TRF1 - 1051229-93.2023.4.01.3400

PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Subseção Judiciária de Luziânia-GO Vara Federal Cível e Criminal da SSJ de Luziânia-GO SENTENÇA TIPO "A" PROCESSO: 1051229-93.2023.4.01.3400 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) POLO ATIVO: VALDELICE ALVES DE AZEVEDO REPRESENTANTES POLO ATIVO: KLEBER VENANCIO DE MORAES - DF37599 POLO PASSIVO:CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF e outros REPRESENTANTES POLO PASSIVO: MARCO ANTONIO BUSNARDO MILDEMBERG - SC41495 SENTENÇA Trata-se de ação de procedimento comum, com pedido de tutela provisória, proposta por Valdelice Alves de Azevedo em desfavor da Caixa Econômica Federal – CEF e de Silva Branco Construtora e Incorporadora Ltda., na qual objetiva a anulação ou, subsidiariamente, a revisão de contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional com garantia de alienação fiduciária celebrado pelas partes.

Sustenta a autora, em síntese: a) Vício de Consentimento e Abusividade no Reajuste dos Encargos: alega que não foi acompanhada por um representante da CAIXA na assinatura do contrato, sendo instruída apenas por um corretor da construtora.

Foi informada falsamente que as parcelas seriam fixas e enviadas por boleto.

O critério de reajuste dos encargos (Cláusula B.9 c/c itens 5, 6.3 e 9 do contrato) não é claro nem compreensível para uma pessoa comum.

A forma de cálculo está dissolvida em várias cláusulas, tornando difícil o entendimento sem a instrução adequada.

Após o primeiro ano, as parcelas começaram a aumentar significativamente (inicialmente R$ 20, depois cumulativamente R$ 1 a R$ 3 por mês).

A parcela de fevereiro de 2023 já era R$ 565,7318.

A Autora foi informada pela CAIXA, em um atendimento em 30/08/2022, que o aumento se devia a uma parcela não cobrada em março de 2022, sobre a qual estavam incidindo juros, o que ela considera ilógico, pois o débito é automático e ela tinha saldo em conta.

Argumenta que a relação é de consumo, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor (CDC), que veda prevalecer-se da fraqueza ou ignorância do consumidor (art. 39, IV) e considera nulas cláusulas abusivas (art. 51, IV) Defende a mitigação do princípio pacta sunt servanda (o contrato faz lei entre as partes) em casos de abusividade em relações de consumo, e a observância da função social do contrato, que deve buscar o equilíbrio entre as partes, especialmente em contratos de financiamento habitacional de programa governamental.

Alega que o lucro da CAIXA sobre o financiamento se torna exorbitante com o tempo, gerando desequilíbrio contratual.

O aumento das parcelas, mesmo sendo de pequeno valor mensalmente, é significativo no longo prazo de 360 meses b) Comprometimento da Renda Acima do Limite Legal/Contratual: a autora recebe um salário mínimo.

O encargo inicial de R$ 545,81 já representava mais de 30% de sua renda na época da contratação.

A própria CAIXA informa que a prestação em financiamentos pelo SFH não pode ser maior que 30% da renda familiar bruta.

Além do financiamento com a CAIXA, a Autora paga R$ 105,71 mensais em um "Contrato de Confissão de Dívida" com a Silva Branco Construtora.

Atualmente, gasta R$ 670,97 por mês apenas com as parcelas de financiamento do imóvel, o que representa mais de 50% de sua renda de R$ 1.300,00.

Este comprometimento excessivo da renda, combinado com os aumentos das parcelas, causa insegurança financeira e risco de inadimplência. c) Danos Morais: A Autora visitou uma unidade "nascente" sem defeitos, mas recebeu uma unidade "poente" com diversos vícios.

Os defeitos incluíam pias estragadas (a da cozinha quebrou e teve que ser trocada), vaso sanitário com defeito, e disjuntor que não funciona adequadamente, impedindo o uso simultâneo de vários aparelhos domésticos.

A vista da janela da unidade entregue dá para uma rua frequentada por usuários de entorpecentes, o que impede a Autora de abrir a janela.

Havia a promessa de que o pagamento do financiamento iniciaria com a entrega do imóvel (prevista para janeiro de 2021).

