TRF1 - 1032213-47.2023.4.01.3500

PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Seção Judiciária de Goiás 1ª Vara Federal Cível da SJGO SENTENÇA TIPO "A" PROCESSO: 1032213-47.2023.4.01.3500 CLASSE: CUMPRIMENTO DE SENTENÇA (156) POLO ATIVO: EDIFICIO RESIDENCIAL LIBERTY PARQUE CASCAVEL REPRESENTANTES POLO ATIVO: MAURO CESAR VILA VERDE BARBOSA FILHO - GO29535, FABIANA FRIACA ASMAR DE SOUZA - GO31487 e LAURA ALBUQUERQUE VASCONCELOS - GO59368 POLO PASSIVO:DEBBORA DE QUEIROZ e outros REPRESENTANTES POLO PASSIVO: BARBARA FELIPE PIMPAO - GO29956 SENTENÇA Trata-se de “impugnação a penhora” apresentada pela CEF – Caixa Econômica Federal, em face do Edificio Residencial Liberty Parque Cascavel, nos autos da ação de execução nº 5039881-79.2021.8.09.0051 movida pelo Edificio Residencial Liberty Parque Cascavel em face de Débbora de Queiroz, objetivando a cobrança de taxas de condomínio.

Pretende a Caixa Econômica Federal impedir que imóvel objeto de contrato de alienação fiduciária em garantia, do qual é credora fiduciária, seja submetido a penhora para satisfação de débitos condominiais (Id. 1648675477 - Pág. 221 e seguintes).

Alega a Caixa Econômica Federal, em síntese, que, a) no curso do processo de execução nº 5039881-79.2021.8.09.0051, movido pelo Edificio Residencial Liberty Parque Cascavel em desfavor de Débbora de Queiroz, foi determinada a penhora do imóvel matriculado sob nº 266.996 do Cartório de Registro de Imóveis da 1ª Circunscrição de Goiânia/GO, localizado no Bairro Jardim Atlântico, em Goiânia/GO, b) o imóvel objeto da constrição judicial encontra-se gravado com alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal; c) por força da Lei nº 9.514/97, o bem permanece no patrimônio da CAIXA, sendo esta a credora fiduciária até a quitação integral da dívida; d) não se aplica a Súmula 478 do STJ, eis que se trata de bem com garantia fiduciária, e não hipotecária, de propriedade de terceiro que não participa da demanda; e) a penhora efetuada viola entendimento pacificado do Superior Tribunal de Justiça, segundo o qual não é possível a penhora de imóvel alienado fiduciariamente, sendo admitida apenas a constrição dos direitos aquisitivos do devedor fiduciante; f) nos termos do art. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/97, com a redação dada pela Lei nº 10.931/2004, a Caixa poderá ser demandada, evidentemente, em eventual futura ação de cobrança ou execução de título extrajudicial para quitação das taxas condominiais, após a consolidação da propriedade; g) a decisão proferida no processo executivo originário determinou a penhora do imóvel em desacordo com tais fundamentos, concedendo indevidamente preferência ao crédito condominial.

Requer, ao final, a desconstituição da constrição deferida nos autos.

Intimada, a exequente alega que: a) “a jurisprudência sobre tal tema é cristalina no tocante a possibilidade de aplicação da Súmula 478 do STJ no caso de alineação fiduciária, por mera interpretação extensiva”; b) é excessivamente desproporcional, impor ao condomínio edilício barreiras para reposição de seu caixa, enquanto as devidas medidas não foram tomadas pelo credor fiduciário para reaver o seu próprio crédito (Id. 1648675477 - Pág. 248 e seguinteskk).

Requer a improcedência da impugnação à penhora.

Foi indeferida a penhora sobre a integralidade do bem, e deferido o pedido de penhora dos direitos aquisitivos da executada sobre o imóvel (Id. 1648675477 - Pág. 259-262).

