TJRN - 0808399-79.2025.8.20.0000

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE SEGUNDA CÂMARA CÍVEL Processo: AGRAVO DE INSTRUMENTO - 0808399-79.2025.8.20.0000 Polo ativo DIEGO MEDEIROS RIBEIRO DE SANT ANA Advogado(s): JOSE ARNALDO LAZARO ALVES DE SOUZA Polo passivo FORTE SECURITIZADORA S.A. e outros Advogado(s): DANILO PANZUTI BASILE EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

CANCELAMENTO DE GRAVAME REGISTRAL.

NEGATIVA DE TUTELA ANTECIPADA.

MANUTENÇÃO DA DECISÃO.

RECURSO DESPROVIDO.

I.

CASO EM EXAME 1.

Agravo de Instrumento interposto por adquirente de imóvel contra decisão que indeferiu pedido de tutela antecipada para levantamento de gravame de alienação fiduciária incidente sobre unidade imobiliária alegadamente quitada.

O agravante sustenta ter adquirido e quitado o imóvel em 2016, invocando a Súmula 308 do STJ, e requer o cancelamento da garantia fiduciária registrada em nome da Forte Securitizadora S/A.

A decisão agravada fundamentou o indeferimento na ausência de contraditório, na insuficiência de provas e no risco de irreversibilidade da medida.

O pedido de efeito ativo foi igualmente indeferido.

II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2.

Há duas questões em discussão: (i) verificar se estão presentes os requisitos legais para a concessão de tutela de urgência para cancelamento de gravame de alienação fiduciária; (ii) avaliar a possibilidade de aplicação da Súmula 308 do STJ em favor do adquirente de imóvel quitado, ainda que ausente contraditório e prova robusta nos autos.

III.

RAZÕES DE DECIDIR 3.

A concessão de tutela de urgência exige, nos termos do art. 300 do CPC, a presença cumulativa da probabilidade do direito alegado e do perigo de dano irreparável ou de difícil reparação, critérios que não se encontram demonstrados de forma inequívoca na fase inicial do processo. 4.

A existência de alienação fiduciária regularmente registrada em matrícula imobiliária goza de presunção de legalidade, somente podendo ser desconstituída mediante prova robusta e após oportunização do contraditório à parte credora. 5.

A incidência da Súmula 308 do STJ demanda análise probatória quanto à cadeia contratual e à efetiva quitação do imóvel, elementos ainda não comprovados com segurança nos autos. 6.

A decisão que indefere a liminar não impede o prosseguimento do feito originário, assegurando às partes a produção de provas e o exercício do contraditório, sendo medida prudente em casos com risco de irreversibilidade.

IV.

DISPOSITIVO E TESE 7.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento: 1.

A concessão de tutela de urgência para cancelamento de gravame de alienação fiduciária exige prova inequívoca da quitação do imóvel e da boa-fé do adquirente, não sendo cabível sua antecipação sem contraditório e diante da ausência de elementos probatórios seguros; 2.

A aplicação da Súmula 308 do STJ requer análise aprofundada da cadeia contratual e da regularidade do pagamento, inviável em sede de cognição sumária.

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 300.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 308.

ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, em que são partes as acima nominadas, acordam os Desembargadores que integram a Segunda Câmara Cível deste Egrégio Tribunal de Justiça, em Turma, à unanimidade de votos, em conhecer e negar provimento ao Agravo de Instrumento, tudo nos termos do voto da Relatora, parte integrante deste.

RELATÓRIO Agravo de Instrumento, com pedido de efeito ativo, interposto por Diego Medeiros Ribeiro de Santana, em face de decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Parnamirim/RN, nos autos da Ação de Obrigação de Fazer nº 0805344-74.2025.8.20.5124, indeferindo o pedido de tutela antecipada para levantamento de gravame de alienação fiduciária registrado sobre unidade imobiliária adquirida e quitada pelo ora recorrente.

Na decisão recorrida (ID 150648047), o Juízo de primeiro grau indeferiu o pleito liminar sob o fundamento de ausência de contraditório e insuficiência de elementos nos autos a viabilizar a concessão da medida.

