TJRN - 0805078-07.2023.8.20.0000

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE SEGUNDA CÂMARA CÍVEL Processo: AGRAVO DE INSTRUMENTO - 0805078-07.2023.8.20.0000 Polo ativo FABIO PAIVA E SILVA CAVALCANTI e outros Advogado(s): ROMULO DE SOUSA CARNEIRO Polo passivo BANCO BRADESCO S/A e outros Advogado(s): JOSE ALMIR DA ROCHA MENDES JUNIOR, FERNANDO DE ARAUJO JALES COSTA EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

AÇÃO DECLARATÓRIA.

TUTELA DE URGÊNCIA INDEFERIDA.

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

COMPRA DE IMÓVEL.

POSTERIOR QUITAÇÃO.

IMPOSSIBILIDADE DE TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE.

HIPOTECA PENDENTE SOBRE O BEM IMÓVEL.

DIVERGÊNCIAS ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO.

ENUNCIADO N° 308 DA SÚMULA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA.

DEVER DA CONSTRUTORA E DO AGENTE FINANCEIRO DE ADOTAREM MEDIDAS PARA CANCELAR A HIPOTECA.

PRECEDENTES DESTA CORTE.

RECURSO PROVIDO.

ACÓRDÃO Acordam Desembargadores que integram a 2ª Câmara Cível deste Egrégio Tribunal de Justiça, em Turma e à unanimidade, em prover o recurso e confirmar a liminar antes deferida, nos termos do voto do relator.

Agravo de instrumento interposto por FÁBIO PAIVA E SILVA CAVALCANTI e outra, nos autos da ação de obrigação de fazer proposta em face do BANCO BRADESCO S/A e COLMEIA SPORTS GARDEN EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA (processo nº 0915909-91.2022.8.250.5001), objetivando reformar decisão do Juiz de Direito da 11ª Vara Cível de Natal, que indeferiu o pedido de tutela de evidência.

Alegaram que: "Os agravantes são adquirentes/cessionários de um imóvel, conforme instrumento contratual em anexo aos autos do processo nº 0915909-91.2022.8.20.5001, imóvel este já matriculado junto ao 6º Ofício de Notas de Natal – RN.

O valor total ajustado acima restou totalmente adimplido, conforme reconhecido no instrumento de cessão pela anuente e então vendedora.

Contudo, os agravantes ainda não conseguiram escriturá-lo, uma vez que consta acostado à margem da matrícula um gravame hipotecário em favor do banco agravado, em virtude de financiamento concedido à construtora, ora agravada, consoante se prova pela Certidão cartorária, em anexo àqueles autos”; “inobstante qualquer previsão em contrato, é consabido que a garantia incidente sobre a unidade dos agravantes, tendo como credora hipotecária o banco agravado, não atinge àqueles, razão pela qual há de ser levantada, especialmente no caso concreto, em que o valor total ajustado para aquisição da unidade foi totalmente quitado, inexistindo motivos hábeis à continuidade dessa hipoteca”; “essa baixa já deveria ser ter sido realizada pelo credor hipotecário quando do adimplemento do contrato, e nos termos do contato, não havendo obrigação nenhuma nesse sentido por parte da agravante.

Os prazos que determinavam a baixa após a quitação e a expedição do habite-se, há muito se passaram sem que tenha sido dado baixa na hipoteca”.

Pugnaram pela concessão da antecipação da pretensão recursal, para determinar que “o banco agravado ora único credor hipotecário, promova o cancelamento/levantamento da hipoteca que grava do imóvel abaixo descrito, e para tanto, seja oficiado o 6º Ofício de Notas para tanto, a fim de conferir maior celeridade e efetividade da medida, ao seguinte imóvel: 01 (um) apartamento residencial n.º 2102, Torre Hortênsia, integrante do empreendimento SPORTS GARDEN, localizado na Rua dos Tororós, 730, Lagoa Nova, Natal – RN, imóvel este já matriculado sob o nº 64.457, junto ao 6º Ofício de Notas de Natal”.

No mérito, provimento do recurso.

Deferida a antecipação da pretensão recursal para determinar que o Banco Bradesco S/A promova o cancelamento/levantamento da hipoteca que recai sobre a unidade 2102, Torre Hortênsias, empreendimento SPORTS GARDEN, localizado na Rua Tororos, 730, Lagoa Nova.

Contrarrazões apresentadas pelo Banco Bradesco S/A requerendo o desprovimento do agravo de instrumento.

O agravante ajuizou ação de obrigação de fazer, na qual alega que apesar de ter efetuado a quitação do valor do imóvel desde o ano de 20215, encontra-se impedido de lavrar a escritura pública de transferência e efetuar o registro imobiliário, em razão da hipoteca existente em favor da instituição bancária que financiou a construção do empreendimento.

A quitação do imóvel restou comprovada através do documento de ID 19325390.

Além do que, os agravantes não firmaram o contrato que instituiu a hipoteca, de modo que não pode responder com seu imóvel pela dívida assumida pela construtora.

