TRF1 - 1004831-60.2025.4.01.3904

PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Subseção Judiciária de Castanhal-PA 1004831-60.2025.4.01.3904 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: HELIO ANDERSON CAMPOS DA SILVA Advogados do(a) AUTOR: DILSON RAIMUNDO GOMES PINHEIRO JUNIOR - PA23631, KATHIA SIMONE SANTOS PINHEIRO - PA32779 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF DECISÃO O autor pretende a obtenção de tutela provisória de urgência apta a suspender leilão agendado para a oferta ao público do imóvel em que reside, objeto de financiamento com alienação fiduciária obtido junto à instituição financeira ré, pretensão embasada, essencialmente, na ausência de notificação para a purgação da mora e das datas dos leilões.

Alega a parte autora que: a) firmou com a CEF contrato de financiamento de imobiliário com garantia fiduciária, tendo por objeto o imóvel residencial; b) em razão de dificuldade financeiras, incorreu em inadimplência; c) que até hoje reside no imóvel, juntamente com sua esposa grávida de 06 (seis) meses e com seu filho menor; d) que é o único bem que a família possui; e) que “o autor NUNCA FOI NOTIFICADO PARA PURGAR A MORA, e tão pouco foi notificado acerca das datas dos leilões”.

Relata, ainda, que “o referido imóvel, bem como todo o empreendimento em que está inserido, encontra-se sob judice em AÇÃO CIVIL PÚBLICA nº 0800332-24.2020.8.14.0015, proposta pelo Ministério Público Estadual, em razão da constatação de que o conjunto residencial girasol foi construído em área de PRESERVAÇÃO PERMANENTE (APP), às margens dos igarapés Castanhal e Cariri, sem o devido licenciamento e em afronta à legislação ambiental, conforme Laudo do Centro de Perícias Científicas Renato Chaves (Laudo n° 2018.01.000504-ENG), vistoria do corpo de bombeiros e nota técnica (SEMMA).” Fundamento e decido.

A tutela provisória de urgência pretendida exige a demonstração da probabilidade do direito alegado, associada ao perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, conforme disposto no art. 300 do Código de Processo Civil.

Por outro lado, não deve ser concedida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão (art. 300, §3º, CPC).

Dito isto, há que se admitir que os argumentos expendidos na inicial não se revelam suficientes a demonstrar de plano a adoção de comportamento irregular por parte da demandada, apto a demonstrar a probabilidade do direito alegado e o acolhimento da pretensão autoral para a suspensão do leilão noticiado.

Com efeito, o autor confessa encontrar-se em mora para com as prestações do imóvel por tempo não especificado, assertiva indicativa de que ocupa o bem gratuitamente ao longo de todo o tempo em que caracterizada a inadimplência, o que desautoriza se falar, ao menos de início, em atitude desproporcional por parte da credora fiduciária quanto à execução da garantia (alienação do imóvel), bem como de eventual surpresa decorrente da adoção do respectivo procedimento, haja vista tratar-se de consequência intuitivamente esperada do não cumprimento da obrigação assumida e em consonância com o disposto nos artigos 26, §§ 1º e 7º, e 27, ambos da Lei nº 9.514/97: Art. 26.

Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (...) § 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.

Art. 27.

Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei.

A teor do disposto no art. 26 da Lei 9.514/97, a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário é cabível quando, intimado para purgar a mora, o devedor fiduciante permanece inerte pelo prazo de 15 dias, deixando de pagar a dívida vencida acrescida dos consectários legais (v.g., juros e despesas de cobrança e de intimação).

Ainda na esteira da Lei 9.514/97, vale destacar que: i) não há exigência de notificação pessoal do devedor quanto aos leilões do imóvel, sendo bastante o envio "de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico" (art. 27, §2º-A); ii) é assegurado ao devedor direito de preferência para aquisição do imóvel "até a data da realização do segundo leilão" (art. 27, §2º-B), cuja ciência se presume pelo ajuizamento de ação em momento anterior à ocorrência dos atos de negociação pelo maior lance; iii) o primeiro leilão deve observar o prazo de 60 dias da consolidação da propriedade - sua promoção após esse marco temporal, longe de implicar prejuízo, é até mais favorável ao exercício do direito de preferência pelo devedor.

Importa igualmente registrar que a parte demandante não acostou cópia do procedimento administrativo de consolidação da propriedade do imóvel indicado na inicial, documento essencial para compreensão da lide e que pode ser obtido junto ao Cartório onde o imóvel encontra-se registrado.

A qualificação do imóvel como bem de família também não constitui óbice imediatamente identificável para a sua apreensão e posterior alienação a título de execução da garantia do financiamento realizado para a sua aquisição, consoante expressamente excetua o inciso II do art. 3º da Lei nº 8.009/90.

Outrossim, não se vislumbra nesta ocasião referencial fático e jurídico para o resguardo da posse em favor do demandante, uma vez que, no caso de alienação fiduciária de imóvel em garantia de dívida, tal fenômeno se desdobra em posse direta (do devedor fiduciante) e indireta (do credor fiduciário), coexistindo as mesmas enquanto mantida a condição de adimplente por parte do devedor, consoante se infere da intelecção conjugada dos arts. 23 e 24, V, ambos da Lei nº 9.514/97: Art. 23.

Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título. §1º Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel.

Art. 24.

