TJSP - 1004732-62.2024.8.26.0132

Processo 1004732-62.2024.8.26.0132 - Procedimento Comum Cível - Locação de Imóvel - Sônia Maria Cantelli Gomes -

Vistos.

Trata-se de AÇÃO DE COBRANÇA CUMULADA COM REPARAÇÃO DE DANOS movida por SÔNIA MARIA CANTELLI GOMES em face de ISABELA MORAES GATTI alegando que a autora é senhora e locadora do imóvel residencial, situado na cidade de Catanduva-SP, à Rua Blumado, 108, Loteamento Residencial Isabella, CEP: 15801-441, o qual foi locado para Beatriz Ventura Ribeiro, em 31 de agosto de 2022, estabelecendo-se o aluguel mensal inicial, na quantia de R$. 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais), vencendo-se todo dia 10 de cada mês, com término contratual para 30 de fevereiro de 2025, além do pagamento de demais encargos locatícios, conforme faz prova o incluso contrato de locação.

A locatária, inadimplente, rescindiu extemporaneamente o contrato de locação vindo a desocupar o imóvel locado em 13/05/2024, quando a própria fiadora ré entregou as chaves do imóvel diretamente na Imobiliária Alternativa - administradora do bem, (Expediente Incluso), entretanto, não liquidou os débitos locatícios (alugueres e encargos da locação) pendentes até a efetiva desocupação, bem como, negligenciando no dever de restituir o objeto locado no mesmo estado em que recebeu (cláusulas 6ª e 7ª, do pacto locatício), na conformidade com o disposto no artigo 23, inciso III, da Lei 8.245/91, conforme adiante se verá.

A locatária deixou de pagar pelos seguintes alugueres e encargos: Aluguel Proporcional de (11/05/2024 a 13/05/2024 - 03 dias) - R$. 250,00 - multa 10% = R$. 25,00 = R$. 275,00 / 94,988237-Mai-24 x 95,425182-Jun-24 = R$. 276,26 x 01% de juros = R$. 2,76 = R$. 279,02.

Subtotal - (alugueres) (atualizados até 24/06/2024) - R$. 279,02 (duzentos e setenta e nove reais e dois centavos).

E, tal como acima anunciado o imóvel foi restituído em péssimas condições de conservação e de higiene.

As inclusas vistorias (inicial e final), em confronto com o contido na cláusula 6ª. do contrato de locação incluso, somadas às fotografias tiradas na ocasião, denunciam o estado precário em que a locatária deixou o imóvel na desocupação, em especial quanto às paredes interiores e exteriores, totalmente danificadas pelo mau uso do objeto locado e pela provocação de avarias pela própria ocupante.

A autora ficou imensamente surpresa e estarrecida ao constatar as avarias provocadas pela locatária em seu imóvel, também não poderia ser por menos, dada à quantidade e a gravidade dos danos.

Para reparar os prejuízos constatados no imóvel, objeto da extinta locação, ocasionados pela ex-locatária, a autora solicitou três orçamentos de profissionais capacitados desta cidade, optando pelo de menor valor, conforme a seguir se destaca: serviço de pintura da casa com material incluso: R$. 6.000,00 (seis mil reais), profissional: Adriano Souza Oliveira, portador do RG: 13.929.194 - Rua: Teresina, 1.505, Vila Santo Antônio - Catanduva/SP.

Diante da rescisão irregular e extemporânea da locação (inadimplência), mormente havendo débitos pendentes de alugueres e demais encargos locatícios, a ré também está incursa na penalidade imposta pela cláusula 12ª. do contrato incluso, ora exigida proporcionalmente, artigo 4º, da Lei 12.112/1009, a saber: Multa - 3 (três) locativos = R$. 2.500,00 x 3 = R$ 7.500,00: 30 meses (prazo contratual) = R$. 250,00/mês x 10 meses (termo locação) = R$. 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais).

Assim, temos que o débito oriundo da extinta locação, de responsabilidade da ré, fiadora e principal pagadora, conforme relação supra, está consubstanciando nos valores indicados pelo demonstrativo seguinte: Alugueres - R$. 279,02; Avarias - (Serviço de pintura da casa com material incluso) - (Orçamento de Menor Valor) = R$. 6.000,00; Multa contratual proporcional - R$. 2.500,00; Total geral do débito ao encargo da ré - R$. 8.779,02.

