TRF1 - 1003471-85.2018.4.01.3500

JUSTIÇA FEDERAL Tribunal Regional Federal da 1ª Região PROCESSO: 1003471-85.2018.4.01.3500 PROCESSO REFERÊNCIA: 1003471-85.2018.4.01.3500 CLASSE: APELAÇÃO CÍVEL (198) POLO ATIVO: J VIEIRA DA SILVA CONSTRUCOES EIRELI - ME REPRESENTANTE(S) POLO ATIVO: JOSE ANTONIO CORDEIRO MEDEIROS - GO11049-A, ARTHUR RIBEIRO MESQUITA - GO57900-A e RUBENS WILSON GIACOMINI - DF26065-A POLO PASSIVO:CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF e outros REPRESENTANTE(S) POLO PASSIVO: AMANDA KELLER FERNANDES BARBOSA - GO66986 RELATOR(A):CARLOS AUGUSTO PIRES BRANDÃO Justiça Federal Tribunal Regional Federal da 1ª Região APELAÇÃO CÍVEL (198) 1003471-85.2018.4.01.3500 - [Cédula Hipotecária] Nº na Origem 1003471-85.2018.4.01.3500 Órgão Colegiado: 5ª Turma Distribuição: Gab. 14 - DESEMBARGADOR FEDERAL CARLOS AUGUSTO PIRES BRANDÃO Relator: Desembargador Federal CARLOS AUGUSTO PIRES BRANDÃO RELATÓRIO O Exmº Sr.

Desembargador Federal Carlos Augusto Pires Brandão (Relator): Trata-se de apelação interposta por J.

VIEIRA DA SILVA CONSTRUCOES EIRELI – ME em face da sentença que julgou improcedente o pedido formulado na inicial, que visava o cancelamento das hipotecas levadas a registro das salas comerciais nº 612 e 613 no Setor Comercial do empreendimento denominado Condomínio QS.

Os honorários advocatícios foram arbitrados no valor de R$3.000,00 (três mil reais) em favor das rés, na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada, nos termos do art. 85, §8º do CPC.

Em suas razões recursais, o apelante sustenta, em síntese, é aplicável a súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça também aos casos de imóveis comerciais.

Afirma que, embora a Escritura de compra e venda tenha sido lavrada em 28/04/2017, a quitação das unidades ocorreu em período anterior à averbação da hipoteca pela Caixa Econômica Federal.

Defende ser terceiro adquirente de boa-fé e que não possuía conhecimento do gravame hipotecário.

Com contrarrazões.

O Ministério Público Federal, nesta instância, não se manifestou sobre o mérito da contenda. É o relatório.

Justiça Federal Tribunal Regional Federal da 1ª Região APELAÇÃO CÍVEL (198) 1003471-85.2018.4.01.3500 - [Cédula Hipotecária] Nº do processo na origem: 1003471-85.2018.4.01.3500 Órgão Colegiado::5ª Turma Distribuição: Gab. 14 - DESEMBARGADOR FEDERAL CARLOS AUGUSTO PIRES BRANDÃO Relator: Desembargador Federal CARLOS AUGUSTO PIRES BRANDÃO VOTO O Exmº Sr.

Desembargador Federal Carlos Augusto Pires Brandão (Relator): Verifica-se dos autos que a parte autora celebrou com a SPE Condomínio QS 001 Ltda, o Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de unidade autônoma de imóvel comercial localizado no empreendimento denominado Condomínio “QS”, salas nº 612 e nº 613.

O cerne da questão se refere ao direito de baixa da hipoteca e outorga de escritura livre do ônus que recai sobre os referidos bens.

A Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça trata diretamente sobre o assunto objeto dos autos, confira: A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.

Por outro lado, a jurisprudência do STJ possui entendimento consolidado de que a citada súmula não é aplicável aos contratos de aquisição de imóveis comerciais, que é o caso dos autos.

Confira: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

EMBARGOS DE TERCEIRO.

