TRF1 - 1054574-58.2023.4.01.3500

PODER JUDICIÁRIO - JUSTIÇA FEDERAL 6ª Vara da SJGO PROCESSO: 1054574-58.2023.4.01.3500 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: NATANNA KAROLINE SOUZA OLIVEIRA CABRAL, CLEBER DE LIMA CABRAL REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF SENTENÇA

I - RELATÓRIO Trata-se de ação de procedimento comum, com pedido liminar, ajuizada por CLEBER DE LIMA CABRAL e NATANNA KAROLINE SOUZA OLIVEIRA CABRAL em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, objetivando “suspender os efeitos dos leilões da Lei 9.514/97, ocorridos nos dias 05 e 16 de outubro de 2023; (...) suspender os efeitos da arrematação”.

No mérito, requer a confirmação da medida liminar para “anular os leilões, abrindo novo prazo para o exercício do direito de preferência”.

Alega que: a) “adquiriu o imóvel objeto de leilão no ano de 2014 para moradia, realizando junto ao Requerido contrato de financiamento imobiliário com garantia fiduciária do próprio imóvel”; b) “durante a vigência do contrato, em razão de exercer trabalho autônomo, o requerente passou por um certo período de dificuldade, resultando em uma profunda crise financeira e na inadimplência de algumas parcelas junto ao credor fiduciário.

Posteriormente, após levantar parte do valor, realizou diversas tentativas de repactuação da dívida, inclusive realizando propostas junto a empresa terceirizada do banco réu.

Ocorre que todas as propostas foram negadas, haja vista que só aceitariam a composição do débito a vista, condição que seria inviável ao Autor.

No entanto, em razão do desespero em perder o imóvel, o Autor passou a buscar fundos com amigos e familiares a fim de efetuar o pagamento do débito”; c) “ficou sabendo através de terceiros que seu imóvel estava sendo leiloado.

Assim, ao realizar pesquisar pela internet, localizou os seguintes leilões (...) 2ª Praça: 16/10/2023 (...).

Trata-se de leilões da lei 9.514/97” e “até o presente momento o Requerente não foi notificado das datas dos leilões do artigo 27 da lei 9.514/97, sendo retirado do fiduciante o direito de preferência na compra do imóvel”; d) “o Requerido tolheu os direitos da Requerente conferidos pela Lei 9.514/97, agindo de forma arbitrária e ilegal no sentido de não realizar a prévia notificação pessoal sobre a ocorrência dos leilões extrajudiciais”; e) “o perigo de dano está presente em dois pontos distintos: O primeiro: com a ocorrência dos leilões negativos é possibilitado ao credor fiduciário utilizar o bem como bem entender, realizando venda direta ou novo leilão, como este ocorrido mês de abril.

O segundo: este abrangendo terceiros alheios a esta demanda, está na possibilidade de arremate do imóvel em futuros leilões ou até em venda direta.

Nestes casos, ocorrendo venda em qualquer das modalidades, será trazido ao leito desta demanda o adquirente de boa-fé, pois a consequência da decisão desta lide surtirá efeitos ao mesmo”.

Inicial instruída com documentos.

Gratuidade judiciária deferida.

Contestação da apresentada pela CEF, impugnando a gratuidade judiciária e sustentando, em preliminar, falta de interesse de agir para purgação da mora.

No mérito, pugna pela improcedência dos pedidos.

Decisão, rejeitando a impugnação à gratuidade judiciária, reconhecendo a ocorrência de litisconsórcio ativo necessário de NATANNA KAROLINE SOUZA OLIVEIRA CABRAL e indeferindo a antecipação dos efeitos da tutela.

Réplica ofertada.

Petição da parte autora (ID 2134344739), requerendo "a intimação da parte ré, para que indique nos autos qual prova que entende como perfectibilizada a notificação do fiduciante, considerando o entendimento jurisprudencial de intimação pessoal e ciência inequívoca sobre os leilões, podendo para tanto complementar as provas com carta AR positiva pretérita aos eventos".