Os valores acima mencionados, referentes aos alugueres, se encontram devidamente atualizados até 24/06/2024, sendo que as avarias demais importâncias deverão ser corrigidas monetariamente desde cada desembolso e a multa rescisória desde a desocupação do imóvel, inclusive com juros de 1% ao mês, custas e despesas processuais e honorários advocatícios na base de 20%, sobre o valor do débito atualizado, conforme cláusula 4ª.

I, II, III, do pacto locatício em anexo.

Infrutíferas foram as tentativas para o recebimento amigável, não restando alternativa a autora, senão socorrer-se das vias judiciais, transcrevendo os artigos 186 e 927 do Código Civil.

Por seu turno, a legislação específica que trata da matéria, Lei 8.245 de 18 de outubro de 1991 (12.112/2009), estabelece em seu artigo 23, inciso III, obrigação do locatário.

Notadamente que as avarias constatadas por ocasião da desocupação do imóvel em testilha jamais poderão ser consideradas decorrentes de uso normal, ante a clarividente demonstração em contrário, ex vi das inclusas vistorias, cláusula 6ª. do contrato de locação, fotografias, além de outros documentos que escoltam a presente lide, transcrevendo jurisprudência.

No caso vertente, a garantia exigida foi a fiança fidejussória irrestrita e ilimitada, na pessoa da ré, conforme se depreende da cláusula 16a., do incluso contrato de locação, transcrevendo legislação.

Na situação trazida à baila, a fiadora ré, além de se obrigar como principal pagadora pela locatária, (cláusula 16a.), também renunciou expressamente ao benefício de ordem supra referido (cláusula 18a), doravante responde por todas as obrigações de sua afiançada, decorrentes da extinta locação (cláusulas 3a, 4 a, 5 a e 12 a), mormente pela reparação das avarias constatadas (cláusulas 6 a. e 7 a.), tudo em caráter principal, resguardado o direito de regresso, artigo 831, da supracitada lei (CC).

Pelo exposto, requer: a) ordenar a citação da ré pela Via Postal pelos correios (artigo 246, I, do CPC) Carta Registrada + AR + MP, para que querendo ofereça contestação ao pedido no prazo legal, sob pena de revelia e confissão quanto a matéria de fato, cuja ação ao final, após cumpridas todas as formalidades legais e de praxe, deverá ser julgada totalmente PROCEDENTE, para condenar a ré ao pagamento dos débitos locatícios respeitantes aos alugueres e encargos da locação, no importe de R$. 2.779,02 e na reparação dos danos ocasionados pela ex-locatária, (Beatriz Ventura Ribeiro), ora afiançada da ré (indenização) referente às avarias, consoante valor ora pleiteado e devidamente comprovado, objeto dos orçamentos em anexo, no valor de R$. 6.000,00, num total de R$.8.779,02 (oito mil, setecentos e setenta e nove reais e dois centavos) em favor da autora, tudo devidamente corrigido e acrescido de custas, despesas processuais, honorários advocatícios e demais consectários contratuais e legais; b) Se caso necessário, seja designada audiência de conciliação, nos termos da legislação vigente; c) Conceder ao Sr.

Oficial de Justiça, as prerrogativas do artigo 212, §2º do CPC, quando necessária à sua intervenção no presente feito; Protesta provar o alegado por todos os meios de provas em direito admitidos, sem exceção, especialmente pelo depoimento pessoal da ré, sob pena de confesso, inquirição de testemunhas, cujo rol segue-se abaixo, as quais deverão ser intimadas para a competente audiência, juntada de novos documentos, constatação, vistorias, dentre outras mais, uma vez sendo pertinentes à matéria aqui tratada.

Por fim, deu valor à causa, apresentou o rol de testemunhas e instruiu a petição inicial com documentos (fls. 01/33).

Citada a fls. 74, a parte ré deixou de ofertar contestação (fls. 75). É relatório.

DECIDO.

Julgo antecipadamente a lide, nos termos dos artigos art. 371 e 355, inc.

I do Código de Processo Civil/2015, considerando que, embora a questão seja de direito e de fato, prescinde de prova testemunhal, estando suficientemente instruído.

PROCESSUAL CIVIL - JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE - CERCEAMENTO DE DEFESA - NÃO OCORRÊNCIA - NULIDADE AFASTADA - PRELIMINAR REPELIDA.