A garantia hipotecária por ela concedida para a construção de imóveis não atinge o terceiro adquirente.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou esse entendimento, nos termos do enunciado n° 308 de sua Súmula: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel".

Referido enunciado sumular objetiva proteger o consumidor, restringindo os efeitos da hipoteca às partes contratantes, diante da boa-fé objetiva, já que aquele que adquiriu o bem e pagou pontualmente suas parcelas à construtora, faz jus a receber o bem livre de ônus.

Acerca do tema, merecem ser transcritas as lições do eminente Ministro Aldir Passarinho Júnior, ao julgar o Resp 237.538/SP: Com efeito, a assim não se entender, haveria, fatalmente, para a adquirente, um bis in idem, já que pagou a totalidade do débito alusivo à unidade autônoma e rateio proporcional, das partes comuns perante a construtora, inclusive o fazendo em juízo, e teria de novamente fazê-lo, no todo ou parcialmente, para honrar a dívida da empresa inadimplente perante a instituição financiadora.

Ressalte-se que embora cientificada, no contrato de promessa de compra e venda, da existência da hipoteca, a sua relação jurídica, induvidosamente, se fez com a construtora.

Esta sim, é que celebrou contrato, estabeleceu relação direta, a seu turno, com o financiador, em relação ao empréstimo obtido, de modo que caberia à associação credora exercer fiscalização adequada para obter, no curso da obra ou durante a tramitação da ação consignatória, no caso da embargante, o recebimento das parcelas do seu crédito, à medida em que elas vinham sendo pagas paulatinamente pelos múltiplos adquirentes das unidades habitacionais.

Não o fez, todavia, daí a sua omissão negligência que não pode nem deve ser suportada por quem não lhe deu causa.

Com o mesmo posicionamento é a jurisprudência desta Corte de Justiça: EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

TUTELA ANTECIPADA INDEFERIDA PELO JUÍZO A QUO.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

CONTRATO DEVIDAMENTE ADIMPLIDO PELOS COMPRADORES.

TERMO DE QUITAÇÃO ENTREGUE.

IMPOSSIBILIDADE DE TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE.

HIPOTECA REALIZADA EM FAVOR DA INSTITUIÇÃO BANCÁRIA QUE FINANCIOU A CONSTRUÇÃO DO EMPREENDIMENTO.

INEFICÁCIA PERANTE OS COMPRADORES.

INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 308 DO STJ.

LIBERAÇÃO DO GRAVAME QUE SE IMPÕE.

FUMUS BONI IURIS E PERICULUM IN MORA DEMONSTRADOS.

REFORMA DA DECISÃO.

PRECEDENTES DESTA CORTE.

RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (Agravo de Instrumento nº .020099-8, 2ª Câmara Cível, Rel.

Des.

Judite Nunes, julgado em /11/2016).

EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER.

TUTELA ANTECIPADA.

COMPRA DE IMÓVEL E POSTERIOR QUITAÇÃO.

TERMO DE QUITAÇÃO ENTREGUE.

IMPOSSIBILIDADE DE TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE.

HIPOTECA PENDENTE SOBRE O BEM IMÓVEL.

DIVERGÊNCIAS ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO.

ADQUIRENTE/CONSUMIDOR PREJUDICADO.

INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 308 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA.

DEVER DA CONSTRUTORA E DO AGENTE FINANCEIRO DE ADOTAREM MEDIDAS PARA CANCELAR A HIPOTECA.

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO". (Agravo de Instrumento com Suspensividade n° 2015.004837-4, 3ª Câmara Cível, Relator Des.

Amaury Moura Sobrinho, julgado em 11/08/2015).

No pertinente ao perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, que no caso específico do agravo de instrumento o que interessa é a preservação da utilidade do próprio recurso, igualmente restou caracterizado, uma vez que, caso não seja deferida a antecipação da pretensão recursal, o agravante está impedido de efetuar a escritura pública do imóvel.

Posto isso, voto por prover o recurso, confirmando a liminar por mim antes deferida.

Consideram-se prequestionados todos os dispositivos apontados pelas partes em suas respectivas razões.

Será manifestamente protelatória eventual oposição de embargos com notória intenção de rediscutir a decisão (art. 1.026, § 2º do CPC).

Data de registro do sistema.

Des.

Ibanez Monteiro Relator Natal/RN, 7 de Agosto de 2023.

Poder Judiciário do Rio Grande do Norte Segunda Câmara Cível Por ordem do Relator/Revisor, este processo, de número 0805078-07.2023.8.20.0000, foi pautado para a Sessão VIRTUAL (votação exclusivamente pelo PJe) do dia 07-08-2023 às 08:00, a ser realizada no 2ª CC Virtual (NÃO HÍBRIDA).

Caso o processo elencado para a presente pauta não seja julgado na data aprazada acima, fica automaticamente reaprazado para a sessão ulterior.

No caso de se tratar de sessão por videoconferência, verificar o link de ingresso no endereço http://plenariovirtual.tjrn.jus.br/ e consultar o respectivo órgão julgador colegiado.

Natal, 14 de julho de 2023.