TJRN - 0806347-50.2022.8.20.5001

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE TERCEIRA CÂMARA CÍVEL Processo: APELAÇÃO CÍVEL - 0806347-50.2022.8.20.5001 Polo ativo CONSTRUTORA LUPE LTDA e outros Advogado(s): MARIANA AMARAL DE MELO, CARLOS EDUARDO CAVALCANTE RAMOS, FELIPE D AGUIAR ROCHA FERREIRA Polo passivo ANDRE SIDNEY FERNANDES DE SOUZA e outros Advogado(s): LEONARDO OLIVEIRA DANTAS EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL NA AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER.

AUSÊNCIA DE CONDENAÇÃO EM DANOS MORAIS.

RECURSO NÃO CONHECIDO NESTA PARTE.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA.

IMÓVEL.

QUITAÇÃO DO PREÇO.

LEGITIMIDADE DO BANCO PARA DAR BAIXA NA HIPOTECA FIRMADA COM A INCORPORADORA.

GRAVAME QUE NÃO TEM EFICÁCIA PERANTE OS ADQUIRENTES DE BOA-FÉ.

AUSÊNCIA DE ÓBICE PARA A BAIXA NA HIPOTECA DO IMÓVEL.

LIBERAÇÃO DA RESTRIÇÃO QUE SE IMPÕE.

SÚMULA 308 DO STJ.

RECURSO EM PARTE CONHECIDO E NESTA PARTE NÃO PROVIDO.

ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos em que são partes as acima identificadas: Acordam os Desembargadores que integram a 3.ª Câmara Cível, deste egrégio Tribunal de Justiça, à unanimidade, sem opinamento do Ministério Público, em não conhecer parcialmente do apelo.

No mérito, pela mesma votação, também sem opinamento do Ministério Público, em desprover o recurso, nos termos do voto da relatora.

RELATÓRIO Trata-se de Apelação Cível promovida por BANCO BRADESCO S/A contra sentença do Juiz da 2ª Vara Cível da Comarca de Natal que, nos autos da ação ordinária na qual contende com ANDRE SIDNEY FERNANDES DE SOUZA e NEIRY DE ARAÚJO OLIVEIRA julgou procedentes os pedidos da inicial determinando a baixa definitiva na hipoteca sobre o imóvel identificado na inicial, devendo arcar com os emolumentos necessários para baixa do registro perante o 3º Ofício de Notas no prazo de 10 (dez) dias a contar da intimação acerca da sentença, condenando-o ao pagamento das despesas e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor dado à causa.

O BANCO BRADESCO S/A recorre alegando em suma que: 1 - a CONSTRUTORA LUPE LTDA é parte legítima para responder pelos efeitos da sentença, sendo apenas o financiador da obra; 2 - não há fatos configuradores de danos morais; 3 - “a simples expedição de ofício traduziria no efetivo cumprimento da sentença, em detrimento de obrigação de fazer de cumprimento gravemente difícil, evitando o enriquecimento às custas de terceiros e a perpetuação de uma futura execução”; 4 - quem deu causa a demanda deve arcar com o ônus da sucumbência.

Requer o provimento do recurso para reformar a sentença.

Nas contrarrazões, ANDRÉ SIDNEY FERNANDES DE SOUZA e NEIRY DE ARAÚJO OLIVEIRA pugna pelo desprovimento do recurso.

Sem contrarrazões pela MASSA FALIDA DA CONSTRUTORA LUPE LTDA.

Sem opinamento do Ministério Público. É o relatório.

VOTO Não conheço parcialmente do recurso na parte que discute os danos morais, dada a ausência de condenação do BANCO BRADESCO nessa verba.

Recorre o BANCO BRADESCO para se exibir da obrigação de dar baixa na hipoteca que recai sobre o imóvel adquirido por ANDRÉ SIDNEY FERNANDES DE SOUZA e NEIRY DE ARAÚJO OLIVEIRA A pretensão recursal não merece guarida.

Com efeito, é cediço que quitado integralmente o contrato referente ao imóvel, nasce o dever do vendedor de proceder com a baixa/cancelamento do gravame do imóvel, estendendo-se tal obrigação de cancelamento ao agente financeiro beneficiário da garantia real, daí a legitimidade do banco, sendo, ademais, indevida a manutenção da hipoteca, nos termos da Súmula 308 do STJ, a seguir in verbis: “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel“.

E mais: “(...) O propósito recursal é definir se a alienação fiduciária firmada entre a construtora e o agente financeiro tem eficácia perante a adquirente do imóvel, de forma a se admitir a aplicação analógica da Súmula 308/STJ. 4.