O juiz é o destinatário da prova e deve decidir quais provas são relevantes à formação de sua convicção, a teor do disposto nos artigos 370 e 371, do Novo CPC (art. 130 e 131 do antigo CPC) (...).

Assim, presente o requisito do art. 355, I, do Novo CPC, de rigor o julgamento antecipado da lide, não constituindo este fato a nulidade de cerceamento de defesa ante a não designação de audiência de instrução para a oitiva de testemunha, posto que dispensável. (...)". (TJSP, Apel. 1007551-07.2016.8.26.0405, Rel.

Paulo Ayrosa, j. 06/02/2019).

DA REVELIA Conforme carta AR juntada a fls. 74, a parte ré foi devidamente citada, quedando-se inerte, não apresentando contestação.

Esclarece-se que, embora assinada por pessoa diversa da parte ré, considero válida a citação enviada via carta AR no endereço constante na inicial (condomínio edilício) nos termos do CPC: Art. 248. (...) § 4ºNos condomínios edilícios ou nos loteamentos com controle de acesso, será válida a entrega do mandado a funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência, que, entretanto, poderá recusar o recebimento, se declarar, por escrito, sob as penas da lei, que o destinatário da correspondência está ausente.

Tratando a presente ação de direito disponível, conheço diretamente do pedido, ante a revelia, conforme preceitua o artigo 355, inc.

II, do Código de Processo Civil de 2015.

Dispõe o artigo 344 do Código de Processo Civil que se o réu não contestar o pedido, reputar-se-ão verdadeiros os fatos afirmados pelo autor.

Conforme ensina Antonio Carlos Marcato, na obra Código de Processo Civil Interpretado, 3ª edição, Ed.

Atlas, p. 1040: Apesar de a revelia nem sempre acarretar a incontrovérsia dos fatos alegados pelo autor (competindo a este, então, a prova dos mesmos - CPC, arts. 302, I a III e parágrafo, e 320), ela induz, em regra, na dicção do art. 319, a presunção de veracidade dos fatos alegados na petição inicial, circunstância que torna dispensável, ao autor, a produção da prova correspondente, ficando o juiz autorizado a proceder ao imediato julgamento do pedido (art. 330, II).

Há algumas hipóteses em que o Código expressamente afastou os efeitos da revelia, prevendo que esta não induz o efeito de presunção de veracidade mencionado acima.

São hipóteses como a da pluralidade de réus, quando algum deles contesta a ação; ações que versem sobre direitos indisponíveis; ou petição desacompanhada de instrumento que a lei considera imprescindível à prova do ato.

Além destas hipóteses, inaplicáveis os efeitos da revelia nos casos em que a relação processual esteja viciada por defeito que torne impraticável o julgamento de mérito, cabendo ao juiz, nestes casos, conhecer de ofícios aspectos referentes aos pressupostos processuais e condições da ação.

No caso em testilha, não há óbice nenhum à integral aplicação do artigo 344 do Código de Processo Civil.

Assim, os fatos alegados pela parte autora, na peça inicial, revestem-se de credibilidade e se encontram em consonância com os dispositivos legais citados: que foi celebrado contrato de locação de imóvel para fins residenciais entre as partes, iniciado em 31/08/2022 pelo período de 30 meses, rescindido em 13/05/2024, pelo valor de R$2.500,00 mensais.

DAS AVARIAS Reclama a parte autora quanto à responsabilidade da parte ré pelas avarias que foram constatadas no imóvel após o término da locação, presentes no laudo de vistoria de saída a fls. 27.

Certa é a responsabilidade da parte ré pela manutenção do imóvel e sua devolução nas mesmas condições em que recebido, não só em decorrência de obrigação contratual, mas também legal.

Uma vez iniciada a relação locatícia, incumbia às partes a elaboração do laudo de vistoria de entrada, de forma bilateral, ou seja, com a presença da locadora e da locatária, ou de seus respectivos representantes legais, o que foi realizado conforme fls. 23/26.

Todavia, embora tenha sido elaborado o laudo de vistoria de saída com o objetivo de atestar as condições do imóvel ao término da locação, este não contou com a anuência da locatária e da fiadora requisito previsto contratualmente na cláusula 6ª, referente à conservação, que exige assinatura dos inquilinos.

Assim, a realização de vistoria unilateral, sem a presença da locatária e da fiadora, viola o princípio do contraditório e revela-se insuficiente como meio de prova dos supostos danos.

