemprego e problemas de saúde, explique-se que tais fatos não têm o condão de afastar a obrigação contratual assumida, haja vista tratar-se de obrigação de natureza pecuniária, cujo inadimplemento deve ser reparado por meios legais.

Ademais, em análise aos autos, percebe-se que a autora, ora apelada, demonstrou interesse na composição extrajudicial, inclusive por meio de conversas por aplicativo de mensagens, nas quais apresentou alternativas para a quitação do débito, conforme os áudios e “prints” das conversas anexadas junto a inicial, além da manifestação no interesse em realizar acordo, disponibilizando seus contatos, conforme petição junto ao id. 29530498, sendo que mesmo assim, a ré sequer apresentou propostas concretas e viáveis no curso do processo, não sendo possível imputar à apelada qualquer abuso de direito nesse sentido.

Em relação a arguição feita pela apelante em relação a multa contratual e aos honorários advocatícios, entendo que agiu acertadamente a sentença, posto que observou os parâmetros legais do art. 85, §2º, do CPC, fixando os honorários em 10% sobre o valor da condenação, e limitou a aplicação da multa contratual às cláusulas expressamente previstas no pacto locatício, qual seja, estabelecida em percentual de 10% do valor da dívida, a qual não pode ser tida como abusiva, por não ser considerada como desproporcional.

Adite-se que o Juízo afastou a imposição da cláusula contratual relativa a honorários contratuais de 20%, exatamente em atenção ao princípio da razoabilidade, revelando criteriosa análise da proporcionalidade das sanções.

Isto posto, nego provimento a presente apelação, mantendo-se inalterados todos os termos da sentença recorrida, com os acréscimos acima expostos.

Condeno a apelante em custas processuais e honorários advocatícios, estes últimos majorados para 12% sobre o valor da condenação, conforme os termos do § 11, artigo 85 do CPC, porém suspensa a execução (art. 98, § 3º, do CPC). É como voto.

Natal, data registrada pelo sistema.

Desembargador Vivaldo Pinheiro Relator 10 Natal/RN, 12 de Maio de 2025.

Poder Judiciário do Rio Grande do Norte Terceira Câmara Cível Por ordem do Relator/Revisor, este processo, de número 0836522-56.2024.8.20.5001, foi pautado para a Sessão VIRTUAL (Votação Exclusivamente PJe) do dia 12-05-2025 às 08:00, a ser realizada no Terceira Câmara Cível.

Caso o processo elencado para a presente pauta não seja julgado na data aprazada acima, fica automaticamente reaprazado para a sessão ulterior.

No caso de se tratar de sessão por videoconferência, verificar o link de ingresso no endereço http://plenariovirtual.tjrn.jus.br/ e consultar o respectivo órgão julgador colegiado.

Natal, 29 de abril de 2025.

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 11ª Vara Cível da Comarca de Natal DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO (93) Processo nº 0836522-56.2024.8.20.5001 Parte autora: PROVENDAS INCORPORACOES IMOBILIARIAS LTDA Parte ré: HILANA GOMES ESTEVAM DA SILVA SENTENÇA Vistos etc.

Provendas Incorporações Imobiliárias Ltda, já qualificada nos autos, via advogado, ingressou com AÇÃO DE DESPEJO COM PEDIDO LIMINAR em desfavor de Hilana Gomes Estevam da Silva, também qualificada, alegando, em síntese, que: a) celebrou com a demandada contrato de locação residencial do imóvel descrito na exordial, por meio do qual a parte ré se comprometeu a arcar com o aluguel mensal no importe de R$ 1.000,00 (mil reais), a ser pago até o dia 10 (dez) de cada mês; b) a demandada tornou-se inadimplente quanto às suas obrigações contratuais; c) notificou a parte ré, concedendo-lhe o prazo de 10 (dez) dias para reposição do valor da caução, uma vez que a importância foi utilizada para saldar dois meses de inadimplemento, conforme previsto na Cláusula Nona do contrato; d) a requerida confessou a inadimplência em conversas de whatsapp; e) a ausência de pagamento implica no dever da parte ré de pagar multa no valor correspondente a uma parcela de aluguel, por disposição da Cláusula Décima Primeira do contrato, além de honorários advocatícios de 20% (vinte por cento), nos termos da Cláusula 3.2 do pacto; e, f) o valor da dívida supera o da caução prestada pela parte demandante.

Escorada nos fatos narrados, a parte autora requereu a antecipação dos efeitos da tutela para que fosse decretado o despejo compulsório da ré.

