TRF1 - 1000114-82.2018.4.01.3311

PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Subseção Judiciária de Itabuna-BA 1ª Vara Federal Cível e Criminal da SSJ de Itabuna-BA SENTENÇA TIPO "A" PROCESSO: 1000114-82.2018.4.01.3311 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) POLO ATIVO: MICHELLE FRANCINE DA HORA TEIXEIRA REPRESENTANTES POLO ATIVO: MURILLO NUNES SANTOS - BA25315 POLO PASSIVO:CONSTRUTORA VERTI LTDA e outros REPRESENTANTES POLO PASSIVO: PEDRO JOSE SOUZA DE OLIVEIRA JUNIOR - BA12746 SENTENÇA Cuida-se de ação cível movida por MICHELLE FRANCINE DA HORA TEIXEIRA em desfavor da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, TORRES DA PRIMAVERA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA e CONSTRUTORA VERTI LTDA, requerendo: “1 - O Deferimento imediato da Antecipação de Tutela para liminarmente determinar a suspensão dos descontos/pagamento das Prestações de habitação sem ter que realizar nenhum outro depósito, pois não sabe como estão sendo calculados os valores ora descontados, sendo que em caso de desobediência pela CEF, seja tal obrigação convertida em perdas e danos, sem o prejuízo do estabelecimento de multa diária que vise compelir os Réus ao cumprimento da obrigação requerida (artigos 499 e 500 do CPC/2015), nos exatos termos acima expostos, visto que, conforme mencionado, sob pena de multa diária. 2 - A procedência da ação e a condenação das Rés de forma solidária no pagamento de indenização de danos materiais, de perdas e danos consistente nos dados emergentes e lucros cessantes e despesas a serem apurados (despesas vencidas e vincendas), acrescidos de juros de mora, correção monetária, honorários de advogado no percentual de 20% do valor da condenação e despesas processuais e valores arcados por conta da malsinada contratação, sob pena de multa diária a ser arbitrada por este MM.

Juízo; 3 - a citação das Rés, no endereço supra declinados, para, querendo, contestar a presente, sob pena de não o fazendo, ser declarada revel, com fulcro no art. 319 do CPC. 4 – A devolução em dobro dos valores indevidamente descontados, visto que os juros de construção pagos, não são devidos em virtude do atraso na obra, conforme disposição inserida no CDC, mais precisamente em seu artigo 42. 5 - Condenação em danos morais no montante de R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais) considerando-se as consequências do ocorrido a que os Réus, por incontornável culpa, deram causa, assim como as suas condições socioeconômicas; 6 – Requer ainda a decretação de nulidade das cláusulas abusivas, que impõe penalidades sem a devida correspondência para os réus, bem como os eximem de assumir sua responsabilidade na produção dos danos a parte Autora. 7 - Benefício da Assistência Judiciária, pois como se inferiu na exordial, a parte Autora com os rendimentos que aufere, não dispõe de meios para arcar com as despesas oriundas de custas processuais e honorários advocatícios sem prejuízo de seu sustento, visto que está arcando com despesas com o imóvel sem ter acesso ao mesmo, o que compromete sobremaneira a sua renda.

Assim nos termos da Lei 1060/50, do art.5º, LXXIV, da Constituição da República e ainda nos termos do art. 98 e seguintes da Lei 13.105/2015 (Código de Processo Civil); 8 – A produção de TODAS as provas em direito admitidas, principalmente a oitiva de testemunhas, a juntada de documentos, depoimento pessoal do representante legal da Ré, e perícia. 9 – A concessão da INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA, em favor do consumidor, para que as Acionadas sejam compelidas a trazer à baila provas inequívocas que instruam este MM.

Juízo quanto os fatos discorridos. 10 – Alternativamente que seja facultada a parte a devolução do imóvel, com a rescisão contratual sendo indenizada em todos os danos, despesas, prejuízos e ainda na valorização do imóvel, que deverá ser avaliado com o preço de mercado atualizado.” Alega a parte autora que firmou com a parte ré contrato de compra e venda, sendo que o prazo previsto para entrega do imóvel (Condomínio Residencial Torres da Primavera) não teria sido cumprido e, mesmo assim, estariam sendo cobradas as parcelas do financiamento.

Prossegue aduzindo que o atraso das obras resultou em diversos prejuízos em seu desfavor, pelo que requer a responsabilização da parte ré pelos danos materiais e morais que lhe foram causados.

Procuração e documentos apresentados.

Citada, a CEF contestou o feito (ID 6654524), arguindo, preliminarmente, a sua ilegitimidade passiva.

No mérito, rechaça a pretensão autoral, dizendo não ter responsabilidade pelo abandono do canteiro de obras, em 09/11/2010, que teria se dado por iniciativa unilateral da construtora.