Em sede de agravo de instrumento, a 3ª Câmara Cível do Tribunal e Justiça do Estado de Goiás deferiu o efeito suspensivo pleiteado pelo Exequente, a fim de obstar a limitação da penhora realizada por meio da decisão judicial de Id. 1648675477 - Pág. 259-262, tendo sido restituída provisoriamente a penhora integral sobre o imóvel (Id. 1648675477 - Pág. 273-276).

A Caixa Econômica Federal apresentou “Intervenção de Terceiro e Exceção de Incompetência”, reiterando que não é possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente para abater dívida do condomínio sem anuênia prévia do credor fiduciário.

Alega que deve figurar no polo passivo da lide na condição de assistente litisconsorcial.

Discorda da pretensão de penhora e alienação , seja do imóvel, seja dos seus direitos aquisitivos.

Sucita incompetência absoluta da Justiça Estadual, devendo haver declinação dos autos para uma das varas da Justiça Estadual – Seção Judiciária de Goiás (Id. 1648675477 - Pág. 280-286) Intimado, o exequente se manifesta pelo não ingresso da CEF e pela manutenção da competência do Juízo Estadual (fls. de Id. 1648675477 - Pág. 291-300). Às fls. de Id. 1648675477 - Pág. 302- 304 a MM.

Juíza Estadual declinou da competência em favor de uma das Varas ou Juizados Federais Cíveis nesta Capital, da Seção Judiciária do Estado de Goiás.

Estando os autos neste Juízo Federal, a Caixa Econômica Federal foi intimada a justificar a competência da Justiça Federal para processar a execução, tendo em vista o disposto no art. 109 da Constituição Federal e o art. 674 do Código de Processo Civil, e que o título objeto da ação (art. 515, VII, do Código de Processo Civil) foi constituído em desfavor de Débora de Queiroz.

A CEF peticiona, alegando que: a) “os direitos e créditos questionados, objeto de constrição judicial nestes autos, provém do contrato habitacional nº 155553726772-1, contratado por DEBBORA DE QUEIROZ, cuja garantia do mesmo é de alienação fiduciária averbada no registro R-4 da Matrícula nº 266.996, referente ao imóvel registrado na Matrícula nº 266.996, do CRI da 1ª Circunscrição da Comarca de Goiânia/GO, sendo que conforme planilha PRA em anexo com data de referência para 13/06/2023, existem 30(trinta) prestações em atraso no valor atualizado de R$121.038,50, sendo certo que o processo de consolidação da propriedade do imóvel já está em fase bastante avançada, mas não finalizado ainda”; b) deve figurar como assistente litisconsorcial passiva, uma vez que o imóvel a ser penhorado é de sua propriedade, sendo que o devedor fiduciante detém a posse direta do imóvel enquanto não quita o financiamento.

Intimado, o Exequente requer que seja mantida a penhora sobre o imóvel em litígio constante de Matrícula sob nº 266.996 do Cartório de Registro de Imóveis da 1ª Circunscrição de Goiânia/GO, nos termos da Súmula 478 do STJ (Id. 1946427164).

Intimada, a CEF informa que “o procedimento de consolidação da propriedade do imóvel questionado nos autos está em sua última fase para finalização, que se trata da fase de pagamentos dos tributos em atraso como IPTUs e imposto de transmissão e taxas afins, conforme comprovam a tela abaixo colacionada e os documentos em anexo”. É o relatório.

Decido.

Embora a Caixa Econômica Federal tenha apresentado, às fls. de Id. 1648675477 - Pág. 221-230, a petição intitulada “impugnação a penhora”, e às fls. de Id. 1648675477 - Pág. 280-287, a petição intitulada “Intervenção de Terceiro e Exceção de Incompetência”, seu interesse no processo limita-se a afastar o ato de constrição realizado sobre o imóvel de que possui a propriedade fiduciária, em razão de contrato de financiamento imobiliário com garantia de alienação fiduciária.

