TRF1 - 1028604-85.2025.4.01.3500

PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Seção Judiciária de Goiás 4ª Vara Federal Cível da SJGO PROC.

N. 1028604-85.2025.4.01.3500 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTORA: KATIA REGINA DE AMORIM FERREIRA REU: DIGITAL BROKERS TECNOLOGIA IMOBILIARIA LTDA, CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF DECISÃO Trata-se de ação sob o procedimento comum proposta por KATIA REGINA DE AMORIM FERREIRA, objetivando, em sede de tutela de urgência, a suspensão da realização dos leilões extrajudiciais designados para os dias 12 e 18/06/2025, bem como ser mantida na posse do imóvel até o julgamento da ação.

Aduz a Autora, em síntese, que: a) adquiriu um imóvel pelo programa Minha Casa Minha Vida, financiado junto à Caixa Econômica Federal; b) devido a dificuldades financeiras, tornou-se inadimplente, pelo que o credor fiduciário iniciou o procedimento de execução extrajudicial do imóvel; c) foram frustradas as tentativas de renegociação do débito; d) embora tenha sido emitida uma notificação pelo Cartório, esta limitou-se a intimar a Autora para purgação da mora, sem informar sobre a designação do leilão, o que fere o direito à ampla defesa e ao contraditório, além de violar a obrigação legal de cientificação do devedor acerca da alienação do bem (art. 27, §2º-A da Lei 9.514/97); e) os leilões estão agendados para os dias 12 e 18/06/25; f) aplica-se ao caso o Código de Defesa do Consumidor; deve ser apresentada planilha atualizada do débito.

A Inicial foi instruída com documentos.

Pois bem.

De início, reconheço a ilegitimidade passiva de Digital Brokers Tecnologia Imobiliária Ltda, uma vez que referida instituição é responsável tão somente pela operacionalização do leilão, não tendo nenhuma ingerência sobre o procedimento que o antecede - ora questionado.

Passo ao exame do pedido de tutela de urgência.

O STF decidiu ser "constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal" (tese de repercussão geral aprovada no RE 860.631/SP, j. em 26-10-2023).

Já a Lei 9.514/97 prevê o seguinte: "Art. 26.

Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (...) § 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). (...) Art. 26-A.

Os procedimentos de cobrança, purgação de mora, consolidação da propriedade fiduciária e leilão decorrentes de financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, exceto as operações do sistema de consórcio de que trata a Lei nº. 11.795, de 8 de outubro de 2008, estão sujeitos às normas especiais estabelecidas neste artigo. § 1º A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1o do art. 26 desta Lei. § 2º Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3º do art. 27 desta Lei, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária. (...) Art. 27.

Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei. (...) § 2º-A Para fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. § 2º-B Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos. § 3º Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por: I - dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais; II - despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e às custas de intimação e daquelas necessárias à realização do leilão público, compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro; e III - encargos do imóvel: os prêmios de seguro e os encargos legais, inclusive tributos e contribuições condominiais. " No caso, a Autora afirma ter sido intimada para efetuar a purgação da mora, questionando, porém, a alegada ausência de intimação a respeito da data de realização dos leilões.

Contudo, no próprio documento de intimação (Id 2188204317) consta que o não cumprimento da obrigação no prazo estipulado (quinze dias) garante o direito de consolidação da propriedade do imóvel em favor da credora fiduciária - Caixa Econômica Federal.

Uma vez consolidada a propriedade - como de fato ocorreu, em razão do não pagamento dos valores devidos, é sabido que o próximo passo é o leilão dos imóveis.

De todo modo, após a averbação da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, o devedor possui tão somente o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, o qual inclui não só os valores atrasados, mas o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, acrescido de juros, multa, despesas com os leilões, tributos e demais encargos.

Isso porque, após a consolidação da propriedade, não há mais possibilidade de o devedor purgar a mora.

Nesse sentido, confira-se a jurisprudência do STJ: RECURSO ESPECIAL.

CIVIL.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL.

LEI N. 9.514/1997.

NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL.

NÃO OCORRÊNCIA.

APELAÇÃO.

DESERÇÃO AFASTADA.

EFETIVA COMPROVAÇÃO DO PREPARO NO ATO DE INTERPOSIÇÃO DO RECURSO.

PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO.

POSSIBILIDADE ANTES DA ENTRADA EM VIGOR DA LEI N. 13.465/2017.