Petição da CEF (ID 2138107352), asseverando que "o ônus probatório é exclusivo da parte Autora, a quem compete provar os fatos constitutivos do direito alegado (art. 373, inciso I, do CPC)" e que "a consolidação da propriedade, ocorreu em 12/07/2023, conforme se observa do AV-14 da Matrícula 76.503, ou seja, antes do ajuizamento da presente ação, que só ocorreu em 19/10/2023, razão pela qual invoca-se a aplicabilidade do parágrafo único do artigo 30 da Lei 9.514/1997". É o relatório.

II - FUNDAMENTAÇÃO Defiro os benefícios da assistência judiciária em favor de NATANNA KAROLINE SOUZA OLIVEIRA CABRAL, em face da declaração de hipossuficiência econômica juntada (ID 2094665167) (CPC, art. 99, §§ 3º e 4º).

O processo comporta julgamento no estado em que se encontra (CPC, art. 355, I).

Indefiro o pedido da parte autora para "a intimação da parte ré, para que indique nos autos qual prova que entende como perfectibilizada a notificação do fiduciante, considerando o entendimento jurisprudencial de intimação pessoal e ciência inequívoca sobre os leilões, podendo para tanto complementar as provas com carta AR positiva pretérita aos eventos" (ID 2134344739).

Desnecessária a realização outras provas em face da farta documentação juntada aos autos.

Ademais, as provas são destinadas ao convencimento do Juiz, cabendo a ele aferir sobre a necessidade ou não de sua realização, nos termos do art. 370 do CPC [precedente: TRF1, 6ª TURMA, AC 0074178-80.2013.4.01.3400, Rel.

Juiz Federal Warney Paulo Nery Araujo (Conv.), e-DJF1 25/10/2016].

Presente as condições da ação, passo ao mérito.

Em sede de julgamento definitivo de mérito, não me convenço que deva alterar o entendimento esposado por ocasião do indeferimento da antecipação dos efeitos da tutela, que transcrevo e adoto como razões de decidir: “(...) Postula a parte autora provimento de urgência para “suspender os efeitos dos leilões da Lei 9.514/97, ocorridos nos dias 05 e 16 de outubro de 2023; (...) suspender os efeitos da arrematação”.

No mérito, requer a confirmação da medida liminar para “anular os leilões, abrindo novo prazo para o exercício do direito de preferência”.

A tutela de urgência há de ser deferida quando presente elementos que evidenciem a probabilidade do direito, além do fundado perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo (art. 300, caput, do CPC).

Como provimento provisório, reveste-se ainda da reversibilidade e revogabilidade ou modificação a qualquer tempo (art. 300, §3º, do CPC).

Não exsurge cristalino o direito invocado pela parte autora.

Determina a Lei 9.514/1997, in verbis: “(...) Art. 26.

Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) (...). § 2º O contrato poderá estabelecer o prazo de carência, após o qual será expedida a intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º-A Quando não for estabelecido o prazo de carência no contrato de que trata o § 2º deste artigo, este será de 15 (quinze) dias. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) (...). § 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) (...).

Art. 26-A.

Os procedimentos de cobrança, purgação de mora, consolidação da propriedade fiduciária e leilão decorrentes de financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, exceto as operações do sistema de consórcio de que trata a Lei nº 11.795, de 8 de outubro de 2008, estão sujeitos às normas especiais estabelecidas neste artigo. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1o A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1o do art. 26 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3º do art. 27 desta Lei, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) (...).

Art. 27.

Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) (...). § 2º-A Para fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º-B Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) (...). ” (grifamos).

De notar que a consolidação da propriedade é direito que detém o credor fiduciário de haver para si o bem dado em garantia para o contrato de mútuo, conforme prevê o artigo 26 da Lei 9.514/1997.