HIPOTECA.

SALA COMERCIAL.

PENHORA.

SÚMULA Nº 308/STJ.

INAPLICABILIDADE.

REEXAME DE FATOS E PROVAS.

SÚMULA 7/STJ.

DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL.

COTEJO ANALÍTICO E SIMILITUDE FÁTICA.

AUSÊNCIA.

DISSÍDIO PREJUDICADO.

DECISÃO MANTIDA. 1.

Embargos de terceiro. 2.

Nos termos da jurisprudência desta Corte, a Súmula 308/STJ aplica-se exclusivamente às hipóteses que envolvam imóveis residenciais, sendo, portanto, inaplicável quando a hipoteca recaia sobre imóvel comercial. 3.

O reexame de fatos e provas é inadmissível em recurso especial. 4.

O dissídio jurisprudencial deve ser comprovado mediante o cotejo analítico entre acórdãos que versem sobre situações fáticas idênticas. 5.

A incidência da Súmula 7/STJ prejudica a análise do dissídio jurisprudencial pretendido.

Precedentes desta Corte. 6.

Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 2.178.177/RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 12/12/2022, DJe de 14/12/2022.) AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

EMBARGOS DE TERCEIRO.

HIPOTECA CONSTITUÍDA PELA CONSTRUTORA SOBRE UNIDADE OBJETO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

IMÓVEL COMERCIAL.

NÃO APLICAÇÃO DO DISPOSTO NA SÚMULA N. 308/STJ.

PRECEDENTES.

RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA.

POSSIBILIDADE.

ART. 259, § 6º, DO RISTJ.

DISCUSSÃO ACERCA DE EVENTUAL CONLUIO.

VIA INADEQUADA.

ANÁLISE DA CONTROVÉRSIA TRAZIDA NO APELO ESPECIAL.

DESNECESSIDADE DE INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E DE REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO.

AGRAVO DESPROVIDO. 1.

Nos termos da jurisprudência desta Casa, o verbete n. 308 da Súmula do STJ se aplica às hipotecas que recaiam sobre imóveis residenciais, não incidindo nos casos em que a garantia recaia sobre imóvel comercial. 2.

O art. 259, § 6º, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça faculta ao prolator da decisão reconsiderá-la, diante da interposição do agravo interno, não se exigindo a ocorrência de fatos novos para tanto. 3.

A presente via não é adequada para a discussão acerca de eventual conluio entre a construtora e funcionários da Caixa Econômica Federal. 4.

A análise da controvérsia trazida no apelo especial prescinde da interpretação de cláusulas contratuais e do reexame fático-probatório, porquanto todos os elementos necessários ao julgamento da demanda estão delineados no acórdão estadual. 5.

Agravo interno desprovido. (AgInt nos EDcl no AgInt no REsp n. 1.673.235/PR, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 1/3/2021, DJe de 3/3/2021.)

Por outro lado, extrai-se dos autos que o instrumento particular de compra e venda firmado com a ré SPE Condomínio QS 001 Ltda foi efetuado em 09/09/2015 (ID316094217 e ID316094218, vide também termos de quitação ID316094218 e ID316094219) antes do registro do gravame hipotecário sobre os bens em nome da Caixa Econômica Federal, que se deu apenas em 28/03/2016 (ID316094165 e ID316094166).

Portanto, levando em consideração que a oneração do imóvel com hipoteca foi registrada posteriormente à promessa de compra e venda das salas comerciais, tal gravame não é eficaz perante o adquirente de boa-fé.

Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

EMBARGOS DE TERCEIRO.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COMERCIAL.

HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO.

VALIDADE.

INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 308/STJ.

PREQUESTIONAMENTO.

AUSÊNCIA.

AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1.

Consoante entendimento desta Corte Superior, a Súmula 308/STJ não se aplica aos contratos de aquisição de imóveis comerciais, incidindo apenas nos contratos submetidos ao Sistema Financeira de Habitação - SFH, em que a hipoteca recai sobre imóvel residencial. 2. É válida a hipoteca outorgada pela construtora ao agente financiador quando firmada anteriormente à celebração da promessa de compra e venda de imóvel comercial.

