TJSP - 1019161-79.2024.8.26.0602

Processo 1019161-79.2024.8.26.0602 - Procedimento Comum Cível - Arrendamento Rural - Luiz Ricardo Bataglin - João Carlos da Cruz - Vistos, Trata-se de ação ajuizada por LUIZ RICARDO BATAGLIN em face de JOÃO CARLOS DA CRUZ.

Alegou que, em 31 de julho de 2017, celebrou com o réu um Contrato Particular de Arrendamento Agrícola, que teve por objeto um terreno rural denominado "HARAS ALTO GRANDE I" ou "FAZENDA LUCY", localizado no Bairro Boa Vista ou Jundiaquara, em Araçoiaba da Serra/SP, com área de 18 alqueires paulistas ou 43,56 hectares, conforme Matrícula nº 39049 do 2º CRI de Sorocaba.

Argumentou que a finalidade do contrato era a lavoura de grãos, e que o requerido se obrigou ao pagamento de R$ 17.980,00, quitados no ato.

Disse que o contrato foi pactuado por 12 meses, com início em 31/07/2017 e término em 30/07/2018, data em que o requerido deveria restituir a posse do imóvel nas mesmas condições em que se encontrava.

Afirmou que o contrato foi renovado automaticamente, e o requerido vem explorando o imóvel continuamente desde 31/07/2017.

Relatou que, ao longo dos anos, o valor do arrendamento foi reajustado pelas partes.

Sustentou que o requerido deixou de pagar o preço do arrendamento vencido em 31/07/2023, no valor de R$ 50.000,00, o que configurou descumprimento contratual grave, ensejando a rescisão do contrato.

Aduziu que não tem interesse em prosseguir com o contrato de arrendamento agrícola, desejando sua rescisão, a recuperação da posse do imóvel e a cobrança das rendas vencidas e vincendas, acrescidas dos encargos contratuais, até a desocupação final do imóvel.

Sustentou que o réu deve ser condenado ao pagamento de mais uma renda anual em decorrência da cláusula décima quinta do contrato.

Pleiteou o reconhecimento e a declaração da rescisão do contrato de arrendamento agrícola por inadimplemento do requerido, bem como a decretação de despejo do requerido e a reintegração do autor na posse do imóvel.

Pediu, outrossim, a condenação do requerido ao pagamento da renda vencida em 31/07/2023, no valor de R$ 50.000,00, acrescido de correção e juros de mora até o efetivo pagamento, e de outras rendas vincendas no curso da demanda, até a desocupação, bem como ao pagamento de mais uma renda anual no valor de R$ 50.000,00.

Juntou procuração e documentos (fls. 10//35).

O autor aditou a inicial (fls. 43/50) antes da citação do requerido, informando que em 30/07/2024 iniciou-se novo período contratual e o requerido permanecia inadimplente e se mantendo no imóvel.

Disse que estava na iminência de colheita de milho branco e que pendiam diversas demandas em face do réu, além de inexistir patrimônio para quitação de todos os débitos.

Requereu a concessão de tutela de urgência para a rescisão do contrato de arrendamento agrícola e imediato despejo do requerido, com a consequente reintegração liminar do autor na posse do imóvel, bem como o arresto da safra de milho ou, subsidiariamente, da plantadeira Baldan, modelo SP TOPOGRAFIC 4500FS, cor vermelha.

Por decisão de fls. 163, foi recebida a emenda à inicial e indeferida a tutela de urgência.

Citado (fls. 185), o réu apresentou contestação tempestiva (fls. 186/191).

Preliminarmente, arguiu falta de interesse de agir por ausência de notificação prévia, sustentando que o Decreto nº 59.566/66 exige notificação para regularização da situação antes da propositura da ação.

Impugnou o valor da causa, afirmando que o autor atribuiu R$ 50.000,00, mas cobra a quantia de R$ 127.339,39, e que as custas deveriam ser corrigidas e recolhidas sobre o proveito econômico pretendido.

No mérito, reconheceu ter firmado o contrato de arrendamento agrícola, que foi renovado automaticamente.

Aduziu que os pagamentos do arrendamento eram feitos antecipadamente e que, devido a problemas de comercialização e desvalorização do produto, não conseguiu efetuar o pagamento referente ao período de 31/07/2023 a 31/07/2024.

Relatou ter convencionado com o autor que o pagamento seria feito após a colheita e comercialização da safra.

Reiterou a necessidade de notificação prévia, invocando o Estatuto da Terra e o Decreto nº 59.566/66.

Juntou procuração e documento de identidade (fls. 192/193).