Destarte, não há elementos probatórios suficientes para concluir pela existência dos danos alegados pela locadora, tampouco para atribuí-los ao mau uso ou uso anormal do imóvel por parte da locatária.

A simples juntada de fotografias, recibos e do laudo de vistoria elaborado de forma unilateral não é suficiente para tal comprovação.

Ademais, observa-se que a parte autora não demonstrou ter notificado a parte ré para que comparecesse à vistoria de saída, conforme exigido para, reitere-se garantir o contraditório e a ampla defesa.

O entendimento do E.

TJSP: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - LOCAÇÃO DE IMÓVEL - Sentença de procedência parcial - Pretensão à condenação dos locatários a arcar com o pagamento dos reparos do imóvel locado - Vistoria de saída realizada unilateralmente, sem assinatura dos locatários ou fiadores, e sem comprovação de que estes foram devidamente notificados sobre a data e horário da vistoria - Assinatura que deveria constar do laudo de vistoria de saída, assim como realizado no laudo de vistoria de entrada - Documentos trazidos pelo autor que correspondem a mero orçamento, portanto, não comprovam o efetivo dispêndio de valores - Provas insuficientes para imputar aos locatários a responsabilidade pelos danos - Não cabimento da pretendida redução dos honorários de sucumbência, fixados de modo a remunerar suficientemente o trabalho desenvolvido - Sentença mantida - Recurso não provido. (TJSP; Apelação Cível 1010225-21.2022.8.26.0510; Relator (a): Ana Luiza Villa Nova; Órgão Julgador: 25ª Câmara de Direito Privado; Foro de Rio Claro - 4ª Vara Cível; Data do Julgamento: 14/08/2025; Data de Registro: 14/08/2025) E: Apelação Cível Locação Ação de cobrança de encargos locatícios - Pretensão de cobrança de danos no imóvel locado - Sentença de procedência Insurgência da requerida, ora apelante - Vistoria de saída realizada sem a presença da locatária - Inadmissibilidade - Laudo produzido de forma unilateral, que não é hábil a demonstrar o real estado de conservação do bem quando da entrega das chaves Multa contratual por rescisão antecipada do contrato Ainda que superado o prazo inicial de 12 (meses) da locação, não há nos autos prova de que a locatária tenha comunicado a pretensa rescisão, por escrito e com antecedência de 30 dias Cabimento da cobrança impugnada - Sentença parcialmente reformada Recurso parcialmente provido (TJSP; Apelação Cível 1024030-58.2021.8.26.0451; Relator (a): João Antunes; Órgão Julgador: 25ª Câmara de Direito Privado; Foro de Piracicaba - 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 31/05/2024; Data de Registro: 31/05/2024) (grifo nosso).

Portanto, diante da ausência de comprovação de fato constitutivo do seu direito, ônus atribuído a parte autora por força do disposto no artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil, o pedido de reparação dos danos, decorrentes das avarias do imóvel deve ser julgado improcedente.

DOS ALUGUÉIS Diante da revelia, resta incontroverso o inadimplemento da parte ré do débito locatício de 3 dias, referentes ao período de 11/05/2024 a 13/05/2024, no valor de R$ 250,00.

Vale ressaltar que, de acordo com o art. 23, I, da Lei n° 8.245, o locatário tem como obrigação: I- pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencimento, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;.

A jurisprudência: RECURSO INOMINADO - AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS DA LOCAÇÃO, CUMULADA COM O RESSARCIMENTO DE VALORES - RÉU REVEL - INEXISTÊNCIA DE FUNDAMENTO PARA O AFASTAMENTO DOS EFEITOS LEGAIS DA REVELIA - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO AO QUAL SE NEGA PROVIMENTO. (TJSP - Recurso Inominado Cível: 0002650-70.2022.8 .26.0318 Leme, Relator.: Milton Gomes Baptista Ribeiro, Data de Julgamento: 29/01/2024, Turma Recursal Cível e Criminal, Data de Publicação: 29/01/2024) DOS JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA "LOCAÇÃO DE IMÓVEIS.

Ação de despejo por falta de pagamento c.c.

Cobrança Reconhecimento do débito pela ré.

Inadimplência confessada - Proposta de pagamento parcelado do débito - Não aceitação por parte do credor JUROS DE MORA - Termo inicial a partir de cada vencimento.