O contrato que serve de título ao negócio fiduciário conterá: (...) V - a cláusula que assegure ao fiduciante a livre utilização, por sua conta e risco, do imóvel objeto da alienação fiduciária, exceto a hipótese de inadimplência; Conforme informa a exegese dos dispositivos legais em destaque, o devedor fiduciante mantém o direito ao legítimo exercício da posse sobre o bem alienado fiduciariamente enquanto mantida a condição de adimplente, constatação apta a ensejar a conclusão de que a situação narrada na peça inaugural deste feito inviabiliza o reconhecimento na atualidade da posse por parte do autor.

Com efeito, a inadimplência verificada possui o condão de fulminar a legitimidade do poder de fato antes exercido pelo autor sobre o imóvel, passando este, a partir do momento em que superadas as circunstâncias caracterizadoras da justa posse (aparente precarização da posse antes legitimamente exercida) e constatada apenas a tolerância de sua permanência no local pelo proprietário, a não mais deter o direito de proceder à defesa da posse sobre o bem, nos termos dos arts. 1.200 e 1.208 do Código Civil: Art. 1.200. É justa a posse que não for violenta, clandestina ou precária.

Art. 1.208.

Não induzem posse os atos de mera permissão ou tolerância assim como não autorizam a sua aquisição os atos violentos, ou clandestinos, senão depois de cessar a violência ou a clandestinidade.

Cabe salientar que, embora indubitavelmente o direito à moradia detenha status constitucional, recebe igualmente dimensão constitucional a necessidade de o Poder Público – disponibilizador dos recursos utilizados para a aquisição do imóvel – pautar sua atuação pelo prisma da igualdade, o que na situação em análise implica a exigência da condição de adimplente do autor para fins de justificar a manutenção do negócio nos termos em que originariamente realizado e, por conseguinte, a posse do bem, sob pena de se configurar privilégio sem qualquer amparo no ordenamento jurídico.

Embora indubitavelmente a ausência do envio das comunicações legalmente devidas ao devedor para fins de purgação da mora possua o condão de tornar irregular o procedimento de consolidação da propriedade em nome da ré, a expertise desta em negócios da espécie e o ordinariamente observado neste juízo em casos semelhantes desautorizam adotar como elemento de convicção a tão só afirmação do autor de que não fora notificado para aquela finalidade, avultando a necessidade de oportunização do contraditório para o melhor esclarecimento dos fatos.

Nesse contexto, não tendo a parte autora acostado aos autos documentação apta à análise de eventual descumprimento, por ora, não é possível aferir a veracidade da afirmação de que a parte autora não foi intimada acerca da consolidação da propriedade ou da data designada para os leilões.

Não há, assim, um único indício de que o combatido procedimento de consolidação da propriedade esteja viciado.

Não obstante, ante a natureza negativa da prova da inocorrência das comunicações acima referidas – quando analisada a partir do ponto de vista do autor – cabível a atribuição do respectivo ônus à ré, nos termos do art. 373, § 1º do CPC, uma vez que, presume-se, com esta se encontram cópia dos registros legalmente exigidos para fins de consolidação da propriedade em seu nome.

Assim, tem-se que, ao menos a partir de uma análise perfunctória, possível a esta altura do trâmite processual, a ré, na qualidade de credora, executa dívida vencida e não paga, valendo-se, para tanto, de procedimentos legais postos à sua disposição, razão pela qual não se vislumbra a existência de amparo jurídico para a sustação da concorrência pública contra a qual se insurge o autor.

Ante o exposto: a) por não restarem comprovados os requisitos necessários à concessão da tutela judicial de urgência, em especial a probabilidade do direito alegado, INDEFIRO A ANTECIPAÇÃO DA TUTELA REQUERIDA; b) imponho à ré o ônus de demonstrar nos autos o envio das notificações exigidas por lei para fins de ensejar a purgação da mora do devedor e cientificá-lo da alienação do imóvel objeto deste feito em leilão; e, ainda, de apresentar documento Demonstrativo de Evolução da Dívida (DED) atualizado referente ao contrato em foco, tudo nos termos do art. 373, § 1º do CPC. c) depois, abro o prazo de 30 dias para que o réu, querendo, efetue a purgação da mora de eventual saldo em aberto, se quiser. d) após as diligências acima, com ou sem purgação da mora, trata-se de causa cujas provas são eminentemente documentais, motivo pelo qual aplico o art. 355 do CPC, determinando a conclusão dos autos ao magistrado para fins de sentença. e) considerando que não se trata de lide que impugna o valor da dívida ou do imóvel, mas tão somente de um ato executivo específico de um imóvel de baixo valor, fixo o valor da causa em R$ 10.000,00. f) defiro o pedido de gratuidade da justiça feito pelo autor, nos termos dos arts. 98, caput, e 99, § 3º do CPC.

Considerando-se a ínfima ocorrência de resolução amigável neste juízo em casos atinentes à matéria em discussão e voltados contra a ré deste processo, dispensada a realização de audiência de conciliação, o que por óbvio não impede que as partes manifestem interesse em conciliar ao longo do trâmite processual.

CITE-SE a demandada para apresentar contestação e especificar provas que pretenda produzir.

Após a apresentação de contestação, INTIMAR a parte autora para, no prazo de 15 (quinze) dias, apresentar réplica e manifestação sobre os documentos juntados pela CAIXA; bem como para especificar, de forma detalhada e fundamentada, as provas que ainda pretende produzir.

Em seguida, façam-se os autos conclusos.

Intimem-se, com urgência.

Castanhal/PA, (documento datado e assinado digitalmente).

JuizFederal