Destacou a ausência de caráter vinculante do precedente invocado (Súmula 308 do STJ), além da impossibilidade de desconstituição automática, sem o estabelecimento do contraditório, do registro da alienação fiduciária em favor da Forte Securitizadora S/A e ressaltando, ainda, o risco de irreversibilidade da medida, caso o pedido fosse deferido nesta fase inicial, antes da devida instrução processual.

Em suas razões (ID 31174857), o agravante informa a quitação integral do imóvel objeto da lide em 19/07/2016, motivo pelo qual não pode ser penalizado por eventual relação obrigacional entre a construtora Forma Empreendimentos Ltda. e a Forte Securitizadora S/A, invocando o teor da Súmula 308 do STJ, no sentido da inexistência de eficácia, em face do comprador de boa-fé, da hipoteca (ou garantia fiduciária) firmada entre construtora e instituição financeira.

Assim, entendendo presentes os requisitos autorizadores para a concessão da tutela de urgência, sendo o periculum in mora evidenciado pela impossibilidade de formalizar a propriedade de bem essencial (residência), com o risco de sofrer constrições judiciais por débitos alheios, requer, liminarmente, a atribuição de efeito ativo ao recurso para o cancelamento do gravame, provido o Agravo de Instrumento ao final.

Trouxe com a inicial os documentos ID 31174862 a 31176722.

Em sede de contrarrazões (ID 31705096), a parte gravada pediu seja desprovido o recurso.

Com vista dos autos, o 17º Procurador de Justiça, Dr.

Herbert Pereira Bezerra, deixou de opinar no feito por entender que a matéria posta no recurso não acarreta a necessidade de intervenção do Ministério Público, na qualidade de fiscal da lei, pois carente de interesse público ou social relevante, cujas partes estão devidamente representadas. É o relatório.

VOTO Preenchidos os requisitos de admissibilidade do presente recurso, conheço do Agravo de Instrumento.

O ora agravante ajuizou ação de adjudicação compulsória em desfavor da Forte Securitizadora S/A e Forma Empreendimentos S/A, alegando ter adquirido a unidade imobiliária do Lote nº 05, Quadra “I”, pertencente ao Condomínio Natural Ville, com a anuência da demandada Forma Empreendimento Ltda., tendo sido o valor do imóvel devidamente quitado.

Porém, descobriu o gravame do bem em favor da Forte Securitizadora S/A e, em razão disso, encontra-se impedido de transferir o imóvel para a sua titularidade, razão pela qual, na exordial da demanda, pediu seja a parte ora agravada compelida a efetivar o imediato levantamento da alienação já citada.

A decisão de origem está lastreada na ausência de elementos probatórios seguros, que justifiquem, em sede de cognição sumária, a antecipação dos efeitos da tutela, especialmente diante do risco de irreversibilidade da medida postulada, haja vista a possibilidade de alienação do imóvel a terceiros, caso deferida a liminar sem o contraditório.

O recorrente sustenta que quitou integralmente o imóvel em 2016, o qual adquiriu mediante cessão de direitos do comprador originário, tendo inclusive notificado extrajudicialmente a credora fiduciária para promover a baixa do gravame, sem obter resposta.

Sustenta a incidência da Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça, que estabelece a ineficácia da hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, perante os adquirentes do imóvel.

Contudo, embora a jurisprudência do STJ de fato reconheça tal orientação, a sua aplicação demanda análise aprofundada da cadeia contratual e da quitação da avença, o que não se comprova de forma inequívoca nos autos.

A existência de alienação fiduciária regularmente registrada em matrícula imobiliária goza de presunção de legalidade e legitimidade, somente podendo ser desconstituída por prova robusta, que inexiste nesta fase inaugural.

Ademais, como bem ponderado pelo Juízo a quo, a concessão da tutela de urgência em sede de cognição sumária deve observar os requisitos cumulativos do artigo 300 do CPC, notadamente a probabilidade do direito e o perigo de dano irreparável.