Sustenta, ainda, que em nenhum momento foi omissa, tendo acionado a seguradora para dar prosseguimento aos trabalhos; que as cobranças mensais do financiamento estão dentro dos parâmetros contratuais e legais; e, por fim, que inexistem danos indenizáveis.

Tentativa de conciliação frustrada (termo de audiência no ID 6769087).

Decisão de ID 16687485 deferindo a tutela provisória para determinar a suspensão do pagamento das prestações do contrato, bem como para a CEF abster-se de incorporar os encargos financeiros respectivos ao saldo devedor.

Na oportunidade, foi decretada a revelia da Torres da Primavera Empreendimentos.

Não houve réplica.

Embargos de declaração opostos pela CEF (ID 19556516), os quais foram rejeitados na decisão de ID 89903190.

A CEF informou a realização de diligências para o cumprimento da liminar (ID 176202349).

Decisão de ID 212009907 afastando a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pela CEF e, sendo reconhecida a existência de litisconsórcio passivo necessário, determinando a intimação da parte autora para promover a citação da CONSTRUTORA VERTI LTDA – ME.

Após requerimento da parte autora (IDs 388987403 e 516905354), foi determinado à CEF que promovesse a exclusão do nome da demandante dos órgãos de proteção ao crédito.

Citada, a Construtora Verti LTDA deixou de apresentar contestação.

Em seguida, vieram os autos conclusos. É o breve relatório.

Decido.

Já analisadas as questões preliminares na decisão de ID 212009907, e encontrando-se o feito devidamente instruído e apto ao imediato julgamento, sem necessidade de produção de outras provas, passo imediatamente ao julgamento antecipado do mérito, na forma do art. 355, I, do CPC.

DO MÉRITO Na petição inicial, a autora alega que firmou contrato de compra e venda de unidade habitacional no empreendimento denominado Condomínio Residencial Torres da Primavera, nesta cidade, sendo que o prazo previsto para entrega do imóvel não foi cumprido.

Sustenta que até a presente data a obra do referido empreendimento não foi concluída, o que lhe teria causado danos materiais e morais, e aduz ainda a ocorrência de irregularidades no contrato.

A CEF, em sua peça de defesa, além de aduzir que não tem responsabilidade quanto à execução e prazo contratual de entrega da obra, alega também que tomou as medidas necessárias à substituição da Construtora, havendo a retomada e o término das obras do Torres da Primavera.

No tocante às parcelas adimplidas pela parte autora, sustenta a empresa pública que, ao contrário do quanto alegado pelo requerente na inicial, as cobranças foram regularmente pactuadas no contrato firmado entras as partes, destacando que o seguro contratado é obrigatório em todos os contratos habitacionais vinculados ao SFH.

Independentemente das discussões acerca da entrega da obra, se houve ou não a efetiva entrega de chaves ao adquirente, verifica-se que as partes não controvertem quanto à situação fática gizada na espécie, restando claro o descumprimento contratual no pertinente ao prazo de entrega do imóvel.

Dentro dessa senda, revela-se importante assinalar que o "Contrato por Instrumento Particular de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional com Fiança, Alienação Fiduciária em Garantia e Outras Obrigações – Programa Imóvel na Planta – Sistema Financeiro de Habitação - SFH - Recursos SBPE" (IDs 4843069 e 4843071), assinado pela parte autora, pela Construtora Verti LTDA e pela Caixa Econômica Federal, dispõe na cláusula quarta que “O prazo para o término da construção do empreendimento é o referido na letra 'C6', passível de prorrogação, mediante autorização da CAIXA e desde que não seja ultrapassado o previsto nos atos normativos da CEF” (ID 4843069 - pág. 6).

Por sua vez, o item “C6” do Quadro Resumo do instrumento contratual refere-se a 24 (vinte e quatro) meses como prazo para a conclusão das obras, há muito vencido (ID 4843069 - pág. 2).

Nesse passo, da análise do material probatório que dormita nos autos, observa-se que o contrato em exame contempla cláusula que prevê a substituição da interveniente/construtora em hipóteses de descumprimento contratual, entre as quais há previsão do retardamento ou paralisação da obra por período igual ou superior a 30 dias, consoante se lê da cláusula décima, letra “f” da avença (ID 4843069 - pág. 13).

Em hipóteses tais, competia às rés acionarem a seguradora contratada, e promoverem a substituição da construtora, consoante parágrafo terceiro da cláusula vigésima segunda do contrato em epígrafe (ID 4843071 - pág. 3).

Registre-se que a substituição da construtora, prevista contratualmente, não pode ficar ao alvedrio exclusivo da construtora inicialmente responsável pela obra, como deixou transparecer a demandada (CEF) em sua defesa, sob pena de eternizar-se a discussão sem solução concreta que possa interessar aos adquirentes dos imóveis (mutuários).