Em réplica (fls. 197/209), rebateu a preliminar de falta de interesse de agir, sustentando que os artigos 22 e 95 do Decreto nº 59.566/66 e do Estatuto da Terra, respectivamente, tratam do direito de preferência à renovação e não de rescisão por falta de pagamento.

Afirmou que a legislação não exige notificação prévia do arrendatário em casos de rescisão por falta de pagamento, e que a cláusula décima quinta do contrato prevê rescisão de pleno direito, independentemente de formalidade ou interpelação.

Salientou que o réu reconheceu a inadimplência desde 31/07/2023.

Negou a existência de acordo para pagamento após a colheita e comercialização da safra, aduzindo que o réu não comprovou sua alegação.

Defendeu o valor da causa de R$ 50.000,00, justificado pela aplicação analógica do artigo 58, III, da Lei 8.245/91.

Por decisão de fls. 215, foi determinada a manifestação das partes sobre o interesse na produção de provas, bem como facultado o pagamento do débito pelo réu.

O autor se manifestou às fls. 219 dizendo que não tinha mais provas a produzir e concordou com o julgamento antecipado da lide.

O réu não se manifestou no prazo concedido.

Por decisão de fls. 220/222, o juízo deixou de designar audiência de conciliação, rejeitou a impugnação ao valor da causa e postergou a análise da necessidade de notificação prévia para a sentença.

A partir da provocação do autor, por decisão de fls. 227, foi determinada a constatação quanto ao alegado abandono do imóvel, deferindo-se a imissão na posse na hipótese de o bem ser encontrado livre de coisas e pessoas. Às fls. 235, restou certificado que o Oficial de Justiça constatou que o imóvel estava livre de pessoas e coisas e procedeu à imissão do autor na posse do imóvel. É o RELATÓRIO.

FUNDAMENTO e DECIDO.

O caso é de julgamento conforme o estado do processo, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil, por não haver necessidade de dilação probatória.

A questão que remanesce é apenas de direito, tendo em vista que as provas que poderiam ser produzidas em audiência não seriam capazes de alterar o conteúdo fático descrito na inicial.

De proêmio, registro que a preliminar de falta de interesse de agir pela necessidade de notificação se confunde com o débito e será com ele analisado.

O pedido é parcialmente procedente. É incontroverso que as partes celebraram o Contrato Particular de Arrendamento Agrícola, com início em 31/07/2017 e renovações automáticas.

Outrossim, é incontroverso o inadimplemento do réu em relação ao pagamento do arrendamento vencido em 31/07/2023, no valor de R$ 50.000,00.

Na contestação, o réu afirmou a impossibilidade de efetuar o pagamento devido a problemas na comercialização e desvalorização dos produtos, mas alegou a existência de tratativas com o autor para que o pagamento fosse feito após a colheita e comercialização da safra.

Ocorre que deixou de colacionar provas que corroborassem com sua alegação quanto à existência de acordo para pagamento futuro, ônus que lhe incumbia, nos termos do CPC, art. 373, inciso II.

Por conseguinte, é imperioso reconhecer o inadimplemento do contrato pelo réu.

A ausência de pagamento da renda avençada configura infração contratual, e admite a rescisão do contrato de arrendamento, a teor do Estatuto da Terra, art. 92, § 6º, e do Decreto nº 59.566/66, art. 27.

Ademais, em decorrência do inadimplemento contratual, opera-se a possibilidade de despejo na forma do Decreto nº 59.566/66, art. 32, inciso III.

Nessas condições, impõe-se a rescisão do contrato de arrendamento rural e a retomada do bem pelo autor. É de se registrar que o Decreto nº 59.566/66, art. 22, e o Estatuto da Terra, art. 95, inciso V, tratam da necessidade de notificação exclusivamente para a hipótese de intenção de retomada do imóvel para exploração direta pelo arrendador ou descendente, ou para o exercício do direito de preferência na renovação do arrendamento, em igualdade de condições com terceiros.

Não há, na legislação que disciplina o arrendamento rural, exigência de notificação prévia para a rescisão do contrato de arrendamento rural motivada por inadimplemento.

Ademais, o contrato celebrado entre as partes, em sua cláusula décima quinta, dispõe expressamente que o descumprimento total ou parcial acarretará sua rescisão de pleno direito, independentemente de qualquer formalidade judicial ou extrajudicial.

Portanto, a ausência de notificação prévia não constitui óbice ao prosseguimento da ação.

No que tange aos pedidos de cobrança, o autor busca o recebimento da renda vencida em 31/07/2023, no valor de R$ 50.000,00, além de mais uma renda anual, com fulcro na cláusula décima quinta.