No caso dos autos, a ausência de contraditório impede a formação de juízo seguro quanto à suficiência da prova de quitação e à alegada boa-fé do agravante.

Isso porque não restou esclarecido, em primeiro lugar, se houve a recusa da parte agravada em realizar a exclusão do gravame, podendo ter havido diversas situações impeditivas de tal procedimento, como por exemplo a ausência de comunicação da construtora Forma Empreendimento Ltda. à securitizadora ora agravada, dentre outras possibilidades.

Assim, entendo razoável a determinação do Juízo de primeiro grau em oportunizar o contraditório às demais partes, a fim de melhor esclarecer a questão trazida aos autos.

Por fim, o indeferimento da tutela pleiteada em nada impede o regular prosseguimento da ação originária, ocasião em que as partes poderão produzir provas e exercer plenamente o contraditório e a ampla defesa, circunstância que permitirá, em momento oportuno, o reexame mais aprofundado da controvérsia.

Ante o exposto, nego provimento ao recurso, mantendo a decisão agravada em todos os seus termos. É como voto.

Natal, data da sessão de julgamento.

Desembargadora Maria de Lourdes Azevêdo Relatora Natal/RN, 12 de Agosto de 2025.

Poder Judiciário do Rio Grande do Norte Por ordem do Relator/Revisor, este processo, de número 0808399-79.2025.8.20.0000, foi pautado para a Sessão VIRTUAL (Votação Exclusivamente PJe) do dia 12-08-2025 às 08:00, a ser realizada no 2ª CC Virtual (Votação Exclusivamente PJE).

Caso o processo elencado para a presente pauta não seja julgado na data aprazada acima, fica automaticamente reaprazado para a sessão ulterior.

No caso de se tratar de sessão por videoconferência, verificar o link de ingresso no endereço http://plenariovirtual.tjrn.jus.br/ e consultar o respectivo órgão julgador colegiado.

Natal, 29 de julho de 2025.

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO RIO GRANDE DO NORTE GABINETE DA DESEMBARGADORA MARIA DE LOURDES AZEVÊDO Agravo de Instrumento nº 0808399-79.2025.8.20.0000 Origem: 1ª Vara da Comarca de Parnamirim Agravante: Diego Medeiros Ribeiro de Santana Advogado: Tereza Cristina Cabral de Vasconcelos Gurgel (991/RN) e José Arnaldo Lázaro Alves de Souza (78293/DF) Agravado: Forte Securitizadora S/A Relator: Desembargador Saraiva Sobrinho (em substituição) D E C I S Ã O 1.

Agravo de Instrumento, com pedido de efeito ativo, interposto por Diego Medeiros Ribeiro de Santana, em face de decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Parnamirim/RN, nos autos da Ação de Obrigação de Fazer nº 0805344-74.2025.8.20.5124, indeferindo o pedido de tutela antecipada para levantamento de gravame de alienação fiduciária registrado sobre unidade imobiliária adquirida e quitada pelo ora recorrente. 2.

Na decisão recorrida (ID 150648047), o Juízo de primeiro grau indeferiu o pleito liminar sob o fundamento de ausência de contraditório e insuficiência de elementos nos autos a viabilizar a concessão da medida.

Destacou a ausência de caráter vinculante do precedente invocado (Súmula 308 do STJ), além da impossibilidade de desconstituição automática, sem o estabelecimento do contraditório, do registro da alienação fiduciária em favor da Forte Securitizadora S/A e ressaltando, ainda, o risco de irreversibilidade da medida, caso o pedido fosse deferido nesta fase inicial, antes da devida instrução processual. 3.

Em suas razões (ID 31174857), o agravante informa a quitação integral do imóvel objeto da lide em 19/07/2016, motivo pelo qual não pode ser penalizado por eventual relação obrigacional entre a construtora Forma Empreendimentos Ltda. e a Forte Securitizadora S/A, invocando o teor da Súmula 308 do STJ, no sentido da inexistência de eficácia, em face do comprador de boa-fé, da hipoteca (ou garantia fiduciária) firmada entre construtora e instituição financeira. 4.