Do exame dos autos, observa-se que a parte autora acostou à inicial a certidão de matrícula do bem (ID 1869318148), documentos pessoais, comprovante de endereço, dentre outros.

A CEF junta certidão do oficial de registro, nos seguintes termos: “(...) A pedido da parte interessada e para os fins que dispõe o art. 26 § 7º da Lei 9.514 de 20 de novembro 1997.

CERTIFICO que foi intimado pessoalmente em 08.03.2023 e não foi efetuado pelo devedor o pagamento das prestações vencidas e as que viessem a vencer, juntamente com os juros convencionados e as custas de intimação, os devedores: Cleber de Lima Cabral, CPF nº *41.***.*29-68 e Natanna Karoline Souza O.

Cabral, CPF nº *23.***.*74-57, referente ao Instrumento Particular de Venda e Compra de Imóvel, Mútuo e Alienação Fiduciária em Garantia no SFH – Sistema Financeiro de Habitação nº 1.4444.0589271-6, emitido em 06.05.2014, que tem como objeto o imóvel situado na Rua 06, Super Quadra “C”, Lote 09.

Centro, Paraúna-GO, registrado sob a matrícula nº R-11-354, desta Serventia (...).” (ID 1936217661).

Das referidas certidões, constata-se que os mutuários Cleber de Lima Cabral e Natanna Karoline Souza O.

Cabral, regularmente intimados, nos termos do art. 26, § 7º, da Lei 9.514/1997, não purgaram a mora.

Tal informação de inadimplência não foi infirmada pela parte requerente, eis que ela é confessa na inicial, fato que por si só deixava a parte mutuária ciente das consequências que o inadimplemento poderia acarretar, pois, na realização do contrato, o imóvel foi gravado com direito real de garantia hipotecária.

Releva anotar, ademais, que a alegação da parte requerente de que não foi intimada para purgar a mora vai de encontro ao teor das informações constantes das certidões de matrícula do bem e de decurso do prazo, lavradas por oficial cartorário, que gozam de fé pública.

Nesse passo, considerando que o imóvel passou a integrar o patrimônio da instituição financeira, inexistem óbices para que ela promova leilões para a alienação do bem, conforme dispõe o art. 27 da Lei n. 9.514/97.

A Lei n. 9.514/97 prevê que a intimação será para pagamento em 15 dias (art. 26, § 1º), salvo disposição contratual diversa, e que a consolidação só poderia ser feita 30 dias após o término desse prazo (arts. 26, § 7º, e 26-A, § 1º).

No caso, a parte mutuária foi intimada para purgar a mora, em 08.03.2023, com término do prazo em 23/03/2023, e a consolidação se deu com observância do prazo de 30 dias, em 14/07/2023 (ID 1869318148, p. 4/5).

Além disso, é oportuno registrar que a legislação de regência (Lei n. 9.514/1997) não exige a notificação pessoal do mutuário para que sejam realizados os leilões do imóvel retomado.

Basta, para tanto, o envio de correspondência ao endereço “constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico”, nos termos do art. 27, § 2º-A, do indigitado Diploma Legal.

Ademais, insta referir que, embora o ajuizamento, em 19/10/2023, tenha se dado em momento posterior à ocorrência dos leilões (05 e 16 de outubro de 2023), na inicial, há foto que demostra que a parte autora teve acesso à informação do leilão antes da "2ª Praça" (ID 1869280693, p. 2).

Também apresentou cópia do edital de consolidação e leilões (ID 1869318149 e ss.) que são suficientes para suprir eventual omissão, ao passo que a parte autora teve garantido o direito de preferência (art. 27, § 2º-B).

De observar que, na cópia do Laudo de Avaliação da CEF de 4/07/2023, consta: “laudo realizado em situação paradigma, morador não autorizou a vistoria interna do imóvel” (ID 1936217665, p. 4).

Fato que demonstra que a parte autora estava ciente da execução extrajudicial.

