TJSP - 1088384-10.2023.8.26.0100

ADV: Daniella Fernanda de Lima (OAB 200074/SP), Marcio Bernardes (OAB 242633/SP), Fabio Ryuetsu Ito (OAB 272283/SP) Processo 1088384-10.2023.8.26.0100 - Procedimento Comum Cível - Reqte: Exto Seta Empreendimentos Imobiliários Ltda - Reqdo: Fabio Pedro Oliveira -

Vistos.

Trata-se de ação declaratória de resolução contratual c/c consignação de valores e pedido de tutela antecipada ajuizada por EXTO SETA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA em face de FABIO PEDRO OLIVEIRA e CLEYTIANA ALVES DE MELO.

Aduz, em síntese, que firmou junto da ré Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de Imóvel, em 07 de novembro de 2020.

Afirma que o preço certo e ajustado foi pactuado em R$ 2.514.500,00 (dois milhões quinhentos e quatorze mil e quinhentos reais), já inclusa a comissão de corretagem.

Ocorre que a ré deixou de adimplir com as parcelas pactuadas, pagando apenas a monta R$ 434.067,72 (quatrocentos e trinta e quatro mil e sessenta e sete reais e setenta e dois centavos).

Narra que o valor atualizado perfaz o montante de R$ 495.306,49 (quatrocentos e noventa e cinco mil trezentos e cinco reais e quarenta e nove centavos).

Afirma que notificou extrajudicialmente os requeridos.

Defende estar em consonância com o que estabelece a Lei 13.786/18.

Argumenta pela legalidade da retenção de 50% dos valores pagos, como preconizada na cláusula oitava, itens 8.1 e 8.2 no contrato.

Descreve a devida retenção de R$ 247.653,49 (duzentos e quarenta e sete mil seiscentos e cinquenta e três reais e quarenta e nove centavos).

Requer, em provisório, a concessão de tutela antecipada para que se ratifique a liberação do vínculo.

Pugna, em definitivo, pela confirmação dos efeitos da tutela, a declaração da legalidade da multa de 50% sobre o valor pago e a procedência da ação.

Deu-se a causa o valor de 2.514.500,00.

Junta documentos (fls. 23/130).

Recolhidas as custas e indeferida a tutela pleiteada (fls. 131/133).

Citados (fls. 140/141), os réus apresentaram contestação (fls. 142/164).

No mérito, afirmam que concordam com a rescisão contratual, mas requerem a devolução de 80% dos valores pagos.

Defendem a incidência do Código de Defesa do Consumidor.

Advoga que a retenção de 50%, preconizada na Lei 13.786/18 não é taxativa.

Alega que a Nova Lei do Distrato deve estar em consonância com o Código de Defesa do Consumidor.

Embora faça requerimentos, não se trata de reconvenção.

Pugna pela rescisão do contrato, bem como a retenção de apenas 20% do valor pago.

Junta documentos (fls. 165/200).

Sobreveio réplica (fls. 204/214).

Instados a especificarem provas (fl. 215), os réus eximiram-se da dilação probatória (fl. 218).

A parte autora quedou-se inerte. É O RELATÓRIO.

FUNDAMENTO E DECIDO.

O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, eis que desnecessária a produção de outras provas além daquelas constantes dos autos, havendo, ainda, as partes demonstrado desinteresse na dilação probatória.

No mérito, o pedido é procedente.

Primeiramente, cumpre apontar que o caso em tela configura relação de consumo, de modo que se aplicam as regras do Código de Defesa do Consumidor.

Fixada tal premissa, restou incontroverso que a parte autora e as rés celebraramcontratode compra e venda de imóvel em 07 de novembro de 2020, havendo pago, até o momento, atualizado, a monta de R$ 495.306,49.

Por fim, também incontroverso tratar-se o presente caso de imóvel em regime de afetação.

A controvérsia cinge-se, portanto, ao direito da parte autora de rescindir ocontrato com retenção conforme prevista em cláusulas de rescisão, qual seja de 50% dosvalorespagos.

Inicialmente, é preciso destacar que a presente lide está afeita à legislação consumerista, visto que a autora é considerada fornecedora, nos termos do artigo 3°, do Código de Defesa do Consumidor, pois pessoa jurídica que desenvolve atividade de prestação de serviços e de disponibilização de produtos no mercado de consumo.

Os réus, por sua vez, são consumidores, nos termos do artigo 2° da legislação consumerista, uma vez que adquiriram produto no mercado de consumo como destinatária final.

A princípio, ressalta-se que os réus não apresentaram oposição à pretensão de rescisão do contrato, de modo que a controvérsia se resume à quantia a ser retida pela autora.

Consta da cláusula oitava (fls. 44/45) do contrato de compra e venda celebrado entre as partes que na hipótese de rescisão contratual serão apuradas as quantias pagas pelo comprador e delas serão descontadas algumas despesas, tais como custos administrativos, contribuições, impostos e multa.

