TRF1 - 1031271-44.2025.4.01.3500

Seção Judiciária do Estado de Goiás 4ª Vara Federal Cível da SJGO Proc. n. 1031271-44.2025.4.01.3500 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: HANNYA PAULA FREITAS ALCANTARA MARQUES, WELYTON MARQUES DE OLIVEIRA REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF DECISÃO Trata-se de ação proposta por HANNYA PAULA FREITAS ALCANTARA MARQUES e WELYTON MARQUES DE OLIVEIRA objetivando, em sede de tutela de urgência, a suspensão dos efeitos da arrematação do imóvel descrito na exordial, ocorrida em 13/05/2025, bem como determinar o bloqueio de qualquer ato de transferência da propriedade.

Aduzem, em síntese, que: a) em 29/04/2025, participaram regularmente de leilão extrajudicial promovido pela Caixa Econômica Federal, por meio da plataforma Leilões PB, tendo por objeto uma casa residencial localizada na Rua Califórnia, Qd. 063, Lt. 18, Casa 02, Jardim Marista, Trindade/GO; b) ofertaram o lance de R$120.135,75 (cento e vinte mil, cento e trinta e cinco reais e setenta e cinco centavos), figurando como segundo maior lance, visto que outro participante apresentou proposta de R$121.000,00 (cento e vinte e um mil), que então prevaleceu; c) dias após o encerramento do leilão, o arrematante vencedor desistiu da aquisição do imóvel, ao tomar conhecimento de que o bem ainda se encontrava ocupado por moradores, preferindo evitar eventuais medidas judiciais de desocupação; d) em razão da desistência expressa do arrematante vencedor, o procedimento natural seria a convocação do segundo maior proponente, ora autores, para efetuarem a arrematação pelo valor que haviam ofertado no leilão; e) todavia, a Caixa, em flagrante ilegalidade, optou por desconsiderar o lance dos Autores e realizar novo leilão no dia 13/05/2025, no qual o imóvel foi arrematado por R$ 95.000,00 (noventa e cinco mil reais), valor inferior tanto ao primeiro lance quanto ao valor ofertado pelos Autores; f) os Autores, até então sem qualquer ciência da realização desse segundo leilão, apenas tomaram conhecimento da nova arrematação quando foram surpreendidos por uma notificação extrajudicial recebida em 22/05/2025, enviada por um terceiro de nome Daniel Henrique de Souza, que se identificava como o novo arrematante do imóvel, desde 13/05/2025; g) os Autores não foram previamente comunicados sobre a desistência do primeiro arrematante, tampouco foram informados ou convocados para exercerem o direito de preferência assegurado a quem ofereceu o segundo maior lance no primeiro leilão; h) é evidente a necessidade de declaração de nulidade da arrematação promovida no leilão do dia 13/05/2025 à revelia dos lances anteriores, com a consequente homologação do lance ofertado pelos Autores no leilão ocorrido em 29/04/2025, e consequente expedição da respectiva carta de arrematação em seu favor, bem como o cancelamento de todos os atos subsequentes à arrematação viciada.

Decido.

A ação foi inicialmente proposta perante o Juízo da 8ª Vara Federal Cível da SJGO, o qual determinou a remessa dos autos a esta serventia a fim de evitar decisões conflitantes, em razão da ação nº 1010453-71.2025.4.01.3500 que aqui tramita, versando sobre o mesmo bem.

A pretensão autoral naqueles autos é, em sede liminar, a suspensão dos leilões designados para os dias 24/01/2025 e 06/03/2025 e, no mérito, a anulação da consolidação da propriedade em favor da Caixa, ao argumento de vícios procedimentais na execução extrajudicial conduzida pela Requerida.

Já na presente ação, busca o polo ativo a anulação da arrematação do imóvel por terceiro, realizada em 13/05/2025, em razão da desconsideração do lance válido e legítimo ofertado pelos Autores no primeiro leilão.

Pois bem.

De fato, verifica-se uma relação de prejudicialidade entre as ações, haja vista que o que vier a ser decidido naquela ação influenciará diretamente o mérito desta causa.

Nessa linha, insta transcrever a decisão proferida naqueles autos, em 06/03/2025, por ocasião da análise do pedido de tutela de urgência: "(...) No caso, alega o polo ativo não ter sido notificado pessoalmente para purgar a mora - o que tornaria nulo o procedimento de execução extrajudicial.

Contudo, de acordo com a Certidão acostada aos autos, Portanto, vê-se que, ao contrário do alegado, houve a notificação pessoal da Autora, que, por sua vez, é casada com Valdemar Ferreira de Moraes *[erro material no nome, corrigido pela decisão id 2183531953, para Welyton Marques de Oliveira]*, residindo ambos no mesmo endereço.

Dessarte, não há falar em nulidade da notificação.

E, de acordo com a certidão Id 2174877234 (fl. 13), os Autores deixaram transcorrer o prazo de 15 dias sem efetuar a purgação da mora.

Lado outro, enquanto a consolidação da propriedade do imóvel não fosse averbada, poderiam fazer convalescer o contrato de alienação fiduciária, mediante o pagamento das parcelas vencidas e despesas do procedimento de execução extrajudicial.

No caso, porém, conforme a certidão de matrícula do imóvel, a consolidação da propriedade já ocorreu (ID 2174877210), de modo que não há mais possibilidade de os devedores purgarem a mora.

