TRF1 - 1008160-92.2025.4.01.3900

PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Seção Judiciária do Pará 2ª Vara Federal Cível da SJPA SENTENÇA TIPO "A" PROCESSO: 1008160-92.2025.4.01.3900 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) POLO ATIVO: EDUARDO AFONSO SILVA DO NASCIMENTO REPRESENTANTES POLO ATIVO: FERNANDO MONTENEGRO DE MORAIS FILHO - PA24553 POLO PASSIVO:CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF SENTENÇA Trata-se de ação sob o procedimento comum, com pedido de tutela de urgência, ajuizada por EDUARDO AFONSO SILVA DO NASCIMENTO (CPF *79.***.*32-49) em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CNPJ 00.***.***/0001-04), buscando provimento judicial que declare a anulação do leilão e nulidade do procedimento de consolidação da propriedade situada no apartamento 202, Bloco 02 do empreendimento Ideal Samambaia, na Estrada do 40 Horas, bairro do Coqueiro, Ananindeua/PA, com cancelamento do seu registro.

Aduz a exordial que o demandante firmou contrato de financiamento imobiliário, em 2017, para aquisição do imóvel acima descrito.

Afirma que, por conta dos efeitos da pandemia de COVID-19, passou a não cumprir com suas obrigações em relação ao financiamento habitacional.

Mesmo tendo realizado acordo com a demandada para regularizar as parcelas em atraso, voltou a inadimplir o pagamento.

O valor atualizado da dívida seria R$-86.996,15.

Alega que, ao buscar novamente a CAIXA para regularizar sua situação, foi informado de que o seu imóvel estaria prestes a ser leiloado.

A inicial veio acompanhada de procuração e documentos.

Decisão proferida (ID 2173735248) deferindo o pedido de tutela de urgência, a gratuidade judicial e a inversão do ônus da prova.

Inconformada, a CAIXA informou a interposição de Agravo de Instrumento (ID 2178807129), com cópia do indigitado recurso.

Ato contínuo, a CAIXA apresentou contestação (ID 2178808856), requerendo prazo para juntada de documento, defendendo a regularidade do procedimento adotado, a ausência de vício contratual, pugnando pela improcedência dos pedidos.

Acostou documentos.

Réplica apresentada (ID 2180259405).

Oportunizada a produção de novas provas, a CAIXA declinou de produzi-las (ID 2184966469). É o relatório.

Da fundamentação e decisão.

Cinge-se a demanda em pedido de anulação de leilão e de consolidação da propriedade ocorrida em procedimento de execução extrajudicial em nome da CAIXA.

A parte autora defende o pedido por alegar que não houve a sua notificação para purga da mora, irregularidade no valor de avaliação do imóvel e na sua notificação acerca do leilão.

Foi acostado aos autos o contrato de compra e venda de unidade concluída, mútuo e alienação fiduciária em garantia – Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV – Recursos FGTS com utilização de recursos da conta vinculada do FGTS do devedor fiduciante firmado pela CAIXA e por Eduardo Afonso Silva do Nascimento (ID 2173225341 a 2173225644), em 31 de agosto de 2018, assim como de contratação de seguro habitacional.

A inadimplência no pagamento do financiamento habitacional é matéria incontroversa, diante do reconhecimento do próprio demandante.

De acordo com a certidão do imóvel atualizada (ID 2173225927), a consolidação da propriedade em nome da CAIXA ocorreu em 01/12/2023 A Lei n. 9.514/97, no trecho que trata da execução extrajudicial, assim dispunha no momento da consolidação da propriedade: "Art. 26.

Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º-A Na hipótese de haver imóveis localizados em mais de uma circunscrição imobiliária em garantia da mesma dívida, a intimação para purgação da mora poderá ser requerida a qualquer um dos registradores competentes e, uma vez realizada, importa em cumprimento do requisito de intimação em todos os procedimentos de excussão, desde que informe a totalidade da dívida e dos imóveis passíveis de consolidação de propriedade. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º O contrato poderá estabelecer o prazo de carência, após o qual será expedida a intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º-A Quando não for estabelecido o prazo de carência no contrato de que trata o § 2º deste artigo, este será de 15 (quinze) dias. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3o-A.

Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 3o-B.

Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-A É responsabilidade do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante informar ao credor fiduciário sobre a alteração de seu domicílio. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-B Presume-se que o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante encontram-se em lugar ignorado quando não forem encontrados no local do imóvel dado em garantia nem no endereço que tenham fornecido por último, observado que, na hipótese de o devedor ter fornecido contato eletrônico no contrato, é imprescindível o envio da intimação por essa via com, no mínimo, 15 (quinze) dias de antecedência da realização de intimação edilícia. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-C Para fins do disposto no § 4º deste artigo, considera-se lugar inacessível: (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) I - aquele em que o funcionário responsável pelo recebimento de correspondência se recuse a atender a pessoa encarregada pela intimação; ou (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) II - aquele em que não haja funcionário responsável pelo recebimento de correspondência para atender a pessoa encarregada pela intimação. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária. § 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação. § 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) § 8o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)” Art. 26-A.

