TRF1 - 1000389-73.2024.4.01.3908

PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Subseção Judiciária de Itaituba-PA Vara Federal Cível e Criminal da SSJ de Itaituba-PA SENTENÇA TIPO "A" PROCESSO: 1000389-73.2024.4.01.3908 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) POLO ATIVO: VANESSA PEREIRA CHAVES e outros REPRESENTANTES POLO ATIVO: VANESSA ANDRADE CAVALCANTI - DF45660, KARDSLEY SOARES GUIMARAES JUNIOR - DF43481 e TASSIANA LAYLA FRANCA MERCALDO - DF60606 POLO PASSIVO:CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF REPRESENTANTES POLO PASSIVO: JORGE DONIZETI SANCHEZ - SP73055 e FABRICIO DOS REIS BRANDAO - PA11471 SENTENÇA 1.

Relatório Trata-se de ação proposta por ISRRAEL DE BRITO SOUSA e VANESSA PEREIRA CHAVES em desfavor da CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, objetivando a concessão de tutela antecipada de urgência para a suspensão do leilão extrajudicial a ser realizado em 21/02/2024, às 10h, ou de seus eventuais efeitos futuros, sob alegação de ausência de intimação para purgar a mora, bem como a suspensão da consolidação averbada no imóvel, e que seja determinada a permanência na posse do imóvel até o deslinde do processo.

Informam os autores que celebraram o contrato de financiamento n. 8444425293719 com a requerida, referente à aquisição do imóvel localizado à Rua C N.

SN Lote 8 QD 2 – loteamento Cidade Nova – Itaituba/PA, CEP: 68181-804.

Asseveram que na época da contratação estavam com boa saúde financeira, o que possibilitou a contratação.

Contudo, com a crise econômica e a pandemia da COVID-19, ficaram inadimplentes.

Alegam que o procedimento de execução extrajudicial está em fase avançada, com o 1º e 2º leilões marcados, respectivamente, para os dias 21/02/2024 e 01/03/2024, ambos às 10h.

Afirmam que não foi observado o procedimento disposto na Lei n. 9.514/97, pois não houve intimação dos requerentes, em tempo hábil, para purgarem a mora, e que a consolidação da propriedade foi feita de forma direta, sem que fosse possibilitado o pagamento das prestações atrasadas.

Informam que a consolidação averbadas na certidão do imóvel apenas cita a intimação dos requerentes, sem indicar o valor dos débitos ou registro da intimação via cartório, e que tomaram conhecimento do leilão por terceiros, já em fase avançada e sem possibilidade de purgar a mora.

Indicam que a presença do fumus boni iuris e periculum in mora é incontestável, uma vez que a falta de comunicação da realização do leilão do referido bem viola frontalmente o disposto na Lei n. 9.514/97, impedindo que promovam a quitação ou negociação de seus débitos, e que caso não obtenham a liminar pleiteada, poderão ter seu único imóvel alienado a terceiro, sem a observância aos ditames legais, o que acarretará danos financeiros de difícil reparação.

Requereram a concessão tutela antecipada de urgência para determinar a suspensão do leilão a ser realizado no dia 21/02/2024, às 10h, ou de seus eventuais efeitos futuros; a suspensão da consolidação averbada no imóvel sito à Rua C N.

SN Lote 8 QD 2 – loteamento Cidade Nova – Itaituba/PA, CEP: 68181-804; e que seja determinada a permanência dos requerentes na posse do imóvel até o deslinde do processo.

O pedido de tutela de urgência foi indeferido, sob o argumento de a tese ausência de notificação pessoal para purgar a mora ou da ausência de ciência da data de leilão, demanda dilação probatória (id. 2044982685).

A parte autora comunicou a interposição de agravo de instrumento em face da decisão que indeferiu o pedido de tutela de urgência (id. 2050791665).

Houve decisão, em sede de agravo de instrumento, que deferiu a tutela recursal para determinar a suspensão da execução extrajudicial, nos termos da Lei n. 9.514/97, em qualquer dos seus atos expropriatórios, incluindo a realização de leilões, até o pronunciamento definitivo da Turma julgadora (id. 2058162191).