No entanto, o imóvel foi entregue apenas em 14 de abril de 20213747, e a Autora pagou valores referentes a "taxa de obra" entre janeiro e abril de 2021, que não foram amortizados no saldo devedor.

Tentativas de solucionar os defeitos com a Construtora (Silva Branco) foram infrutíferas, com direcionamento para um site que nunca dava retorno4548.

A Autora precisou arcar sozinha com alguns reparos.

Outros moradores do condomínio também relatam defeitos.

Alega que foi enganada sobre o imóvel e seus problemas, o que gerou decepção e sofrimento, configurando dano moral.

Cita jurisprudência que reconhece dano moral por imóvel novo entregue com avarias.

Pede indenização com base nos arts. 186 e 927 do Código Civil.

Após retificado o valor inicialmente atribuído à causa, o feito foi remetido do Juizado Especial Cível Adjunto à 8ª Vara Federal do SJDF à 14ª Vara Federal Cível da SJDF (id 1666016449).

Decisão proferida em 20/07/2023 indeferiu a tutela de urgência (id 1722236469).

A CEF apresentou contestação, pugnando pela improcedência dos pedidos autorais (id 1771721068).

A parte autora reiterou o pedido de depósito judicial das parcelas do financiamento, no montante que entende devido (id 1882877165).

A Construtora e Incorporadora requerida apresentou contestação sob o id 1912856671.

Preliminarmente, alega a impossibilidade do pedido, sua ilegitimidade passiva e carência de ação.

Aduz pela necessidade prova técnica.

No mérito, requer a improcedência da ação.

A parte autora apresentou réplica (id 2059152185), bem como novas imagens do imóvel objeto do contrato em questão, a fim de comprovar seu estado atual (id 2060695686).

Requer a realização de perícia no imóvel.

Decisão proferida pelo Juízo da 14ª Vara Federal Cível da SJDF declinou da competência para o processamento e julgamento do feito em favor da presente Subseção Judiciária, tendo em vista que o imóvel está localizado em Valparaíso de Goiás (id 2128516285).

Vieram os autos conclusos para sentença. É o relatório.

Fundamento e decido.

Inicialmente, infere-se que há cumulação indevida de pedidos em face de réus distintos, nos termos do art. 292 do CPC, sendo certo, além disso, que as questões afetas aos direitos e deveres da relação jurídica existente entre o autor e a construtora ré são da competência do Juízo Estadual.

Ora, em relação ao pleito de ressarcimento de danos materiais e morais, observo que a CEF não tem legitimidade para figurar no polo passivo de ação fundada em vícios redibitórios de contrato de compra e venda de imóvel adquirido com recursos do SFH.

No âmbito do Sistema Financeiro Habitacional são realizados três negócios jurídicos por ocasião do financiamento imobiliário, quais sejam: I) compra e venda; II) mútuo; e III) seguro habitacional.

Como cediço, o primeiro negócio jurídico, a compra e venda, é firmado entre particulares, envolvendo, portanto, o proprietário do imóvel e aquele que tenciona a sua compra, avença regida pelas normas do Código Civil.

Já no segundo a relação é travada com o agente financeiro e diz respeito ao empréstimo de recursos necessários para a aquisição do bem imóvel, sob a égide das regras do SFH.

Dessa forma, os defeitos de construção não guardam nenhuma pertinência com o financiamento concedido pela instituição financeira, tampouco envolvem a prática de algum ato seu, haja vista ser o papel do agente financeiro restrito às questões afetas ao contrato de mútuo.

A construção e reforma do imóvel é negócio distinto, do qual decorre a obrigação de indenizar em virtude dos vícios do objeto do contrato.

O contrato de mútuo somente é celebrado em momento posterior, quando já acertadas, pelos contratantes, as cláusulas relativas ao instrumento de compra e venda, de modo que as questões aí pertinentes devem ser discutidas apenas entre o mutuário e vendedor.

Não se pode olvidar que as vistorias, e até mesmo a avaliação técnica no imóvel, são realizadas pela instituição financeira pela simples razão de que o imóvel representa a própria garantia do financiamento, o que não enseja, absolutamente, sua responsabilidade pela higidez da solidificação.

