TRF1 - 1003258-32.2025.4.01.3501

PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Subseção Judiciária de Luziânia-GO Vara Federal Cível e Criminal da SSJ de Luziânia-GO PROCESSO: 1003258-32.2025.4.01.3501 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) POLO ATIVO: MARCIO DOS SANTOS LISBOA REPRESENTANTES POLO ATIVO: NATALIA ROXO DA SILVA - SP344310 POLO PASSIVO:CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF DECISÃO Trata-se de ação de procedimento comum proposta por MARCIO DOS SANTOS LISBOA em face da Caixa Econômica Federal - CEF, com pedido de tutela provisória de urgência, no qual pretende seja anulado o leilão do imóvel descrito sob a matrícula nº 47700 do 2º Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Luziânia – GO, objeto do contrato de financiamento habitacional com garantia de alienação fiduciária celebrado pelas partes.

Alega, em apertada síntese, a nulidade do procedimento de execução extrajudicial promovido pela CEF pela: i) falta de notificação do mutuário para purgação da mora; ii) falta de intimação do devedor sobre as datas de leilão; iii) não realização do leilão no prazo de 60 dias; iv) não prestação de contas para verificação do sobejo; e v) não expedição do termo de quitação após o segundo leilão.

Juntou documentos. É o relatório.

Decido.

A tutela provisória, no NCPC, pode ter como fundamento a urgência (tutela de urgência) ou a evidência (tutela de evidência).

A parte autora fundamenta o pedido liminar na primeira hipótese.

Da análise sumária das questões deduzidas nestes autos, entendo ausente, neste momento processual, a probabilidade do direito, pressuposto legal para deferimento da medida requerida.

Ressalto que, em relação à nulidade apontada no procedimento de execução extrajudicial, especialmente a ausência de intimação para purgar a mora, o autor não logrou êxito em comprovar tal alegação.

Isso porque a ausência da documentação referente à íntegra do processo administrativo impugnado impede a análise do mérito da causa, de modo que, entendo, nesse momento, temerária qualquer decisão baseada tão somente nas alegações e documentos juntados pela demandante.

Trata-se de documentação plenamente acessível ao mutuário junto ao cartório de registro de imóveis da matrícula respectiva - tal informação foi confirmada por este juízo recentemente.

Ademais, os referidos documentos poderão ser apresentados por ocasião da fase de especificação de provas, sendo que sua ausência poderá acarretar prejuízo à comprovação das alegações da requerente.

Ressalto que na certidão de matrícula juntada sob o id 2188117280 consta a informação de que o autor foi intimado no dia 06/02/2024 para purga a mora, sem que tenha havido o pagamento devido.

Assim, diante da força probante do registro imobiliário, que possui presunção juris tantum de veracidade, e em face da ausência de documentos comprobatórios da alegada nulidade do procedimento executivo, entendo incabível a concessão de medida a afastar os efeitos do referido procedimento.

Por outro lado, ressalte-se que a questão da purgação da mora tardia passou a obedecer nova disciplina com advento da Lei n° 13.465, publicada em 06/09/2017, ao inserir o § 2° B no art. 27 da Lei n° 9.514/97.

Não mais se discute o direito à purgação da mora, mas, diversamente, o direito de preferência de aquisição do mesmo imóvel pelo preço correspondente ao valor da dívida, além dos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos.

Portanto, a ciência para fins de leilão não deve ser tido como um fim em si mesmo.

Para além de cientificar os devedores acerca da pretensão da credora em vender o bem, faculta àqueles o direito de preferência na compra do imóvel leiloado (art. 27, § 2o-B), não havendo previsão para fins de purgação da mora, que se esvaiu na etapa anterior com a notificação pessoal por oficial de cartório.

Desse modo, o requerimento de anulação de atos relativos ao procedimento de execução extrajudicial com fundamento em irregularidades do procedimento deve ser instruído da demonstração, pelo devedor, de que foi prejudicado em sua intenção real e concreta de exercer o direito de preferência na reaquisição bem levado a leilão extrajudicial.

Trata-se, com efeito, de aplicação dos princípios pás de nullité sans grief e da conservação dos negócios jurídicos.

No caso dos autos, a parte autora não demonstrou intenção real e concreta de efetuar o pagamento do quantum necessário ao exercício do direito de preferência.

Argumenta, na inicial, pelo direito do mutuário à purgação da mora correspondente, tão somente, às prestações atrasadas.

Desse modo, diante da ausência de demonstração de efetivo prejuízo à parte autora, não vislumbro nulidade na realização dos leilões extrajudiciais.

Em seguida, uma vez consolidada a propriedade em favor do agente financeiro, exsurge o direito deste de alienar o bem em leilão extrajudicial, no prazo de sessenta dias, contados da data de registro da consolidação da propriedade na matrícula do bem, conforme prescreve o art. 27, da Lei nº. 9514/1997 (prazo que era de 30 dias antes da alteração promovida pela Lei 14.711/2023).

O prazo de 30 (trinta) dias, segundo o STJ, para a promoção do leilão extrajudicial contido no art. 27 da Lei n. 9.514/1997, por não se referir ao exercício de um direito potestativo do credor fiduciário, mas à observância de uma imposição legal – inerente ao próprio rito de execução extrajudicial da garantia -, não é decadencial, de forma que a sua extrapolação não extingue a obrigação de alienar o bem imóvel nem restaura o status quo ante das partes, acarretando apenas mera irregularidade, a impedir tão somente o agravamento da situação do fiduciante decorrente da demora imputável exclusivamente ao fiduciário (Precedente: STJ, REsp 1649595/RS, Rel.

Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 13/10/2020, Dje 16/10/2020).

Por fim, inviável a apreciação das alegações de ausência de prestação de contas e necessidade de expedição do termo de quitação, considerando que sequer consta nos autos informação acerca do resultado das hastas públicas.

Assim sendo, reputo não satisfeitos os requisitos estabelecidos pelo NCPC, razão porque indefiro o pedido de tutela provisória.

Defiro ao autor os benefícios da assistência judiciária gratuita, pois declarada a impossibilidade de suportar os custos da demanda (art. 99, § 3°, NCPC).

Deixo de designar audiência de conciliação, tendo em vista o desinteresse manifestado previamente pela ré em matérias como a presente (Ofício n° 00049/2016 - Jurídico Regional da Caixa em Goiás), sem prejuízo da análise de sua conveniência em momento posterior (NCPC, art. 139, VI).

Cite-se a parte ré, facultando-lhe apresentar defesa no prazo legal.

Luziânia-GO.

TÁRSIS AUGUSTO DE SANTANA LIMA Juiz Federal