Precedentes. 3.

Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 1.702.163/PR, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 15/10/2019, DJe de 6/11/2019.) AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

EMBARGOS DE TERCEIRO.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COMERCIAL.

HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E AGENTE FINANCEIRO POSTERIORMENTE À AVENÇA.

INEFICÁCIA PERANTE O PROMISSÁRIO-COMPRADOR.

AGRAVO INTERNO PROVIDO.

RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. 1.

Consoante entendimento desta Corte Superior, a Súmula 308/STJ não se aplica aos contratos de aquisição de imóveis comerciais, incidindo apenas nos contratos submetidos ao Sistema Financeira de Habitação - SFH, em que a hipoteca recai sobre imóvel residencial. 2.

A hipoteca outorgada pela construtora ao agente financiador em data posterior à celebração da promessa de compra e venda não tem eficácia em relação ao promissário-comprador. 3.

Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em novo julgamento, negar provimento ao recurso especial. (AgInt no REsp n. 1.704.440/RS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 24/9/2019, DJe de 21/10/2019.) grifei Na linha desse entendimento: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

PROCEDIMENTO ORDINÁRIO.

HIPOTECA CONSTITUÍDA SOBRE IMÓVEL COMERCIAL.

DATA POSTERIOR À ALIENAÇÃO PARA TERCEIROS DE BOA-FÉ.

SÚMULA Nº 308 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA.

APLICABILIDADE.

SENTENÇA REFORMADA.

I – O Superior Tribunal de Justiça – STJ firmou posicionamento no sentido de que "a Súmula 308/STJ não se aplica aos contratos de aquisição de imóveis comerciais, incidindo apenas nos contratos submetidos ao Sistema Financeiro de Habitação - SFH, em que a hipoteca recai sobre imóvel residencial", de modo que é "válida a hipoteca outorgada pela construtora ao agente financiador quando firmada anteriormente à celebração da promessa de compra e venda de imóvel comercial" (AgInt no REsp 1.702.163/PR, Rel.

Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 15/10/2019, DJe 6/11/2019).

II – Na hipótese dos autos, a hipoteca foi firmada em favor do agente financeiro em data posterior à celebração do contrato de promessa de compra e venda de imóvel comercial, não possuindo eficácia em relação ao promissário comprador, resguardando-se, assim, o adquirente de boa-fé.

III – Apelação provida.

Sentença reformada.

Ação julgada procedente.

Invertido o ônus da sucumbência.

Ficam os réus condenados ao pagamento de honorários advocatícios ao patrono da parte autora, fixados em 10% sobre o valor da causa (R$ 232.081,21), acrescidos de 2%, totalizando 12% sobre o referido montante, nos termos do § 11 do art. 85 do CPC. (AC 1037034-20.2020.4.01.3300, JUIZ FEDERAL ILAN PRESSER - (CONV.), TRF1 - QUINTA TURMA, PJe 21/07/2023 PAG.) Ante o exposto, dou provimento à apelação, para que a Caixa Econômica Federal promova o cancelamento das hipotecas que recaíram sobre as unidades nº 612 e nº 613 do Setor Comercial do empreendimento denominado Condomínio “QS”, nos termos da presente fundamentação.

Honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor de causa (R$413.748,32) em favor da parte autora, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC, a serem pagos pelas rés, pro rata. É o voto.

Justiça Federal Tribunal Regional Federal da 1ª Região APELAÇÃO CÍVEL (198) 1003471-85.2018.4.01.3500 Relator: DESEMBARGADOR FEDERAL CARLOS AUGUSTO PIRES BRANDÃO APELANTE: J VIEIRA DA SILVA CONSTRUCOES EIRELI - ME Advogados do(a) APELANTE: ARTHUR RIBEIRO MESQUITA - GO57900-A, JOSE ANTONIO CORDEIRO MEDEIROS - GO11049-A, MAISA DE MAIO LIMA MARCIANO - GO33781-A APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, SPE CONDOMINIO QS 001 LTDA.