A CEF apresentou contestação alegando que o imóvel já foi consolidado, portanto não é possível a purgação da mora, bem como que não houve ilegalidade no procedimento de consolidação da propriedade (id. 2073847181).

A parte autora apresentou réplica afastando as alegações da ré (id. 2128569441).

A CEF apresentou provas da execução do imóvel (id. 2133148890).

Houve a comunicação do acórdão que deu provimento ao agravo de instrumento, mantendo a decisão de deferimento da tutela de urgência (id. 2151322800). É o relatório.

Decido. 2.

Fundamentação 2.1.

Preliminar de perda do objeto A requerida alega que a presente ação perdeu seu objeto, tendo em vista tratar-se do bem cuja propriedade foi consolidada pela Caixa em 05/09/2023 e ingressou no estoque da CAIXA.

Argumenta ainda que cumpriu “todas as exigências atinentes ao procedimento de consolidação da propriedade”, sem que houvesse “qualquer impedimento legal”.

Pois bem.

A legalidade da consolidação do imóvel em questão depende da observância dos requisitos previstos na Lei nº 9.514/97, portanto a análise mais aprofundada acerca da consolidação do imóvel deverão ser aprofundas na análise de mérito.

Desse modo, deixo de apreciar no momento a referida preliminar de ilegitimidade passiva por entender que ela se confunde com o mérito. 2.2.

Mérito A questão posta nos autos é essencialmente saber se a CEF observou os requisitos da Lei nº 9.514/1997 na consolidação da propriedade.

O Tribunal Regional Federal da 1ª Região, decidiu, em sede de agravo de instrumento, que o procedimento de execução extrajudicial realizado pela requerida, no caso em análise, ocorreu em desacordo com a legislação de regência, notadamente, Lei n. 9.514/97, com a seguinte fundamentação: Com efeito, dispõe a Lei n. 9.514, de 20 de novembro de 1997, a qual disciplina o Sistema Financeiro Imobiliário e institui a alienação fiduciária de coisa imóvel, em seu art. 26, que, na hipótese de inadimplência, total ou parcial, da obrigação avençada com alienação fiduciária em garantia, o devedor fiduciante será constituído em mora e a propriedade consolidada em nome do fiduciário, caso não efetivada a purgação da mora no prazo de quinze dias a contar da data da intimação pessoal válida a ser promovida por solicitação do Oficial do Cartório ou pelo correio mediante aviso de recebimento.

Assim estatuem seus termos, com as alterações acrescentadas pela redação da Lei n. 14.711, de 30 de outubro de 2023, que dispõe sobre o aprimoramento das regras de garantia, a execução extrajudicial de créditos garantidos por hipoteca, a execução extrajudicial de garantia imobiliária em concurso de credores, o procedimento de busca e apreensão extrajudicial de bens móveis em caso de inadimplemento de contrato de alienação fiduciária, dentre outros: Art. 26.

Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) (...) § 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária. § 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004).

Cabível registrar que o referido art. 26 recebeu o acréscimo do parágrafo 3º-A e 3º-B, ambos incluídos pela Lei n. 13.465/2017, a teor: § 3o -A.

Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei n o 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 3o -B.

Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o -A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) De acordo com os dispositivos citados, a notificação deve ser pessoal e só pode ser feita por edital quando o devedor se encontrar em lugar incerto ou não sabido, § 4º do art. 26 da Lei 9.514/97, à semelhança do § 2º do art. 31 do DL 70/66: § 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) Ainda, de relevância observar o disposto no art. 26-A, em seu § 2º, na dicção de que é assegurado ao devedor pagar a dívida e preservar o contrato até a data da averbação da consolidação da propriedade, consoante: Art. 26-A.

