TJSP - 1026978-41.2024.8.26.0071
1ª instância - 04 Civel de Bauru
Polo Ativo
Polo Passivo
Advogados
Nenhum advogado registrado.
Movimentações
Todas as movimentações dos processos publicadas pelos tribunais
-
19/07/2025 22:53
Arquivado Definitivamente
-
19/07/2025 22:53
Expedição de Certidão.
-
19/07/2025 22:52
Expedição de Certidão.
-
18/07/2025 09:44
Apensado ao processo
-
18/07/2025 09:44
Execução/Cumprimento de Sentença Iniciada (o)
-
01/07/2025 10:03
Juntada de Aviso de recebimento (AR)
-
10/06/2025 07:35
Juntada de Certidão
-
09/06/2025 12:45
Expedição de Carta.
-
09/06/2025 12:42
Ato ordinatório - Intimação - Portal
-
09/06/2025 12:38
Trânsito em Julgado às partes - com Baixa
-
09/06/2025 12:38
Expedição de Certidão.
-
20/05/2025 11:24
Certidão de Publicação Expedida
-
15/05/2025 07:24
Certidão de Publicação Expedida
-
15/05/2025 00:00
Intimação
ADV: Vagner Pellegrini (OAB 198012/SP) Processo 1026978-41.2024.8.26.0071 - Procedimento Comum Cível - Reqte: 3Z Empreendimento Imobiliário SPE Ltda -
Vistos. 3Z EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA, qualificada nos autos, ajuizou ação de rescisão de compromisso particular de venda contra MATEUS ARISTIDES BELEI, também qualificado nos autos, alegando, em síntese, que prometeu vender ao réu, conforme instrumento particular de compromisso de venda e compra celebrado em 26 de outubro de 2023, pelo preço de R$ 1.638.000,00, os lotes números 7 e 8, da quadra Z, do empreendimento denominado Fazenda da Mata, neste município e comarca, mas ele pagou somente R$ 13.977,60 e deixou de solver os demais valores, razão pela qual foi notificado extrajudicialmente para constituição da mora.
Disse que promoveu a execução extrajudicial dos valores em aberto, também sem sucesso.
Requereu, portanto, a rescisão do compromisso particular de venda e compra, com a retenção do valor correspondente à comissão paga ao corretor intermediador, correspondente a 4% do preço de cada lote, de R$ 65.520,00 e despesas administrativas equivalentes a 10% do valor do contrato, equivalente ao total R$ 163.800,00.
Determinada a emenda da petição inicial, a parte autora informou que o empreendimento ainda não foi entregue e que, portanto, não era necessária a reintegração de posse.
Citado, o réu não apresentou nenhuma modalidade de resposta (contestação, reconvenção e/ou exceção de incompetência), tornando-se revel. É o relatório.
Fundamento e decido.
Trata-se de ação de rescisão de compromisso particular de venda e compra que comporta o julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, II, do Código de Processo Civil de 2015, sem a mínima necessidade de produção de provas orais ou técnicas.
Faz-se necessário reconhecer e proclamar os efeitos da revelia, pois citado por mandado cumprido por oficial de justiça (página 465), o réu não apresentou nenhuma modalidade de resposta (certidão de página 468), o que faz presumir verdadeiros todos os fatos articulados na petição inicial, (CPC/15, art. 344), além de se permitir o julgamento antecipado do mérito (CPC/15, art. 355, II).
Estabelece o art. 344 do Código de Processo Civil de 2015, no entanto, que a falta de contestação induz a veracidade dos fatos afirmados pela parte autora.
A presunção é, no entanto, relativa e não dispensa a análise dos fatos já descritos ou demonstrados nos autos e do direito invocado pela parte autora, nem acarreta ou vincula necessariamente o juiz a determinar a imediata procedência dos pedidos (RTJ 115/1.227, RTFR 154/137, RT 708/111, RJTJESP 106/234, JTA 105/149, RJTAMG 21/238 e 21/293).