Tanto pode a CEF intervir na substituição que assim o fez, conforme se dessume do teor de sua peça de defesa.

Não obstante tal substituição, pondere-se que a demora no caso desbordou do razoável, uma vez que se passaram mais de um ano sem que nenhuma providência efetiva tivesse sido adotada pela Caixa Econômica Federal.

Nessa linha, muito embora tenha ocorrido a substituição da construtora, observo que a Caixa Econômica Federal não adotou as medidas que lhe competiam para dar seguimento à obra já iniciada e paralisada, por longo período, deixando de cumprir cláusula contratual que determinava a substituição da construtora a fim de garantir a continuidade do empreendimento e permitir a entrega do imóvel em tempo tolerável, ressaltando-se que não há nos autos nenhuma prova de que tenha realizado os contatos necessários para a retomada da construção.

Assim, considerando que a Construtora Verti LTDA e a Caixa Econômica Federal descumpriram de forma imotivada o contrato objeto dos autos, cabe aqui o acolhimento da pretensão exordiana no sentido da imposição da obrigação de reparar à parte autora os danos materiais e morais suportados, isso porque a construtora responsável pelo empreendimento não concluiu nem entregou a obra no prazo estabelecido no contrato, abandonando o canteiro de obras em 09/11/2010, conforme informação apresentada pela CEF.

Nesse eito, não sobeja dúvida de que a empresa pública demandada deve ser responsabilizada em vista da previsão contratual não cumprida, sobretudo porque também era a responsável pela fiscalização da obra.

Ainda que posterior e tardiamente tenha atuado no sentido de entregar o empreendimento, é de ressaltar também o fato de que permanece a parte autora sem o imóvel em questão.

A respeito do tema, confira-se: PROCESSUAL CIVIL.

CONSUMIDOR.

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.

MATÉRIA PRELIMINAR.

DANOS MATERIAIS E MORAIS.

HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS.

LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. (...) 6 - No caso sob apreciação, o que se discute é o suposto direito dos autores à indenização decorrente do atraso na entrega da obra como um todo, bem como do descumprimento, pela CEF, da sua obrigação de fiscalizá-la e de notificar a seguradora acerca do atraso.

Uma vez que o ato ilícito imputado à CEF afeta a todos os adquirentes de unidades do Bloco III do empreendimento Novo Tatuapé, que se viram privados do imóvel adquirido, todos detêm, em tese, legitimidade para postular a reparação que entendem cabível. 7- Preceitua o art. 6º do Código de Processo Civil que ninguém poderá pleitear em nome próprio, direito alheio, salvo quando autorizado por lei.

No caso dos autos existe essa autorização legal, na medida em que a Lei 4.591/64, que dispõe sobre o condomínio em edificações e sobre as incorporações imobiliárias, em seus artigos 48 e seguintes, expressamente autoriza a eleição, pela Assembleia Geral, de uma Comissão de Representantes dos adquirentes, autorizando-lhe a prática de todos os atos que interessarem ao bom andamento da incorporação. 8- A Cláusula Vigésima do contrato é explícita ao determinar que cumpria à CEF atestar o atraso no andamento da obra, correspondente a 30 dias ou mais, bem como notificar a Companhia Seguradora (cuja contratação a própria CEF também deveria ter verificado para fins de liberação das parcelas do financiamento) para que adotasse as medidas necessárias ao término da obra no prazo contratado.

A partir daí, deveria a CEF, ainda, passar a creditar as parcelas restantes do financiamento diretamente à Seguradora.

Não tendo cumprido o ajuste, surge para a CEF a obrigação solidária de ressarcir o prejuízo causado, o que compreende o fornecimento de capital necessário para que outra construtora termine a construção, até porque, continuou a liberar as parcelas às corrés, mesmo diante do inadimplemento, por estas, das exigências contratuais para tanto. 9- Não há dúvida de que a CEF omitiu-se quanto à fiscalização da contratação, pelas construtoras, do Seguro Garantia Executante Construtor, condição imprescindível para a liberação das parcelas do financiamento da obra.

Omitiu-se, como consequência, quanto ao seu dever contratual de notificar a Seguradora para que desse andamento na obra, a fim de que fosse entregue dentro do prazo ajustado.

Este non facere da Instituição Financeira causou prejuízo aos adquirentes das unidades habitacionais, privados que ficaram de suas moradias embora pagassem as prestações; tiveram, ainda, que suportar gastos com outra habitação, o que gera a obrigação de reparar o dano (CC, art. 186). 10- A obrigação de manter, durante o prazo de construção, o Contrato de Seguro Garantia Executante Construtor era da construtora.