APÓS, ASSEGURA-SE AO DEVEDOR FIDUCIANTE APENAS O DIREITO DE PREFERÊNCIA.

PRAZO DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL.

ART. 27 DA LEI N. 9.514/1997.

IMPOSIÇÃO LEGAL INERENTE AO RITO DA EXCUÇÃO EXTRAJUDICIAL.

INOBSERVÂNCIA.

MERA IRREGULARIDADE.

RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. 1.

Convém destacar que o recurso especial foi interposto contra decisão publicada após a entrada em vigor do Código de Processo Civil de 2015, sendo analisados os pressupostos de admissibilidade recursais à luz do regramento nele previsto (Enunciado Administrativo n. 3/STJ). 2.

O propósito recursal cinge-se a definir: i) a possibilidade de purgação da mora, nos contratos de mútuo imobiliário com pacto adjeto de alienação fiduciária, submetidos à Lei n. 9.514/1997, após a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário; e ii) se é decadencial o prazo estabelecido no art. 27 da Lei n. 9.514/1997 para a realização do leilão extrajudicial para a excussão da garantia. 3.

Verifica-se que o Tribunal de origem analisou todas as questões relevantes para a solução da lide, de forma fundamentada, não havendo falar em negativa de prestação jurisdicional. 4.

A jurisprudência pacífica desta Corte Superior, à luz do CPC/1973, dispõe que o preparo do recurso deve ser comprovado no ato de sua interposição, nos termos do art. 511, com a juntada da guia de recolhimento e do respectivo comprovante de pagamento. 5.

Segundo o entendimento do STJ, a purgação da mora, nos contratos de mútuo imobiliário com garantia de alienação fiduciária, submetidos à disciplina da Lei n. 9.514/1997, é admitida no prazo de 15 (quinze) dias, conforme previsão do art. 26, § 1º, da lei de regência, ou a qualquer tempo, até a assinatura do auto de arrematação, com base no art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966, aplicado subsidiariamente às operações de financiamento imobiliário relativas à Lei n. 9.514/1997. 6.

Sobrevindo a Lei n. 13.465, de 11/07/2017, que introduziu no art. 27 da Lei n. 9.514/1997 o § 2º-B, não se cogita mais da aplicação subsidiária do Decreto-Lei n. 70/1966, uma vez que, consolidada a propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário, descabe ao devedor fiduciante a purgação da mora, sendo-lhe garantido apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do bem imóvel objeto de propriedade fiduciária. 7.

Desse modo: i) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; ii) a partir da entrada em vigor da lei nova, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997. 8.

O prazo de 30 (trinta) dias para a promoção do leilão extrajudicial contido no art. 27 da Lei n. 9.514/1997, por não se referir ao exercício de um direito potestativo do credor fiduciário, mas à observância de uma imposição legal - inerente ao próprio rito de execução extrajudicial da garantia -, não é decadencial, de forma que a sua extrapolação não extingue a obrigação de alienar o bem imóvel nem restaura o status quo ante das partes, acarretando apenas mera irregularidade, a impedir tão somente o agravamento da situação do fiduciante decorrente da demora imputável exclusivamente ao fiduciário. 9.

Recurso especial parcialmente provido. (REsp n. 1.649.595/RS, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 13/10/2020, DJe de 16/10/2020.) Nesse contexto, à medida que a ciência da Autora quanto às datas de realização dos leilões é inequívoca, a finalidade da intimação está exaurida.

Ademais, como o primeiro leilão está designado para o dia 12/06/2025, a Autora poderá exercer administrativamente o alegado direito de preferência, o que reforça a ausência de justificativa para suspensão do referido ato tão somente sob a alegação da falta de intimação.

Assim, uma vez consolidada a propriedade do imóvel em nome da Caixa, não há como impedi-la de exercer o seu direito de disponibilidade da coisa, nos termos do art. 1.228 do Código Civil.

Pelo exposto, INDEFIRO A TUTELA DE URGÊNCIA.

Defiro os benefícios da justiça gratuita.

Cite-se a Caixa, que deverá comprovar a regularidade da intimação da Autora a respeito dos leilões do imóvel em questão.

Retifiquem-se os registros, de modo a excluir do polo passivo Digital Brokers Tecnologia Imobiliária Ltda.

Intimem-se.

Goiânia, (data e assinatura digitais).