Saliento que, em regra, não há qualquer responsabilidade solidária entre a instituição financeira e o vendedor/construtora do imóvel financiado.

Isso porque, a definição do termo solidariedade é fornecida pelo Código Civil em razão de seu efeito principal, que é o de atribuir a mais de uma pessoa, credor ou devedor, direito ou obrigação em relação a uma determinada obrigação (art. 264), sendo que o art. 265 estabelece taxativamente: “Art. 265.

A solidariedade não se presume; resulta da lei ou da vontade das partes”.

Não desconheço julgados do STJ que afirmam existir solidariedade no caso de empreendimento de natureza popular, destinado a mutuários de baixa renda, seguindo precedente formado a partir do seguinte acórdão: RECURSO ESPECIAL.

SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO.

VÍCIOS NA CONSTRUÇÃO DE IMÓVEL CUJA OBRA FOI FINANCIADA.

LEGITIMIDADE DO AGENTE FINANCEIRO. 1.

Em se tratando de empreendimento de natureza popular, destinado a mutuários de baixa renda, como na hipótese em julgamento, o agente financeiro é parte legítima para responder, solidariamente, por vícios na construção de imóvel cuja obra foi por ele financiada com recursos do Sistema Financeiro da Habitação.

Precedentes. 2.

Ressalva quanto à fundamentação do voto-vista, no sentido de que a legitimidade passiva da instituição financeira não decorreria da mera circunstância de haver financiado a obra e nem de se tratar de mútuo contraído no âmbito do SFH, mas do fato de ter a CEF provido o empreendimento, elaborado o projeto com todas as especificações, escolhido a construtora e o negociado diretamente, dentro de programa de habitação popular. 3.

Recurso especial improvido. (REsp 738071/SC, Rel.

Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 09/08/2011, DJe 09/12/2011) Ocorre que a premissa em que se firmou o colendo Superior Tribunal de Justiça, por meio do Ministro relator Luiz Felipe Salomão, é sedimentada na natureza do empreendimento.

Isso porque há casos em que a CEF também atua como agente promotor, além de meramente financeiro.

Nessa hipótese, a CEF terá uma responsabilidade maior, notadamente em empreendimentos de baixa renda, de caráter social.

São casos em que a construtora é mera executora, na medida em que, em terreno adquirido pela própria CEF, constrói “casa tipo popular”, com padrões e especificações apresentadas pela CEF, e tem todas as etapas vistoriadas e aprovadas pela equipe de engenharia da CEF.

Nessas hipóteses, é comum que o adquirente compre o imóvel em agência da CEF, sem possibilidade de escolha da construtora e do projeto.

No entanto, não se pode atribuir essa responsabilidade solidária como regra geral, nem mesmo nos contratos decorrentes de empreendimentos de natureza popular, ou mesmo voltados para a realização de políticas públicas.

Isso porque impor aos agentes financeiros este ônus, em caráter solidário, sem previsão legal e nem contratual, implicaria aumentar os custos dos financiamentos imobiliários do SFH, pois a instituição financeira passaria a ter que contar com quadros de engenheiros para fiscalizar, diariamente, a correção técnica, os materiais empregados e a execução de todas as obras por ela financiadas, passo a passo, e não apenas para fiscalizar, periodicamente, o correto emprego dos recursos emprestados.

Nesse sentido é o egrégio Tribunal Regional Federal da 1ª Região, confere: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO.

VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO.

ATUAÇÃO DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL.

MERO AGENTE FINANCEIRO.

ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM CONFIGURADA.

INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL PARA PROCESSAR E JULGAR A DEMANDA.

APELAÇÃO DA CAIXA PROVIDA.

PREJUDICADAS AS APELAÇÕES DA FM CONSTRUTORA E DO CONDOMÍNIO EDIFÍCIO RESIDENCIAL SEVILHA. 1.

Segundo entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, nos processos em que se objetiva indenização por vícios na construção de imóvel, a Caixa somente possui legitimidade passiva para responder por vícios, atraso ou outras questões relativas à construção de imóveis objeto do Programa Habitacional Minha Casa Minha Vida se, à luz da legislação, do contrato e da atividade por ela desenvolvida, atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda, sendo parte ilegítima se atuar somente como agente financeiro.