Outrossim, nos termos do art. 27 da Lei 9.514/97 (com a redação dada pela Lei nº 14.711/2023), ultrapassados regularmente os trâmites previstos, consolida-se a propriedade em nome do fiduciário, que no prazo de 60 dias deverá promover leilão para alienação do imóvel.

De se ressaltar que a desobediência do prazo para promover o leilão do imóvel não acarreta a nulidade da consolidação da propriedade.

O que não pode ocorrer é a realização do leilão em prazo inferior a 60 dias do registro.

No caso dos autos, não houve descumprimento de tais prazos, como se pode observar da data de consolidação da propriedade (14/07/2023 - ID 1869318148, p. 4/5) e das datas dos leilões em menção (1º leilão: 05/10/2023; 2º leilão: 16/10/2023 - ID 1869318149).

Nesse sentido, o seguinte precedente do TRF da 4ª Região: "SFH.

CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE.

EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL.

BEM DE FAMÍLIA. 1.

Trata-se de relação contratual em que instituída alienação fiduciária do imóvel.

Enquanto não quitado o contrato, o mutuário/fiduciante detém única e exclusivamente a posse direta do imóvel, não sendo dele proprietário.

A posse indireta e a propriedade resolúvel são do agente fiduciário, sendo a condição resolutiva o implemento de todas as previsões contratuais. 2.

Ressalto que a desobediência do prazo de 30 para promover o leilão do imóvel não acarreta a nulidade da consolidação da propriedade.

O que não pode é realizar o leilão em prazo inferior a 30 dias. 3.

A CAIXA comprovou que expediu notificações extrajudiciais em 29/05/2018 e 15/06/2018 noticiando a realização dos leilões públicos que iriam ocorrem em 12 e 26/06/2018, inclusive informando o sítio eletrônico a ser acessado para a obtenção do edital de leilão (ev. 7, NOT6 e NOT7). 4.

A jurisprudência pacífica deste Tribunal rechaça a alegação de impenhorabilidade do bem dado voluntariamente em garantia de contrato com cláusula de alienação fiduciária. 5.

Apelação improvida (...)." (TRF4, AC 5039857-24.2021.4.04.7100, TERCEIRA TURMA, Relatora MARGA INGE BARTH TESSLER, juntado aos autos em 17/05/2022) (grifamos).

Destarte, não demonstradas irregularidades praticadas no procedimento de consolidação da propriedade, não desponta qualquer tese que imponha a intervenção do Judiciário para determinar a suspensão dos leilões ou a renegociação da dívida, quando o próprio contrato é expresso sobre as consequências advindas da falta de pagamento em tempo oportuno.

Afastar o direito do agente financeiro de buscar a satisfação de seus créditos, nesse cenário, seria adotar uma posição contrária à boa-fé objetiva.

Nessa linha de intelecção, afigura-se legítimo que o agente financeiro promova os atos executivos tendentes à quitação da dívida conforme a legislação atinente ao procedimento de alienação fiduciária, e apurar se haverá diferenças devidas entre o valor de eventual arrematação e o valor do débito.

A viabilidade do procedimento de consolidação da propriedade tem sido reconhecida pelos tribunais nacionais, conforme o seguinte aresto: "AGRAVO DE INSTRUMENTO.

CONTRATO DE FINANCIAMENTO COM GARANTIA POR ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

PROCEDIMENTO DA LEI N. 9.514/97.

LEGALIDADE.

PROCEDIMENTO DE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE.

SUSPENSÃO.

CABIMENTO.

DECISÃO AGRAVADA MANTIDA.

AGRAVO DESPROVIDO. 1.

No contrato de financiamento com garantia por alienação fiduciária, o devedor/fiduciante transfere a propriedade do imóvel à Caixa Econômica Federal (credora/fiduciária) até que se implemente a condição resolutiva que é o pagamento total da dívida.