Obrigação a termo Incidência no percentual de 1% ao mês, computados também a partir da data de vencimento de cada aluguel mensal, quando se positivou o inadimplemento (CC, artigo 397).

HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS.

Redução para 10% sobre o valor do débito, dada a simplicidade da causa - Recurso parcialmente provido unicamente para esse fim." (TJSP - Seção de Direito Privado - 33ª CÂMARA.

Apelação com revisão nº: 0128706-46.2010.8.26.0100.

Apelante: Procex Assessoria de Comércio Exterior Ltda.

Apelada: Irmandade da Santa Casa de Misericórdia de São Paulo.

Rel.

Carlos Nunes.

J. 28/07/2014).

Locação de imóvel.

Ação de despejo por falta de pagamento cumulada com pedido de cobrança.

Legitimidade passiva.

Fiador.

Prorrogada a locação por tempo indeterminado e ausente disposição contratual expressa em contrário, a responsabilidade do fiador se estende até efetiva entrega das chaves.

Exegese do art. 39 da Lei nº 8.245/91, com a redação dada pela Lei nº 12.112/09.

Concessão de moratória.

Inocorrência.

A demora na propositura da ação de cobrança não configura concessão de moratória.

Correção monetária.

Termo inicial.

Vencimento dos aluguéis e acessórios.

Obrigação líquida e certa.

Honorários sucumbenciais.

Verba relativa ao trabalho realizado até a prolação da sentença fixada em valor excessivo, considerados os parâmetros de balizamento previstos na legislação processual.

Redução.

Necessidade.

Recurso parcialmente provido.

Arbitramento de honorários sucumbenciais recursais. (TJ/SP, Apel. 1036276-48.2016.8.26.0100, Rel.

Cesar Lacerda, j. 27/03/2017).

DA FIANÇA Acerca da legitimidade e responsabilidade da fiadora, a jurisprudência possui o seguinte entendimento: LOCAÇÃO - COBRANÇA DE ALUGUERES VENCIDOS - FIADORES CONDENADOS - PARTES LEGÍTIMAS - ENTENDIMENTO CONSENTÂNEO COM A JURISPRUDÊNCIA - - RECURSO DESPROVIDO.

A legitimidade dos fiadores condenados pela sentença deve permanecer, até porque obrigados no pagamento da dívida que voluntariamente garantiram.(Apelação s/Revisão: 724279-0/3; Relator: DES.

ALFREDO FANUCCHI; Turma Julgadora da 30ª Câmara; Data do Julgamento: 04.05.2005).

APELAÇÃO.

LOCAÇÃO.

AÇÃO DE COBRANÇA.

RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO FIADOR.

Sentença que julgou procedente a ação, para condenar a locatária solidariamente com o fiador, no pagamento dos aluguéis e demais encargos locatícios não pagos.

Inconformismo do réu fiador.

Preliminar Inépcia da inicial.

Inocorrência .

Preenchidos todos os requisitos dos artigos 319 e 320 do Código de Processo Civil.

Legitimidade passiva do fiador, que se obrigou solidariamente por todas obrigações e renunciou expressamente a faculdade de exoneração.

Renúncia expressa ao benefício de ordem, eis que se responsabilizou pelo cumprimento das obrigações decorrentes da locação como principal pagador (art. 828, II, do Código Civil).

Sentença mantida.

Recurso desprovido. (TJ-SP - Apelação Cível: 10432621820168260100 São Paulo, Relator.: Rogério Murillo Pereira Cimino, Data de Julgamento: 23/08/2022, 27ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/08/2022) Portanto, a fiadora, solidariamente, é responsável pelos encargos não pagos da locação.

DA MULTA MORATÓRIA No presente caso, a cláusula 3a e §2°, 4a, I do contrato de locação estabelece, de forma expressa, a incidência de multa moratória no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor devido, em caso de inadimplemento da obrigação no prazo convencionado.

Tal estipulação decorre do exercício legítimo da autonomia privada, princípio do direito contratual, segundo o qual as partes são livres para contratar e para estipular, dentro dos limites legais, as cláusulas que regerão a relação jurídica estabelecida.

O entendimento do E.

