TRF1 - 1033175-97.2023.4.01.3200

PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Seção Judiciária do Amazonas 9ª Vara Federal PROCESSO: 1033175-97.2023.4.01.3200 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: FRANCINALDO GUEDES DE SOUZA, MARLENE OLIVEIRA DE SOUZA REU: CONSTRUTORA E INCORPORADORA GRACAWIN LTDA, CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF Decisão Trata-se de ação de rescisão contratual c/c devolução de valores pagos e indenização por danos morais, ajuizada por MARLENE OLIVEIRA DE SOUZA e FRANCINALDO GUEDES DE SOUZA em face de CONSTRUTORA E INCORPORADORA GRAÇAWIN LTDA e CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF.

A parte autora narra que firmou, em 11/06/2022, contrato com a primeira ré para aquisição de imóvel no Residencial Tropical, em Iranduba/AM, financiado pela segunda ré (CEF), mediante contrato datado de 30/09/2021, com valor financiado de R$ 138.000,00.

A entrega do imóvel estava prevista para o dia 30/09/2022.

Sustenta que, ao término do prazo contratual, a obra sequer havia sido iniciada, havendo embargo municipal e interrupção dos repasses bancários.

Aduz que, mesmo diante da paralisação total da obra e da inexistência de imissão na posse, os autores continuaram a sofrer cobranças de encargos, inclusive juros de obra, tarifas e seguros, totalizando R$ 10.260,50 pagos à CEF, além de R$ 5.000,00 pagos diretamente à construtora.

Diante da negativa administrativa das rés ao distrato, ajuizaram a presente demanda, com pedido de tutela de urgência para suspensão das cobranças e impedimento de negativação.

Requerem a rescisão dos contratos coligados, a devolução integral dos valores pagos e a condenação das rés em danos morais no valor de R$ 20.000,00.

A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL apresentou contestação, sustentando a inexistência de responsabilidade pelo atraso na obra e destacando a autonomia dos contratos de financiamento e de compra e venda.

Argumenta que não praticou qualquer ato ilícito, limitando-se à função de agente financeiro, e que não houve inadimplemento contratual por sua parte.

Requereu a improcedência da ação, o indeferimento da tutela antecipada e a condenação da parte autora em honorários advocatícios.

A CONSTRUTORA GRAÇAWIN também contestou e apresentou reconvenção, alegando que os autores descumpriram cláusulas contratuais relativas a despesas com taxas e registros, tendo adiantado valores que seriam de responsabilidade dos compradores.

Defende a regularidade da obra, sustentando que os atrasos decorreram de fatores externos, como embargos municipais.

Requer a improcedência da ação, o reconhecimento de má-fé processual da parte autora e, na reconvenção, a condenação dos autores ao pagamento de R$ 4.253,11.

Em réplica à contestação da construtora, os autores impugnaram a alegada validade das comunicações de WhatsApp, citando jurisprudência que reconhece seu valor como meio de prova digital.

Reforçaram que a obra estava embargada e que os compradores não foram imitidos na posse, tornando inexigíveis os pagamentos contestados.

Requereram a rejeição da reconvenção e reafirmaram os pedidos de rescisão e indenização.

Na réplica à contestação da CEF, os autores sustentaram que não foram constituídos em mora, um dos requisitos do Tema 1095 do STJ, razão pela qual defenderam a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, da Lei 13.786/2018 (Lei dos Distratos Imobiliários) e da Súmula 543/STJ.

Apontaram que o financiamento é acessório ao contrato de compra e venda, e que a CEF participa do risco contratual por sua atuação como fiscalizadora e repassadora de recursos.

Reforçaram a possibilidade de resolução contratual com devolução integral dos valores pagos.

Vieram os autos conclusos. É o relatório.

I – DA ANÁLISE DAS QUESTÕES PRELIMINARES. a) Inépcia da inicial: Em relação à inépcia da inicial, afirma a Construtora que “A utilização de conversas via aplicativo WhatsApp, apesar de serem um meio legítimo de prova, necessitam do revestimento de autenticidade previsto no Código de Processo Civil, qual seja, a formalização por meio de ata notarial, conforme expresso no art. 384 do mesmo diploma processual.” (negrito no original – id 2154851074 - Pág. 3).

Acerca da matéria, perfilho o entendimento de que “a petição inicial só deve ser indeferida, por inépcia, quando o vício apresenta tal gravidade que impossibilite a defesa do réu, ou a própria prestação da jurisdicional” (STJ, 3ª T., REsp 193.100-RS, Rel.

