TRF1 - 1045960-91.2024.4.01.3900

PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Seção Judiciária do Pará 5ª Vara Federal Cível da SJPA PROCESSO: 1045960-91.2024.4.01.3900 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) POLO ATIVO: ALEXANDRE LEAL CORREA REPRESENTANTES POLO ATIVO: ALDENI CORDEIRO DA COSTA - PA22347 e VIVIAN CORDEIRO DA COSTA - PA36279 POLO PASSIVO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF REPRESENTANTES POLO PASSIVO: MARCELO SOTOPIETRA - SP149079 DECISÃO Trata-se de ação declaratória com pedido de tutela de urgência, ajuizada por ALEXANDRE LEAL CORREA contra a CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF objetivando a nulidade da consolidação da propriedade fiduciária e a suspensão do leilão de imóvel residencial.

O autor afirma que firmou contrato com garantia de alienação fiduciária em 01/12/2014, referente a imóvel utilizado como sua residência familiar.

A inadimplência teria ocorrido a partir de abril de 2020, em razão de dificuldades financeiras derivadas da pandemia.

Alega que não foi validamente notificado sobre a consolidação da propriedade, nem sobre os leilões agendados para as datas de 24/10/2024 (1ª Praça) e 31/10/2024 (2ª Praça) dos quais só teve ciência em 21/10/2024, poucos dias antes de sua realização.

Requereu, liminarmente, a suspensão dos leilões e atos expropriatórios, manutenção da posse, declaração de nulidade da consolidação, restabelecimento do contrato e inversão do ônus da prova com base no CDC.

A decisão judicial de ID 2154984547 deferiu a justiça gratuita, suspendeu os leilões, determinou a oitiva da CEF e inverteu o ônus da prova para que a instituição juntasse o procedimento administrativo da execução extrajudicial.

Em manifestação de ID 2155681128 juntando documentos referentes ao procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade, dentre eles a certidão de ID 2155681343.

Em seguida, a CEF apresentou contestação em ID 2167382851, alegando a regularidade do procedimento, sustentou que a notificação foi válida e realizada conforme a Lei nº 9.514/97, e que eventual nulidade não afastaria a inadimplência, o que permitiria nova execução.

Requereu a improcedência da ação.

Intimado para se manifestar sobre os documentos juntado pela ré, o autor apresentou manifestação (ID 2171318525), afirmando que a notificação foi entregue a terceiro (porteiro), sem que houvesse esgotamento dos meios de localização pessoal, reiterando que não teve oportunidade de purgar a mora.

Requereu a reanálise da execução extrajudicial ou renegociação da dívida. É o relatório.

Decido. – Aplicação do Código de Defesa do Consumidor É pacífico o entendimento da jurisprudência de que o CDC é aplicável às instituições financeiras (ADI n. 2.591/DF e Súmula n. 297 do Superior Tribunal de Justiça - STJ). – Tutela de urgência – Suspensão dos efeitos da consolidação da propriedade O cerne da demanda reside em verificar se o demandante possui direito à suspensão dos leilões, agendados para os dias 24/10/2024 (1ª Praça) e 31/10/2024 (2ª Praça), bem como de todos os efeitos decorrentes da consolidação da propriedade, em vista do arcabouço processual.

A teor do art. 300 do NPC, a tutela de urgência – cautelar ou antecipada – será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

A Lei 9.514/97 instituiu o Sistema de Financiamento Imobiliário, permitindo, dentre as modalidades de garantia do financiamento, a alienação fiduciária de coisas imóveis, especialmente disciplinada pelos arts. 22 a 33 da citada lei, com alterações (inclusive da Lei 14.711/2023).

Especificamente em relação a inadimplência do contrato de financiamento e seus efeitos, a Lei 9.514/97 prevê: Art. 26.

Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º-A Na hipótese de haver imóveis localizados em mais de uma circunscrição imobiliária em garantia da mesma dívida, a intimação para purgação da mora poderá ser requerida a qualquer um dos registradores competentes e, uma vez realizada, importa em cumprimento do requisito de intimação em todos os procedimentos de excussão, desde que informe a totalidade da dívida e dos imóveis passíveis de consolidação de propriedade. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º O contrato poderá estabelecer o prazo de carência, após o qual será expedida a intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º-A Quando não for estabelecido o prazo de carência no contrato de que trata o § 2º deste artigo, este será de 15 (quinze) dias. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3o-A.

Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 3o-B.

Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) Quanto à realização dos leilões, a referida lei dispõe: Art. 27.

Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º-A Para fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º-B Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) Na hipótese, a decisão de ID 2154984547 inverteu o ônus da prova determinando que a CEF juntasse aos autos cópia do procedimento administrativo relativo à execução extrajudicial do imóvel, o que não foi cumprido integralmente, uma vez que não colacionou aos autos nenhum documento acerca da intimação dos leilões agendados, sustentando em contestação a ausência de obrigatoriedade na intimação quanto aos leilões, no caso do imóvel ter sido garantido por alienação fiduciária (ID 2167382851 - Pág. 11).