Todavia, a CEF tinha a obrigação de fiscalizar a contratação do seguro pela construtora, o que, inclusive, era condição para a liberação das parcelas do mútuo.

Tinha, ainda, de notificar a Seguradora do atraso na obra, a fim de que esta concluísse o empreendimento dentro do prazo.

Deveria, por fim, creditar as parcelas do financiamento à Seguradora contratada.

Essas condições não existiam no contrato como simples garantia para a CEF.

Ao contrário, o interesse do legislador nas operações de incorporação é a garantia de que tanto os valores mutuados à construtora sejam empregados na obra, quanto que essa obra prossiga para entrega dos imóveis a seus adquirentes.

O cumprimento das obrigações da construtora é de interesse da CEF e dos compradores dos imóveis, e a estruturação da operação dá a CEF o poder-dever de fiscalizar a obra.

Os mutuários confiam que a CEF fiscalizará o andamento da obra, em benefício dela e deles próprios.

A omissão quanto a essas obrigações assumidas levou à impossibilidade de conclusão da obra pela Seguradora, dentro do prazo avençado, gerando prejuízos aos mutuários e o consequente dever jurídico de repará-los, mediante financiamento da conclusão da obra por outra construtora, bem como indenizando os danos materiais suportados pelos adquirentes. 11- O panfleto juntado a fls. 1.223 é expresso: "financiamento e seguro término da obra a cargo da Caixa Econômica Federal".

O art. 30 do Código de Defesa do Consumidor disciplina o efeito vinculante da oferta publicitária.

Deste modo, não se mostra correto o ponto de vista da CEF, no sentido de que a oferta veiculada pelo panfleto publicitário não pode prevalecer sobre o contrato, pelo simples fato de que essa oferta integra o próprio pacto celebrado entre as partes.

Tratando-se de relação de consumo, é direito básico do consumidor a proteção contra a publicidade enganosa e contra métodos comerciais desleais (CDC, art. 6º, IV), de forma que, se a Caixa não tem responsabilidade sobre tal panfleto promocional, restando caracterizada a promessa de fato de terceiro (CC, artigos 439 e 440), deverá exigir a respectiva reparação em face da vendedora/construtora.

Os consumidores é que não podem ser penalizados pela propaganda enganosa. 12- O inadimplemento por parte de alguns mutuários em nada afeta a obrigação solidária, estabelecida na sentença, de as corrés (aí incluída a CEF) concluírem a obra.

O próprio contrato firmado pelas partes já contém previsão explícita acerca das consequências decorrentes do inadimplemento das obrigações por parte dos adquirentes, qual seja, a execução dos respectivos contratos e não a exoneração da obrigação de concluir a obra, medida que, acaso acatada, resultaria em prejuízo para todos os adquirentes, indistintamente, inclusive para aqueles que cumpriram integralmente com suas obrigações, quitando o preço do imóvel. 13- Plenamente justificável a condenação solidária das três corrés, relativamente à reparação dos danos causados aos consumidores, com amparo nos artigos 7º, parágrafo único e 25, § 1º, ambos do Código de Defesa do Consumidor. 14- Não se pode falar, ainda, em inexistência de dano material a ser indenizado, ou em ausência de prova do alegado dano material, como causas de exclusão da responsabilidade da CEF.

Não pode haver dúvida de que, privados do imóvel financiado por longo tempo após o prazo contratualmente estabelecido para a entrega das unidades habitacionais, sofreram os autores prejuízos, especialmente com os custos de manutenção de outra moradia, enquanto ainda arcavam com as prestações do financiamento contratado.

Induzir, dos fatos até aqui narrados, a existência do dano sofrido pelos autores, contudo, não dispensa a prova de sua real extensão; lembre-se: a indenização mede-se pela extensão do dano (CC, art. 944, caput).

E a prova do "acontecimento apto a determinar o valor da condenação" pode se dar em sede de liquidação do julgado, notadamente quando realizada por meio de artigos. 15- Quanto ao pleito de manutenção da indisponibilidade da fração ideal do imóvel de titularidade das corres, o mesmo resta prejudicado, tendo em conta o provimento dos agravos de instrumento nº 2009.03.00.030188-8 e nº 2009.03.00.031155-9, mantendo a indisponibilidade do referido bem imóvel. 16- Relativamente aos danos morais, tenho que a sentença merece reforma. 17- Evidente a ocorrência do dano moral, pois não há como imaginar que o atraso na entrega do imóvel adquirido, por período superior a 14 meses ao tempo do ajuizamento da ação, não tenha gerado tensão, ansiedade, frustração e angústia nos mutuários, sentimentos negativos potencializados pela ausência de uma definição acerca do cronograma para conclusão e entrega do empreendimento. 18- No caso sob análise, chega-se mesmo a dispensar a prova do prejuízo, sendo suficiente a demonstração do ato ilícito e do nexo causal para que o dano seja presumido pela força dos próprios fatos (dano in re ipsa). 19- Presentes o ato ilícito e o nexo causal entre este e os prejuízos aos valores imateriais da pessoa humana, patente o dever jurídico das demandadas de repará-los. 20- Devem as rés ser condenadas, em caráter solidário (CDC, art. 25, § 1º), a indenizar os danos morais causados aos autores, decorrentes da não conclusão das obras. 21- Relativamente ao valor da indenização, o mesmo deve ser estabelecido com base em critérios de razoabilidade e proporcionalidade, não estando sujeita a tarifação prévia (Súmula nº 281 do Superior Tribunal de Justiça).