A propósito, o Superior Tribunal de Justiça deixou assentado que A falta de contestação conduz a que se tenham como verdadeiros os fatos alegados pelo autor.
Não, entretanto, a que necessariamente deva ser julgada procedente a ação.
Isso pode ocorrer, seja em virtude de os fatos não conduzirem às consequências jurídicas pretendidas, seja por evidenciar-se existir algum, não cogitado na inicial, a obstar que aquelas não se verifiquem (3ª Turma, REsp 14.987-CE, rel.
Min.
Eduardo Ribeiro, j. 10.12.91, v. r., DJU 17.2.92, p. 1.377).
Por outro lado, a presunção mencionada no art. 344 do Código de Processo Civil de 2015, além de relativa, abrange única e tão-somente os fatos afirmados pela parte autora.
Não alcança a matéria de direito nem afasta o exame e a qualificação dos fatos provados pela ficção da presunção à luz do direito material aplicável à espécie: O efeito da revelia não induz a procedência do pedido e nem afasta o exame de circunstâncias capazes de qualificar os fatos fictamente comprovados (RSTJ 53/335).
E mais: Os efeitos da revelia (art. 319 do CPC) não incidem sobre o direito da parte, mas tão-somente quanto à matéria de fato (RSTJ 5/363) e A presunção de veracidade dos fatos alegados pelo autor em face à revelia é relativa, podendo ceder a outras circunstâncias constantes dos autos, de acordo com o princípio do livre convencimento do juiz (RSTJ 20/252).
Como a revelia tem efeitos restritos à matéria de fato, excluídas as questões de direito (RTFR 159/73), no caso dos autos, ainda que ocorra a presunção de veracidade dos fatos afirmados pela autora, da análise da petição inicial e demais dados e elementos constantes dos autos, vê-se que os pedidos nela formulados merecem deferimento nos termos da fundamentação abaixo.
A autora alega que o réu não cumpriu a obrigação entre eles ajustada, pois deixou de pagar os valores estipulados em contrato.
O réu não se desincumbiu de comprovar o contrário, já que revel, assim, deve ser declarada a rescisão do contrato por culta dele, cabendo apenas verificar o que deve ser restituído para o retorno das partes ao status quo ante.
O contrato que fundamenta o ajuizamento da ação prevê na cláusula de número 8 as seguintes consequências pelo desfazimento do contrato (páginas 31/32 e 103/104): A autora demonstrou que o réu pagou R$ 13.977,60.
No feito, cabe, embora revel, aplicar o Código de Defesa do Consumidor diante da natureza do contrato (de consumo).
A retenção total do valor pago durante a vigência do contrato, deste modo, é abusiva.
Neste sentido, confira-se o entendimento do Superior Tribunal de Justiça constante do enunciado da Súmula 543: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. É incontroversa que a culpa pela rescisão do contrato é do réu e a autora sofreu prejuízo com o desfazimento do negócio jurídico.
Feitas essas considerações, cabe fixar o quantum a ser retido pela autora, como pena ou sanção pelo descumprimento do contrato.
Inegável que o contrato é adesivo, tendo a autonomia réu sido obviamente restringida.
Os princípios da liberdade contratual e do ato jurídico perfeito não são absolutos.
As cláusulas abusivas, e que coloquem o consumidor em desvantagem excessiva, devem ser repelidas, e, assim a aplicação das cláusulas do contrato que estabelecem a forma de restituição implicaria na devolução de valor desproporcional e em discordância com a jurisprudência dominante.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça indica como parâmetro de retenção os percentuais entre 10% a 25%, a depender do caso concreto: "Agravo interno no agravo em recurso especial.
Processual civil. contrato de promessa de compra e venda de imóvel.
Resolução.retenção.percentual de 10%.
Razoabilidade.
Acórdão recorrido de acordo com a jurisprudência deste tribunal superior.
