TJRN - 0828459-57.2015.8.20.5001

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL Processo: APELAÇÃO CÍVEL - 0828459-57.2015.8.20.5001 Polo ativo JOSE EUDES PEREZ MONTEIRO Advogado(s): CLOVIS LIRA NETO Polo passivo MOBYRA INCORPORACOES S.A. e outros Advogado(s): FABIO RIVELLI, TRISTAO TAVARES SANTOS, CIRO STARLING TEIXEIRA, CARLOS ADOLFO JUNQUEIRA DE CASTRO, ENRIQUE FONSECA REIS, ELCIO FONSECA REIS, GUSTAVO CESAR TERRA TEIXEIRA EMENTA: PROCESSUAL CIVIL E LEGISLAÇÃO ESPECIAL.

APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DEVIDAMENTE AVERBADA EM CARTÓRIO.

PREVALÊNCIA DA LEI Nº 9.514/97 AO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR (CDC).

TESE FIXADA PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA NO JULGAMENTO DO RESP 1.891.498/SP, SUBMETIDO À SISTEMÁTICA DOS RECURSOS REPETITIVOS (Tema 1.095).

DEVER DE OBSERVÂNCIA (ART. 927, III, DO CPC).

QUITAÇÃO DA DÍVIDA QUE DEVE SEGUIR O DISCIPLINADO NOS ARTS. 26 E 27 DA LEI Nº 9.514/97.

SENTENÇA MANTIDA.

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

ACÓRDÃO Acordam os Desembargadores que integram a 1ª Câmara Cível deste Egrégio Tribunal de Justiça, em Turma, à unanimidade de votos, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator, parte integrante deste.

RELATÓRIO Apelação Cível interposta por José Eudes Perez Monteiro em face de sentença da 4ª Vara Cível da Comarca de Natal/RN que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual nº 0828459-57.2015.8.20.5001, por si movida em desfavor da Mobyra Incorporações S.A. e outros, foi prolatada nos seguintes termos (Id 14483468): Isto posto, rejeito as preliminares de impossibilidade jurídica do pedido e falta de interesse processual e, no mérito, julgo improcedente o pedido, nos termos do artigo 487, I, do CPC.

Outrossim, reconheço a ilegitimidade passiva das rés MOBYRA INCORPORACOES S.A. e TYBA CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA e, por conseguinte, extingo o feito, sem resolução do mérito, na forma do artigo 485, VI, do CPC, em relação às referidas partes.

Condeno o autor ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa, os quais deverão ser partilhados entre os procuradores das rés.

Publique-se, registre-se e intimem-se.

Irresigando, o insurgente persegue reforma do édito judicial a quo.

Em suas razões (Id 14483479), defende que: i) “Quando do ingresso da ação o Apelante já havia pago mais de 70% das prestações”; ii) “nos casos de rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel ocorrida por culpa do consumidor, o padrão-base da retenção pela construtora é de no máximo 25% dos valores já pagos”; iii) o caso reclama a aplicação da Súmula 543 do STJ; iv) “há uma incongruência e ambiguidade na sentença hostilizada, seja no capítulo que tratou da mencionada cessão, seja no tópico que reconheceu a consolidação da propriedade ao cessionário e sucessiva realização do leilão extrajudicial”; v) “não foi identificado o recebedor no Aviso de Recebimento (AR), não tendo o embargante ciência inequívoca da mencionada cessão de crédito e, por conseguinte, não podendo padecer de qualquer prejuízo causado”; vi) “o procedimento não atendeu ao que estatui a Lei Federal (LF) n. 9.514/97”; e vii) “Há patente ilegalidade, porquanto o devedor fiduciante tinha endereço com ciência expressa do credor fiduciário, não se encontrando em local ignorado, incerto ou inacessível, sendo impossibilitado de promover a purgação da mora, nos termos do art. 26, § 1º, da lei suso mencionada”.

Cita diversos julgados que avalia subsidiar a sua argumentação, pugnando pelo conhecimento e provimento do recurso para declaração de total procedência dos pleitos da inaugural.

Contrarrazões da Tyba Construções e Incorporações LTDA e Mobyra Incorporações S.A. ao Id 14483486, pugnando pela manutenção incólume do julgado primevo.

Com vista dos autos, a 14ª Procuradora de Justiça declinou de sua intervenção (Id 14887953).