Súmula nº 83/STJ. (AgInt no REsp 1646130/PE, Rel.

Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, DJe 04/09/2018) 2.

No caso em apreço, no contrato por instrumento particular de compra de terreno e mútuo para construção com obrigação, fiança e hipoteca - financiamento de imóveis na planta e/ou construção - recursos do FGTS firmado entre as partes (Id. 70671552 - Pág. 62), a CAIXA figura como mero agente financeiro perante a construtora, cuja atuação se limitou a liberar/emprestar recursos para a construção do empreendimento, pelo que não pode ser responsabilizada por qualquer vício construtivo existente no imóvel. 3.

A pretensão da parte autora volta-se à reparação de danos decorrentes de vícios de construção em imóvel erguido por terceiro, não havendo, assim, que se falar em responsabilidade da CAIXA, permanecendo no polo passivo apenas a FM Construtora.

Dessarte, a presente demanda deverá ser apreciada pela Justiça Estadual, conforme dispõe o art. 109, I, da Constituição Federal. 4.

Apelação da Caixa Econômica Federal a que se dá provimento para reconhecer sua ilegitimidade passiva ad causam e a incompetência da Justiça Federal para julgar ação, com a determinação da remessa dos autos à Justiça Estadual na Comarca do domicílio do autor. 5.

Por conseguinte, ficam prejudicadas as apelações da FM Construtora e do Condomínio Edifício Residencial Sevilha. (AC 0018429-97.2007.4.01.3300, DESEMBARGADORA FEDERAL DANIELE MARANHAO COSTA, TRF1 - QUINTA TURMA, PJe 30/08/2023 PAG.) PROCESSUAL CIVIL.

AQUISIÇÃO DE IMÓVEL.

VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO.

PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA.

AÇÃO DE REPARAÇÃO.

AQUISIÇÃO DE TERCEIRO PESSOA FÍSICA DE IMÓVEL JÁ PRONTO.

CAIXA ECONÔMICA FEDERAL.

ATUAÇÃO COMO MERO AGENTE FINANCEIRO.

VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO NÃO ACOBERTADOS PELO FGHAB.

ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM CONFIGURADA.

SENTENÇA MANTIDA.

APELAÇÃO NÃO PROVIDA.

I - Cinge-se a questão quanto a responsabilidade indenizatória da Caixa Econômica Federal - CEF como financiadora da aquisição de imóvel de terceiro, que veio a apresentar diversos defeitos e irregularidades na sua construção.

II - "A jurisprudência do STJ é firme no sentido de reconhecer a ilegitimidade passiva da Caixa Econômica Federal - CEF para responder à ação por vício de construção de imóvel quando atuar como mero agente financeiro" (AgInt no CC 180.829/SP, Rel.

Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 23/2/2022, DJe 3/3/2022).

III - No contrato de compra e venda firmado entre as partes, fls. 18/43 ID 21315454 verifica-se que a CEF figura como mero agente financeiro, cuja atuação se limitou a liberar/emprestar recursos ao autor para adquirirem imóvel construído.

Assim, não pode ser responsabilizada por qualquer vício construtivo existente no imóvel.

IV - A cobertura pelo Fundo Garantidor de Habitação Popular - FGHAB estipulada no contrato de financiamento, cláusula 21, parágrafo sétimo, refere-se a danos físicos no imóvel, não abrangendo vícios de construção.

O próprio Estatuto do Fundo Garantidor de Habitação exclui expressamente a garantia para danos decorrentes de vícios de construção.

Nesse sentido: (AC 0017638-03.2013.4.01.3500, DESEMBARGADOR FEDERAL DANIEL PAES RIBEIRO, TRF1 - SEXTA TURMA, PJe 13/03/2020) V - Considerando que a pretensão do autor consiste na reparação de danos decorrentes de vícios de construção em imóvel erguido por terceiro, não há se falar em responsabilidade da CEF.

Dessa forma, sem reforma a sentença que reconheceu a ilegitimidade da Caixa Econômica Federal.