TJSP: APELAÇÃO - AÇÃO DE COBRANÇA - ESPAÇO LOCADO PARA DESENVOLVIMENTO DA ATIVIDADE COMERCIAL DE ESTACIONAMENTO - ALEGAÇÃO DE PRESCRIÇÃO AFASTADA - MULTA MORATÓRIA PACTUADA EM 10% - REDUÇÃO - IMPOSSIBILIDADE - AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE - MANUTENÇÃO DO PERCENTUAL CONTRATUALMENTE ESTABELECIDO - IRRESIGNAÇÃO DA APELANTE QUANTO AOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS - DESCABIMENTO - SENTENÇA MANTIDA - NECESSIDADE DE MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS EM GRAU RECURSAL - INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 85, § 11, DO CPC - RECURSO DESPROVIDO. (TJSP; Apelação Cível 1123291-84.2018.8.26.0100; Relator (a): Cesar Luiz de Almeida; Órgão Julgador: 28ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 25ª Vara Cível; Data do Julgamento: 02/03/2021; Data de Registro: 02/03/2021). "RECURSO -APELAÇÃO CIVIL - LOCAÇÃO DE IMÓVEIS - AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA.

Inadimplência demonstrada.

Determinado o despejo do requerido e pagamento dos encargos locatícios em atraso, cabível o desconto do valor da caução no débito, aplicável, ainda, a multa de 20% (vinte por cento) prevista no instrumento contratual.

Parte demandada que se insurge contra o percentual fixado para a multa moratória, alegando abusividade.

Cabível a aplicação de multa moratória, uma vez prevista no contrato firmado, em respeito ao princípio da autonomia da vontade das partes.

Procedência para origem.

Sentença mantida.

Recurso de apelação não provido.

Majorada a verba honorária com base no parágrafo 11 do artigo 85 do Código de Processo Civil" (TJSP - Apelação Cível: 1000971-50.2023.8 .26.0005 São Paulo, Relator.: Marcondes D'Angelo, Data de Julgamento: 28/11/2023, 25ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/11/2023). (grifei) DA MULTA COMPENSATÓRIA A parte autora requer a condenação da ré ao pagamento de multa compensatória de três locatícios, conforme cláusula décima segunda.

Sobre a multa compensatória, ensina a jurisprudência: "Multa compensatória (art. 4º da Lei 8.245/91), não se estatui apenas com o escopo de indenizar-se o locador na hipótese de restituição do imóvel por ato autônomo ou espontâneo do locatário, mas igualmente visando a essa indenização também quando o locatário provoca a rescisão da locação e é despejado por infração legal ou contratual (2º TACSP, Ap. c/ Rev. 388.074, 5ª Câm., Rel.

Juiz Ricardo Dip, j. 22-2- 1994)".

A Lei nº 8.245/91: "Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado.

O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art. 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada." Portanto, trata-se de cláusula penal, em consonância com o art. 924 do Código Civil de 1916, atual artigo 413 do Código Civil de 2002, assim redigido: "Art. 413.

A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio." O contrato era de 30 meses, tendo se iniciado em agosto de 2022 e a ré tornou-se inadimplente em maio de 2024: assim o adimpliu por 22 meses.

Desta feita, a multa compensatória de três meses de locatício correspondente a R$ 7.500,00: a multa compensatória de R$ 7.500,00 deverá ser multiplicada pelos meses que faltaram do aluguel (8 meses) e divido pelos trinta meses do contrato (R$ 7.500,00 X 8 meses = R$ 60.000,00 ÷ 30 = R$ 2.000,00).

DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS Não cabe a fixação de honorários em 20% constantes no contrato, mas apenas aquele percentual fixado na sentença, de honorários sucumbenciais.

Neste sentido, é a jurisprudências do E.

TJSP e do C.

STJ: AÇÃO DE INDENIZAÇÃO.

Cobrança indevida.

Sentença de parcial procedência.

Pretensão do autor de reforma.

CABIMENTO EM PARTE: Cabível a majoração do valor da indenização de R$ 4.000,00 para R$ 20.000,00, considerando que as cobranças indevidas são feitas desde 2014, havendo sentença transitada em julgado desde 1/4/15 determinando o cancelamento das cobranças.

Ressalte-se que o valor pleiteado de R$ 50.000,00 é exagerado diante das características do caso.

DANOS MATERIAIS.

Pretensão de ressarcimento das despesas com advogado.

IMPOSSIBILIDADE: Não se pode vincular ao contrato de prestação de serviços advocatícios terceiro que dele não participou.

A contratação é inerente ao exercício regular dos direitos constitucionais do contraditório, ampla defesa e acesso à Justiça.