Súmula 83 do STJ.
Agravo não provido. 1.
A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. 2.
Em se tratando de resolução pelo comprador de promessa de compra e venda de imóvel em construção, ainda não entregue no momento da formalização do distrato, bem como em se tratando de comprador adimplente ao longo de toda a vigência do contrato, entende-se razoável o percentual de 10% a título de retenção pela construtora dos valores pagos, não se distanciando do admitido por esta Corte Superior. 3. É abusiva a disposição contratual que estabelece, em caso de resolução do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel pelo comprador, a restituição dos valores pagos de forma parcelada. 4.
Agravo interno não provido" (AgRg no AREsp 807.880-DF, rel.
Min.
Raul Araújo). É de se ver que a autora experimentou prejuízo, uma vez que tinha a expectativa de recebimento da integralidade do preço, ficando impossibilitada de oferecer o bem a outrem, porém esse fato não a autoriza a reter todo o montante pago pelo réu.
Deste modo, o pedido subsidiário de retenção de 25% sobre o valor pago deve ser acolhido, não se aplicando a multa contratual, uma vez que a retenção determinada tem como fundamento o ressarcimento de eventuais prejuízos suportados, de modo que não há em se falar em condenação no pagamento de eventual multa contratual, a título de cláusula penal, à medida que configuraria verdadeiro bis in idem.
Nesse sentido: A cláusula penal já constitui meio de liquidar antecipadamente o valor das perdas e danos devidos ao contraente inocente, na hipótese de inexecução contratual culposa. (...) Embora se mostre correta a fixação da multa sobre o montante das prestações pagas, ao invés de incidir sobre o valor total do imóvel, assim como decidiu o Tribunal de origem, infere-se que o percentual de 10% sobre esse quantum destoa da orientação jurisprudencial desta Corte,que, em hipóteses análogas, tem determinado a retenção de 25%.
Confira-se, a esse respeito, o seguinte julgado: "I. (...).
II. (...).
III.
O desfazimento do contrato dá ao comprador o direito à restituição das parcelas pagas, porém não em sua integralidade.
Elevação do percentual de 10% para 25% sobre o valor pago, a título de ressarcimento das despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem na alienação, nos termos dos precedentes do STJ a respeito do tema (2ª Seção, EREsp n. 59.870/SP, Rel.
Min.
Barros Monteiro, unânime, DJU de 09.12.2002; 4ª Turma, REsp n. 196.311/MG, Rel.
Min.
César Asfor Rocha, unânime, DJU de 19.08.2002; 4ª Turma, REsp n. 723.034/MG, Rel.
Min.
Aldir Passarinho Júnior, unânime, DJU de 12.06.2006, dentre outros).
IV.
Caso, todavia, excepcional, em que ocorreu a desistência, porém já após a entrega da unidade aos compradores e o uso do imóvel por considerável tempo, a proporcionar enriquecimento injustificado se não reconhecida à construtora compensação mais ampla, situação que leva a fixar-se, além da retenção aludida, um ressarcimento, a título de aluguéis, a serapurado em liquidação de sentença.
V. (...).
VI.
Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, provido' (STJ, REsp 712.408-MG, rel.
Min.
Aldir Passarinho Júnior, j. 24.03.2008).
E mais: "Apelação.
Compra e venda.
Ação de rescisão contratual c. c. reintegração de posse e pedido de indenização.
Culpa dos adquirentes.
Sentença que determina a devolução total dos valores pagos.
Montante fixado de forma a não prestigiar o equilíbrio entre as partes.
Necessidade de recondução das partes ao status quo ante.
Percentual de retenção pelos apelantes que deve ser de 20% dos valores pagos, conforme entendimento do STJ e deste Tribunal.
Valor correspondente ao somatório dos lucros cessantes durante o período de mora (aluguéis) e do IPTU do imóvel deve ser descontado do montante a ser devolvido pelos autores.
Multa contratual afastada.