Assinale-se que "(...)Sobrevindo a Lei n. 13.465, de 11/07/2017, que introduziu no art. 27 da Lei n. 9.514/1997 o § 2º-B, não se cogita mais da aplicação subsidiária do Decreto-Lei n. 70/1966, uma vez que, consolidada a propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário, descabe ao devedor fiduciante a purgação da mora, sendo-lhe garantido apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do bem imóvel objeto de propriedade fiduciária (...)". (REsp n. 1.649.595/RS, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 13/10/2020, DJe de 16/10/2020.) Ocorre que, nos termos do §2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/97, realizado o segundo leilão, os Autores não mais poderão exercer o direito de preferência para adquirir o imóvel.

E, ainda que isso fosse possível, o preço corresponderia ao valor da dívida, o qual, como se viu, inclui não só os valores atrasados, mas o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, acrescido de juros, multa, despesas com os leilões, tributos e demais encargos.

Assim, ao menos em uma primeira análise, tem-se por validado o procedimento de execução extrajudicial, o que torna prejudicada a análise da pretendida revisão do valor da dívida, com base na alegada abusividade na cobrança de encargos e taxas contratuais.

Pelo exposto, INDEFIRO A TUTELA DE URGÊNCIA.

Em 29/04/2025, os Autores requereram a reapreciação do pedido de tutela de urgência, ao argumento de que seria realizado um novo leilão nesta mesma data, do qual não teriam sido informados e só tomaram conhecimento em 27/04/2025, quando uma pessoa interessada no imóvel compareceu ao local e informou que pretendia ofertar lance no certame.

Por ocasião da reapreciação do pedido de tutela de urgência, foi proferida naqueles autos, em 29/04/2025, a seguinte decisão: "Segundo constou da decisão já proferida, ao contrário do alegado, os Autores foram notificados pessoalmente para purgar a mora, de modo que não há falar em nulidade do procedimento com base em tal justificativa.

Contudo, mesmo notificados, deixaram transcorrer o prazo legal e não compareceram ao Cartório nem à Caixa, para tentar resolver a situação.

De igual modo, não há falar em nulidade por ausência de intimação a respeito dos leilões.

Com efeito, na contestação apresentada, a Caixa anexou os avisos de recebimento relativos às notificações dos leilões - procedimento este plenamente compatível com os dispositivos da Lei n. 9.514/97 (art. 27, §2º-A), ainda mais quando se trata de condomínio edilício, como é o caso - quando a intimação pode ser feita inclusive ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento da correspondência (art. 26, §3º-B da Lei n. 9.514/97).

Ademais, segundo consta do §5º do art. 27 da referida Lei, Se no segundo leilão não houver lance que atenda ao referencial mínimo para arrematação estabelecido no § 2º, o fiduciário ficará investido na livre disponibilidade do imóvel e exonerado da obrigação de que trata o § 4º deste artigo.

Ao que tudo indica, foi o que ocorreu na hipótese sub judice, uma vez que, segundo informaram os próprios Autores, não houve arrematação no segundo leilão, marcado para o dia 06/03/25.

Uma vez detentor da livre disponibilidade do imóvel, em princípio não se encontra o agente financeiro obrigado a intimar os ex-mutuários a respeito dos leilões.

Portanto, em que pese a situação dos Autores, não se vislumbra motivo hábil a justificar a pretendida suspensão do leilão, nem a nulidade do procedimento de execução extrajudicial. (grifei) Ante o exposto, MANTENHO o indeferimento da tutela de urgência." Certo, infere-se das decisões supracitadas não ter sido verificada ilegalidade no procedimento de execução extrajudicial conduzido pela Caixa.

Aliás, a Caixa juntou naqueles autos cópia das atas do primeiro e segundo leilões realizados, com a informação de que não houve licitantes, pelo que a Caixa ficou, de fato, investida na livre disponibilidade do imóvel, nos termos da Lei nº. 9.514/97.

A partir daí, não há se falar em necessidade de notificação dos autores acerca do que a Caixa vier a decidir sobre o imóvel.

Nessa linha, ao que parece, a Caixa resolveu proceder à venda on line do bem no dia 29/04/2025.

Aduz o polo ativo que figurou em 2º lugar nos lances, pelo que, havendo posterior desistência do arrematante com lance superior, seria direito seu arrematar o imóvel, todavia a Caixa teria procedido à nova oferta do bem em 13/05/2025, e realizado a venda por preço inferior ao lance dos Autores, o que seria manifestamente irregular.

Aqui, tenho que também não assiste razão aos Autores.

Conforme se viu, a Caixa pode dispor livremente do bem.

E, nos termos do item 14.4 das regras de venda on line da Caixa, disponível em https://www.caixa.gov.br/Downloads/habitacao-documentos-gerais/regras-da-venda-online-imoveis-caixa.pdf, "Em caso de desistência ou arrependimento do primeiro colocado, no prazo de até 5 dias úteis contados da configuração da desistência/arrependimento do primeiro colocado, a CAIXA, a seu critério, pode reclassificar as propostas recebidas, de modo que a segunda melhor proposta financeira seja classificada para aquisição do imóvel" (grifei).

Ou seja, a reclassificação das propostas e eventual venda do imóvel aos Autores, cujo lance ficou em segundo lugar, era uma faculdade da Caixa e não um dever.

Esse o quadro, não se vislumbra ilegalidade a ser sanada por este juízo.

Pelo exposto, INDEFIRO A TUTELA DE URGÊNCIA.

Defiro os benefícios da justiça gratuita.

Cite-se a Caixa.

Intimem-se.

Goiânia, (data e assinatura digitais).