Trata-se, portanto, de embargos de terceiro, que deve ser processado nos termos dos artigos 674 e seguintes do Código de Processo Civil.

Dispõe o art. 674 do Código de Processo Civil que “quem, não sendo parte no processo, sofrer constrição ou ameaça de constrição sobre bens que possua ou sobre os quais tenha direito incompatível com o ato constritivo, poderá requerer seu desfazimento ou sua inibição por meio de embargos de terceiro”.

Recebo, portanto, a petição da Caixa Econômica Federal de Id. 1648675477 - Pág. 221-230 como “embargos de terceiro”.

Não é necessária a citação ou mesmo nova intimação do embargado, uma vez que ele já se manifestou sobre os embargos e as demais peças apresentadas pela CEF.

Ademais, não é necessária e tampouco foi requerida a produção de prova adicional, sendo possível, portanto, o julgamento dos presentes embargos.

O art. 676 do Código de Processo Civil estabelece que “Os embargos serão distribuídos por dependência ao juízo que ordenou a constrição e autuados em apartado”.

Em razão da instrumentalidade do processo e dos princípios da celeridade e da economia processual, reputo desnecessário o desentranhamento da petição da CEF e das sua manifestações posteriores, o desmembramento do processo e a distribuição de outra ação por prevenção a este próprio Juízo .

Neste sentido é o seguinte julgado: E M E N T A APELAÇÃO.

PROCESSUAL CIVIL.

EMBARGOS DE TERCEIRO.

NATUREZA JURÍDICA.

DISCUSSÃO DE QUESTÃO QUE A PRIORI DEVERIA SER VEICULADA PELA VIA PRÓPRIA.

NOVO CPC QUE ADOTA O PROCEDIMENTO COMUM NOS EMBARGOS DE TERCEIRO APÓS A CONTESTAÇÃO.

POSSIBILIDADE DE JULGAR A CAUSA POR INTEIRO NOS MESMOS AUTOS.

INSTRUMENTALIDADE.

CELERIDADE.

ECONOMIA. 1.

Sobre a natureza jurídica dos embargos de terceiro, ensina Humberto Theodoro Júnior (inCurso de Direito Processual Civil, v.

III, 45ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 2013): "[.] nos embargos de terceiro, o objetivo visado não é o direito das partes em litígio, mas o ato estatal do juiz que indevidamente constringiu ou ameaçou constringir bem de que não era parte do processo.

Não há ataque ao direito nem do autor nem do réu, que poderão continuar a ser atuados, normalmente, mesmo após o sucesso dos embargos de terceiro [...] Como sempre ocorre com os procedimentos especiais, a ação de embargos de terceiro engloba elementos heterogêneos, apresentando-se como figura complexa, onde se mesclam traços de natureza jurídica múltipla." 2.

Num primeiro momento, os pedidos deduzidos pela parte embargante, por ostentarem natureza diversa daquela mais restritiva para a qual os embargos de terceiro foram concebidos pelo legislador, deveriam ser manejados através da via adequada, como fundamentado pelo Juízo a quo.

Caso se adotasse posição mais conservadora, a regularização pretendida pela embargante extrapolaria os limites estreitos dos embargos de terceiro, que seria a discussão do ato estatal que constrange ou ameaça constranger bem. 3.

No presente caso, há que se considerar o caráter instrumental do processo, que, por óbvio, não deve se sobrepor à relevância do direito material invocado.

Isto porque, diferentemente de como os embargos de terceiro eram previstos no CPC/73, o legislador processualista estabeleceu expressamente no novo Código que os embargos de terceiro também têm prazo para contestar de 15 (quinze) dias, "findo o qual se seguirá o procedimento comum." (art. 679, CPC). 4.

Considerando i) a natureza do direito debatido, ii) a composição dos polos ativo e passivo, ii) o dever do magistrado de dar efetividade aos atos decisórios, bem como iv) as regras de competência, que provavelmente implicariam a distribuição de outra ação por prevenção ao próprio Juízo a quo, mais razoável que a questão seja resolvida por inteiro neste processo - o que se coaduna com os princípios da celeridade e da economia processuais.