O montante estabelecido deve atender à dupla finalidade da reparação: compensatório para os ofendidos e punitivo-pedagógico para os ofensores. À falta de parâmetros legais, há que se ter como norte a jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça, de sorte a estabelecê-lo em R$ 10.000,00 (dez mil reais) para os proprietários de cada apartamento, valor este mantido pela referida Corte Superior no julgamento do análogo AgRg no Ag 1161069. 22- Juros de mora e correção monetária nos termos da Resolução nº 134/10, do Conselho da Justiça Federal, observada a Súmula nº 362 do C.

STJ.

Tratando-se de responsabilidade contratual, os juros de mora incidirão a partir da citação. 23- Tendo em vista que as rés sucumbiram integralmente, devem ser condenadas, solidariamente, a pagar honorários advocatícios aos autores.

Verba de sucumbência em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 20, § 3º, do Código de Processo Civil. 24- Afastamento do pleito de condenação da CEF como litigante de má-fé, deduzido em contrarrazões de apelação. 25- Matéria preliminar suscitada pela CEF rejeitada; apelação da CEF prejudicada na parte em que pugna pela manutenção da indisponibilidade da fração ideal do imóvel de titularidade das corrés; e, no mérito, apelação da CEF desprovida.

Apelação dos autores provida, a fim de condenar as demandadas ao pagamento de indenização por danos morais e de honorários advocatícios na forma do art. 20, § 3º, do Código de processo Civil.

Rejeição do pleito de condenação da CEF como litigante de má-fé, deduzido em contrarrazões de apelação. (AC 00124759420034036100, JUIZ CONVOCADO PAULO DOMINGUES, TRF3 - PRIMEIRA TURMA, e-DJF3 Judicial 1 DATA:30/08/2013 ..FONTE_REPUBLICACAO:.) De outro turno, em relação à requerida Torres da Primavera Empreendimentos Imobiliários SPE LTDA, entendo que, seja porque contra ela não há pedido específico, seja porque não se verifica qualquer conduta ou nexo causal com os alegados danos à parte autora, não há como lhe imputar qualquer responsabilidade no caso, contratual ou extracontratual, até mesmo porque não há contrato firmado com a parte autora.

Nessa linha intelectiva, comprovado o descumprimento contratual apenas pelas requeridas Construtora Verti LTDA e a CEF, eis que houve efetivo a atraso na entrega do imóvel, entendo que ambas devem ser responsabilizadas, cabendo-lhes arcar com eventual indenização.

A pretensão da parte autora, além de obter a entrega do imóvel e afastar a cobrança dos encargos mensais até que efetivamente ocorra, é de obter indenização pelos danos morais que lhe foram causados; bem como por danos materiais, quanto aos aluguéis devidos até a entrega das chaves e lucros cessantes desde a data que o imóvel deveria ter sido entregue; aplicação de multa e de juros moratórios; e a devolução de valores relativos a seguro.

Em relação às medidas cabíveis para a entrega do imóvel, cabe registrar que a situação atual do empreendimento objeto da lide permite concluir pela subsistência da pretensão, eis que a parte demandante não está na posse do multicitado imóvel.

Sendo assim, e levando em conta o quanto disposto nos arts. 493, 497 e 322, § 2°, do CPC, diante da configuração da hipótese contratualmente prevista para a adoção do procedimento e da situação fática constatada nos autos, merece acolhida o pleito da parte autora, de modo que deve a CEF promover as medidas necessárias à regularização do empreendimento do Condomínio Torres da Primavera e sua entrega à parte autora, no prazo de 30 (trinta) dias.

Vale ressaltar que tal pleito não foi direcionado à Construtora Verti, vez que esta não mais responde pela construção do imóvel.