Decisão desta Relatoria ao Id 15001543, determinando o sobrestamento da demanda em virtude da afetação determinada no âmbito dos REsp nº 1891498/SP e nº 1894504/SP (Tema 1.095 do STJ).

Julgados os aludidos recursos especiais, foi terminada a intimação dos litigantes para se pronunciem sobre o referido paradigma (Id 19029950), tendo a Brasilian Securities Cia de Securitização se manifestado ao Id 19396661 e a Mobyra Incorporações S.A., ao Id 19612372. É o relatório.

VOTO Preenchidos os requisitos de admissibilidade, conheço da Apelação Cível.

Persegue o autor a reforma da sentença para rescisão do contrato de compra e venda de imóvel formulado com a parte ré, nos termos do preconizado no enunciado de súmula nº 543 do STJ[1].

De início, imperativo destacar que o REsp 1891498/SP submetido à sistemática dos recursos repetitivos (Tema 1.095), foi julgado aos 26/10/2022 com a fixação da seguinte tese: RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA - ARTIGO 1.036 E SEGUINTES DO CPC/2015 - TEMÁTICA ACERCA DA PREVALÊNCIA, OU NÃO, DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR NA HIPÓTESE DE RESOLUÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL, COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. 1.

Para fins dos arts. 1036 e seguintes do CPC/2015 fixa-se a seguinte tese: 1.1.

Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. 2.

Caso concreto: É incontroverso dos autos, inclusive por afirmação dos próprios autores na exordial, o inadimplemento quanto ao pagamento da dívida, tendo ocorrido, ante a não purgação da mora, a consolidação da propriedade em favor da ré, devendo o procedimento seguir o trâmite da legislação especial a qual estabelece o direito dos devedores fiduciários de receber quantias em função do vínculo contratual se, após efetivado o leilão público do imóvel, houver saldo em seu favor. 3.

Recurso Especial provido. (STJ - REsp: 1891498 SP 2020/0215694-6, Data de Julgamento: 26/10/2022, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 19/12/2022) (destaques acrescidos) Assim, por força do art. 927, III[2], do CPC, o referido precedente possui eficácia vinculante, ressalvadas, por óbvio, as hipóteses de "distinguishing".

In casu, como bem destacado pelo magistrado singular: (...) restou demonstrado nos autos o registro de alienação fiduciária na matrícula do imóvel objeto do instrumento contratual, consoante se observa da certidão de inteiro teor de ID 66207335.

Consta, ainda, da referida certidão imobiliária que, após execução extrajudicial da garantia fiduciária, houve o registro da consolidação da propriedade do imóvel em favor da ré BRAZILIAN SECURITIES CIA DE SECURITIZAÇÃO, além da averbação do cancelamento da garantia, em razão da realização de leilões extrajudiciais do bem. (destaques acrescidos) Assim, não se mostra possível acolher a aspiração do apelante de resilição contratual com devolução dos valores em razão de sua impossibilidade financeira de continuar pagando as prestações mensais do imóvel, devendo a quitação da dívida ocorrer na forma dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97.

Neste sentido: APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – Restou sedimentado pela Colenda Corte Superior Tribunal de Justiça a tese (Tema 1.095) de que "em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor" – Caso que se subsome aos parâmetros de incidência do precedente invocado – Acórdão modificado para se adequar ao posicionamento da Corte Superior. (TJ-SP - AC: 10159256520198260224 Guarulhos, Relator: Hugo Crepaldi, Data de Julgamento: 31/05/2023, 25ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 31/05/2023) Por derradeiro, comungo da valoração exarada na origem no sentido de que “eventual ilegalidade do procedimento de execução extrajudicial do bem imóvel garantido por alienação fiduciária deve ser formulada em ação própria, na medida em que a presente demanda objetiva, tão somente, a rescisão do contrato firmado entre as partes e a restituição dos valores pagos”.

Diante do exposto, CONHEÇO e NEGO PROVIMENTO à Apelação Cível, mantendo incólume a sentença vergastada.

A teor do §11º, do art. 85, do CPC, majoro em 5% (cinco por cento) os honorários advocatícios de sucumbência. É como voto.

Natal, data do registro eletrônico.

Desembargador Cornélio Alves Relator [1] Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Publicação - DJ-E de 31-8-2015) [2] Art. 927.

Os juízes e os tribunais observarão: (...) III - os acórdãos em incidente de assunção de competência ou de resolução de demandas repetitivas e em julgamento de recursos extraordinário e especial repetitivos; Natal/RN, 3 de Julho de 2023.