Liquidado o financiamento, o devedor retoma a propriedade plena do imóvel, ao passo que, havendo inadimplemento dos termos contratuais, a Caixa Econômica Federal, obedecidos os procedimentos previstos na lei, tem o direito de requerer ao Cartório a consolidação da propriedade do imóvel em seu nome, passando a exercer a propriedade plena do bem. 2.

O procedimento previsto pela Lei nº 9.514/97 não se reveste de qualquer nódoa de ilegalidade.

O procedimento de consolidação da propriedade no caso de o devedor não purgar a mora no prazo de 15 dias contados do recebimento da notificação está prevista pelo artigo 26, § 7º do mencionado diploma legal. 3.

No caso dos autos, em que pese a agravante tenha reconhecido na peça inaugural do feito de origem que em razão de problemas particulares "esqueceu-se de realizar o pagamento de algumas parcelas", tenho que o procedimento de consolidação da propriedade deve permanecer suspenso, tendo em vista a realização da audiência de conciliação em 12.08.2020. 4.

Consta dos autos a informação trazida pela agravada de que, segundo lhe foi afirmado pela agravante, "neste período, as consolidações de propriedade estão suspensas", não trazendo qualquer proveito eventual decisão que autorize o prosseguimento do procedimento de execução extrajudicial. 5.

Agravo desprovido (...)." (AGRAVO DE INSTRUMENTO 5020844-60.2020.4.03.0000, TRF3 - 1ª Turma, DATA: 12/03/2021) (grifamos).

Por fim, convém mencionar que em recente julgamento do RE nº 860631, ao analisar a constitucionalidade da execução extrajudicial em contratos com alienação fiduciária, o STF fixou a seguinte tese: “É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal”.

Ausente a probabilidade do direito, prejudicado o exame do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.

Ante o exposto, indefiro a antecipação da tutela (...).” Ausentes fatos novos que a infirmem, essa é a orientação que prevalece.

Como pontuado em decisão, "a parte mutuária foi intimada para purgar a mora, em 08.03.2023, com término do prazo em 23/03/2023, e a consolidação se deu com observância do prazo de 30 dias, em 14/07/2023 (ID 1869318148, p. 4/5)"; "a legislação de regência (Lei n. 9.514/1997) não exige a notificação pessoal do mutuário para que sejam realizados os leilões do imóvel retomado.

Basta, para tanto, o envio de correspondência ao endereço “constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico”, nos termos do art. 27, § 2º-A, do indigitado Diploma Legal"; "embora o ajuizamento, em 19/10/2023, tenha se dado em momento posterior à ocorrência dos leilões (05 e 16 de outubro de 2023), na inicial, há foto que demostra que a parte autora teve acesso à informação do leilão antes da "2ª Praça" (ID 1869280693, p. 2).

Também apresentou cópia do edital de consolidação e leilões (ID 1869318149 e ss.) que são suficientes para suprir eventual omissão, ao passo que a parte autora teve garantido o direito de preferência (art. 27, § 2º-B)"; "na cópia do Laudo de Avaliação da CEF de 4/07/2023, consta: “laudo realizado em situação paradigma, morador não autorizou a vistoria interna do imóvel” (ID 1936217665, p. 4).

Fato que demonstra que a parte autora estava ciente da execução extrajudicial".

Impende destacar que a intimação da parte autora para purgar a mora foi pessoal (ID 1936217661 - Pág. 1).

Confira-se: "(...) (...)." Portanto, a improcedência dos pedidos é medida que se impõe.

III – DISPOSITIVO Pelo exposto, julgo improcedentes os pedidos.

Extinção com resolução do mérito (CPC, art. 487, I).

Sem condenação em custas, em face dos benefícios da assistência judiciária.

Pela parte autora, verba honorária em favor do procurador da parte ré, pro rata, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa (CPC, art. 85, § 2º), porém suspensa, nos termos do art. 98, § 3º do CPC.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Oportunamente, arquivem-se os autos. (data e assinatura eletrônicas).

Paulo Ernane Moreira Barros Juiz Federal