VI - Apelação da parte autora não provida. (AC 0003423-30.2015.4.01.3313, DESEMBARGADOR FEDERAL RAFAEL PAULO SOARES PINTO, TRF1 - DÉCIMA-PRIMEIRA TURMA, PJe 26/07/2023 PAG.) Portanto, nas hipóteses em que a CEF atua meramente como agente financeiro em sentido estrito, não se pode atribuir-lhe, sequer em tese, responsabilidade por eventual defeito de construção da obra financiada.

São casos em que o financiamento é concedido ao adquirente do imóvel após o término da construção, sendo o imóvel novo ou usado, ou o financiamento é concedido à construtora ou diretamente ao adquirente durante a construção, ou mesmo é o próprio mutuário quem realiza a construção ou reforma.

Entendo que a mera circunstância de o contrato de financiamento ser celebrado durante a construção, ou no mesmo instrumento do contrato de compra e venda firmado com o vendedor, não implica na responsabilidade do agente financeiro pela solidez e perfeição da obra.

Ressalte-se, ainda, que a existência do Fundo Garantidor da Habitação Popular não atrai a responsabilidade para a CEF, eis que o seu Estatuto, ao disciplinar os critérios para cobertura das despesas oriundas de recuperação dos danos físicos ocasionados no imóvel, não inclui os danos decorrentes de vícios de construção (Lei n° 11.977/2009).

Saliento que a legitimidade processual, uma das condições da ação, é definida em função de elementos fornecidos pelo direito material, sendo que a existência de responsabilidade é o elemento central da legitimidade passiva da Caixa.

Assim, a aferição da legitimidade deve ser feita na forma afirmada pela parte autora em decorrência do direito material alegado em sua causa de pedir (“teoria da asserção”).

No caso, o contrato entabulado pelas partes (id 1634407350) nada diz sobre responsabilidade solidária, bem como não há dispositivo legal que determine a ocorrência da referida solidariedade.

Saliento que o art. 942 do Código Civil, não atrai qualquer responsabilidade solidária à Caixa, vez que não assume responsabilidade na construção do imóvel, mas tão somente no seu financiamento.

Durante a narração dos fatos, a parte autora não fez qualquer menção à atuação da CEF como agente promotor do empreendimento, mas tão somente informou a realização do financiamento habitacional.

Não integra a causa de pedir a alegação de que a CEF tenha atuado como agente promotor da obra, escolhido a construtora, o terreno a ser edificado ou tido qualquer responsabilidade em relação ao projeto.

Dessa forma, em relação ao pedido de danos morais, constato que a autora restringiu-se a responsabilização da requerida pelos possíveis vícios na construção do imóvel; que não configuram legitimidade passiva da CEF.

Deve ser enfatizado que a relação contratual da CAIXA com o autor envolve apenas o mútuo pactuado.

A pretensão de indenização por eventuais danos materiais/morais decorrentes de vícios na construção do imóvel financiado, portanto, não pode ser dirigida contra a Caixa Econômica Federal.

Posta nesses termos a questão, considerando que a competência da Justiça Federal (art. 109 da CF) é absoluta, e que a cumulação de ações pressupõe a competência do Juízo para ambos os pedidos cumulados (CPC, art. 327, § 1º, II), deve-se reconhecer a falta de pressuposto processual em relação ao pedido de indenização por danos morais em face de Silva Branco Construtora e Incorporadora Ltda., haja vista a incompetência da Justiça Federal para processá-lo e julgá-lo e a impossibilidade, por conseguinte, de cumulá-lo na presente demanda.

Por outro lado, em relação ao pedido consistente na rescisão do contrato de financiamento imobiliário firmado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação – SFH e do Programa Casa Verde e Amarela, entende-se que a CEF é legítima para figurar no polo passivo.

A relação entre a CEF, a construtora/alienante/incorporadora e o mutuário deve ser entendida como um negócio jurídico uno, na medida em que não é possível cindir o contrato em diversos subcontratos para fins de rescisão.

Observo que o litisconsórcio havido entre a CEF e a construtora se resume ao pedido de rescisão do contrato de compra e venda de imóvel com financiamento e alienação fiduciária em garantia, pois o desfazimento do negócio inevitavelmente atingirá todos os participantes do contrato e que ali assumiram obrigações recíprocas (TRF-1, AC 0042689-72.2002.4.01.3800, e-DJF1 23/09/2014).

