TRF1 - 1034399-72.2025.4.01.3500

PODER JUDICIÁRIO - JUSTIÇA FEDERAL 6ª Vara da SJGO PROCESSO: 1034399-72.2025.4.01.3500 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: AVELINO MARCOS DA SILVA REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF DECISÃO Trata-se de ação declaratória de nulidade de consolidação de propriedade e leilão extrajudicial c/c pedido de tutela de urgência promovida por AVELINO MARCOS DA SILVA em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, objetivando, em sede de liminar: (i) a suspensão dos leilões agendados para os dias 14/07/2025 e 21/07/2025; e (ii) em caso de concessão da tutela após a realização do leilão, a expedição de ofício ao Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Aparecida de Goiânia/GO para que se abstenha de registrar eventual compra e venda e impeça a averbação de eventuais atas negativas dos leilões.

No mérito, pede a inversão do ônus da prova, a declaração de nulidade do procedimento de consolidação de propriedade e leilões subsequentes e, subsidiariamente, a condenação do banco ao pagamento de perdas e danos.

Como razão de sua pretensão, aduziu a parte autora, em síntese, os seguintes fatos e fundamentos jurídicos: a) a celebração de contrato de financiamento imobiliário com a ré em 2011 para aquisição do imóvel localizado na Rua Serra Dourada, Casa 01, Lote 25, Quadra 21, Parque Hayala, Aparecida de Goiânia - Goiás, matriculado sob número 216.611 no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Aparecida de Goiânia/GO; b) o inadimplemento de algumas prestações em razão de dificuldades econômicas recentes; c) a frustração das tentativas de negociação dos débitos, sendo surpreendido com a informação de que o imóvel seria leiloado; d) a nulidade da intimação por edital, considerando que o autor reside no próprio imóvel objeto da controvérsia, inexistindo comprovação de que estaria em local incerto e não sabido; e) a ausência de esgotamento dos meios padrões de intimação antes da publicação do edital; f) a ausência de intimação quanto às datas dos leilões extrajudiciais; g) a necessidade de inversão do ônus probatório para que a CEF apresente o contrato de financiamento, comprovantes de envio/recebimento das intimações sobre os leilões e comprovante de publicação do edital em jornal; h) a violação ao devido processo legal e aos arts. 26 e 27, §2º-A da Lei nº 9.514/1997.Inicial instruída com documentos.

Inicial instruída com documentos.

Decido.

Da Assistência Judiciária Tendo em vista a declaração de hipossuficiência financeira anexada (ID 2186968335), defiro ao autor os benefícios da Assistência Judiciária, nos termos do art. 98 e seguintes do CPC.

Do Pedido Liminar A tutela de urgência será deferida quando presentes elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o fundado perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo (art. 300, caput, do CPC).

Esse provimento provisório, contudo, está sujeito à reversibilidade e pode ser revogado ou modificado a qualquer tempo (art. 300, § 3º, do CPC).

Nessa perspectiva, conforme jurisprudência do TRF-4, "é necessário que as alegações da inicial sejam relevantes, a ponto de, em um exame perfunctório, possibilitar ao julgador prever a probabilidade de êxito da ação (verossimilhança da alegação).

Além disso, deve estar presente a indispensabilidade da concessão da medida (fundado perigo de dano ou de risco ao resultado útil do processo), como forma de evitar o perecimento do direito invocado ou a própria ineficácia do processo, caso concedida a medida apenas ao final" (AG: 50315369120204040000, Rel.

Vivian Josete Pantaleão Caminha, Quarta Turma, julgado em 17/07/2020).

A controvérsia posta nos autos reside em averiguar se houve o esgotamento das diligências para intimação pessoal do devedor fiduciante, ora demandante, para fins de validar ou não a notificação editalícia para purgação de mora decorrente da inadimplência de contrato de financiamento garantido por alienação fiduciária.

Em juízo de cognição primária, verifica a plausibilidade do direito invocado pelo autor para fins de concessão da medida postulada.

Caracterizada por força da sua própria natureza, a alienação fiduciária é uma garantia atribuída pelo devedor (fiduciante), que transfere a propriedade de seu imóvel ao credor (fiduciário) até que haja o pagamento da dívida, a qual vencida e não paga, constitui o mutuário em mora.

Uma vez que não purgada a mora, tem-se a imediata consolidação da propriedade em nome da instituição financeira.

A matéria é tratada na Lei 9.514/97, que assim dispõe: “(...) Art. 26.

Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) (...). § 2º O contrato poderá estabelecer o prazo de carência, após o qual será expedida a intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º-A Quando não for estabelecido o prazo de carência no contrato de que trata o § 2º deste artigo, este será de 15 (quinze) dias. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023). § 3º-A.

Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 3º-B.

Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-A É responsabilidade do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante informar ao credor fiduciário sobre a alteração de seu domicílio. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-B Presume-se que o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante encontram-se em lugar ignorado quando não forem encontrados no local do imóvel dado em garantia nem no endereço que tenham fornecido por último, observado que, na hipótese de o devedor ter fornecido contato eletrônico no contrato, é imprescindível o envio da intimação por essa via com, no mínimo, 15 (quinze) dias de antecedência da realização de intimação edilícia. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-C Para fins do disposto no § 4º deste artigo, considera-se lugar inacessível: (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) I - aquele em que o funcionário responsável pelo recebimento de correspondência se recuse a atender a pessoa encarregada pela intimação; ou (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) II - aquele em que não haja funcionário responsável pelo recebimento de correspondência para atender a pessoa encarregada pela intimação. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária. § 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação (...). § 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) (...).

Art. 26-A.

Os procedimentos de cobrança, purgação de mora, consolidação da propriedade fiduciária e leilão decorrentes de financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, exceto as operações do sistema de consórcio de que trata a Lei nº 11.795, de 8 de outubro de 2008, estão sujeitos às normas especiais estabelecidas neste artigo. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1o do art. 26 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3º do art. 27 desta Lei, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) (...).

Art. 27.

Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) (...). § 2º-A Para fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º-B Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) (...) § 10 Os leilões e a publicação dos respectivos editais poderão ser realizados por meio eletrônico (...).” (grifamos).

Dos comandos normativos conclui-se que: a) a consolidação da propriedade do bem dado em garantia ao credor fiduciário, somente é devida quando cumpridos os requisitos específicos da Lei; b) não basta, portanto, o inadimplemento do devedor fiduciante, sendo imprescindível, também, a sua constituição em mora, mediante a intimação pessoal, que pode ser realizada de 3 maneiras: b.1) por solicitação do Oficial de Registro de Imóveis; b.2) por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la; ou b.3) pelo correio, com aviso de recebimento; c) excepcionalmente a notificação extrajudicial poderá ser efetivada por edital, quando o obrigado estiver em local incerto ou não sabido; e d) caso, devidamente cientificado, o devedor não realize o pagamento, haverá a consolidação em favor do credor, da propriedade do imóvel dado em garantia de alienação fiduciária e a esse incumbirá realizar o leilão do bem.

Da análise do procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade, acostado aos autos, verifica-se que: a) foram realizadas apenas 03 tentativas de intimação pessoal do devedor fiduciante, no endereço do imóvel objeto dos autos, a saber, nos dias 02/10 às 10:18h, 10/10 às 11:52h e 15/10/2024 às 16:29h; sendo que, na última, informou-se ter sido entregue aviso à Sra.

Meire, suposta esposa do notificando, a fim de que ele pudesse comparecer ao Cartório até dia 18/10/2024, com a finalidade de ser cientificado pessoalmente da notificação (ID 2193297322, págs. 06/07); contudo deixou de fazê-lo; b) o registro de 2 tentativas de notificação em outros 2 endereços diversos do imóvel ofertado em garantia, contudo, sem sucesso (ID 2193297322, págs. 09/11 e 13/15); c) tentativa de notificação do devedor via e-mail encaminhado na data de 06/11/2024 (ID 2193297322, págs. 16/18); d) não houve tentativa de intimação por correio com aviso de recebimento (AR) ou aplicação do art. 26, § 3º-A, da Lei 9.514/97, que permite a intimação de familiares ou vizinhos, com retorno ao imóvel no dia útil seguinte, em caso de suspeita de ocultação; e) intimação por edital publicada no "Diário Registral" em 05, 06 e 09/12/2024 (ID 2193297322, págs. 20/23), para regularização do débito no valor de R$ 5.073,14, relativo ao Contrato de Financiamento Habitacional nº 855551337423; e f) a ausência de purgação da mora pelo devedor resultou na averbação, em 28/02/2025, da consolidação da propriedade em nome da CEF, registrada na matrícula do imóvel ofertado em garantia (ID 2193297418, pág. 02), avaliado em R$ 100.085,80.

Quanto à publicação editalícia no "Diário Registral", o veículo utilizado atende ao requisito de fácil acesso previsto no art. 26, § 4º, da Lei 9.514/97, sendo dispensável a publicação em jornal de grande circulação.

Nesse sentido: (TJ-SP - Apelação Cível: 1014406-37.2022.8.26.0196 Franca, Relator.: João Antunes, Data de Julgamento: 01/04/2024, 25ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 01/04/2024).

Todavia, verifico que há verossimilhança das alegações do autor, no sentido de que não houve esgotamento das diligências possíveis para sua localização, de modo que há possibilidade de a intimação editalícia ser nula, o que caracteriza a probabilidade do direito.