De acordo com a Súmula 308/STJ, a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. 5.

A Súmula 308/STJ, apesar de aludir, em termos gerais, à ineficácia da hipoteca perante o promitente comprador, o que se verifica, por meio da análise contextualizada do enunciado, é que ele traduz hipótese de aplicação circunstanciada da boa-fé objetiva ao direito real de hipoteca. 6.

Dessume-se, destarte, que a intenção da Súmula 308/STJ é a de proteger, propriamente, o adquirente de boa-fé que cumpriu o contrato de compra e venda do imóvel e quitou o preço ajustado, até mesmo porque este possui legítima expectativa de que a construtora cumprirá com as suas obrigações perante o financiador, quitando as parcelas do financiamento e, desse modo, tornando livre de ônus o bem negociado. 7.

Para tanto, partindo-se da conclusão acerca do real propósito da orientação firmada por esta Corte - e que deu origem ao enunciado sumular em questão -, tem-se que as diferenças estabelecidas entre a figura da hipoteca e a da alienação fiduciária não são suficientes a afastar a sua aplicação nessa última hipótese, admitindo-se, via de consequência, a sua aplicação por analogia. 8.

Recurso especial conhecido e não provido.”(STJ - REsp 1576164/DF, Rel.

Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 14/05/2019, DJe 23/05/2019) Em igual sentido, transcrevo a jurisprudência desta Corte: “EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA.

IMÓVEL.

QUITAÇÃO DO PREÇO.

HIPOTECA FIRMADA ENTRE O AGENTE FINANCEIRO E A INCORPORADORA QUE NÃO TEM EFICÁCIA PERANTE OS ADQUIRENTES DE BOA-FÉ.

AUSÊNCIA DE ÓBICE PARA A BAIXA NA HIPOTECA DO IMÓVEL.

LIBERAÇÃO DO GRAVAME QUE SE IMPÕE.

INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 308 DO STJ.

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.” (APELAÇÃO CÍVEL, 0907438-86.2022.8.20.5001, Dra.

Martha Danyelle Barbosa substituindo Des.

Amilcar Maia, Terceira Câmara Cível, JULGADO em 21/02/2024, PUBLICADO em 22/02/2024) EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – DECISÃO SINGULAR QUE DEFERIU A TUTELA DE URGÊNCIA PARA DETERMINAR QUE SE PROCEDA À BAIXA NA HIPOTECA DO IMÓVEL – ALEGADA ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM – REJEIÇÃO - HIPOTECA DE IMÓVEL FIRMADA ENTRE INCORPORADORA E O AGENTE FINANCEIRO - QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO DA UNIDADE HABITACIONAL – GARANTIA QUE NÃO TEM EFICÁCIA PERANTE O ADQUIRENTE DE BOA-FÉ, CONFORME SÚMULA 308 DO STJ - LIBERAÇÃO DO GRAVAME - RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJRN, AGRAVO DE INSTRUMENTO, 0804068-98.2018.8.20.0000, Dr.

CORNELIO ALVES DE AZEVEDO NETO, Gab.

Des.

Cornélio Alves na Câmara Cível, ASSINADO em 10/10/2019) – [Grifei].

EMENTA: CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR.

APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO.

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER.

PROCEDÊNCIA NA ORIGEM.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE ATIVA E PASSIVA PELO BANCO APELANTE.

REJEIÇÃO.

PARTE AUTORA QUE É TITULAR DO INTERESSE A SER TUTELADO.

CREDOR HIPOTECÁRIO QUE É PARTE LEGÍTIMA PARA FIGURAR NA DEMANDA QUE POSTULA PELO CANCELAMENTO DA GARANTIA INCIDENTE SOBRE O BEM.

ADIMPLEMENTO DAS OBRIGAÇÕES PELA PROMITENTE COMPRADORA.

IMPEDIMENTO À TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE.

UNIDADE HABITACIONAL GRAVADA POR HIPOTECA.

GARANTIA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO, QUE NÃO TEM EFICÁCIA PERANTE O ADQUIRENTE DO IMÓVEL.

SÚMULA 308 DO STJ.

IRRESIGNAÇÃO RECURSAL DA PARTE AUTORA VOLTADA À MAJORAÇÃO DA VERBA SUCUMBENCIAL.

AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL QUANTO ÀS CUSTAS PROCESSUAIS, HAJA VISTA A CONDENAÇÃO JÁ CONTEMPLADA NA SENTENÇA ATACADA.

NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO QUANTO A ESSE ASPECTO.

PRETENSÃO DE MODIFICAÇÃO DA BASE DE CÁLCULO DA VERBA HONORÁRIA.

POSSIBILIDADE.

SENTENÇA QUE ADOTOU PARÂMETRO DE APRECIAÇÃO EQUITATIVA.

CRITÉRIO EXCEPCIONAL.

FIXAÇÃO QUE DEVE OBSERVAR O VALOR DA CAUSA.

INCIDÊNCIA DA REGRA GERAL DO ARTIGO 85, §2º, DO CPC.

APELO CONHECIDO E DESPROVIDO.

RECURSO ADESIVO PARCIALMENTE CONHECIDO E NESSA PARTE PROVIDO. (TJRN, APELAçãO CíVEL, 0872641-26.2018.8.20.5001, Dr.

RICARDO TINOCO DE GOES, Gab.

Des.

Dilermando Mota na Câmara Cível - Juiz Convocado Dr.

Ricardo Tinoco de Goes, ASSINADO em 15/03/2021) – [Grifei].

De acordo com os autos, verifica-se que houve o cancelamento da hipoteca junto ao 3º Ofício de Notas de Natal nos termos ordenado pelo Juízo.

Não há desacerto na sentença que condenou o banco ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, eis que deu causa ao protocolamento da demanda.

Ante o exposto, sem opinamento do Ministério Público, conheço em parte do recurso e nesta parte nego provimento ao apelo, majorando os honorários advocatícios de 10% (dez por cento) para 15% (quinze por cento), nos termos do art. 85, §11, do CPC. É como voto.

Natal/RN data de assinatura no sistema Juíza convocada Martah Danyelle Relatora VOTO VENCIDO VOTO Não conheço parcialmente do recurso na parte que discute os danos morais, dada a ausência de condenação do BANCO BRADESCO nessa verba.

Recorre o BANCO BRADESCO para se exibir da obrigação de dar baixa na hipoteca que recai sobre o imóvel adquirido por ANDRÉ SIDNEY FERNANDES DE SOUZA e NEIRY DE ARAÚJO OLIVEIRA A pretensão recursal não merece guarida.

Com efeito, é cediço que quitado integralmente o contrato referente ao imóvel, nasce o dever do vendedor de proceder com a baixa/cancelamento do gravame do imóvel, estendendo-se tal obrigação de cancelamento ao agente financeiro beneficiário da garantia real, daí a legitimidade do banco, sendo, ademais, indevida a manutenção da hipoteca, nos termos da Súmula 308 do STJ, a seguir in verbis: “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel“.

E mais: “(...) O propósito recursal é definir se a alienação fiduciária firmada entre a construtora e o agente financeiro tem eficácia perante a adquirente do imóvel, de forma a se admitir a aplicação analógica da Súmula 308/STJ. 4.

De acordo com a Súmula 308/STJ, a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. 5.

A Súmula 308/STJ, apesar de aludir, em termos gerais, à ineficácia da hipoteca perante o promitente comprador, o que se verifica, por meio da análise contextualizada do enunciado, é que ele traduz hipótese de aplicação circunstanciada da boa-fé objetiva ao direito real de hipoteca. 6.

Dessume-se, destarte, que a intenção da Súmula 308/STJ é a de proteger, propriamente, o adquirente de boa-fé que cumpriu o contrato de compra e venda do imóvel e quitou o preço ajustado, até mesmo porque este possui legítima expectativa de que a construtora cumprirá com as suas obrigações perante o financiador, quitando as parcelas do financiamento e, desse modo, tornando livre de ônus o bem negociado. 7.

Para tanto, partindo-se da conclusão acerca do real propósito da orientação firmada por esta Corte - e que deu origem ao enunciado sumular em questão -, tem-se que as diferenças estabelecidas entre a figura da hipoteca e a da alienação fiduciária não são suficientes a afastar a sua aplicação nessa última hipótese, admitindo-se, via de consequência, a sua aplicação por analogia. 8.

Recurso especial conhecido e não provido.”(STJ - REsp 1576164/DF, Rel.

Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 14/05/2019, DJe 23/05/2019) Em igual sentido, transcrevo a jurisprudência desta Corte: “EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA.

IMÓVEL.

QUITAÇÃO DO PREÇO.

HIPOTECA FIRMADA ENTRE O AGENTE FINANCEIRO E A INCORPORADORA QUE NÃO TEM EFICÁCIA PERANTE OS ADQUIRENTES DE BOA-FÉ.

