TRF1 - 1014805-63.2025.4.01.3600

PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Seção Judiciária de Mato Grosso 2ª Vara Federal Cível da SJMT PROCESSO: 1014805-63.2025.4.01.3600 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: VANILSON OLIVEIRA DA SILVA REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF DECISÃO Trata-se de ação anulatória de consolidação da propriedade c/c pedido de tutela de urgência, ajuizada por Vanilson Oliveira da Silva em face da Caixa Econômica Federal – CAIXA.

Alega o Autor que firmou com a parte Ré o contrato de financiamento nº 8555538331421, em 23/03/2017, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, com o objetivo de adquirir o imóvel situado à Rua Bella Pietra, nº 265, Lote 54, Villagio Bella Pietra – Pedra 90 – Cuiabá/MT, matrícula nº 91.306 do 5º Serviço Notarial e Registro de Imóveis da 2ª Circunscrição Imobiliária de Cuiabá/MT.

Sustenta que reside no imóvel desde o ano de 2016, tendo investido em benfeitorias e melhorias avaliadas em R$ 23.000,00.

Afirma que, apesar de inadimplemento contratual, não foi regularmente notificado para purgação da mora nem cientificado das datas dos leilões extrajudiciais, o que violaria as disposições da Lei nº 9.514/97, especialmente o art. 26, § 3º, bem como normas do Código de Defesa do Consumidor (CDC) e princípios constitucionais do devido processo legal, da dignidade da pessoa humana e da função social do contrato.

Argumenta que o imóvel foi objeto de consolidação da propriedade em favor da CAIXA, que procedeu à designação de leilões extrajudiciais para os dias 14 de maio de 2025 (1º leilão) e 21 de maio de 2025 (2º leilão), este com lance inicial no valor de R$ 147.000,00, sendo o imóvel avaliado pela instituição financeira em R$ 245.000,00.

Postula, em sede de tutela de urgência, a suspensão de eventuais leilões presentes e futuros, bem como a manutenção de sua posse sobre o imóvel até o julgamento da ação.

No mérito, requer a anulação da consolidação da propriedade em nome da parte Ré, com expedição de ofício ao cartório competente para cancelamento da averbação, diante da ausência de notificação legalmente exigida.

De forma subsidiária, caso a ação anulatória não seja acolhida, requer a conversão do pedido em pagamento do saldo remanescente (sobejo), nos termos do art. 27, § 4º, e art. 30, parágrafo único, da Lei nº 9.514/97, alegando que o valor do bem em leilão supera significativamente o valor da dívida consolidada.

Pugna, ainda, pela condenação da parte Ré ao pagamento de danos morais no valor de R$ 5.000,00, sob o argumento de que a conduta omissiva da instituição financeira lhe causou abalo psicológico e insegurança quanto à manutenção da moradia de sua família, composta por sua companheira e dois filhos menores.

Requereu a concessão da justiça gratuita, juntando declaração de hipossuficiência e documentação comprobatória da renda, com fundamento nos arts. 98 e 99 do CPC, artigo 5º, inciso LXXIV, da Constituição Federal e Resolução nº 140 do CSDPDF.

Invocou a aplicação do Código de Defesa do Consumidor à relação contratual, com base na Súmula 297 do STJ e jurisprudência consolidada, requerendo a inversão do ônus da prova, nos termos do art. 6º, VIII, do CDC, diante da hipossuficiência do consumidor e da verossimilhança das alegações.

Atribuiu à causa o valor de R$ 250.000,00, correspondente à soma do valor de avaliação do imóvel e do pedido de indenização por danos morais. É o relatório.

Decido.

O artigo 300 do Código de Processo Civil preconiza que a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, além da ausência de risco de irreversibilidade da medida.

No caso dos autos, em juízo de cognição sumária, não verifico a presença de tais requisitos.

O procedimento executivo extrajudicial adotado pela requerida é o da Lei 9.514/1997, sendo que, por força de seu art. 39, inciso II, o Decreto-Lei 70/66 é aplicado de forma subsidiária.

Sobre a consolidação da propriedade, assim dispõe a Lei 9.514/1997: Art. 26.

Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º-A Na hipótese de haver imóveis localizados em mais de uma circunscrição imobiliária em garantia da mesma dívida, a intimação para purgação da mora poderá ser requerida a qualquer um dos registradores competentes e, uma vez realizada, importa em cumprimento do requisito de intimação em todos os procedimentos de excussão, desde que informe a totalidade da dívida e dos imóveis passíveis de consolidação de propriedade. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º O contrato poderá estabelecer o prazo de carência, após o qual será expedida a intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º-A Quando não for estabelecido o prazo de carência no contrato de que trata o § 2º deste artigo, este será de 15 (quinze) dias. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3o-A.

Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 3o-B.

Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-A É responsabilidade do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante informar ao credor fiduciário sobre a alteração de seu domicílio. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-B Presume-se que o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante encontram-se em lugar ignorado quando não forem encontrados no local do imóvel dado em garantia nem no endereço que tenham fornecido por último, observado que, na hipótese de o devedor ter fornecido contato eletrônico no contrato, é imprescindível o envio da intimação por essa via com, no mínimo, 15 (quinze) dias de antecedência da realização de intimação edilícia. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-C Para fins do disposto no § 4º deste artigo, considera-se lugar inacessível: (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) I - aquele em que o funcionário responsável pelo recebimento de correspondência se recuse a atender a pessoa encarregada pela intimação; ou (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) II - aquele em que não haja funcionário responsável pelo recebimento de correspondência para atender a pessoa encarregada pela intimação. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária. § 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação. § 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) § 8o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27.