O perigo de dano está evidenciado pelo fato de já ter ocorrido a consolidação da propriedade em nome da CEF e pelo iminente risco de venda do bem a terceiros, já que há leilões designados para ocorrer nos dias 14/07 (1ª praça) e 21/07/2025 (2ª praça).

No mesmo sentido, confira-se o precedente do STJ: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO.

OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE.

NÃO INDICAÇÃO.

SÚMULA 284/STF.

DECISÃO SURPRESA.

CONSTITUIÇÃO EM MORA.

PREQUESTIONAMENTO.

AUSÊNCIA.

SÚMULA 211/STJ.

INTIMAÇÃO DA DEVEDORA FIDUCIANTE PARA A PURGAÇÃO DA MORA.

EDITAL.

AUSÊNCIA DE ESGOTAMENTO DE TODOS OS MEIOS PARA A INTIMAÇÃO PESSOAL.

INVALIDADE DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL E DO PROCEDIMENTO EXPROPRIATÓRIO.

HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS.

ALTERAÇÃO DO MONTANTE FIXADO.

REEXAME DE FATOS E PROVAS.

INADMISSIBILIDADE. 1.

Ação anulatória de leilão extrajudicial, tendo em vista supostas irregularidades ocorridas no procedimento de excussão de imóvel da devedora fiduciante, objeto de garantia de cédula de crédito bancário. 2.

Ação ajuizada em 22/05/2015.

Recurso especial concluso ao gabinete em 02/12/2020.

Julgamento: CPC/2015. 3.

O propósito recursal, a par de decidir acerca da ocorrência de negativa de prestação jurisdicional, é definir se: i) houve a prolação de decisão surpresa, em evidente afronta ao disposto no art. 10 do CPC/2015; ii) é possível, na presente hipótese, admitir a intimação por edital da devedora fiduciante acerca do leilão extrajudicial do imóvel dado em garantia; iii) dados os comportamentos contraditórios da devedora fiduciante pode-se considerar que a mesma foi constituída em mora; e iv) a verba fixada a título de honorários advocatícios merece ser revista. 4.

A ausência de expressa indicação de obscuridade, omissão ou contradição nas razões recursais enseja o não conhecimento do recurso especial. 5.

A ausência de decisão acerca dos argumentos invocados pelo recorrente em suas razões recursais, não obstante a oposição de embargos de declaração, impede o conhecimento do recurso especial. 6.

A intimação por edital para fins de purgação da mora no procedimento de alienação fiduciária de coisa imóvel pressupõe o esgotamento de todas as possibilidades de localização do devedor. 7.

A intimação pessoal, por sua vez, pode ser realizada de 3 maneiras: i) por solicitação do Oficial de Registro de Imóveis; ii) por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la; ou iii) pelo correio, com aviso de recebimento, sendo essa a melhor interpretação da norma contida no art. 26, § 3º, da Lei 9.514/97. 8.

Na espécie, tem-se que o credor fiduciário sequer tentou promover a intimação pessoal da recorrida por meio dos correios, com aviso de recebimento, passando diretamente, após três tentativas de intimação pessoal pelo oficial cartorário, a promover a intimação por edital da mesma. 9.

Ademais, a intimação por edital, nos termos do art. 26, § 4º, da Lei 9.514/97, por ser medida extrema, exige que o fiduciante, seu representante legal ou procurador encontre-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o que não se confunde com a hipótese dos autos em que, realizadas as tentativas de intimação, não foi o oficial do Cartório recebido pela recorrida - por alegados motivos de doença e locomoção em cadeira de rodas -, mas confirmado, pelo funcionário que trabalha no edifício, que a mesma residia no local diligenciado. 10.

Alterar o decidido no acórdão impugnado, no que se refere à razoabilidade e proporcionalidade do valor arbitrado a título de honorários advocatícios, exige o reexame de fatos e provas, o que é vedado em recurso especial pela Súmula 7/STJ. 11.

Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido (...)." ( REsp n. 1.906.475/AM, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 18/5/2021, DJe de 20/5/2021) Ante o exposto, defiro a antecipação dos efeitos da tutela para determinar: a) a imediata suspensão dos leilões designados para os dias 14/07/2025 e 21/07/2025, referente ao imóvel situado na Rua Serra Dourada, casa 01, lt. 25, qd. 21, Parque Hayala, Aparecida de Goiânia - Goiás, CEP: 74959-202, matriculado sob o n.º 216.611 no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Aparecida de Goiânia/GO, bem como impedir qualquer ato de transferência deste até o julgamento final da lide; e b) que a requerida se abstenha de inscrever ou manter o nome do autor em cadastros de inadimplentes, relativamente às cobranças impugnadas neste processo, assegurando ainda a sua manutenção na posse do bem até o trânsito em julgado da presente demanda.

Cite-se e intimem-se com urgência. (data e assinatura eletrônicas).

Paulo Ernane Moreira Barros Juiz Federal