Em relação à intimação do autor/mutuário para purgação da mora, resta comprovada pelos documentos que instruíram a inicial, assim como pela certidão de inteiro teor de ID 2155681343, expedida pelo Registro de Imóveis da Comarca de Ananindeua, onde constam as tentativas de intimação pessoal do autor nos dias 23/12/2023 às 10h15min, 02/01/2024 às 17h44min e 04/01/2024 às 08h10min, por hora certa, sendo entregue a notificação à pessoa responsável pela portaria do prédio, visto a suspeita de ocultação.

Por outro lado, consta na referida certidão que no imóvel em discussão residia o inquilino do autor, ou seja, imóvel não estava fechado, por motivo de viagem, como alega o autor.

Nesse ponto, é preciso registrar que a execução extrajudicial de dívidas que contam com a garantia de alienação fiduciária de bens imóveis é realizada pelo oficial do registro de imóveis competente (§1º, do art. 26), ou seja, por cartório extrajudicial, cujos atos gozam de presunção de veracidade.

Por outro lado, os §§ 3º, 3º - A 3º - B, disciplinam o procedimento de intimação do devedor, nos termos descritos na referida certidão.

Assim como a obrigação do “devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante informar ao credor fiduciário sobre a alteração de seu domicílio” (§ 4º).

Observo, ainda, que conforme os e-mails juntados pelo autor em ID 2154842526, o inadimplemento do contrato é datado desde 10/12/2020 (corroborado pela planilha de evolução de ID 2154842794 - Pág. 6) e que foi dada oportunidade de renegociação do débito em caráter excepcional com desconto de juros de mora e multa.

Sendo assim, resta comprovada a intimação da parte autora para purgação da mora.

Com relação à notificação dos leilões, a CEF nada juntou, sustentando, inclusive, a ausência de obrigatoriedade para sua efetivação, o que não procede.

Consoante a jurisprudência do STJ, a partir da Lei 13.465/2017, que alterou o art. 27 da Lei 9.514/1997, incluindo-se parágrafos, tornou-se obrigatória a intimação do devedor fiduciante da data do leilão, por expressa determinação legal, assegurando-se, também o direito de preferência do devedor fiduciante para aquisição do imóvel, até a data da realização do segundo leilão.

Nesse sentido, confira-se: DIREITO CIVIL.

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

LEILÃO EXTRAJUDICIAL.

INTIMAÇÃO PESSOAL.

DECISÃO MANTIDA.

I.

Caso em exame 1.

Agravo interno interposto contra decisão que deu provimento ao recurso especial para reconhecer a nulidade de leilão extrajudicial realizado sem a notificação pessoal do devedor fiduciante.

II.

Questão em discussão 2.

Consiste em saber se, após a Lei n. 13.465/2017, é necessária a intimação pessoal do devedor fiduciante acerca da data de realização do leilão extrajudicial.

III.

Razões de decidir 3.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido de que, a partir da Lei n. 13.465/2017, tornou-se necessária a intimação pessoal do devedor fiduciante acerca da data do leilão extrajudicial. 4.

A ausência de notificação pessoal do devedor fiduciante, ou por edital, na impossibilidade da notificação pessoal, torna o leilão extrajudicial nulo por vício insanável.

IV.

Dispositivo e tese 5.

Agravo interno desprovido.

Tese de julgamento: "1.

A partir da Lei n. 13.465/2017, é necessária a intimação pessoal do devedor fiduciante acerca da data de realização do leilão extrajudicial. 2.

A ausência de notificação pessoal ou por edital, na impossibilidade da notificação pessoal, torna o leilão extrajudicial nulo por vício insanável." Dispositivos relevantes citados: Lei n. 9.514/1997, art. 27, §§ 2º-A e 2º-B; Lei n. 13.465/2017.Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt nos EDcl no REsp 2.001.115/MG, Rel.

Min.

Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 04.09.2023; STJ, AgInt no AREsp n. 1.876.057/CE, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 17/10/2023; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.271.962/MT, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 19/6/2023; STJ, AgInt no AREsp n. 2.276.046/RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 19/6/2023. (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.460.125/MS, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 24/2/2025, DJEN de 28/2/2025.) RECURSO ESPECIAL.

CONTRATO DE FINANCIAMENTO COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL.

LEI Nº 9.514/97.

INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR FIDUCIANTE PARA PURGAR A MORA FRUSTRADA.

RECUSA INJUSTIFICADA DE RECEBER INTIMAÇÃO.

INTIMAÇÃO POR EDITAL QUE SE JUSTIFICA.

INTIMAÇÃO DO DEVEDOR DA DATA DO LEILÃO.

DESNECESSIDADE.