Pois bem, a fim de rescindir o contrato a parte autora invoca como causa de pedir os vícios de construção e a abusividade dos encargos cobrados.

Em relação à primeira alegação, ressalto o entendido deste Juízo sobre a matéria, já exarado em outros autos, no sentido de que, não podendo ser a CEF responsabilizada por eventuais vícios de construção apresentados pelo imóvel, não subsiste fundamento para o pleito de rescisão do contrato de mútuo.

Sendo assim, muito embora a parte autora possa formular, em face da CEF, pedido de rescisão do contrato de mútuo habitacional, tenho que tal requerimento não se coaduna com a causa de pedir de ações como a presente, qual seja, os vícios de construção apresentados pelo imóvel.

Assim, incabível a rescisão do contrato em decorrência de vícios da obra.

Quanto à abusividade dos encargos, vejamos.

A parte autora alega vício de consentimento, impropriedade no reajuste das parcelas e comprometimento da renda acima do limite legal.

De saída, em relação à aplicação do Código de Defesa do Consumidor, o referido código é aplicável às instituições financeiras (Súmula n.297, STJ).

Por outro lado, a incidência das normas e princípios do CDC ao caso concreto dependem da demonstração de abuso por parte do agente financeiro, ônus excessivo, desvantagem exagerada, enriquecimento ilícito da mutuante, nulidade de cláusula contratual, ofensa aos princípios da transparência e da boa-fé, entre outros.

Além do mais, por força do fixado pelo STJ, ao julgar o REsp n.1.061.530/RS (julgado em 22/10/2008), sob o rito dos recursos repetitivos, nos contratos bancários, é vedado ao julgador se valer do art.51 do CDC para se pronunciar de ofício acerca da abusividade das cláusulas contratuais.

Assim, é ônus da parte autora demonstrar a ocorrência dos vícios da relação contratual para possibilitar o socorro respectivo pelas regras do direito do consumidor.

Segundo se infere do contrato (id 1634407350), para aquisição de imóvel, o mútuo fora entabulado no valor de R$ 94.751,60, com sistema de amortização pelo método Tabele PRICE, aplicando-se a atualização do saldo devedor mensalmente, prazo de amortização (360 meses), taxa anual de juros nominal (5,25%) e efetiva (5,37%), seguro e tarifa de administração.

Da detida leitura das cláusulas contratuais, não se vislumbra ausência de transparência nas regras pactuadas entre as partes.

Por oportuno, relembro que o contrato de adesão em si não afronta o princípio da autonomia da vontade, dado que permanece garantida a liberdade ao cliente em aderir ou não às estipulações padronizadas. É importante destacar que, uma vez convencionados os direitos e obrigações, as partes ficam vinculadas pelo princípio da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda).

Esse princípio estabelece que, se o conteúdo contratual foi estipulado validamente e os direitos e deveres de cada parte foram definidos, suas cláusulas têm força obrigatória, sendo passíveis de revisão apenas em casos de nulidade ou vício de vontade.

Uma das mais importantes consequências deste princípio é a imutabilidade ou intangibilidade das cláusulas contratuais que somente seriam passíveis de revisão no caso de estarem eivadas de nulidade ou vício de vontade. (TRF-3 - ApCiv: 50015815420174036141 SP, Relator: Desembargador Federal WILSON ZAUHY FILHO, Data de Julgamento: 14/06/2021, 1ª Turma, Data de Publicação: DJEN DATA: 25/06/2021).

Os vícios de consentimento, como é sabido, são defeitos que maculam a manifestação de vontade, sujeitando o ato jurídico aos regimes sancionatórios de nulidade ou anulabilidade.

No direito privado, a liberdade de contratar e definir o conteúdo do contrato é ampla, desde que respeitados os limites do ordenamento jurídico.

O contrato, como acordo de vontades, pressupõe a boa-fé e a lealdade entre as partes, sendo que a ausência desses princípios compromete a validade do negócio jurídico.

No caso concreto, não identifico a existência de vício de consentimento, uma vez que a parte autora efetivamente se beneficiou do financiamento habitacional, bem como só veio a reclamar deste cerca de três anos após o pacto.