Advogado do(a) APELADO: PAULO HUMBERTO BARBOSA - GO48357-A EMENTA PROCESSUAL CIVIL.

AÇÃO ORDINÁRIA.

HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COMERCIAL ANTERIOR À INSCRIÇÃO DO GRAVAME.

TERCEIRO DE BOA FÉ. 1.

Trata-se de apelação interposta em face da sentença que julgou improcedente o pedido formulado na inicial, que visava o cancelamento das hipotecas levadas a registro das salas comerciais nº 612 e 613 no Setor Comercial do empreendimento denominado Condomínio QS. 2.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e deste Egrégio Tribunal Regional Federal possuem entendimento de que a hipoteca outorgada pela construtora ao agente financeiro posterior à celebração do compromisso de compra e venda não possui eficácia perante o adquirente de boa-fé.

Na hipótese dos autos, a parte autora celebrou instrumento particular de compra e venda firmado com a ré SPE Condomínio QS 001 Ltda em 09/09/2015, antes do registro do gravame hipotecário sobre os bens em nome da Caixa Econômica Federal, que se deu apenas em 28/03/2016.

Precedentes: AgInt no REsp n. 1.702.163/PR, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 15/10/2019, DJe de 6/11/2019; AC 1037034-20.2020.4.01.3300, JUIZ FEDERAL ILAN PRESSER - (CONV.), TRF1 - QUINTA TURMA, PJe 21/07/2023 PAG; AC 1009819-08.2022.4.01.4300, DESEMBARGADOR FEDERAL RAFAEL PAULO, TRF1 - DÉCIMA-PRIMEIRA TURMA, PJe 29/02/2024 PAG. 3.

Honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor de causa em favor da parte autora, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC, a serem pagos pelas rés, pro rata. 4.

Apelação provida.

ACÓRDÃO Decide a Quinta Turma do Tribunal Regional Federal da 1ª Região, por unanimidade, dar provimento à apelação, nos termos do voto do relator.

Brasília - DF, data do julgamento (conforme certidão).

CARLOS AUGUSTO PIRES BRANDÃO Desembargador Federal - Relator

Justiça Federal Tribunal Regional Federal da 1ª Região BRASíLIA, 26 de abril de 2024.

Intimação da Pauta de Julgamentos Destinatário: APELANTE: J VIEIRA DA SILVA CONSTRUCOES EIRELI - ME, Advogados do(a) APELANTE: ARTHUR RIBEIRO MESQUITA - GO57900-A, JOSE ANTONIO CORDEIRO MEDEIROS - GO11049-A, RUBENS WILSON GIACOMINI - DF26065-A .

APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, SPE CONDOMINIO QS 001 LTDA., Advogado do(a) APELADO: AMANDA KELLER FERNANDES BARBOSA - GO66986 .

O processo nº 1003471-85.2018.4.01.3500 APELAÇÃO CÍVEL (198), Relator: DESEMBARGADOR FEDERAL CARLOS AUGUSTO PIRES BRANDÃO, foi incluído na Sessão abaixo indicada, podendo, entretanto, nesta ou nas subsequentes, serem julgados os processos adiados ou remanescentes Sessão de Julgamento Data: 22-05-2024 Horário: 14:00 Local: Presencial e/ou Virtual(Teams)(TRF1) GAB. 15 - Observação: Os requerimentos de sustentações orais deverão ser encaminhados para o e-mail [email protected], com a indicação do endereço eletrônico do advogado/procurador, número da inscrição do advogado na OAB, telefone de contato, nº do processo, nome da parte pela qual irá fazer a sustentação, indicar se a sustentação será presencial ou no ambiente virtual e o relator, com antecedência de 24 horas do início da sessão de julgamento.