TRF1 - 1001549-59.2025.4.01.3501

PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Subseção Judiciária de Luziânia-GO Vara Federal Cível e Criminal da SSJ de Luziânia-GO PROCESSO: 1001549-59.2025.4.01.3501 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) POLO ATIVO: LEANDRO PEREIRA DE SENA REPRESENTANTES POLO ATIVO: MATHEUS FELIX DO NASCIMENTO SILVA - DF66463 POLO PASSIVO:CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF DECISÃO LEANDRO PEREIRA DE SENA propôs a presente ação pelo procedimento comum em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL no qual pretende, liminarmente, seja determinado à ré que se abstenha de alienar a terceiros o imóvel objeto do contrato de financiamento habitacional com garantia de alienação fiduciária celebrado entre as partes.

Alega, em apertada síntese, a nulidade do procedimento de execução extrajudicial promovido pela CEF, uma vez que não observada a necessidade de intimação pessoal do mutuário para purgar a mora, bem como para a realização do leilão.

Invoca o Código de Defesa do Consumidor.

Juntaram documentos. É o relatório.

Decido.

Inicialmente, ressalto que, em se tratando de ação em que a parte autora objetiva obstar a execução extrajudicial de imóvel promovido pela CAIXA, o valor da causa deve corresponder ao valor do imóvel (valor da garantia).

Sendo assim, com arrimo no art. 292, § 3º, do CPC, procedo, de ofício, à correção do valor da causa, para R$ R$ 120.387,04 (cento e vinte mil, trezentos e oitenta e sete reais e quatro centavos), valor da garantia e que representa o efetivo proveito econômico da presente demanda, conforme Certidão de ID 2176481913 - Pág. 3.

Retifique-se.

A tutela provisória no NCPC pode ter como fundamento a urgência (tutela de urgência) ou a evidência (tutela de evidência).

A parte autora fundamenta o pedido liminar na primeira hipótese.

Da análise sumária das questões deduzidas nestes autos, entendo ausente, neste momento processual, a probabilidade do direito, pressuposto legal para deferimento da medida requerida.

A parte autora não cumpriu com a obrigação de pagamento das parcelas acordadas, de forma que a partir de então restou evidenciado o inadimplemento dos deveres contratuais, sem que houvesse a purga da mora, ensejando, ao que tudo indica, a consolidação da propriedade em favor do fiduciário, tal qual preconiza a Lei 9.514/97.

Em relação às nulidades apontadas no procedimento de execução extrajudicial, especialmente a ausência de intimação pessoal acerca da data da realização dos leilões, a parte autora não logrou êxito em comprovar tais alegações.

Isso porque a ausência da documentação referente à íntegra do processo administrativo impugnado impede a análise do mérito da causa, de modo que, entendo, nesse momento, temerária qualquer decisão baseada tão somente nas alegações e documentos juntados pelo demandante.

Trata-se de documentação plenamente acessível ao mutuário junto ao cartório de registro de imóveis da matrícula respectiva - tal informação foi confirmada por este juízo recentemente.

Por outro lado, que a petição inicial não se encontra instruída com a planilha de evolução do financiamento de modo a permitir aferição mínima do período da mora e sua correspondência com a consolidação da propriedade.

Trata-se de um documento plenamente acessível ao mutuário, que não se desincumbiu do ônus mínimo da prova dos fatos que alega. É importante destacar, também, que a parte autora não traz documentos comprobatórios da tentativa de acionamento do FundHab para saldar as parcelas em aberto que ensejaram o vencimento antecipado da dívida e a consolidação da propriedade.

Ressalto, os referidos documentos poderão ser apresentados por ocasião da fase de especificação de provas, sendo que sua ausência poderá acarretar prejuízo à comprovação das alegações do requerente.

Relativamente à ausência de notificação válida acerca dos leilões designados para venda do imóvel, de se destacar que a legislação de regência (Lei nº 9.514/1997) não exige a notificação pessoal do mutuário.

Basta, para tanto, o envio de correspondência ao endereço do bem financiado, nos termos do art. 27, § 2º-A, do indigitado Diploma Legal.

Por outro lado, a questão da purgação da mora tardia passou a obedecer nova disciplina com advento da Lei n° 13.465, publicada em 06/09/2017, ao inserir o § 2° B no art. 27 da Lei n° 9.514/97.

Não mais se discute o direito à purgação da mora, mas, diversamente, o direito de preferência de aquisição do mesmo imóvel pelo preço correspondente ao valor da dívida, além dos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos.

Ainda que assim não fosse, no caso dos autos, o comparecimento da parte em juízo dias antes do leilão objetivando provimento liminar para suspendê-lo evidencia que o mutuário teve ciência inequívoca acerca das datas designadas para a realização das hastas públicas, ainda que por outros meios e não trouxe aos autos os mínimos indícios de que tenha tentado exercer o seu direito de preferência na via administrativa.