Os procedimentos de cobrança, purgação de mora, consolidação da propriedade fiduciária e leilão decorrentes de financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, exceto as operações do sistema de consórcio de que trata a Lei nº 11.795, de 8 de outubro de 2008, estão sujeitos às normas especiais estabelecidas neste artigo. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1o A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1o do art. 26 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3º do art. 27 desta Lei, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) Relativamente à cientificação sobre as datas dos leilões, prevê a legislação de regência a necessidade de intimação no endereço da parte mutuária, consoante o recorte do art. 27 da Lei n. 9.514/97: Art. 27.

Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) (...) § 2º-A Para fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) De se ressaltar que a Lei n. 14.711, de 30 e outubro de 2023, que revogou o art. 31 do Decreto-Lei n. 70/66, resgata em seu texto a necessidade de comunicação ao mutuário acerca das datas de leilão, a teor do seu art. 9º, § 4º: Art. 9º Os créditos garantidos por hipoteca poderão ser executados extrajudicialmente na forma prevista neste artigo. § 1º Vencida e não paga a dívida hipotecária, no todo ou em parte, o devedor e, se for o caso, o terceiro hipotecante ou seus representantes legais ou procuradores regularmente constituídos serão intimados pessoalmente, a requerimento do credor ou do seu cessionário, pelo oficial do registro de imóveis da situação do imóvel hipotecado, para purgação da mora no prazo de 15 (quinze) dias, observado o disposto no art. 26 da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, no que couber. § 2º A não purgação da mora no prazo estabelecido no § 1º deste artigo autoriza o início do procedimento de excussão extrajudicial da garantia hipotecária por meio de leilão público, e o fato será previamente averbado na matrícula do imóvel, a partir do pedido formulado pelo credor, nos 15 (quinze) dias seguintes ao término do prazo estabelecido para a purgação da mora. § 3º No prazo de 60 (sessenta) dias, contado da averbação de que trata o § 2º deste artigo, o credor promoverá leilão público do imóvel hipotecado, que poderá ser realizado por meio eletrônico. § 4º Para fins do disposto no § 3º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro hipotecante por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato ou posteriormente fornecidos, inclusive ao endereço eletrônico. (...) § 7º Antes de o bem ser alienado em leilão, é assegurado ao devedor ou, se for o caso, ao prestador da garantia hipotecária o direito de remir a execução, mediante o pagamento da totalidade da dívida, cujo valor será acrescido das despesas relativas ao procedimento de cobrança e leilões, autorizado o oficial de registro de imóveis a receber e a transferir as quantias correspondentes ao credor no prazo de 3 (três) dias.

Assim, consoante os termos legais, não basta a ocorrência do inadimplemento para que se opere a consolidação da propriedade, de forma incontinenti, mas, diversamente, é imposta a obrigatoriedade de se constituir em mora o fiduciante, permitindo-lhe a regularização do débito, com a purgação da mora e a consequente manutenção do contrato, conforme dita o art. 26 retrotranscrito.

Ainda, para a regularidade do procedimento de execução extrajudicial, é de observância elementar a cientificação do mutuário de todos os atos expropriatórios, incluindo o leilão, momento em que, ainda, é possível a purgação da mora e a manutenção do contrato, consoante o espírito da lei de regência (§ 7º da Lei n. 14.711/2023).

Do exame ao contexto dos autos, observo que as razões recursais merecem guarida.

De fato, sob o rito do procedimento comum, a jurisdição deve ser exercida com a necessária observância ao devido processo legal, notadamente, quanto ao princípio do contraditório e da ampla defesa, de forma a se possibilitar a sua entrega com a resolução da lide da maneira mais justa.

Em contraminuta ao presente agravo, a Caixa alegou a regularidade do procedimento de execução extrajudicial, sem, no entanto, colacionar aos autos quaisquer elementos de prova sobre o alegado procedimento administrativo, por meio do qual levou a termo a consolidação da propriedade e os demais atos expropriatórios, não tendo comprovado sequer o envio de avisos de cobrança, a constituição do devedor em mora, com o oferecimento de oportunidade para purgação do débito e preservação do contrato.