A presença de um representante da CEF no momento da assinatura do contrato pelo mutuário em nada alteraria o alegado cenário de vulnerabilidade da parte, tendo em vista que os termos contratuais em questão são comuns em negócios dessa espécie.

Ademais, a parte autora não nega a existência do contrato ou a assinatura, mas apenas contesta os seus termos (no que tange aos encargos previstos e evolução do saldo devedor), o que, por si só, não configura vício de consentimento.

Nos termos do art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil, cabe à parte autora demonstrar os fatos constitutivos do seu direito.

Assim, não é razoável invalidar um negócio jurídico firmado entre pessoas capazes e livres para deliberar sobre suas conveniências sem prova robusta do vício alegado.

No que se refere à impropriedade dos encargos cobrados, observo que a insurgência da parte autora é relativa, tão somente, à evolução das prestações mensais do financiamento.

Pretende a autora sejam as parcelas mantidas no patamar da prestação inicial do contrato, R$ 545, 81.

De acordo com o demonstrativo juntado pela autora, em 09/2023 a prestação perfez o montante de R$ 571,74 (id 2059152186).

Ora, a correção monetária e as variações do índice de atualização são mecanismos normais para ajustar o valor das parcelas do financiamento habitacional.

Esses ajustes visam garantir que o valor do financiamento acompanhe as mudanças econômicas e que a instituição financeira seja compensada pelas variações de juros, especialmente nos contratos de mutuo habitacional, por terem prazos extensos.

In casu, há previsão contratual de recálculo das parcelas devidas, consoante cláusula 6.3, in verbis: “As pretações (A+J) estabelecidas no item B9 são recalculadas mensalmente, atualizadas na forma do item 9, na data correspondente à do vencimento do encargo mensal, sendo que a parcela de juros é obtida pela aplicação da taxa de juros mensal vigente com base no saldo devedor atualizado e a parcela de amortização obtida pela diferença entre a prestação e a parcela de juros.” O item 9, por sua vez, assim dispõe: “ATUALIZAÇÃO DO SALDO DEVEDOR E DA GARANTIA – Ocorre mensalmente, na data de vencimento do encargo mensal, pelo índice de atualização das contas vinculadas do FGTS e na hipótese de extinção desse coeficiente, a atualização passará a ser efetuada pelo índice determinado em legislação específica.” Ademais, no que se refere aos juros remuneratórios, não verifico a cobrança de juros abusivos, mas tão somente a onerosidade própria dessa espécie de serviço, considerando que a taxa anual efetiva de 5,37% - prevista no contrato -, no cenário econômico atual e da época da assinatura do contrato, está longe de configurar a abusividade e a vantagem excessiva para o banco.

Impõe-se, assim, que os juros pactuados sejam cumpridos pelas partes em virtude dos princípios da força obrigatória dos contratos e da liberdade de contratação.

Por fim, a redução da renda do mutuário frente o reajuste das parcelas não configura circunstância por si só hábil a justificar a limitação dos valores das prestações a 30% de seus rendimentos mensais, cabendo ressaltar que o contrato não está atrelado a nenhum plano de equivalência salarial (PES) ou comprometimento de renda (PCR)).

Tratando-se de financiamento com índice de correção variável, é natural o aumento das parcelas ao longo do contrato.

Portanto, não verificada qualquer abusividade no contrato, não assiste razão à autora quanto aos pedidos de rescisão ou revisão contratual.

Ante o exposto: a) extingo o processo sem resolução do mérito no que tange ao pedido de indenização por danos morais, relacionado à ré Silva Branco Construtora e Incorporadora Ltda, fazendo-o com amparo no art. 327, § 1º, II, c/c art. 485, IV, do CPC. b) julgo improcedentes os pleitos autorais de rescisão ou revisão contratual e declaro extinto o processo com resolução do mérito, fazendo-o com fulcro no art. 487, I, do CPC.

Condeno a parte autora em custas e em honorários advocatícios, aos quais fixo em 10% sobre o valor da causa (metade para cada requerido), cuja exigibilidade fica suspensa em razão da justiça gratuita (art. 98, § 3º, CPC).

P.R.I.

Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos, com baixa na distribuição e anotações de estilo.

Luziânia/GO.

TÁRSIS AUGUSTO DE SANTANA LIMA Juiz Federal