Quanto ao pedido de suspensão de parcelas do financiamento formulado pela autos, alegando que “não sabe como estão sendo calculados os valores ora descontados” (ID 4843053), comporta aqui distinguir os encargos componentes das prestações mensais, para reconhecer como indevida apenas a cobrança de juros quando finda a fase de construção, antes de se iniciar a segunda fase do contrato (de amortização), os quais a parte autora denomina de “juros pré-chaves”.

Nessa esteira intelectiva, é de se ressaltar que os juros cobrados na fase de construção do imóvel financiado foram legalmente contratados por 24 meses e seu valor não se distingue dos juros regulares e remuneratórios que são devidos ao longo de todo o contrato de financiamento, mesmo em momento posterior a entrega da obra.

No entanto, deve ser observado que esses juros iniciais, anteriores ao término da obra, tem por objeto a remuneração dos valores disponibilizados para a construção do imóvel, cuja liberação é feita em etapas, mediante fiscalização do agente financiador (CEF), sendo que eventual atraso ou não cumprimento do cronograma desborda na não liberação dos referidos valores.

Dentro desse contexto, de ver-se que o agente financeiro tem em seu poder o montante não liberado em face do atraso constatado e não contestado, valor este que por óbvio recebe pertinente remuneração diante das aplicações bancárias naturais e pertinentes à própria vida da instituição bancária.

Nesse diapasão, considerando tratar-se de obrigação sinalagmática, percebe-se que não se mostra adequada a continuidade da cobrança dos juros imputados ao mutuário seja pelo fato de ter a obra sido paralisada ou em razão das disposições contratuais acerca do pagamento de juros apenas durante duas fases do financiamento.

Com efeito, não obstante a paralisação das obras, foram cobradas prestações da parte demandante, prestações estas que deveriam, em princípio, remunerar o capital conferido ao financiamento da própria obra e que, conforme se infere dos termos do contrato firmado entre as partes, não deveria ser liberado (emprestado) quando constatada desobediência ao cronograma de obra, que implicaria suspensão das etapas do financiamento.

Ainda que assim não se entenda, não se olvida que descabe ao mutuário arcar com tal ônus, uma vez que, além de não ter dado causa ao atraso na obra, não há qualquer previsão contratual para a cobrança de encargos que não sejam relativos às fases de construção (ajustada em 24 meses) e de amortização.

Nessa linha, acaso permitida a continuidade da cobrança de juros na forma em que adotada pela requerida (sem amortização), a parte autora poderia pagar prestações por tempo indeterminado, em claro desrespeito aos termos contratuais, onerando-se excessivamente o mutuário em face do atraso da construtora, que não lhe pode ser imputado.

De outro modo, entendo descabido o pedido da parte autora para afastar a atualização monetária do saldo devedor, tendo em vista que a aplicação do índice previsto contratualmente não se volta à majoração de dívidas, mas sim à manutenção do seu valor real.

Assim, levando em consideração que a correção não representa acréscimo e serve tão somente para recompor o poder aquisitivo da moeda corroído pela inflação, o pretendido “congelamento do saldo devedor” implicaria em enriquecimento da parte autora, em prejuízo para o mutuante, daí porque deixo de acolher a pretensão nesse aspecto.

Já em relação às parcelas de amortização, tenho que os fundamentos invocados pela parte demandante não se mostram aptos a afastar a sua cobrança, considerando que, contrariamente ao alegado, sua cobrança reduz o saldo devedor e, além disso, a fase de amortização possui previsão contratual, como visto mais acima.

Dessarte, sem mais digressão acerca do tema, saliento que, finda a fase de construção, antes de se iniciar a segunda fase do contrato (de amortização), descabe falar na incidência de juros, tal como acima exposto, merecendo acolhida, apenas neste ponto, o pedido vertido na inicial, para afastar a obrigatoriedade de pagamento de juros pela parte demandante desde a ocorrência da mora na entrega do imóvel até a o início da fase de amortização, como contratado.

Por conseguinte, devida a devolução dos valores pagos pela parte requerente a título de juros entre o término da fase de construção e o início da fase de amortização, devidamente acrescidos de juros e correção monetária, em montante a ser apurado oportunamente.

Essa importância deverá ser devolvida em dobro, pois aplicam-se as normas do CDC conforme já decidido pelo STJ, nas relações de consumo envolvendo a instituição financeira e seu cliente.

Relativamente ao pedido de indenização por danos materiais, entendo que restam configurados, no caso, os danos emergentes, eis que, nos termos da tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça em julgamento de recurso repetitivo (tese 1.2 do Tema/Repetitivo 996), “No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.” (REsp 1729593/SP, julgado em 11/09/2019).