Com isso, evita-se o ajuizamento de nova ação envolvendo as mesmas partes, retrabalho aos operadores do Direito, e expensas tanto das partes com a defesa dos seus interesses quanto do Poder Judiciário em processar e julgar, ainda que pelos meios tecnológicos, mais dados e documentos Precedente: TRF 3ª Região, PRIMEIRA TURMA, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 1243072 - 0003595-85.2005.4.03.6119, Rel.

DESEMBARGADOR FEDERAL WILSON ZAUHY, julgado em 21/05/2019, e-DJF3 Judicial 1 DATA:03/06/2019. 5.

Como consequência lógica da anulação de parte da r. sentença, também deve ser anulado o trecho do decisum que dispôs sobre o ônus de sucumbência, que será distribuído ao final do julgamento da causa por completo, restando prejudicada a pretensão da parte autora no tocante aos honorários neste momento. 6.

Apelação a que se dá parcial provimento na parte conhecida. (ApCiv 5005129-02.2020.4.03.6103, TRF3, DJEN DATA: 05/07/2023) Os embargos serão, portanto, analisados e julgados nos presentes autos.

Cumpre,

por outro lado, observar que a competência da Justiça Federal limita-se à apreciação e julgamento dos embargos de terceiro movido pela Caixa Econômica Federal, relativamente ao ato de penhora do imóvel alienado fiduciariamente em seu favor, por força do art. 109, I, da Constituição Federal.

A ação de execução movida pelo Edificio Residencial Liberty Parque Cascavel em face de Débbora de Queiroz deve permanecer sobrestada na Justiça Estadual até o julgamento final dos embargos de terceiro, tendo em vista que a competência para a apreciação e julgamento da ação em que figuram particulares, sem a presença de ente público no polo passivo, é daquele Juízo Estadual.

Neste sentido são os seguintes precedentes: PROCESSUAL CIVIL.

CONFLITO DE COMPETÊNCIA.

EXECUÇÃO.

EMBARGOS DE TERCEIRO.

CONEXÃO.

CAIXA ECONÔMICA FEDERAL.

ASSISTÊNCIA.

JUSTIÇA FEDERAL.

COMPETÊNCIA.

IMPRORROGABILIDADE.

CONSTITUIÇÃO FEDERAL, ART. 109, I.

I.

De acordo com a disposição constitucional inserta no art. 109, I, cabe à Justiça Federal o processamento e o julgamento de ações em que se configure interesse de ente federal, na condição de autor, réu, assistente ou opoente, não se lhe aplicando a conexão prevista no Código de Processo Civil se não atendida aquela condição.

II.

Precedentes.

III.

Determina-se, em hipóteses como a presente, porém, o sobrestamento da execução até o trânsito em julgado dos embargos que se lhes sejam prejudiciais, com a finalidade de prevenir eventuais decisões conflitantes ou irreversíveis.

IV.

Conflito conhecido, fixando-se a competência do Juízo estadual para julgar a execução, que ficará sustada até o trânsito em julgado dos embargos de terceiro na Justiça Federal. (CC n. 31.696/MG, relator Ministro Aldir Passarinho Junior, Segunda Seção, julgado em 9/5/2001, DJ de 24/9/2001, p. 233.) E M E N T A PROCESSO CIVIL.

APELAÇÃO.

EMBARGOS DE TERCEIRO.

PENHORA DE BEM ALIENADO FIDUCIARIAMENTE À CAIXA DETERMINADA NA JUSTIÇA ESTADUAL.

CABIMENTO.

COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL PARA APRECIAÇÃO DOS EMBARGOS.

DEVOLUÇÃO DOS AUTOS À ORGIEM.

RECURSO PROVIDO. 1.