Como provimento final, pleiteou a: a) declaração de rescisão do contrato de locação firmado entre as partes; e, b) condenação da parte ré ao pagamento dos aluguéis vencidos de fevereiro a maio de 2024, bem como dos que se vencerem no curso do processo, além da multa prevista na Cláusula 11 e dos honorários advocatícios previstos na Cláusula 3.2 do contrato.

Com a inicial vieram os documentos de IDs nos 122754756, 122754757, 122754758, 122754760, 122758442, 122758443, 122758446, 122758447, 122758448, 122758449, 122758453, 122758454, 122758455, 122758457, 122758458, 122760129 e 122760131.

Na decisão de ID nº 124103692, este Juízo deferiu, em parte a tutela de urgência requerida, determinando a purgação da mora pela ré ou a desocupação do imóvel.

Por meio da certidão de ID nº 127764845, datada de 06 de agosto de 2024, o oficial de justiça responsável pelo cumprimento do mandado de despejo noticiou que a parte ré havia deixado o imóvel há cerca de um mês.

A parte autora atravessou aos autos a petição de ID nº 127792936, por meio da qual informou que a parte ré desocupou o imóvel.

Citada, a demandada apresentou contestação (ID nº 129803475), aduzindo, em suma, que: a) pouco após firmar o contrato de locação com a parte autora, ficou desempregada e não conseguiu adimplir com os aluguéis no vencimento; b) usou a caução para pagar o valor da dívida, mas não pôde repor a garantia em razão de sua situação financeira; c) desocupou o imóvel tão logo conseguiu um lugar para ficar com seu filho; d) reconhece o débito cobrado por meio da presente ação e pretende efetivar seu pagamento; e, e) tentou por diversas vezes, obter um acordo com a parte demandante, para realizar o pagamento de forma parcelada, por ter interesse na composição, mas não obteve êxito.

Por fim, pugnou pela concessão dos benefícios da justiça gratuita em seu favor.

Colacionou os documentos de IDs nos 129803476, 129805930, 129803477, 129803478, 129805929 e 129805931.

Réplica à contestação no ID nº 130948543.

Intimadas a manifestar interesse na produção de provas (ID nº 131000526), a parte autora requereu o julgamento antecipado da lide (ID nº 131194376) e a parte ré quedou-se inerte, consoante noticia a certidão de ID nº 133131863. É o que importa relatar.

Fundamenta-se e decide-se.

Ressalte-se, de início, que o caso sub judice comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, I, do CPC, por se tratar de lide que versa sobre direito disponível na qual a parte autora pleiteou o julgamento antecipado e a parte ré não demonstrou interesse na produção de novas provas, em que pese intimada para tanto (cf.

IDs nos 131000526, 131194376 e 133131863).

I – Do pedido de justiça gratuita formulado pela parte ré Por oportuno, tendo em mira que o art. 99, §3º, do CPC consagra a presunção relativa de pobreza para a alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural, ou seja, prevê que para fazer jus à concessão da gratuidade judiciária, basta a alegação de que é pobre na forma da lei, não se fazendo necessárias maiores dilações a respeito, tem-se por imperioso o deferimento do pedido de concessão dos benefícios da justiça gratuita à parte ré.

II – Do mérito No caso em análise, é incontroversa a inadimplência da demandada, uma vez que esta, além de ter reconhecido expressamente o inadimplemento dos aluguéis, ao sustentar que ele decorreu de dificuldades econômicas enfrentadas após sua demissão, não demonstrou ter quitado os débitos advindos da relação locatícia.

Destaque-se que a não comprovação da quitação do débito pleiteado acaba por prestigiar as alegações autorais, consoante inteligência do art. 341, caput, c/c art. 373, ambos do CPC. É indiscutível que a inadimplência no contrato de locação é conduta repelida pelo direito, tendo em vista os efeitos lesivos por ela proporcionados ao locador.

Neste sentido, a Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), em seus arts. 9°, III, e 23, I, deixa clara a obrigação do inquilino quanto ao pagamento dos aluguéis, sendo tal inadimplência, na lição do mestre Orlando Gomes, “a mais frequente causa que pode justificar a rescisão do contrato de locação” (in Contratos, Orlando Gomes, pág. 284, 17ª ed., atualizada por Humberto Theodoro Júnior, Editora Forense).

Mediante a explícita determinação legal não há sequer o que questionar a respeito do direito da parte autora.

Em decorrência da fundamentação fática e jurídica anteriormente contemplada, não há outro caminho senão reconhecer a procedência da pretensão deduzida pela autora.

No entanto, é cabível a análise dos pleitos formulados na exordial.