Em relação ao quantum a ser pago à parte autora, porém, considerando o quadro fático delineado nos autos e a situação do empreendimento, bem como atenta ao entendimento firmado no âmbito do TRF-1, entendo razoável fixar o aluguel em valor percentual, que estabeleço em 0,7% (sete décimos por cento) do valor relativo a uma unidade habitacional adquirida, de forma a não fugir do preço médio do mercado imobiliário e levando em consideração o valor de aquisição do bem objeto do contrato de financiamento (in casu, R$ 98.132,37, correspondente ao custo da unidade habitacional adquirida, ID 4843069 - pág. 2).

Acerca do arbitramento do valor do aluguel em percentual, em situação análoga, confira-se: APELAÇÃO 00042082120134013811, DESEMBARGADOR FEDERAL KASSIO NUNES MARQUES, TRF1 - TERCEIRA SEÇÃO, e-DJF1 DATA:28/06/2016 PAGINA:.

Assim, considerando o entendimento firmado por nossas Cortes acerca da presunção do prejuízo sofrido pelo comprador do imóvel, devem as rés ser condenadas ao pagamento, solidariamente, do valor mensal concernente às suas despesas com aluguel, fixados em 0,7% (sete décimos por cento) do valor de uma unidade habitacional adquirida, desde a data estabelecida no contrato de financiamento para a entrega do imóvel (fevereiro de 2012) até a sua efetiva entrega, devidamente corrigido e acrescido de juros de mora.

Por outro lado, quanto à indenização pelos lucros cessantes, não há como, in casu, acolher a pretensão autoral, eis que, considerando as características e finalidade do imóvel financiado, no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação, não se vislumbra a perda da chance da demandante auferir ganhos.

Nesse sentido, "Sobre a finalidade social da moradia, cumpre lembrar que o SFH é um programa social e sua finalidade não é gerar lucros ou vantagem indevida, seja para o mutuário, seja para o agente financeiro" (AC 00000064020084036100, JUIZ CONVOCADO VALDECI DOS SANTOS, TRF3 - SEGUNDA TURMA, e-DJF3 Judicial 1 DATA:11/10/2012 ..FONTE_REPUBLICACAO:.).

Deixo também de acolher, por falta de amparo no instrumento contratual, o pedido de condenação das rés “... nas mesmas penalidades contratuais estipuladas para a Autora na ocorrência da mora, inadimplência e impontualidade, (item “j” dos pedidos), quais sejam, juros moratórios à razão de 0,033% por dia de atraso, multa moratória de 2% e honorários advocatícios.

Ademais, sustenta ainda a parte autora que ao celebrar o contrato com a Caixa Econômica Federal foi obrigada a adquirir apólices de seguros junto à Caixa Seguros, motivo pelo qual requer a devolução de valores.

Nesse passo, inviável se faz a aplicação da inversão do ônus da prova, pois, para tanto, seria necessário que a parte autora comprovasse fato constitutivo de seu direito, ou seja, demonstrar a existência da contratação do seguro, ônus do qual não se desincumbiu.

No pertinente ao dano moral a situação vivenciada pela parte autora caracteriza, sem sombra de dúvida, acontecimento suscetível de indenização, não apenas pelo desgaste sofrido pela parte demandante, com excessiva demora na adoção de medidas que pudessem minimizá-lo, como também pela alteração de todo o curso do planejamento econômico e familiar.

Ressalte-se que a realidade fática ensejadora do dano moral tem como causa a não entrega do imóvel em seu tempo regulamentar, bem como a ausência de medidas que pudessem garantir a retomada da construção em tempo minimamente razoável, para a sua continuidade pela construtora substituta e entrega futura, de forma que há evidente nexo causal entre o dano e as práticas omissivas da Construtora Verti e Caixa Econômica Federal, devendo ser responsabilizadas.

Nessa senda, comporta destacar que, mesmo tendo sido contratada construtora para dar continuidade ao empreendimento, o cumprimento tardio da obrigação não desconfigura a mora na entrega do imóvel, tampouco se mostra capaz de afastar o desgaste já sofrido pela parte autora, dando causa à instalação do conflito.

Ademais, permanece a parte autora sem o imóvel em questão.

Desse modo, considerando toda a situação vexatória experimentada, bem como a condição social e econômica da vítima e dos causadores do dano, bem como atenta aos ditames da jurisprudência e doutrina, para que se evite o enriquecimento desmotivado, mas que a indenização seja suficiente para inibir a prática de atos similares pelos requeridos, entendo razoável fixá-la em R$ 30.000,00 (trinta mil reais).

Dito tudo isso, ainda resta afastar o argumento da CEF, no sentido de que não possui responsabilidade alguma, pois atua tão somente como financiadora da obra.

Entendo que, no caso concreto, não houve apenas financiamento da obra, mas sim, o exercício da função de agente promotor da política pública habitacional, sendo incontroverso que a CEF agiu como única financiadora da obra.