O cabimento da presente ação fundamenta-se no art. 674, caput e §1º, do CPC. 2.

Conforme entendimento firmado pelo STJ, é cabível a oposição de embargos de terceiro pela Caixa Econômica Federal para desconstituir penhora determinada no bojo de execução afeta à competência de juízo estadual, cuja competência para o processamento e julgamento é da Justiça Federal por força do art. 109, I, da Constituição Federal. (CC 93.969/MG, Rel.

Ministro SIDNEI BENETI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 28/05/2008, DJe 05/06/2008). 3.

A sentença deve ser integralmente reformada com devolução dos autos à origem para que seja apreciado o mérito do pedido formulado nos embargos de terceiro.

O caso não comporta imediato julgamento do Tribunal porquanto fora das hipóteses previstas no art. 1.013, §3º, do CPC. 4.

Apelação provida. (APELAÇÃO CÍVEL ..SIGLA_CLASSE: ApCiv 5001918-14.2019.4.03.6128 ..PROCESSO_ANTIGO: ..PROCESSO_ANTIGO_FORMATADO:, Desembargador Federal HELIO EGYDIO DE MATOS NOGUEIRA, TRF3 - 1ª Turma, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 20/03/2020 ..FONTE_PUBLICACAO1: ..FONTE_PUBLICACAO2: ..FONTE_PUBLICACAO3:.) CONFLITO NEGATIVO DE COMPETÊNCIA.

VARA FEDERAL CÍVEL E JUIZADO ESPECIAL FEDERAL.

EMBARGOS DE TERCEIRO OPOSTOS PELA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL.

VALOR DA CAUSA INFERIOR A 60 SALÁRIOS MÍNIMOS.

IRRELEVÂNCIA.

PRESENÇA DE ENTE PÚBLICO NO POLO ATIVO.

INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA DO JUIZADO ESPECIAL FEDERAL.

ART. 6º, I e II, DA LEI Nº 10.259/2001. 1.

Jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça entende pelo sobrestamento de ação de execução, decorrente de ação de cobrança em trâmite na Justiça Estadual, até o julgamento dos embargos de terceiros opostos por empresa pública, competindo à Justiça Federal o julgamento dos referidos embargos. (CC 93.969/MG, Rel.

Ministro SIDNEI BENETI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 28/05/2008, DJe 05/06/2008) 2.

Competindo à justiça Estadual o processamento da ação de cobrança de condomínio entre particulares, tramita na Justiça Federal apenas os embargos de terceiro promovido pela Caixa Econômica Federal, na condição de embargante, circunstância que afasta a competência do Juizado Especial Federal, independentemente do valor atribuído à causa, diante do disposto no art. 6º, I e II, da Lei nº 10.259/2001, que veda a presença de ente público no pólo ativo. 3.

Afastada a possibilidade de ajuizamento de ação por ente público na condição de autor perante o Juizado Especial Federal, a mesma solução de aplica aos embargos opostos pela Caixa Econômica Federal. 4.

Conflito conhecido para declarar competente o Juízo Federal Cível da 8ª Vara da Seção Judiciária de Minas Gerais de competência comum, o suscitado, para processar e julgar os embargos de terceiro. (CC 0014771-56.2016.4.01.0000, JUIZ FEDERAL ROBERTO CARLOS DE OLIVEIRA (CONV.), TRF1 - TERCEIRA SEÇÃO, e-DJF1 15/09/2017 PAG.) Assim, deve haver o desmembramento do presente processo, com o encaminhamento dos autos digitais à Vara de origem (24ª Vara Cível e Arbitragem da Comarca de Goiânia), a fim de que continue sendo processada e julgada naquele juízo estadual a ação de execução, restando nesta 1ª Vara Federal, para serem apreciados, somente os embargos de terceiro.

Prossigo para a análise dos embargos de terceiro.

O art. 1.345 do Código Civil dispõe que os débitos condominiais possuem, como regra geral, natureza propter rem, recaindo sobre o titular do domínio do imóvel, ainda que não seja o devedor originário.