RECURSO PROVIDO EM PARTE. (...) Sem razão, contudo, quanto aos danos materiais referentes às despesas de advogado.

Não se pode vincular ao contrato de prestação de serviços advocatícios terceiro que dele não participou.

A contratação é inerente ao exercício regular dos direitos constitucionais do contraditório, ampla defesa e acesso à Justiça.

Sobre o assunto, o C.

STJ já decidiu que: A Segunda Seção do STJ já se pronunciou no sentido de ser incabível a condenação da parte sucumbente aos honorários contratuais despendidos pela vencedora [AgRg no AREsp 810591/SP, Relator Ministro Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe 15/02/2016].

Ademais, a cumulação de honorários sucumbenciais e contratuais ocasionaria o bis in idem.

Neste sentido já se decidiu nesta Col.

Corte que: Sem prejuízo, seria descabido, de qualquer forma, o ressarcimento dos honorários preestabelecidos, visto que para tanto já existe a fixação da verba honorária sucumbencial, quando devida, sendo certo que o reconhecimento da pretensão nos termos da planilha apresentada pela autora implicaria bis in idem (A.C. nº 1004136-18.2013.8.26.0309, Rel.

Des.

Walter Barone). (TJSP, Apelação nº 1008503-91.2016.8.26.0564, 37ª Câmara de Direito Privado, Rel.

Des.

ISRAEL GÓES DOS ANJOS, j. 28/03/2017, DJe 05/04/2017).

São esses os fundamentos jurídicos e fáticos, concretamente aplicados no caso, suficientes ao julgamento da presente lide, considerando que outros argumentos deduzidos pelas partes no processo, referem-se a pontos irrelevantes ao deslinde da causa, incapazes de infirmarem a conclusão adotada na presente sentença, cumprindo-se os termos do artigo 489, inciso IV, do CPC/2015, para que posse ser considerada fundamentada a decisão, o juiz deverá examinar todos os argumentos trazidos pelas partes, que sejam capazes, por si sós e em tese, de infirmar a conclusão que embasou a decisão. (Comentários ao Código de Processo Civil - novo CPC - Lei 13.105/2015, Nelson Nery Junior e Rosa Maria de Andrade Nery, 2015, 1ª edição, ed.

RT, p. 1155).

Por fim, considera-se prequestionada toda matéria infraconstitucional e constitucional, uma vez que, em se tratando de prequestionamento, é desnecessária a citação numérica dos dispositivos legais, bastando que a questão posta tenha sido decidida.

Isso posto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE os pedidos e JULGO EXTINTO O PROCESSO, com resolução do mérito, o que fundamento no art. 487, I do Código de Processo Civil, para CONDENAR a ré ao pagamento dos aluguéis e demais encargos a seguir discriminados: 01) O aluguel no valor de R$ 250,00, corrigido monetariamente e acrescido de juros de mora ambos a partir do vencimento, e então acrescido de multa moratória de 10% ao mês.

Até a entrada em vigor da Lei n. 14.905/24 (art. 5º, inc.

II), a correção monetária será pela Tabela Prática do TJSP e os juros de mora serão de 1% ao mês; e, dali em diante, a correção será pelo IPCA (art. 389, par. único, do CC) e os juros pela diferença entre a Selic e o IPCA (art. 406 do CC). 02) Multa compensatória de R$ 2.000,00, acrescida de correção monetária de o ajuizamento da ação e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.

Até a entrada em vigor da Lei n. 14.905/24 (art. 5º, inc.

II), a correção monetária será pela Tabela Prática do TJSP e os juros de mora serão de 1% ao mês; e, dali em diante, a correção será pelo IPCA (art. 389, par. único, do CC) e os juros pela diferença entre a Selic e o IPCA (art. 406 do CC). 03)Considerando-se a sucumbência parcial e recíproca entre a as partes, condeno cada parte a arcar com metade das custas e despesas processuais.

Deverão arcar também com a verba honorária devida à parte adversa, a qual arbitro em 10% da condenação em favor do(s) patrono(s) do autor e em 10% em favor do(s) patrono(s) do réu.

P.I Catanduva, 04 de setembro de 2025.

MARIA CLARA SCHMIDT DE FREITAS Juíza de Direito - ADV: AGNALDO APARECIDO FABRI (OAB 243374/SP), MARCOS ROBERTO PAGANELLI (OAB 138258/SP)