O item 8.2 da referida cláusula afirma que a importância a ser restituída ao comprador será sempre de 50% do valor pago, ou seja, a autora poderia reter até 50% dos valores pagos.

A requerente sustenta que ela faz jus à retenção de 50% dos valores pagos, alegando que deve ser aplicada a Lei n° 13.786/18 no caso, enquanto os réus pretendem que a autora retenha apenas 20% do valor pago.

Nos termos do artigo 5°, inciso XXXXVI, da Constituição Federal, [...] a lei não prejudicará o direito adquirido, o ato jurídico perfeito e a coisa julgada.

Da mesma forma, o artigo 6º da Lei de Introdução às normas do Direito Brasileiro estabelece que [...] a lei em vigor terá efeito imediato e geral, respeitados o ato jurídico perfeito, o direito adquirido e a coisa julgada.

Logo, tendo tais normas em vista, há de se aplicar a Lei 13.786/18 ao contrato em questão, vez que o contrato entre as partes foi assinado em momento posterior a vigência da referida lei.

Nesse sentido, veja-se: COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA Compradores que pleiteiam a rescisão do contrato Possibilidade, decretada, contudo, a culpa dos autores, caracterizada a sua desistência do negócio Direito da vendedora de ser ressarcida pelas despesas operacionais com o negócio Aplicabilidade da lei nº 13.786/18, que acrescentou o artigo 32-A à lei nº 6.766/79, pois vigente quando da assinatura do contrato em maio de 2021 Cláusulas contratuais regulares, expressas e em conformidade com a lei Pagamento de parcela ínfima do preço pelos compradores - Percentual de retenção à título de despesas administrativas e cláusula penal limitada a 10% sobre o valor do atualizado do contrato para pagamento à vista Restituição de eventual saldo remanescente de forma parcelada Regularidade, estando em consonância com o artigo 32-A, parágrafo 1º, inciso II da lei 6.766/79 - Sentença confirmada Verba honorária majorada, em atendimento ao artigo 85, parágrafo 11º do CPC - RECURSO NÃO PROVIDO (TJSP; Apelação Cível 1021758-70.2022.8.26.0576; Relator (a): Elcio Trujillo; Órgão Julgador: 10ª Câmara de Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto - 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 03/05/2023; Data de Registro: 03/05/2023).

Logo, de fato, a retenção de 50% dos valores pagos encontra, nesse caso, aporte legal e expresso no art. 67-A, § 5º da Lei 13.786/18, que dita: Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo-se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga.

Não há que se argumentar, portanto, abusividade da cláusula oitava (fls. 44/45) do contrato de compra e venda celebrado, devendo-se manter a retenção de valores descrita.

Em mesmo sentido, observa-se: APELAÇÃO AÇÃO DE RESILIÇÃO CONTRATUAL Sentença de parcial procedência Insurgência da ré Acolhimento - Contrato posterior à vigência da lei 13.786/18 Aplicabilidade do art. 67-A da lei 4.591/64 Cláusula que copia a literalidade da lei Ausência de abusividade Termo a quo dos juros Trânsito em julgado Entendimento do E.

STJ Sentença reformada Recurso provido (TJSP; Apelação Cível 1025770-25.2021.8.26.0007; Relator (a): Costa Netto; Órgão Julgador: 6ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional VII - Itaquera - 4ª Vara Cível; Data do Julgamento: 28/04/2023; Data de Registro: 28/04/2023).

Diante do exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos, para declarar rescindido o contrato e, também, declarar a legalidade da cláusula oitava do contrato firmado entre as partes, assim, atestando a não abusividade da retenção de 50% do valor pago pelos réus, rememora-se, R$ 247.653,49.

Em consequência julgo extinto o feito, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC.

Em razão da sucumbência, condeno a parte ré, solidariamente, ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios da parte autora, que fixo em 10% do valor de causa atualizado.

Em caso de recurso de apelação, ciência à parte contrária para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo de 15 dias úteis (art. 1.010 §1º do CPC).

Após, subam os presentes autos ao Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo, com nossas homenagens e cautelas de estilo.

Com o advento da Lei nº 13.105/2015, o juízo de admissibilidade é efetuado pelo juízo ad quem, na forma do artigo 1.010, § 3º, a seguir transcrito: Após as formalidades previstas nos §§ 1º e 2º, os autos serão remetidos ao tribunal pelo juiz, independentemente de juízo de admissibilidade.

Tendo em vista a expressa revogação do artigo 1.096 das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça (Provimento CG nº 17/2016), bem como a nova orientação trazida pelo Código de Processo Civil (artigo 1.010, § 3º), as Unidades Judiciais de 1º Grau estão dispensadas de efetuar o cálculo do preparo.

Publique-se.

Intimem-se.