Os procedimentos de cobrança, purgação de mora, consolidação da propriedade fiduciária e leilão decorrentes de financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, exceto as operações do sistema de consórcio de que trata a Lei nº 11.795, de 8 de outubro de 2008, estão sujeitos às normas especiais estabelecidas neste artigo. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1o A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1o do art. 26 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3º do art. 27 desta Lei, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária mais antiga vigente sobre o bem, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º Se no segundo leilão não houver lance que atenda ao referencial mínimo para arrematação estabelecido no § 3º deste artigo, a dívida será considerada extinta, com recíproca quitação, hipótese em que o credor ficará investido da livre disponibilidade. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 5º A extinção da dívida no excedente ao referencial mínimo para arrematação configura condição resolutiva inerente à dívida e, por isso, estende-se às hipóteses em que o credor tenha preferido o uso da via judicial para executar a dívida. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) Art. 27.

Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1o Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, podendo, caso não haja lance que alcance referido valor, ser aceito pelo credor fiduciário, a seu exclusivo critério, lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º-A Para fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º-B Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)” Diante dos dispositivos acima transcritos, em caso de inadimplência por parte do fiduciante, este deve ser intimado, pessoalmente, pelo Oficial de Registro de Imóveis, para purga de mora e, caso esta não ocorra, cabe a consolidação da propriedade em nome do fiduciário, devendo buscar sua alienação por público leilão para quitação do débito, também com necessidade de intimação do fiduciante.

As referidas intimações devem constar no procedimento de execução extrajudicial disponível no Cartório de Registro de Imóveis em que consta o imóvel.

A parte autora alega ausência de notificação para purga da mora.

Segundo a documentação constante nos autos, consta certidão emitida por oficiala do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Ananindeua (ID 2173226241) em que que consta duas tentativas de notificação do devedor, em que foi comunicado que ele ali não residia e que o imóvel estaria alugado, realizando, em terceira tentativa, a notificação por hora certa na pessoa do responsável pela portaria, aplicando o disposto no artigo 26, §3º-A, da Lei n.º 9.514/97.

Contudo, conforme o referido dispositivo, que está acima transcrito, deve ser realizada a notificação por hora certa quando, ao buscar o devedor em seu domicílio ou residência, o oficial não o encontrar e houve suspeita motivada de ocultação.

Entendo não ter sido esse o caso, já que, ao ser comunicado de que o imóvel se encontrava alugado a terceiro, de certo o devedor não seria ali encontrado, não se podendo alegar que houve tentativa de ocultação ao não estar no imóvel nas outras duas tentativas de sua notificação.

Caberia, na realidade, ao se buscar o devedor no endereço do imóvel financiado e ser cientificado de que ele ali não estava residindo, a busca no endereço indicado no contrato de financiamento (ID 2173225341) e, caso infrutífera, e ausente a informação de outro endereço em seu nome, estando em local incerto e não sabido, a utilização do disposto no artigo 26, §4º, da Lei n.º 9.514/97, com sua notificação por edital.

Nota-se, portanto, que o procedimento adotado pelo cartório de registro de imóveis foi equivocado, já que, no caso, não houve tentativa de ocultação do devedor, mas sim que não se encontrava no imóvel diligenciado por estar alugado.

Ainda que fosse possível a notificação do fiduciante por hora certa, não houve a demonstração de cumprimento da diligência prevista no artigo 254 do CPC, acerca da necessidade de envio, após notificação por hora certa, de carta, telegrama ou correspondência eletrônica, dando-lhe ciência, conforme exigência do artigo 26, §3º-A, da Lei n.º 9.514/97.

Dessa maneira, diante da situação acima narrada, não há como se considerar como regular o procedimento de execução extrajudicial ora analisado.

Ressalto que, diante da seriedade dos possíveis efeitos do procedimento de execução extrajudicial, deve-se observar atentamente aos requisitos exigidos legalmente para a sua realização.

Diante do reconhecimento da irregularidade na notificação para a purga da mora, todos os procedimentos posteriores devem ser, portanto, anulados.

Dessa forma, entendo ser devida a anulação do procedimento de execução extrajudicial, por conta da irregularidade da notificação do fiduciante para purga da mora, assim como todos os atos subsequentes.

Por fim, não cabe a concessão de prazo para a purgação da mora na esfera judicial, pois com a anulação do procedimento de consolidação da propriedade, a CEF deverá renovar na esfera administrativa a oportunidade para o mutuário realizar a purga da mora.

Ante o exposto, ratificando a decisão de tutela de urgência, julgo procedentes os pedidos vertidos na exordial, determinando a anulação do leilão e declaro nula a consolidação da propriedade realizada no procedimento de execução extrajudicial referente ao imóvel situado no apartamento 202, Bloco 02 do empreendimento Ideal Samambaia, na Estrada do 40 Horas, bairro do Coqueiro, Ananindeua/PA.

Condeno a parte demandada no pagamento das custas judiciais e honorários advocatícios, que ora arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa.

Transitado em julgado, comunique-se ao Cartório competente a anulação do procedimento de execução extrajudicial, cabendo à CAIXA arcar com todos os encargos para retificação do registro do imóvel objeto da demanda.

Registre-se.

Intimem-se.

Belém, data registrada pelo sistema.

JUIZ(A) FEDERAL assinado digitalmente