Min.

Ari Pargendler, DJ:04/02/02, p.345).

No caso concreto, a pretensão deduzida pela parte autora resta clara e a causa de pedir descrita com exatidão, bem como há documentação para corroborar suas alegações.

Assim, REJEITO a preliminar. b) Do valor da causa: os autores atribuíram à causa a monta de R$35.260,50.

No entanto, os autores pretendem a resolução contratual (R$188.000,00), além das compensações civis (R$15.260,50 e R$20.000,00).

Por conseguinte, em observância ao art.292, inc.

II do CPC, RETIFICO de ofício valor atribuído à causa para R$223.260,50.

II – DA ANTECIPAÇÃO DA TUTELA Narra a inicial que houve a formalização de contrato de compra e venda mediante financiamento e alienação fiduciária e aquisição de lote e de construção de imóvel junto à Construtora e Incorporadora GraçaWin, em 11/06/2022, com entrega prevista para o dia 30/09/2022.

O objeto do contrato era um lote de terra no “Residencial Tropical”, situado em Iranduba/AM; além da construção de uma unidade residencial unifamiliar, pelo valor total de R$ 188.000,00 (cento e noventa e sete mil reais).

Houve uma entrada (R$5.000,00), no dia 11/06/2021, destinada ao custeio dos encargos oriundos do contrato; bem como a celebração de mútuo junto à CAIXA.

Afirma a autora que vem adimplindo com regularidade as taxas de obra.

No entanto, o empreendimento não teria iniciado as obras e sofre embargo da Prefeitura do Município de Iranduba/AM, desde 16/07/2021 (Termo de embargo n.001/2021).

Em sua peça de defesa, a CAIXA afirma que “do valor de financiamento contratado, foi liberado apenas R$ 50.000,00 para pagamento do terreno e R$ 7.392,00 referente a antecipação de obra conforme abaixo (relatório DCD enviado em anexo)”.

Aduz que “(...) cumpriu com a parte que lhe cabia, que era a realização do financiamento habitacional e a liberação da primeira parcela em 30/09/2021”.

Informou ainda que “a liberação das parcelas intermediárias ocorre de acordo com a evolução da obra a fim de garantir a sustentabilidade do negócio contratado pela autora e garantir que a obra chegue até o final, o que foi garantido pela CAIXA” (id 1907450173 - Pág. 5).

Mais adiante, em aparente contradição, opõe-se ao pedido de resolução do contrato, ao argumento de que “não é a CAIXA que vende o imóvel, muito menos assume compromisso de realizar a construção em determinado prazo, mas apenas concede empréstimo de dinheiro para os adquirentes, atuando exclusivamente como agente financeiro” (id 1907450173 - Pág. 3).

Em outro ponto da peça de defesa, a CAIXA afirma que “(...) no contrato de financiamento celebrado entre a CAIXA e o comprador consta cláusula que determina o repasse dos valores à Construtora gradualmente, de acordo com a execução das obras, cuja finalidade é apenas mitigar o risco do adquirente e da CAIXA, uma vez que o valor financiado e a garantia serão proporcionais às obras efetivamente executadas.

Diante o exposto, verifica-se que a CAIXA não pode ser prejudicada em função da relação jurídica existente entre a Construtora e o adquirente do imóvel” (id 1907450173 - Pág. 4).

Acrescenta que o valor do financiamento é liberado à Construtora em parcelas mensais, mediante a comprovação da execução do percentual de obra previsto no cronograma.

Ao passo que “o período de amortização tem início apenas após a conclusão da obra – o que só será atestado pela CAIXA após medição de aferição de 100% de obra e entrega dos registros das unidades individualizadas” (negrito no original – id 1907450173 - Pág. 7).

A seu turno, em relação aos contratos, a CONSTRUTORA afirma haver recebido R$50.000,00 da CAIXA, correspondente ao valor do terreno vendido.

Acrescenta dispor de licença para execução das obras de construção (RRT DE PROJETO – nº SI 1112908I00CT001; RRT DE CONSTRUÇÃO – nº SI 110791501R01CT001).

No entanto, por circunstâncias alheias a sua vontade, não se prosseguiu o andamento.

Admite que houve embargo da obra pela Prefeitura de Iranduba, mas que foi seguido de ajuste de TAC’s em 06/08/2021 e 23/03/2023.