No caso, embora a parte autora alegue não ter sido observada essa etapa de intimação do fiduciante para purgar a mora, consta na matrícula do imóvel (ID: 2187404015, fl. 3), apresentada com a inicial, a seguinte informação: Dessa forma, a alegação aparenta estar em contraste com a informação do documento público apresentado, visto que se houve decurso do prazo para purgar a mora, infere-se que existiu notificação do fiduciante, sendo ônus da parte autora comprovar eventual falsidade das informações insertas na matrícula do imóvel (documento público).

Ademais, embora a inicial argumente pela necessidade de intimação pessoal, os §§3º-A e 4º acima colacionados preceituam formas de notificação diversas da pessoal para cumprimento da comunicação, não havendo na inicial impugnação específica no sentido de tenha ocorrido notificação diversa da pessoal que seria inválida pela não observância dos requisitos legais para tanto.

Antes, limita-se a inicial a alegar a ausência de notificação pessoal.

Assim, não se vislumbra, de plano, mácula que contamine o ato de consolidação da propriedade.

Quanto à alegação de nulidade do leilão convocado por ausência de notificação da parte autora das datas dos leilões, nota-se, além do contraste de informação acima indicado, que, tratando-se de prova negativa, demanda-se a oportunização à parte requerida para manifestação e demonstração nesse aspecto.

Ainda, verifica-se que a inicial não comprova a ocorrência dos leilões alegados.

Ademais, recorda-se que a finalidade da comunicação ao devedor sobre as datas dos leilões é oportunizar o direito de preferência para aquisição do imóvel, não se observando a demonstração de obstáculo a esse exercício pela parte autora, conforme se depreende do §2º-B do art. 27 da Lei 9.514/1997: § 2º-B Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023).

Além disso, observa-se que a inicial não veio acompanhada de elementos que demonstrem a adoção de medidas pela parte autora para purgação da mora e que comprovem o interesse e a capacidade financeira para purgar a mora e impedir a alienação do imóvel, de forma a comprovar eventual prejuízo.

Nesse sentido: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

LEI n.º 9.514/97.

NOTIFICAÇÃO PESSOAL DO MUTUÁRIO COMPROVADA.

PURGAÇÃO DA MORA.

LEILÃO.

CIÊNCIA INEQUÍVOCA.

OBSERVÂNCIA DOS REQUISITOS LEGAIS.

APELAÇÃO DESPROVIDA. 1.

A CEF promoveu a notificação pessoal do apelante para purgar a mora, por meio dos editais expedidos pelo Cartório de Títulos e Documentos e publicados em jornal de grande circulação local, além de ter encaminhado para o endereço do devedor as notificações dos leilões, obedecendo ao rito exigido pela Lei n.º 9.514/97 e Decreto-Lei n.º 70/66. 2.

De outro lado, a parte apelante, embora tenha confessado o seu estado de inadimplência e estivesse ciente da consolidação da propriedade em favor da CEF, não demonstrou nos autos a adoção de qualquer conduta no sentido de purgar a mora, seja apresentando proposta de acordo ou ainda consignando em pagamento ao menos as parcelas vencidas, comprovando, assim, interesse e capacidade financeira para impedir a alienação do imóvel em hasta pública. 3.

A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca do agravante (STJ - AgInt no REsp: 1325854 RS 2011/0168967-2, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 04/10/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 08/11/2021). 4.

Cumpre destacar que a parte recorrente expressou sua ciência inequívoca sobre a realização do leilão, em razão de haver ingressado com a presente ação declaratória de nulidade de consolidação da propriedade, com pedido de suspensão de qualquer ato expropriatório da sua posse, em data próxima ao dia agendado para a realização da hasta pública, com pedido de tutela antecipada, não cabendo alegar a nulidade do procedimento por falta de intimação, considerando-se que a finalidade do ato foi alcançada. 5.

Apelação desprovida. (AC 1003426-35.2019.4.01.3504, DESEMBARGADOR FEDERAL NEWTON RAMOS, TRF1 DÉCIMA-PRIMEIRA TURMA, PJe 26/03/2024 PAG.) (grifo nosso) Ademais, não consta nos autos documentos que evidenciem que a ré tenha apresentado alguma forma de resistência ao exercício do direito de preferência.

Desse modo, não se observa, em juízo sumário, a demonstração da probabilidade do direito quanto à alegação de nulidade da notificação acerca das datas dos leilões.

Portanto, não verificada a probabilidade do direito quanto às alegações de nulidade da consolidação da propriedade ou dos leilões, não se verifica elementos aptos a amparar o acolhimento do pedido de manutenção da parte autora na posse do imóvel.

Ante o exposto, indefiro o pedido de tutela de urgência.

Defiro a gratuidade da justiça com base na Declaração de Hipossuficiência de id 2187403728 e nos termos do art. 99, §3º do CPC.

Considerando a ausência de requerimento pelos autores, deixo de designar a audiência de conciliação prevista no art. 334, caput, do CPC, sem prejuízo de designação a qualquer tempo, nos termos do art. 3º, §2º e §3º, do art. 6º e do art. 139, V, todos do CPC.

Cite-se e intime-se.

Em seguida, intime-se a parte autora para que se manifeste sobre as contestações, no prazo de 15 dias, prazo em que também deverá especificar as provas que pretende produzir, justificando-as.

Após, intime-se a parte ré para, querendo, especificar provas, em 10 dias.

Na sequência, venham os autos conclusos.

Intimem-se.

Cumpra-se.

Cuiabá, data da assinatura eletrônica. documento assinado digitalmente GUILHERME NASCIMENTO PERETTO Juiz Federal Substituto