Sentença parcialmente modificada.
Recurso parcialmente provido" (TJSP, 1ª Câmara de Direito Privado, Ap. 1000546-58.2015.8.26.0278, rel.
Des.
Elói Estevão Troly, j. 20.03.2018).
Com relação à comissão de corretagem, anota-se que foi devidamente discriminada em contrato, razão pela qual deve ser arcada pelo réu (comprador).
A cobrança do serviço de corretagem em negócios envolvendo compra e venda de imóvel pode ser livremente pactuada entre as partes, desde que conste disposição clara em contrato.
O contrato de compra e venda (páginas 30 e 102) demonstra que o réu teve ciência e conhecimento inequívocos da responsabilidade pelo pagamento das despesas de corretagem de R$ 32.760,00 por contrato.
O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento sobre a validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que explicitada em contrato, como na hipótese: 1.1.
Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem (2ª Seção, REsp 1.599.511/SP, rel.
Min.
Paulo de Tarso Sanseverino, j. 24.08.2016).
Como já dito, o réu é revel, portanto, conclui-se que assinou espontaneamente o contrato de compra e venda e concordou com o conteúdo dele, tendo ciência inequívoca sobre o pagamento e o valor das despesas de corretagem.
Nesse sentido: "Compra e venda Rescisão de Contrato cc Reembolso de valores Incidência das normas do Código de Defesa do Consumidor Retorno das partes ao 'status quo ante' Inexistência de culpa da vendedora pela rescisão do negócio - Súmulas 1 e 2 deste E.
Tribunal Análise do caso concreto - Direito de retenção de 20% sobre o valor das parcelas pagas a fim de compensar as despesas operacionais Entendimento do E.
STJ - Jurisprudência deste Tribunal Comissão de corretagem devida pelos compradores Cláusula contratual clara Entendimento do E.
STJ Clausula que dispõe acerca da penalidade na hipótese de rescisão pode ser relativizada por apresentar desvantagem excessiva ao consumidor Obrigação dos compradores de arcarem com as despesas incidentes sobre o imóvel durante o exercício da posse Sentença mantida Recursos improvidos"(TJSP, 7ª Câmara de Direito Privado, Ap. 1021398-32.2019.8.26.0224, rel.
Des.
Luiz Antonio Costa, j. 24.03.2014).
Deste modo, poderá ser retida também a quantia devida a título de comissão de corretagem.
A propósito: "Resolução de negócio jurídico cumulada com perdas e danos - Comissão de corretagem - Parcial procedência - Desistência do negócio por falta de condições financeiras - Rescisão por culpa do comprador - Taxa de corretagem - Validade da transferência ao comprador do pagamento da comissão de corretagem nas promessas de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que, previamente informado que a verba estava sendo paga a esse título, diferenciando-se do restante dos valores despendidos - Entendimento em regime de recursos repetitivos (REsp 1599511/SP - Tema 938) - Retenção da quantia paga a título de comissão de corretagem devida - Recurso provido" (TJSP, 25ª Câmara de Direito Privado, Ap. 1003818-56.2018.8.26.0019, rel.
Des.
Cláudio Hamilton, j. 03.09.2020).
Considerando que o valor pago pelo réu, evidentemente, não será suficiente para garantir o pagamento da comissão de corretagem, fica então condenado a pagar o remanescente, tudo a ser calculado por simples cálculo aritmético em fase de cumprimento de sentença.