Defende que o acordado com a cliente restou prejudicado por “ausência de repasse pela Requerente dos valores, das despesas expressas na Cláusula 8.2 do Contrato com a Construtora e ausência dos repasses iniciais para que se pudesse impulsionar a construção” (id 2154851074 - Pág. 10).

Sustenta que a autora não cumpriu a obrigação de pagamento das parcelas de cláusula VIII (IPTU, serviço do projeto, aprovação do banco, ITBI, registro do Cartório, Comissão do Corretor), de modo que a transferência de R$5.000,00 teria coberto somente parte dos custos, remanescendo em aberto a soma de R$4.253,11, além do repasse de recursos próprios (R$ 50.000,00).

Conclui a Construtora que a autora deu azo à demora na prestação do serviço ao descumprir seus deveres contratuais quanto ao repasse de valores, o que obstaculizaria a rescisão do contrato e a devolução dos valores já efetuados.

A Construtora juntou comprovantes de pagamento nos ids 2154853752, 2154853795, 2154853795.

Da análise da documentação que baliza o feito, tem-se que houve ajuste do valor de R$188.000,00 para aquisição do lote e execução de obras, cujo adimplemento adviria de recursos próprios (R$50.000,00) e de financiamento junto à CAIXA (R$188.000,00).

Observo que a parte autora apresenta o contrato celebrado com a Construtora, na data de 11/10/2021, além do comprovante de transferência bancária de R$5.000,00 (11/06/2021), consoante id 1752830093 e id 1752836048.

O contrato de mútuo n. 1.4444.1571168-4 junto à CAIXA, celebrado em 30/09/2021, previa 365 meses para amortização do débito, com início da cobrança dos encargos mensais em 05/11/2021, além do prazo de construção em 13 meses (id 1752830094 - Pág. 3).

Prevê o contrato na cláusula 3.5 que, na fase de construção, a cliente pode solicitar formalmente a redução do valor do financiamento ou a desistência das parcelas não-liberadas.

Na cláusula 4, há previsão de prorrogação do prazo da obra, mediante autorização da CAIXA, respeitado o prazo máximo de construção estabelecido para a modalidade contratada em findo o novo prazo sem conclusão da obra, a CAIXA ficará desobrigada de liberar as parcelas restantes e o(s) DEVEDOR(ES) obrigado(a) a concluí-las com recursos próprios nos 6 (seis) meses subsequentes à última parcela.

Segundo se infere da cláusula 6, na fase de construção, a parcela é composta de juros e correção monetária, tarifa de administração, prêmio de seguro, tarifa de reavaliação de bens recebidos em garantia devida a cada vistoria efetuada segundo o cronograma ou realizada em caráter extraordinário.

A Construtora apresentou, também, cópia do Termo de embargo n.001/2021, além de fotografias.

A partir da planilha de evolução do débito (data da impressão: 23/10/2023), é possível afirmar que, em novembro/2022, havia as parcelas com vencimento em aberto (id 1907450177).

A par das ponderações acima, sabe-se que a concessão da tutela de urgência é medida excepcional e está condicionada a presença conjunta dos requisitos de probabilidade do direito e de perigo de dano ou de risco ao resultado útil do processo (art. 300, CPC).

Em juízo de cognição sumária, identifico os requisitos legais para acolhimento do pedido.

De início, observo que há confusão pelos litigantes acerca dos contratos firmados.

Explico: A relação contratual firmada com a Construtora atribui a este e à autora as responsabilidades circunscritas no termo firmado, inclusive quanto ao pagamento de valores, dentre os quais os enumerados como "recursos próprios" (R$50.000,00).

Ao passo que a relação contratual com a CAIXA implica na liberação de parcelas diretamente à Construtora, sendo a primeira de R$50.000,00 correspondente ao valor do terreno e as demais, consoante a evolução do cronograma de obras, após aferição pelo setor de engenharia do Banco.

Na hipótese, sob o domínio da CAIXA ficaram os recursos do financiamento bancário (R$188.000,00). É incontroverso nos autos que houve embargo da obra pela Prefeitura do Município de Iranduba.

E tomando-se a assertiva da CAIXA de que não houve qualquer liberação de parcela de medição de obra (id 1907450173 - Pág. 5), o cronograma da obra (id 1752836047) e a admissão da Construtora que não houve avanço na construção, conclui-se que este ponto seria indene de dúvidas! Da leitura do Termo de Embargo n.001/2021 (16/07/2021), tem-se que este sucedeu antes da formalização do ajuste pela autora (30/09/2021).