Pontuo que, para que haja a constituição do devedor em mora e ulterior consolidação da propriedade, necessária a observância aos termos da lei de regência, segundo a qual “A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.” Ainda, a intimação se dará para oferecer ao fiduciante a oportunidade de “satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.” Na hipótese em que a parte agravante alega ausência de notificação para purgar a mora e publicação de edital de leilão sem o respectivo conhecimento prévio, caberia à Caixa, em defesa, apresentar a prova da regularidade do procedimento expropriatório, até porque, para a parte autora, fica evidente o grau de dificuldade probatória, diante da chamada prova negativa, é dizer, prova de que não recebera as devidas notificações.

No entanto, a defesa da Caixa ficou restrita à argumentação acerca da regularidade do procedimento de excussão, afirmando que “A lei atribui ao Oficial do Registro de Imóveis a responsabilidade pelo procedimento de consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário.” Nessa perspectiva, uma vez que não demonstrada, pela Caixa, a regularidade do procedimento de execução extrajudicial, notadamente da constituição em mora e oferecimento de oportunidade de purgação do débito, a medida de urgência deferida nestes autos encontra o devido respaldo, fático e legal, para a sua manutenção, porquanto a concepção do procedimento expropriatório sem a observância estrita aos termos legais configura cerceamento de defesa nos atos de excussão, o que desencadeia a nulidade do procedimento, que deve ser ancorado nos princípios do contraditório e da ampla defesa, máxime em se tratando de direito social à moradia, pressuposto constitucional assegurado no art. 6º da Constituição da República, com redação dada pela Emenda Constitucional n. 26/2000.

Pelo exposto, dou provimento ao agravo de instrumento, confirmo a decisão em tutela de urgência, que determinou a suspensão dos efeitos dos atos expropriatórios, até decisão definitiva, porquanto o procedimento de execução extrajudicial revela-se em desacordo com a legislação de regência, notadamente, Lei n. 9.514/97.

Não há razões para alterar o entendimento externado pelo acórdão da Décima Primeira Turma do Tribunal Regional Federal da 1ª Região, uma vez que a CEF, em sede de cognição exauriente, ficou restrita à argumentação acerca da regularidade do procedimento de excussão, afirmando que “A lei atribui ao Oficial do Registro de Imóveis a responsabilidade pelo procedimento de consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário.” No entanto, não comprovou a regularidade do procedimento de execução extrajudicial, notadamente da constituição em mora e oferecimento de oportunidade de purgação do débito.

Mantém-se a sentença, adotando-se os fundamentos acima transcritos como razões de decidir, por estarem em conformidade com o entendimento deste Tribunal.

Nesse contexto, reconheço que o procedimento de execução extrajudicial ocorreu em desacordo com a legislação de regência, notadamente, Lei n. 9.514/97, portanto, declaro a nulidade da consolidação da propriedade em favor da instituição financeira requerida e todos os atos posteriores. 3.Dispositivo Diante do exposto julgo PROCEDENTES os pedidos formulados na peça inicial, nos termos do art. 487, I do CPC, para reconhecer e declarar a nulidade da consolidação averbada do imóvel sito à Rua C N.

SN Lote 8 QD 2 – loteamento Cidade Nova – Itaituba/PA, CEP: 68181-804 e reconhecer a nulidade do leilão extrajudicial do referido imóvel.

Defiro o pedido de gratuidade da justiça.

Condeno a requerida, sucumbente, ao pagamento das custas processuais, nos termos do art. 82, §2º, do CPC.

Condeno, ainda, ao pagamento de honorários advocatícios ao autor, que fixo 10% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC.

Tendo em vista o disposto no artigo 1.010, § 3º, do Código de Processo Civil, em havendo interposição de recurso, intime-se a parte ex adversa para ciência da sentença, se ainda não o fez, bem como para apresentar contrarrazões, caso queira, no prazo legal.

Decorrido o referido prazo, com ou sem manifestação, remetam-se os autos ao Tribunal Regional Federal da 1ª Região, independentemente de novo despacho.

Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos.

Sentença publicada e registrada eletronicamente.

Intimem-se.

Cumpra-se.

Itaituba-PA, data da assinatura no rodapé.

ALEXSANDER KAIM KAMPHORST Juiz Federal