Assim, entendendo presentes os requisitos autorizadores para a concessão da tutela de urgência, sendo o periculum in mora evidenciado pela impossibilidade de formalizar a propriedade de bem essencial (residência), com o risco de sofrer constrições judiciais por débitos alheios, requer, liminarmente, a atribuição de efeito ativo ao recurso para o cancelamento do gravame, provido o Agravo de Instrumento ao final. 5.

Trouxe com a inicial os documentos ID 31174862 a 31176722. 6. É o relatório.

Decido. 7.

Preenchidos os requisitos de admissibilidade, conheço do agravo de instrumento. 8.

A permissibilidade de concessão do efeito ativo/suspensivo ao agravo de instrumento decorre dos preceitos insculpidos nos artigos 995, parágrafo único, e 1.019, inciso I, ambos do Código de Processo Civil, sendo o deferimento do efeito ativo condicionado à demonstração, pelo recorrente, da possibilidade de ocorrência de grave lesão, de difícil ou impossível reparação, sendo ainda relevante a fundamentação do pedido para fins de provável provimento do recurso. 9.

Nesse contexto, nota-se a ausência de demonstração, pelo agravante, em sede de juízo preliminar, da existência dos pressupostos necessários ao deferimento do efeito ativo postulado. 10.

O agravante ajuizou ação de adjudicação compulsória em desfavor da Forte Securitizadora S/A e Forma Empreendimentos S/A, alegando ter adquirido a unidade imobiliária do Lote nº 05, Quadra “I”, pertencente ao Condomínio Natural Ville, com a anuência da demandada Forma Empreendimento Ltda., tendo sido o valor do imóvel devidamente quitado.

Porém, descobriu o gravame do bem em favor da Forte Securitizadora S/A e, em razão disso, encontra-se impedido de transferir o imóvel para a sua titularidade, razão pela qual, na exordial da demanda, pediu seja a parte ora agravada compelida a efetivar o imediato levantamento da alienação já citada. 11.

Entretanto, apesar das alegações do agravante, entendo não merecer qualquer reforma a decisão combatida, pelo menos nesta fase processual, de cognição sumária. 12.

Isso porque não restou esclarecido, em primeiro lugar, se houve a recusa da parte agravada em realizar a exclusão do gravame, podendo ter havido diversas situações impeditivas de tal procedimento, como por exemplo a ausência de comunicação da construtora Forma Empreendimento Ltda. à securitizadora ora agravada, dentre outras possibilidades. 13.

Assim, entendo razoável a determinação do Juízo de primeiro grau em oportunizar o contraditório às demais partes, a fim de melhor esclarecer a questão trazida aos autos. 14.

Esta relatoria não desconhece a aplicação da Súmula nº 308 do Superior Tribunal de Justiça a casos semelhantes aos dos autos, mas, na hipótese, não figura devidamente esclarecida, como já exposto, possíveis elementos impossibilitadores da retirada do gravame. 15.

Por outro lado, também não vislumbro o periculum in mora para a concessão do efeito ao Agravo de Instrumento, pois a qualquer momento poderá ser realizada a retirada do gravame, sem prejuízo ao recorrente, além de não restar comprovada a alegação de risco da empresa agravada sofrer constrições judiciais por seus possíveis débitos. 16.

Por fim, o magistrado sequer indeferiu o pleito do agravante, mas apenas oportunizou o contraditório às partes adversas, diante das peculiaridades do caso concreto. 17.

Dessa forma, ausentes os requisitos autorizadores, indefiro o pedido de atribuição de efeito ativo ao recurso. 18.

Intime-se a parte agravada para apresentar contrarrazões, no prazo legal. 19.

Em seguida, remetam-se os autos à Procuradoria de Justiça. 20.

Cumpridas as diligências, voltem-me conclusos. 21.

Publique-se.

Intime-se.

Cumpra-se.

Natal, data registrada no sistema.

Desembargador Saraiva Sobrinho Relator em substituição