No que diz respeito à pretensão de cobrança, a parte demandante pugnou pela condenação da parte demandada ao pagamento das mensalidades de aluguel vencidas de fevereiro a maio de 2024, além das que viessem a se vencer no curso da presente ação, acrescidas dos encargos e multa previstos na Cláusula 3.2 do contrato de locação e da multa prevista na Cláusula 11.

Da leitura do contrato de ID nº 122754758, tem-se que o pacto firmado entre as partes prevê que eventual valor inadimplido pela locatária seria corrigido monetariamente pelo IGP-M e acrescido de juros de 1% a.m, a contar da data de seu vencimento, bem como de multa no percentual de 10% do valor da dívida (Cláusula 3.2, caput).

Além disso, nota-se que restou ajustado entre as partes que, em caso de atraso no pagamento por período superior a 30 (trinta) dias, a locatária arcaria com honorários advocatícios no percentual de 20% (Cláusula 3.2, parágrafo primeiro) e que a infração de qualquer cláusula contratual implicaria em multa no valor de um aluguel mensal (Cláusula 11).

Todavia, a pretensão de cobrança dos honorários advocatícios previstos na Cláusula 3.2, parágrafo primeiro, do contrato de locação celebrado entre as partes não merece prosperar, uma vez que, apesar da existência de expressa previsão no instrumento contratual, o arbitramento dos honorários de advogado é ato privativo do juiz, de forma que as regras pactuadas entre as partes não vinculam o órgão julgador.

Nesse sentido, eis o entendimento da jurisprudência pátria: APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE DESPEJO.

SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA.

EXISTÊNCIA.

DISTRIBUIÇÃO PROPORCIONAL E COMPENSAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS E DAS CUSTAS PROCESSUAIS.

ART. 21 DO CPC.

VERBA HONORÁRIA.

MANUTENÇÃO.

OBSERVÂNCIA DOS CRITÉRIOS LEGAIS (ART. 20, §§3° E 4°, DO CPC).

HONORÁRIOS PREVISTOS NO CONTRATO.

NÃO VINCULAÇÃO AO JUIZ.

RECURSO DESPROVIDO. 1 – Havendo sucumbência recíproca, devem as despesas processuais e os honorários advocatícios serem, recíproca e proporcionalmente, distribuídos e compensados entre os litigantes. 2 – Os honorários judicialmente arbitrados devem respeitar às regras insertas nos §§3° e 4° do art. 20 do CPC, não se vinculando o MM.

Juiz àqueles daqueles ajustados entre as partes (TJ-MG. 17ª Câmara Cível.

AC 10024131026874001 MG.

Relator: Leite Praça.

Data de Julgamento: 13/03/2014.

Data da Publicação: 25/06/2014) (grifou-se).

Cumpre destacar que o arbitramento dos honorários advocatícios deve seguir as regras do Código de Processo Civil vigente quando da prolação da sentença, conforme entendimento do STJ (STJ – REsp: 1678612 RO 2017/0141111-0, Relator: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Publicação: DJ 17/08/2017).

Assim, afasta-se a fixação da verba honorária requerida, para que seja arbitrada nos moldes do art. 85, §2º, do CPC.

Por fim, importa pontuar que é fato incontroverso entre as partes que a caução prestada pela ré foi utilizada para o adimplemento de duas das parcelas em atraso, de forma que tais parcelas devem ser abatidas do valor da dívida.

Ante o exposto, DEFIRO o pedido de concessão dos benefícios da justiça gratuita formulado pela parte ré em sede de contestação, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão autoral e, de consequência: a) DECLARO rescindida a locação existente entre as partes; e, b) CONDENO a demandada ao pagamento dos aluguéis vencidos até a data de desocupação do imóvel, exceto aqueles que foram adimplidos com a caução, valor ser corrigidos monetariamente pelo IGP-M e acrescido de juros de mora 1% a.m., a partir da data do vencimento de cada parcela, além de multa no percentual de 10% e multa no valor de uma parcela do aluguel, conforme previsto nas Cláusulas 3.2, caput, e 11 do contrato de ID nº 122754758.

Por oportuno, confirmo a tutela de urgência anteriormente deferida (ID nº 124103692).

Diante da sucumbência mínima da parte autora, condeno a parte ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais ao patrono da autora, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, na conformidade do disposto no art. 85, §2º, do CPC.

Todavia, com arrimo no art. 98, §3º, do CPC, suspendo a exigibilidade das referidas verbas sucumbenciais, em virtude da assistência judiciária gratuita ora deferida.

Em decorrência, julgo extinto o processo com apreciação do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Transitada em julgado, arquivem-se.

NATAL/RN, 24 de dezembro de 2024.

KARYNE CHAGAS DE MENDONÇA BRANDÃO Juíza de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei nº 11.419/06)