TJSP - 1026847-69.2025.8.26.0576

Processo 1026847-69.2025.8.26.0576 - Renovatória de Locação - Locação de Imóvel - M W Martins & Martins S/s Ltda -

Vistos.

RELATÓRIO M W MARTINS MARTINS S/S LTDA ajuizou a presente Ação Renovatória de Contrato de Locação não Residencial em face de EVANDRO RODRIGO SEVERIANO DO CARMO E OUTROS, alegando explorar no imóvel em questão, desde 1997, instituição de ensino de relevância social, preenchendo os requisitos dos arts. 51 e 71 da Lei nº 8.245/91, motivo pelo qual pleiteia a renovação compulsória da locação por mais 10 anos.

Em decisão inicial (fls. 244/245), foi indeferida a tutela antecipada, ao fundamento de ausência de risco concreto de turbação ou despejo iminente, bem como pela existência de regime jurídico específico para estabelecimentos de ensino (art. 63, §2º, da Lei 8.245/91).

Contra tal decisão, a autora opôs embargos de declaração, apontando contradição no decisum embargado (fls. 252/258).

Vieram-me os autos conclusos. É o relatório.

FUNDAMENTAÇÃO Por proêmio, embora não seja o caso de acolher ou não os embargos de declaração, já que a ação será extinta, conforme adiante se verá, cabe aqui uma breve abordagem acerca dos aclaratórios.

Com efeito, a análise do pedido de tutela provisória formulado na inicial demonstra que o indeferimento anterior foi medida acertada. À época, inexistiam elementos concretos que justificassem a concessão da medida, pois não se pode presumir risco iminente de turbação apenas pela expectativa da propositura de ação de despejo.

O ordenamento jurídico, em atenção ao princípio constitucional da inafastabilidade da jurisdição (CF, art. 5º, XXXV), assegura ao locador o direito de propor a demanda pertinente, e cabe ao juízo competente examinar a procedência ou não de tal pretensão.

Ademais, o próprio regime legal estabelece tratamento diferenciado para ações de despejo contra estabelecimentos de ensino, com prazos coincidentes com períodos de férias escolares (Lei 8.245/91, art. 63, §2º), o que mitiga eventual risco de descontinuidade abrupta das atividades educacionais.

Desse modo, a invocação de imagens dramáticas (paraquedas) pela parte autora não substitui a necessidade de prova concreta.

A jurisdição deve se orientar por fatos objetivos e não por retóricas ilustrativas.

Nessas circunstâncias, a negativa da medida antecipatória decorreu de adequada e óbvia ponderação entre a proteção buscada e as balizas legais aplicáveis e não de contradição, obscuridade ou omissão.

Diga-se que omissão adveio, efetivamente, da parte autora, que, em consonância com sua própria conveniência, deixou de informar, na petição inicial, a existência de ação de despejo concernente ao mesmo imóvel, ajuizada em 2023 (autos nº 1019066-64.2023.8.26.0576), ou seja, antes da propositura da presente ação renovatória.

E estando a referida ação de despejo ainda em curso, somente revelando tal circunstância por ocasião da oposição de embargos declaratórios, evidente que a conexão ensejaria a distribuição por dependência, o que não foi feito pelo autor, que

por outro lado, repita-se, omitiu essa informação na inicial da presente ação distribuída de forma livre.

A autora simplesmente aventou a possibilidade de turbação da posse para justificar o perigo de dano, pleiteando a vedação da prática de qualquer ato de despejo, sendo que era de sua plena ciência a prévia existência da ação nesse sentido, ajuizada pela parte adversa.

Omissão semelhante verificou-se quanto à ação renovatória anterior, ajuizada em 2020 (autos nº 1022618-42.2020.8.26.0576), a qual já havia sido julgada e extinta diante da alienação do imóvel, fato que era de inequívoco conhecimento da parte postulante.

Tal ação ainda não transitou em julgado, estando pendente de recurso, o que atrai a incidência do art. 337, §1º, do CPC e caracteriza litispendência em sentido estrito.

Sublinhe-se que tais omissões da parte autora revelam postura processual que, se não caracteriza litigância de má-fé, ao menos configura conduta que destoa dos deveres de lealdade, transparência e cooperação processual.

De todo modo, ainda que se afastasse a já mencionada litispendência, a presente demanda não poderia prosseguir.

Embora em momento inicial se tenha considerado atendidos os requisitos do art. 71 da Lei nº 8.245/91 apenas para fins de citação, a análise mais detida das circunstâncias revela o contrário.

E nos termos do artigo 71, inciso II, da Lei nº 8.245/91, um dos requisitos para a ação renovatória é a prova do exato cumprimento do contrato em curso, o que não ocorre no caso concreto, já que inclusive determinado em sede de sentença (ainda que sujeita a recurso), do despejo do imóvel em questão pelo descumprimento do contrato.

Dessa forma, não houve comprovação de cumprimento integral das obrigações contratuais, com relatos, em outros autos, de pagamentos a menor, pendências e resistência em observar a alienação do imóvel a terceiros.

E o juízo de admissibilidade inicial não impede, ao contrário, que se reconheça agora a ausência desses pressupostos, pois a verificação mais aprofundada evidencia o não atendimento das exigências legais, enseja ao indeferimento da inicial e a consequente extinção do feito sem resolução do mérito.

DISPOSITIVO Ante o exposto, verifico a ausência de interesse de agir da parte autora, em razão do não preenchimento dos requisitos previstos no art. 71 da Lei nº 8.245/91.

Por consequência, INDEFIRO A PETIÇÃO INICIAL e JULGO EXTINTO O PROCESSO, sem resolução do mérito, nos termos dos arts. 330, III, e 485, VI, do CPC.

Custas pela parte autora.

Indevidos honorários advocatícios por não ter ocorrido a citação da parte requerida.

P.I. - ADV: AURELIO JOSE RAMOS BEVILACQUA (OAB 251240/SP)

Processo 1026847-69.2025.8.26.0576 - Renovatória de Locação - Locação de Imóvel - M W Martins & Martins S/s Ltda - Considerando que, nos termos do Provimento CSM nº 2.788/2025, publicado em 13 de junho de 2025, houve atualização no valor da citação por carta AR Digital (guia FEDTJ, código 120-1), passando de R$ 32,75 para R$ 34,35, à parte requerente para, no prazo de 15 (quinze) dias, providenciar a complementação das custas postais necessárias para citação dos requeridos. - ADV: AURELIO JOSE RAMOS BEVILACQUA (OAB 251240/SP)