DEMAIS VIOLAÇÕES A DISPOSITIVOS LEGAIS NÃO CONFIGURADAS. 1.

Se o devedor fiduciante se escusa, por diversas vezes, de receber as intimações para purgar a mora em seu endereço comercial, conforme expressamente indicado no contrato de alienação fiduciária de imóvel, induzindo os Correios a erro ao indicar possível mudança de domicílio que nunca existiu, não há óbice à sua intimação por edital. 2.

Em se tratando de contrato com garantia de alienação fiduciária de imóvel, até 12/07/2017, quando entrou em vigor a Lei 13.465/2017, não era necessária a intimação do devedor fiduciante da data da realização do leilão, haja vista que, no momento da realização do ato, o bem já não mais pertencia ao devedor fiduciante. 3.

Apenas a partir da Lei 13.465/2017, tornou-se necessária a intimação do devedor fiduciante da data do leilão, devido à expressa determinação legal. 4.

No caso, como o procedimento de execução extrajudicial é anterior à data de entrada em vigor da Lei 13.645/2017, não há que se falar em nulidade devido à falta de intimação dos devedores da data de realização do leilão. 5.

Recurso especial a que se nega provimento. (REsp n. 1.733.777/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 17/10/2023, DJe de 23/10/2023.)

Por outro lado, conforme o disposto no § 2º-A do art. 27 da Lei nº 9.514/97, que estabelece que “as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico”, bem como nos termos do § 2º-B do mesmo artigo, segundo o qual, após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, “é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos...”, a parte autora juntou aos autos a correspondência de ID 2154842877, com aviso de recebimento, postada em 10/10/2024, destinada à notificação dos leilões, sendo o primeiro deles designado para 24/10/2024, sem, contudo, comprovar a data efetiva do recebimento.

O fato é que a parte autora teve conhecimento prévio das datas dos leilões, não se verificando a demonstração de prejuízo à parte requerente.

Ademais, observa-se que o autor não comprovou possuir capacidade financeira para exercer o direito de preferência e, assim, impedir a alienação do imóvel a terceiros, inexistindo, também por esse motivo, comprovação de prejuízo à parte requerente.

Nesse sentido: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

LEI n.º 9.514/97.

NOTIFICAÇÃO PESSOAL DO MUTUÁRIO COMPROVADA.

PURGAÇÃO DA MORA.

LEILÃO.

CIÊNCIA INEQUÍVOCA.

OBSERVÂNCIA DOS REQUISITOS LEGAIS.

APELAÇÃO DESPROVIDA. 1.

A CEF promoveu a notificação pessoal do apelante para purgar a mora, por meio dos editais expedidos pelo Cartório de Títulos e Documentos e publicados em jornal de grande circulação local, além de ter encaminhado para o endereço do devedor as notificações dos leilões, obedecendo ao rito exigido pela Lei n.º 9.514/97 e Decreto-Lei n.º 70/66. 2.

De outro lado, a parte apelante, embora tenha confessado o seu estado de inadimplência e estivesse ciente da consolidação da propriedade em favor da CEF, não demonstrou nos autos a adoção de qualquer conduta no sentido de purgar a mora, seja apresentando proposta de acordo ou ainda consignando em pagamento ao menos as parcelas vencidas, comprovando, assim, interesse e capacidade financeira para impedir a alienação do imóvel em hasta pública. 3.

A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca do agravante (STJ - AgInt no REsp: 1325854 RS 2011/0168967-2, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 04/10/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 08/11/2021). 4.

Cumpre destacar que a parte recorrente expressou sua ciência inequívoca sobre a realização do leilão, em razão de haver ingressado com a presente ação declaratória de nulidade de consolidação da propriedade, com pedido de suspensão de qualquer ato expropriatório da sua posse, em data próxima ao dia agendado para a realização da hasta pública, com pedido de tutela antecipada, não cabendo alegar a nulidade do procedimento por falta de intimação, considerando-se que a finalidade do ato foi alcançada. 5.

Apelação desprovida. (AC 1003426-35.2019.4.01.3504, DESEMBARGADOR FEDERAL NEWTON RAMOS, TRF1 - DÉCIMA-PRIMEIRA TURMA, PJe 26/03/2024 PAG.) Neste contexto, ausentes a comprovação de irregularidades no procedimento de execução extrajudicial, o indeferimento da tutela de urgência é medida que se impõe.

DISPOSITIVO Ante o exposto: a) revogo a decisão de ID 2154984547 e indefiro a tutela de urgência. b) intime-se a CAIXA para dizer se pretende produzir novas provas, além daquelas acostadas aos autos, esclarecendo sua pertinência e utilidade ao deslinde do feito (prazo: 15 dias); c) requerida dilação probatória, conclusos para decisão, nada requerido, conclusos para sentença.

Belém, data da assinatura eletrônica.

MARIA CAROLINA VALENTE DO CARMO Juíza Federal