TRF1 - 1021875-53.2019.4.01.3500

ADMINISTRATIVO PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL SEÇÃO JUDICIÁRIA DO ESTADO DE GOIÁS 7ª VARA Processo n.: 1021875-53.2019.4.01.3500 Classe: EMBARGOS À EXECUÇÃO Embargante: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL Embargado(a): RESIDENCIAL SONIA SEABRA SENTENÇA (Tipo A) Trata-se de Embargos à Execução, com partes acima indicadas, em que a parte embargante almeja sua exclusão do polo passivo da execução extrajudicial n. 1010502-25.2019.4.01.3500, destinada à cobrança de taxas condominiais referentes ao Apartamento n. 404, Bloco 12, do Residencial Sonia Seabra, situado no Município de Inhumas/GO.

A parte embargante alinhavou, em síntese, o seguinte: 1) ilegitimidade passiva da CAIXA e do Fundo de Arrendamento Residencial para a execução, uma vez que “...o contrato de COMPRA E VENDA COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA foi celebrado com a beneficiária MAGDA SOCORRO CORREIA, e que o documento esta anexo, é ela a real devedora do embargante, e a esta a quem deveria ter sido direcionada a demanda de execução. (...)Assim sendo, diante do equívoco do embargado dirigir sua pretensão em face da CAIXA ECONOMICA FEDERAL – CEF e/ou do FAR, deve ser reconhecida a ilegitimidade passiva da CAIXA/FAR e extinta a referida ação de cobrança, uma vez que não há que se impor á CAIXA e tampouco ao FAR a responsabilidade pelo pagamento de taxas condominiais de imóvel arrendado ou a ele alienado fiduciariamente em garantia, quando o promitente adquirente/arrendatário ou devedor fiduciário, sendo a Sra.

MAGDA SOCORRO CORREIA se encontra imitido na posse do imóvel como possuidora direta, verdadeira beneficiária e usuária dos serviços oferecido pelo condomínio, como é o caso destes autos.”; 2) “Veja-se que a planilha ora apresentada não constitui documento válido, por si só, uma vez que se trata de documento unilateral, realizados em a necessária imparcialidade.(...) conforme se vê pela documentação juntada aos autos, a parte autora não cumpriu tais exigências nem mesmo judicialmente.

Como comprovar o débito condominial? Com a juntada dos balancetes detalhados de todo o período sub judice, e com os borderôs de arrecadação (demonstrativo da origem das receitas – qual apartamento pagou).”.

A petição inicial veio acompanhada de documentos.

Em Despacho proferido em 03/03/2020, os Embargos foram recebidos, sem atribuição de efeito suspensivo (evento Num. 182489892).

Embora intimada, a parte embargada não apresentou impugnação aos embargos.

Em fase de especificação de provas, nada foi requerido pelas partes. É o relatório.

DECIDO.

As chamadas Taxas Condominiais, de fato, constituem obrigação propter rem, ou seja, acompanham o bem imóvel, sendo seu cumprimento de responsabilidade do proprietário do bem.

Todavia, nos casos de alienação fiduciária em garantia, há expressa disposição legal no sentido de que a responsabilidade pelo pagamento de tais encargos cabe ao devedor fiduciante, até o momento da imissão na posse do credor fiduciário.

Confira-se, a propósito, o art. 27, §8º, da Lei 9.514/97, in verbis: Art. 27.

Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. (...) § 8o Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) (destaquei) No caso vertente, Instrumento Particular de Venda e Compra de Imóvel de evento Num. 129764847, págs. 1-8, informa que o imóvel indicado na petição inicial (Apartamento n. 404, Bloco 12, do Residencial Sonia Seabra, situado no Município de Inhumas/GO) foi vendido, em 12/05/2016, pelo Fundo de Arrendamento Residencial (representado pela CAIXA) em favor de MAGDA SOCORRO CORREIO SILVA, destinado à sua moradia, figurando vendedor e comprador nas condições de credor fiduciário e devedor fiduciante, respectivamente, nos termos da Lei 9.514, de 20/11/1997 (vide evento Num. 1292254290, págs. 1-15).

A cobrança das taxas condominiais, por sua vez, dizem respeito a período posterior à venda do imóvel em favor da devedora fiduciante (setembro/2017 a setembro/2019, conforme memória de cálculo anexa à inicial da execução).

Assim, considerando que a supracitada adquirente encontra-se na posse do supracitado imóvel desde o ano de 2016 e que o credor fiduciário não responde pelo pagamento das taxas condominiais se não estiver na posse direta do imóvel, cumpre reconhecer a ilegitimidade passiva ad causam da CAIXA ECONOMICA FEDERAL ou do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) para figurarem no polo passivo da execução embargada.

Nesse mesmo sentido, as ementas dos seguintes julgados dos egrégios TRF da 1ª e 3ª Regiões (grifos nossos): PROCESSUAL CIVIL.

ADMINISTRATIVO.

EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL.

TAXA CONDOMINIAL.

EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE.

ALIENANÇÃO FIDUCIÁRIA.

DEVEDOR FIDUCIANTE.

RESPONSABILIDADE.

ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CAIXA.

RECONHECIMENTO.

HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS.

PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE.

SENTENÇA MANTIDA. 1.

A orientação jurisprudencial, consolidada quando do julgamento do Tema n.º 886 (REsp 1.345.331/RS), pelo STJ, em sede de recurso especial repetitivo, é no sentido de que a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais pressupõe (i) a relação material com o imóvel, manifestada pela efetiva posse, com o uso e o gozo do espaço condominial; e (ii) a ciência dessa relação material por parte do condomínio, independentemente de eventual registro na matrícula do imóvel. 2.

Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel. 3.

Hipótese em que, ao constar a consolidação da propriedade pela Caixa na matrícula do imóvel sobre o qual recaía a dívida condominial, o exeqüente direcionou a cobrança para a credora, tendo posteriormente reconhecida a sua ilegitimidade passiva, em razão do retorno da posse do imóvel aos devedores fiduciantes, mediante ação anulatória da consolidação da propriedade. 4.

Estando os fiduciantes na posse do imóvel no período da inadimplência, e atestada a ilegitimidade da Caixa para figurar no polo passivo da ação executiva, pois é a relação material com o imóvel, manifestada pela efetiva posse, com o uso e o gozo do espaço condominial, que gera o dever de pagar as taxas condominiais, pelo princípio da causalidade os honorários advocatícios devem ser suportados pela parte exeqüente. 5.

Apelação a que se nega provimento. 6.

Honorários advocatícios majorados de 10% (dez por cento) para 12% (doze por cento) sobre o valor da causa (R$ 15.619,58 – quinze mil, seiscentos e dezenove reais e cinqüenta e oito centavos), nos termos do art. 85 § 11, do CPC. (AC 0007996-84.2019.4.01.3600, DESEMBARGADOR FEDERAL DANIELE MARANHAO COSTA, TRF1 - QUINTA TURMA, PJe 11/05/2023 PAG.) E M E N T A APELAÇÃO CÍVEL.

EMBARGOS À EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL.

AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO.

PRECLUSÃO.COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL.

LEI Nº 9.514/1997.

AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA.

CIÊNCIA DO CONDOMÍNIO.

ILEGITIMIDADE DO CREDOR FIDUCIÁRIO. - Após a intimação para a impugnação aos embargos opostos pela CEF, a qual o Condomínio imputa eivada de nulidade, foi determinado às partes que especificassem as provas que pretendiam produzir, tendo o Condomínio Residencial Aragão pleiteado o julgamento antecipada da lide.

Dito isso, entendo pela ocorrência de preclusão quanto ao vício alegado. - As taxas condominiais, de fato, constituem obrigação propter rem, ou seja, acompanham o bem imóvel, sendo seu cumprimento de responsabilidade do proprietário do bem.

Entretanto, nos casos de alienação fiduciária, há expressa disposição legal no sentido de que a responsabilidade pelo pagamento de tais encargos cabe ao devedor fiduciante, até o momento da imissão na posse do credor fiduciário.

Entendimento do art. 27, §8º, da Lei nº 9.514/1997 e art. 1.368-B do CC. - Ao apreciar a questão em debate, o C.

STJ decidiu que a responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das taxas condominiais do imóvel oferecido em garantia fiduciária surge apenas a partir da consolidação da propriedade, ocasião em que ocorre sua imissão na posse direta do bem, nos termos do art. 27, §8º, da Lei nº 9.514/1997 e do art. 1.368-B do CC, no que vem sendo acompanhado por esta E.

Corte.

Precedentes. - Mesmo que a compra venda deva ser registrada (art. 8ºda Lei nº 10.188/2001), com a finalidade de dar publicidade ao ato a terceiros, a ausência do registro não pode ser alegada pelo ora apelante como motivo para eximir o fiduciante de sua responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais, já que a informação sobre quem reside em cada unidade é de conhecimento notório do condomínio, até por questão de segurança. - No caso dos autos, não houve a consolidação da propriedade em nome da credora fiduciária; portanto, as despesas condominiais são de responsabilidade do devedor fiduciante e não podem ser imputadas à Caixa.

Consequentemente, a CEF é parte ilegítima para compor o polo passivo da demanda. - Apelação improvida. (APELAÇÃO CÍVEL ..SIGLA_CLASSE: ApCiv 5007425-68.2018.4.03.6102 ..PROCESSO_ANTIGO: ..PROCESSO_ANTIGO_FORMATADO:, Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, TRF3 - 2ª Turma, DJEN DATA: 21/01/2022 ..FONTE_PUBLICACAO1: ..FONTE_PUBLICACAO2: ..FONTE_PUBLICACAO3:.) De resto, cumpre ressaltar que a parte embargada também não comprovou que a parte embargante, no período das taxas condominiais cobradas neste feito, estivesse na posse direta do imóvel em razão de eventual consolidação de sua propriedade, o que também corrobora a tese de ilegitimidade passiva defendida pela CAIXA.

Enfim, demonstrada a ilegitimidade passiva da CAIXA para figurar no polo passivo da execução embargada, o julgamento de procedência dos embargos é medida que se impõe.

Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES os embargos à execução, nos termos do art. 487, inc.

I, do Código de Processo Civil, a fim de reconhecer a ilegitimidade passiva da CAIXA para figurar no polo passivo da execução de título extrajudicial n. 1021875-53.2019.4.01.3500.

Condeno a parte embargada ao pagamento de honorários advocatícios no percentual de 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa, corrigidos de acordo com os critérios fixados no Manual de Cálculos da Justiça Federal, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil.

Traslade-se cópia da presente sentença para os autos da execução extrajudicial correlata.

Oportunamente, após cumpridas as formalidades legais, arquivem-se.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Goiânia, data e assinatura digital, vide rodapé.

MARK YSHIDA BRANDÃO Juiz Federal da 7ª Vara/GO