AUSÊNCIA DE ÓBICE PARA A BAIXA NA HIPOTECA DO IMÓVEL.

LIBERAÇÃO DO GRAVAME QUE SE IMPÕE.

INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 308 DO STJ.

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.” (APELAÇÃO CÍVEL, 0907438-86.2022.8.20.5001, Dra.

Martha Danyelle Barbosa substituindo Des.

Amilcar Maia, Terceira Câmara Cível, JULGADO em 21/02/2024, PUBLICADO em 22/02/2024) EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – DECISÃO SINGULAR QUE DEFERIU A TUTELA DE URGÊNCIA PARA DETERMINAR QUE SE PROCEDA À BAIXA NA HIPOTECA DO IMÓVEL – ALEGADA ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM – REJEIÇÃO - HIPOTECA DE IMÓVEL FIRMADA ENTRE INCORPORADORA E O AGENTE FINANCEIRO - QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO DA UNIDADE HABITACIONAL – GARANTIA QUE NÃO TEM EFICÁCIA PERANTE O ADQUIRENTE DE BOA-FÉ, CONFORME SÚMULA 308 DO STJ - LIBERAÇÃO DO GRAVAME - RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJRN, AGRAVO DE INSTRUMENTO, 0804068-98.2018.8.20.0000, Dr.

CORNELIO ALVES DE AZEVEDO NETO, Gab.

Des.

Cornélio Alves na Câmara Cível, ASSINADO em 10/10/2019) – [Grifei].

EMENTA: CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR.

APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO.

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER.

PROCEDÊNCIA NA ORIGEM.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE ATIVA E PASSIVA PELO BANCO APELANTE.

REJEIÇÃO.

PARTE AUTORA QUE É TITULAR DO INTERESSE A SER TUTELADO.

CREDOR HIPOTECÁRIO QUE É PARTE LEGÍTIMA PARA FIGURAR NA DEMANDA QUE POSTULA PELO CANCELAMENTO DA GARANTIA INCIDENTE SOBRE O BEM.

ADIMPLEMENTO DAS OBRIGAÇÕES PELA PROMITENTE COMPRADORA.

IMPEDIMENTO À TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE.

UNIDADE HABITACIONAL GRAVADA POR HIPOTECA.

GARANTIA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO, QUE NÃO TEM EFICÁCIA PERANTE O ADQUIRENTE DO IMÓVEL.

SÚMULA 308 DO STJ.

IRRESIGNAÇÃO RECURSAL DA PARTE AUTORA VOLTADA À MAJORAÇÃO DA VERBA SUCUMBENCIAL.

AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL QUANTO ÀS CUSTAS PROCESSUAIS, HAJA VISTA A CONDENAÇÃO JÁ CONTEMPLADA NA SENTENÇA ATACADA.

NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO QUANTO A ESSE ASPECTO.

PRETENSÃO DE MODIFICAÇÃO DA BASE DE CÁLCULO DA VERBA HONORÁRIA.

POSSIBILIDADE.

SENTENÇA QUE ADOTOU PARÂMETRO DE APRECIAÇÃO EQUITATIVA.

CRITÉRIO EXCEPCIONAL.

FIXAÇÃO QUE DEVE OBSERVAR O VALOR DA CAUSA.

INCIDÊNCIA DA REGRA GERAL DO ARTIGO 85, §2º, DO CPC.

APELO CONHECIDO E DESPROVIDO.

RECURSO ADESIVO PARCIALMENTE CONHECIDO E NESSA PARTE PROVIDO. (TJRN, APELAçãO CíVEL, 0872641-26.2018.8.20.5001, Dr.

RICARDO TINOCO DE GOES, Gab.

Des.

Dilermando Mota na Câmara Cível - Juiz Convocado Dr.

Ricardo Tinoco de Goes, ASSINADO em 15/03/2021) – [Grifei].

De acordo com os autos, verifica-se que houve o cancelamento da hipoteca junto ao 3º Ofício de Notas de Natal nos termos ordenado pelo Juízo.

Não há desacerto na sentença que condenou o banco ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, eis que deu causa ao protocolamento da demanda.

Ante o exposto, sem opinamento do Ministério Público, conheço em parte do recurso e nesta parte nego provimento ao apelo, majorando os honorários advocatícios de 10% (dez por cento) para 15% (quinze por cento), nos termos do art. 85, §11, do CPC. É como voto.

Natal/RN data de assinatura no sistema Juíza convocada Martah Danyelle Relatora Natal/RN, 21 de Outubro de 2024.