Registro que a condenação das rés ao pagamento de indenização, deve se dar de forma solidária, porque foram responsáveis pela ocorrência dos eventos causadores dos referidos danos.

Nada obstante, no caso de pagamento integral da dívida, a CEF resguarda o seu direito de regresso contra as demais acionadas, aqui condenadas solidariamente, nos exatos termos do art. 283, do Código Civil Brasileiro.

Noutro passo, é de se registrar que o pleito de decretação de nulidade das cláusulas abusivas constante do item "6" dos pedidos (ID 4843053) foi formulado sem qualquer fundamento jurídico que o embasasse, impedindo, assim, o seu conhecimento por este Juízo.

Em outras palavras: a acionante não indicou quais as cláusulas contratuais entende abusivas, tornando impossível a minuciosa apreciação judicial deste ponto da demanda.

Por fim, vale ressaltar que a linha de entendimento acima adotada se encontra integralmente albergada pelas teses firmadas pelo Superior Tribunal de Justiça em julgamento de recurso repetitivo (REsp 1729593/SP, julgado em 11/09/2019), não se verificando elementos que imponham conclusão diversa da que ora se anuncia.

Ultrapassadas as questões meritórias, comporta aqui, um breve parêntese, para reafirmar o conteúdo decisório da medida liminar deferida, para suspensão do pagamento das prestações do contrato de compra e venda da unidade autônoma n° 803, torre 01, do Residencial Torres da Primavera, devendo a CEF abster-se de incorporar os encargos financeiros respectivos ao saldo devedor até o efetivo reinicio das obras.

DO PEDIDO ALTERNATIVO Verifico que a autora fez pedido alternativo no sentido de, evidentemente para o caso da obra não ser concluída, que seja facultado optar pela rescisão do contrato e devolução integral de todos os valores pagos à parte ré.

Nesse ponto, essa magistrada entende que a princípio deve ser concedido o prazo para a entrega do imóvel, e não sendo cumprida a obrigação de fazer no prazo assinalado, evitando o aumento do conflito decorrente da expectativa no recebimento do bem, o contrato será rescindido com a devolução integral dos valores pagos a ré, devidamente corrigidos pela SELIC.

DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, o que faço com espeque no art. 487, I, do CPC, para determinar à CEF: a devolução, em dobro, dos valores que eventualmente foram pagos pela autora a título de juros mensais, vencidos após o término do prazo contratual da fase de construção e antes do início da fase de amortização, devendo o montante da condenação ser corrigido até a data da citação, a partir de quando deverá ser aplicada apenas a taxa SELIC (que engloba juros e correção monetária), na forma do Manual de Cálculos do CJF; e que promova as medidas necessárias para o prosseguimento/regularização das obras do Condomínio Residencial Torres da Primavera, a fim de imitir a autora na posse direta da unidade imobiliária por ela adquirida, no prazo de 30 (trinta) dias.

No caso de não cumprimento da obrigação de fazer no prazo assinalado, defiro o pedido alternativo de rescisão contratual com devolução integral à parte autora dos valores pagos a ré devidamente corrigidos pela SELIC desde o seu efetivo pagamento.

Condeno, ainda, as rés (CEF e Construtora Verti LTDA), solidariamente, porquanto atuaram para eclosão do evento danoso, ao pagamento em favor da parte autora de aluguel no valor mensal fixado em 0,7% (sete décimos por cento) do valor da unidade habitacional, desde a data estabelecida no contrato de financiamento para a entrega do imóvel (fevereiro de 2012) até a sua efetiva entrega, devendo o montante da condenação ser corrigido até a data da citação, a partir de quando deverá ser aplicada apenas a taxa SELIC (que engloba juros e correção monetária), na forma do Manual de Cálculos do CJF.

Por fim, condeno as rés (CEF e Construtora Verti LTDA), solidariamente, ao pagamento de indenização pelos danos morais experimentados pela parte demandante, no valor de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), sobre o qual deverá incidir a taxa SELIC a partir desta sentença.

Tendo a parte autora decaído de parcela mínima de seu pedido, condeno a parte ré nas custas e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da condenação.

Mantenho os termos da tutela antecipada concedida na decisão de ID 16687485, que determinou a suspensão do pagamento das prestações do contrato, bem como para a CEF abster-se de incorporar os encargos financeiros respectivos ao saldo devedor até o reinício das obras.

Em caso de recurso, intime-se a parte contrária para apresentar contrarrazões no prazo legal.

Após, remetam-se os autos ao Egrégio TRF da 1ª Região, com as nossas homenagens.

Oportunamente, arquivem-se os autos, com baixa na distribuição.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Itabuna/BA, na data da assinatura digital.

Documento assinado digitalmente KARINE COSTA CARLOS RHEM DA SILVA Juíza Federal