Desta forma, a autora tem direito de reter 25% do que foi pago pelo réu, visando cobrir custos diversos oriundos do imóvel e devolução do capital e o valor da comissão de corretagem, Posto isto, julgo procedente o pedido subsidiário para: a) declarar rescindido o instrumento particular de compromisso de venda e compra por culpa do réu; b) determinar a retenção em favor da autora de 25% do que pagou pelo réu, devidamente acrescidos de correção monetária desde o desembolso e juros de mora de 1% ao mês da citação; c) determinar a retenção em favor da autora do valor fixado à título de comissão de corretagem correspondente ao total de R$ 65.520,00, com correção monetária desde o ajuizamento da ação e juros de mora de 1% ao mês desde a citação e, diante da notória insuficiência do valor pago para fim de retenção dessa verba, fica o réu condenado ao pagamento do remanescente, tudo a ser calculado por simples cálculo aritmético em fase de cumprimento de sentença; d) condenar o réu ao pagamento integral das custas, despesas processuais e honorários advocatícios arbitrados em 10% sobre o valor atualizado da soma das condenações, atendidos os requisitos do art. 85, § 2º, I a IV, do Código de Processo Civil de 2015.
Se interposta apelação contra esta sentença e também eventual recurso adesivo, como nos termos do Código de Processo Civil de 2015, cabe apenas à instância ad quem examinar os requisitos e pressupostos de admissibilidade recursal (art. 1.010, § 3º), providencie a serventia a intimação a parte apelada e/ou da parte recorrida em caráter adesivo para apresentar, se quiser, as contrarrazões de recurso, no prazo de quinze dias (art. 1.010, § 1º), sob pena de preclusão e, após, independentemente de nova decisão ou despacho, remeta-se o processo judicial eletrônico (digital) ao Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, Seção de Direito Privado, no prazo e com as cautelas de estilo.
P.
R.
I. -
14/05/2025 00:52
Remetidos os Autos (;7:destino:Remessa) para destino
-
13/05/2025 14:34
Julgada Procedente a Ação
-
12/05/2025 08:11
Conclusos para julgamento
-
10/05/2025 09:37
Expedição de Mandado.
-
10/05/2025 05:52
Juntada de Petição de Petição (outras)
-
14/04/2025 10:15
Mandado devolvido entregue ao destinatário
-
14/04/2025 10:15
Juntada de Mandado
-
30/03/2025 03:30
Suspensão do Prazo
-
28/03/2025 01:44
Certidão de Publicação Expedida
-
27/03/2025 09:02
Remetidos os Autos (;7:destino:Remessa) para destino
-
27/03/2025 09:01
Expedição de Mandado.
-
27/03/2025 08:48
Proferidas outras decisões não especificadas
-
27/03/2025 07:32
Conclusos para decisão
-
27/03/2025 05:32
Juntada de Petição de Petição (outras)
-
07/03/2025 04:12
Certidão de Publicação Expedida
-
06/03/2025 00:11
Remetidos os Autos (;7:destino:Remessa) para destino
-
05/03/2025 15:30
Ato ordinatório - Intimação - DJE
-
01/03/2025 07:06
Juntada de Aviso de recebimento (AR)
-
18/02/2025 04:06
Juntada de Certidão
-
17/02/2025 09:44
Expedição de Carta.
-
17/02/2025 09:43
Ato ordinatório - Intimação - Portal
-
14/02/2025 18:45
Juntada de Petição de Petição (outras)
-
08/02/2025 01:34
Certidão de Publicação Expedida
-
07/02/2025 00:39
Remetidos os Autos (;7:destino:Remessa) para destino
-
06/02/2025 15:18
Ato ordinatório - Intimação - DJE
-
06/02/2025 15:04
Juntada de Petição de Petição (outras)
-
01/02/2025 00:42
Certidão de Publicação Expedida
-
31/01/2025 10:34
Remetidos os Autos (;7:destino:Remessa) para destino
-
31/01/2025 09:13
Ato ordinatório - Intimação - DJE
-
31/01/2025 06:06
Juntada de Aviso de recebimento (AR)
-
17/01/2025 06:41
Juntada de Certidão
-
16/01/2025 15:22
Expedição de Carta.