Necessário salientar a jurisprudência já pacificada pelo Superior Tribunal de Justiça segundo a qual não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca da parte, como ocorre no presente caso.

Nesse sentido: PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

BEM IMÓVEL.

LEILÃO EXTRAJUDICIAL.

INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR.

OBRIGATORIEDADE.

CIÊNCIA INEQUÍVOCA.

ANÁLISE INCONCLUSA.

RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM.

DECISÃO MANTIDA. 1.

No contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei n. 9.514/1997, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial.

Precedentes. 2.

Ao mesmo tempo, é firme a jurisprudência do STJ no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca da parte. 3.

No caso, afastado o fundamento jurídico do acórdão, revelou-se necessário o retorno dos autos ao Tribunal de origem, pois permaneceu inconclusa a análise sobre a possível ciência das partes a respeito dos leilões. 4.

Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AgInt no AREsp: 1897413 SP 2021/0141367-2, Data de Julgamento: 27/06/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/07/2022) Assim sendo, reputo não satisfeitos os requisitos estabelecidos pelo NCPC, razão por que INDEFIRO o pedido de tutela provisória.

Por fim, quanto ao requerimento formulado pela autora para aplicação das regras do CDC, ressalto que a inversão do ônus da prova constitui medida excepcional, que visa à garantia de defesa da parte considerada hipossuficiente, situação que, a meu ver, não restou demonstrada nestes autos.

Ressalto, aqui, que muito embora subsista entre as partes inegável relação de consumo, a atrair a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, a "aplicação do CDC aos contratos bancários não induz à inversão automática do ônus da prova, medida que se insere no contexto de facilitação da defesa do consumidor em juízo e que depende da verossimilhança das alegações ou da hipossuficiência do consumidor verificada no caso concreto" ( AC 0070276-22.2013.4.01.3400/DF, Relator Desembargador Federal Néviton Guedes, TRF1, Quinta Turma, e-DJF1 01/12/2015).

E, no tocante ao último requisito, a hipossuficiência do consumidor não é apenas a econômica.

Na verdade, diz mais respeito à capacidade técnica que cada uma das partes tem de produzir a prova, ou seja, deve-se levar em consideração se está ou não ao alcance do consumidor a prova das suas alegações.

Se negativa a resposta, se somente o fornecedor está apto a produzir a prova, impõe-se a inversão.

Tal entendimento coaduna com a distribuição dinâmica do ônus da prova consagrada no art. 373, inciso I e § 1º, do CPC/2015.

Na espécie, não reputo demonstrada a hipossuficiência técnica da parte autora, porquanto não vislumbro a necessidade de os fatos aqui deduzidos serem demonstrados por ato exclusivo da parte ré.

Portanto, por se tratar a inversão do ônus da prova de critério de julgamento, e não se verificando a presença dos elementos justificadores da concessão da referida benesse processual, na medida em que a parte autora encontra-se em condição de igualdade com a ré para produzir provas, afasto o pedido de inversão do ônus probatório.

Defiro ao autor os benefícios da assistência judiciária gratuita, pois declarada a impossibilidade de suportar os custos da demanda (art. 99, § 3°, NCPC).

Deixo de designar audiência de conciliação, tendo em vista o desinteresse manifestado previamente pela ré em matérias como a presente (Ofício n° 00049/2016 - Jurídico Regional da Caixa em Goiás), bem como pelo autor na inicial, sem prejuízo da análise de sua conveniência em momento posterior (NCPC, art. 139, VI).

Retifique-se a autuação na forma da fundamentação supra.

Após, intime-se.

Cite-se a ré, facultando-lhe apresentar defesa no prazo legal.

Apresentada a contestação, intime-se a parte autora para réplica no prazo de 15 (quinze) dias.

Indefiro, desde já, pedidos genéricos de produção de provas, devendo as partes, se assim desejarem, requerer a produção de provas específicas que entendam necessárias ao julgamento do feito, declinando os fatos que pretendam comprovar, devendo assim proceder em sede de contestação (parte ré) e réplica (parte autora).

Em caso de serem formulados pedidos de produção de provas específicas de natureza não documental, venham os autos conclusos para decisão sobre a instrução probatória.

Caso não sejam veiculados pedidos de produção de provas específicas ou no caso de as partes considerarem ser a prova documental suficiente para a elucidação dos pontos controvertidos, venham os autos imediatamente conclusos para sentença.

Oportunamente, retornem os autos conclusos.

Luziânia/GO.

TÁRSIS AUGUSTO DE SANTANA LIMA Juiz Federal