Ao passo que a decisão pelo cancelamento de TAC, publicada no DOM em 29/12/2022, subentende que houve o transcurso do prazo de 1 ano do ajuste do TAC e que, neste lapso temporal, a Construtora gozou de licenças para andamento da obra.

Ao final, tem-se que por falta de cumprimento das demais cláusulas do TAC, reinterditou-se o empreendimento.

Possível concluir que o TAC cobriu, no tempo, a integralidade do cronograma de obra, que previa o início em 30/09/2021 e conclusão em 30/09/2022.

Apesar de haver no contrato de mútuo, cláusula prevendo a atuação da CAIXA, quando houver paralisação da obra, não há notícia de qualquer medida repreensiva por parte do Banco contra a Construtora.

De mais a mais, é incontroverso que a autora promoveu a transferência via PIX da soma de R$5.000,00 (id 1752836048) e que vinha adimplindo com regularidade os juros de obra, ao menos, até outubro/2022 (planilha impressa em 23/10/2023 – id 1907450177).

Conquanto a Construtora atribua à autora culpa pela demora na edificação do imóvel, o contrato firmado com a Construtora não indica com clareza como ou quando sucederia o desembolso da parcela denominada “recursos próprios”.

De sua parte, o contrato de mútuo com a CAIXA consigna que “os recursos próprios devem ser integralizados por meio de obras já executadas ou a executar na fase de construção, conforme o cronograma de obras” (cláusula 2.4 – id 1752830094 - Pág. 4).

O cronograma de obras juntado aos autos indica 13 etapas, iniciando em 30/09/2021 e finalizando em 30/09/2022.

Ora, pela redação do contrato de mútuo com a CAIXA, a obrigação da cliente em transferir os recursos próprios depende do cronograma de obras e sem obras, não é possível reconhecer com descumprida cláusula contratual de repasse.

Por fim, não há evidências de que a parte autora fora instada extra autos ou judicialmente pela Construtora a pagar os encargos das cláusulas 4.6 e 8.2 (Cartório, IPTU, ITBI e etc), que foram antecipados pela Ré (comprovantes de pagamento no id 2154853795).

Do cotejo do conteúdo probatório lançado até este momento processual, reconheço como presentes os requisitos para a concessão da tutela requerida.

III – DO PONTO CONTROVERTIDO E ÔNUS DA PROVA Reside a controvérsia em perquirir se a parte autora preenche os requisitos para rescindir os contratos firmados com a CAIXA e a CONSTRUTORA GRACAWIN, bem como para recomposição de danos.

O deslinde do feito perpassa pela comprovação da existência ou não de justificativa bastante para a não-execução da obra contratada, dentro do cronograma estabelecido.

No mais, verifico que, no caso em tela, não estão presentes os requisitos estabelecidos pelo CPC no § 1° do art. 373 para a distribuição dinâmica do ônus da prova.

Portanto, a distribuição do ônus da prova permanece estática.

IV – DAS DISPOSIÇÕES FINAIS Ante o exposto, DECLARO O PROCESSO SANEADO e, neste momento processual, DEFIRO A TUTELA DE URGÊNCIA para determinar que a CAIXA ECONOMICA FEDERAL e a CONSTRUTORA E INCORPORADORA GRACAWIN LTDA suspendam a cobrança de parcelas correspondentes à fase de construção do objeto do contrato n.1.4444.1571168-4 e demais encargos, cuja cobrança dependa da prévia medição da obra, até ulterior determinação judicial em sentido contrário.

A CAIXA e a CONSTRUTORA deverão, no prazo de 15 (quinze) dias, comprovar as medidas empreendidas para suspender as cobranças.

Ultimado o prazo sem cumprimento da ordem, haverá cominação de multa no valor de R$100,00 (cem reais), por dia de recalcitrância, até o limite de R$5.000,00 (cinco mil reais).

INTIMEM-SE as partes para, no prazo comum de 15 dias, atentos à distribuição do ônus probatório, requeiram justificadamente as provas que ainda pretendam produzir.

Oportunamente, concluam-se os autos.

Não havendo pedido de provas, retornar para prolação de sentença.

Ato registrado e assinado eletronicamente.

Manaus, data conforme assinatura.

Juiz(a) Federal