-
16/01/2025 14:54
Ato ordinatório - Intimação - Portal
-
16/01/2025 14:14
Juntada de Petição de Petição (outras)
-
11/12/2024 00:31
Certidão de Publicação Expedida
-
10/12/2024 10:33
Remetidos os Autos (;7:destino:Remessa) para destino
-
10/12/2024 09:25
Ato ordinatório - Intimação - DJE
-
10/12/2024 07:22
Juntada de Aviso de recebimento (AR)
-
28/11/2024 06:32
Juntada de Certidão
-
27/11/2024 17:15
Expedição de Carta.
-
27/11/2024 09:04
Ato ordinatório - Intimação - Portal
-
26/11/2024 16:12
Juntada de Petição de Petição (outras)
-
12/11/2024 04:46
Certidão de Publicação Expedida
-
11/11/2024 10:32
Remetidos os Autos (;7:destino:Remessa) para destino
-
11/11/2024 09:38
Ato ordinatório - Intimação - DJE
-
09/11/2024 07:25
Juntada de Aviso de recebimento (AR)
-
30/10/2024 07:26
Juntada de Certidão
-
30/10/2024 01:52
Certidão de Publicação Expedida
-
29/10/2024 17:12
Expedição de Carta.
-
29/10/2024 12:03
Remetidos os Autos (;7:destino:Remessa) para destino
-
29/10/2024 10:54
Recebida a Petição Inicial
-
29/10/2024 10:37
Conclusos para decisão
-
29/10/2024 08:21
Conclusos para despacho
-
27/10/2024 22:05
Juntada de Petição de Petição (outras)
-
16/10/2024 23:51
Certidão de Publicação Expedida
-
16/10/2024 00:10
Remetidos os Autos (;7:destino:Remessa) para destino
-
15/10/2024 18:36
Determinada a emenda à inicial
-
15/10/2024 17:48
Conclusos para despacho
-
15/10/2024 17:48
Conclusos para decisão
-
15/10/2024 17:45
Juntada de Outros documentos
-
15/10/2024 17:44
Juntada de Outros documentos
-
15/10/2024 17:44
Juntada de Outros documentos
-
15/10/2024 16:34
Distribuído por sorteio
Detalhes
Situação
Ativo
Ajuizamento
15/10/2024
Ultima Atualização
19/07/2025
Valor da Causa
R$ 0,00
Documentos
Ato Ordinatório • Arquivo
Sentença • Arquivo
Decisão • Arquivo
Ato Ordinatório • Arquivo
Ato Ordinatório • Arquivo
Ato Ordinatório • Arquivo
Ato Ordinatório • Arquivo
Ato Ordinatório • Arquivo
Ato Ordinatório • Arquivo
Ato Ordinatório • Arquivo
Ato Ordinatório • Arquivo
Decisão • Arquivo
Despacho • Arquivo
Informações relacionadas
Processo nº 1000520-13.2025.8.26.0439
Alessandra Cavalcante de Macedo
Omni S/A - Credito, Financiamento e Inve...
Advogado: Luzia Guerra de Oliveira R Gomes
1ª instância - TJSP
Ajuizamento: 05/03/2025 17:16
Processo nº 1000392-98.2023.8.26.0071
Antonio Carlos Cruz
Banco Pan S.A.
Advogado: Roberta Oliveira Pedrosa
2ª instância - TJSP
Ajuizamento: 06/03/2025 09:01
Processo nº 1000392-98.2023.8.26.0071
Antonio Carlos Cruz
Banco Pan S.A.
Advogado: Roberta Oliveira Pedrosa
1ª instância - TJSP
Ajuizamento: 19/01/2023 09:02
Processo nº 1027825-56.2024.8.26.0196
Eber Pereira Goncalves
Fazenda do Estado de Sao Paulo
Advogado: Rafael Miguel Junqueira
1ª instância - TJSP
Ajuizamento: 24/10/2024 15:09
Processo nº 1500177-32.2020.8.26.0601
Justica Publica
Wlademir Alconchel
Advogado: Juliano de Henrique Mello
1ª instância - TJSP
Ajuizamento: 20/02/2020 14:47