A referida cláusula prevê o pagamento da renda de um ano em decorrência do inadimplemento contratual, acrescido de juros de mora e honorários advocatícios de 20%.

O Código Civil, em seu artigo 413, dispõe que "a penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio".

No caso em análise, embora haja inadimplemento do arrendatário quanto ao pagamento da renda devida, o valor da cláusula penal, que inclui uma renda anual adicional ao valor devido e honorários advocatícios de 20% sobre o débito, mostra-se excessivo diante da natureza do contrato de arrendamento rural e da finalidade da penalidade.

A aplicação integral da referida cláusula penal, nos termos em que foi pactuada, geraria um enriquecimento sem causa para o arrendador, desvirtuando o propósito da penalidade.

A finalidade da cláusula penal é indenizar o credor pelos prejuízos resultantes do inadimplemento e punir o devedor pela mora, não se destinando a gerar um lucro desproporcional.

Diante disso, e em conformidade com o CC, art. 413, entendo por bem reduzir, de ofício, a cláusula penal para 20% do valor equivalente a uma anuidade de arrendamento.

Tal percentual se mostra mais razoável e proporcional aos prejuízos sofridos, garantindo o equilíbrio contratual e evitando o enriquecimento ilícito do credor, sem desconsiderar a mora do devedor.

Sobre o tema, é a jurisprudência: APELAÇÃO.

ARRENDAMENTO RURAL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM COBRANÇA.

CLÁUSULA PENAL.

RESCISÃO POR CULPA DA RÉ OCORRIDA NO MÊS DE JULHO DE 2019.

MULTA DEVIDA, MAS COM REDUÇÃO, DE OFÍCIO, EM OBSERVÂNCIA AO DISPOSTO NO ART. 413 DO CÓDIGO CIVIL (CC).

RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

No caso em julgamento, reputa-se válida a cláusula penal convencionada pelas partes, não havendo motivo para ser afastada, mormente porque resultou incontroversa a culpa da ré pela rescisão contratual.

Todavia, mostra-se necessária a redução equitativa da multa estipulada, de ofício, com fundamento no art. 413 do CC, tendo em vista o montante da penalidade manifestamente excessivo, além do cumprimento parcial da obrigação principal.

Rescisão do contrato operada no mês de julho de 2019.(TJSP; Apelação Cível 1002286-68.2021.8.26.0269; Relator (a):Adilson de Araujo; Órgão Julgador: 31ª Câmara de Direito Privado; Foro de Itapetininga -3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 26/07/2022; Data de Registro: 26/07/2022) Em relação aos honorários advocatícios, consigno que a fixação de honorários é atribuição do Poder Judiciário em decorrência da atuação do patrono da parte, a teor do CPC, art. 85, § 2º, e não pode ser cumulada com honorários advocatícios previstos em contrato.

No caso concreto, não há razão para a fixação no patamar estabelecido no contrato, sendo razoável que se limite a 10% sobre o valor da condenação.

Isso posto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão de LUIZ RICARDO BATAGLIN em face de JOÃO CARLOS DA CRUZ, para: I) DECRETAR a rescisão do Contrato Particular de Arrendamento Agrícola celebrado entre as partes; II) DETERMINAR a reintegração de posse do terreno rural denominado "HARAS ALTO GRANDE I" ou "FAZENDA LUCY", localizado no Bairro Boa Vista ou Jundiaquara, em Araçoiaba da Serra/SP, com área de 18 alqueires paulistas ou 43,56 hectares, conforme Matrícula nº 39049 do 2º CRI de Sorocaba, tornando definitiva a tutela de urgência deferida às fls. 227; III) CONDENAR o réu ao pagamento da quantia de R$ 50.000,00, referente ao arrendamento vencido em 31/07/2023, bem como do arrendamento proporcional até a efetivação da imissão na posse, além do montante equivalente a 20% sobre o valor de um arrendamento anual a título de multa contratual, com juros de mora desde a citação em relação às parcelas vencidas anteriormente e a partir de cada vencimento ocorrido após a citação, observada a modificação introduzida pela Lei 14.905/24, a partir de sua vigência.

Condeno o réu ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios em favor do advogado da parte contrária, que arbitro em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil.

P.I. e, oportunamente, arquivem-se. - ADV: MARIANA CASEMIRO HESSEL (OAB 490317/SP), FERNANDA MARIS CANO RONZANI RAMOS (OAB 172898/SP), OSNI JACOB HESSEL (OAB 110542/SP)