Ocorre que tal regra sofre exceção expressa na hipótese de alienação fiduciária em garantia, disciplinada pelo art. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e pelo art. 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil, os quais atribuem ao devedor fiduciante, enquanto detentor da posse direta do bem, a responsabilidade exclusiva pelo pagamento das despesas condominiais.

No caso em exame, não há comprovação de que a Caixa Econômica Federal tenha efetivado a consolidação da propriedade plena do imóvel, tampouco que exerceu posse direta sobre ele, atuando tão somente como credora fiduciária.

Assim sendo, não se vislumbra sua responsabilidade pelos encargos condominiais relativos a período em que não detinha a posse do bem.

O Tribunal Regional Federal tem decidido neste sentido, conforme se vê abaixo: DIREITO CIVIL.

EMBARGOS À EXECUÇÃO POR TÍTULO EXTRAJUDICIAL.

TAXA DE CONDOMÍNIO.IMÓVEL ALIENADO FUDICIARIAMENTE.

CAIXA ECONÔMICA FEDERAL.

ILEGITIMIDADE PASSIVA. 1.

Trata-se de embargos opostos pela CEF contra execução ajuizada em seu desfavor objetivando o pagamento de despesas condominiais de imóvel objeto de alienação fiduciária.

Pelo que se extrai dos autos, as despesas em discussão são referentes a período no qual a CEF (credora fiduciária) não havia consolidado a propriedade do bem para si nem exercia posse direta sobre o imóvel. 2.

Nessa situação, tem decidido o Superior Tribunal de Justiça que o credor fiduciário não responde pelas despesas condominiais do imóvel alienado fiduciariamente (RESP - RECURSO ESPECIAL - 1731735 2014.01.39688-0, NANCY ANDRIGHI, STJ - TERCEIRA TURMA, DJE DATA:22/11/2018; RESP - RECURSO ESPECIAL - 1696038 2017.01.38567-2, RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, STJ - TERCEIRA TURMA, DJE DATA:03/09/2018). 3.

Considerando o caráter especial do art. 27, § 8º, da Lei n. 9.514/97 e do art. 1.368-B do Código Civil (alienação fiduciária), não se afigura aplicável ao presente caso a tese referente ao Tema 886/STJ, que diz respeito a compromisso de compra e venda. 4.

Não é crível que a administração do condomínio desconhecesse que a posse direta do imóvel estava sendo exercida por pessoa diversa da CEF (credor fiduciário), o que torna irrelevante a existência ou não de registro do contrato de alienação fiduciária para a solução da presente controvérsia.

Precedentes. 5.

Apelação não provida. 6.

Majoração dos honorários advocatícios para 12% sobre o valor atualizado da causa (CPC, art. 85, § 11). (AC 1017572- 59.2020.4.01.3500, JUIZ FEDERAL MARCELO VELASCO NASCIMENTO ALBERNAZ (CONV.), TRF1 - SEXTA TURMA, PJe 29/03/2023).

Ademais, este também é o posicionamento do Superior Tribunal de Justiça, vejamos: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE EMBARGOS À EXECUÇÃO.

ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO DE DISPOSITIVO CONSTITUCIONAL.

IMPOSSIBILIDADE.

TESES DE EXCESSO DE EXECUÇÃO E PRECLUSÃO.

SÚMULAS 283 E 284 DO STF.

EXECUÇÃO DE DESPESAS CONDOMINIAIS.

IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE.

RESPONSABILIDADE DO DEVEDOR FIDUCIANTE.

ARTS. 27, § 8º, DA LEI Nº 9.514/1997 E 1.368-B, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CC/2002.

PENHORA DO IMÓVEL.

IMPOSSIBILIDADE.

BEM QUE NÃO INTEGRA O PATRIMÔNIO DO DEVEDOR FIDUCIANTE.

PENHORA DO DIREITO REAL DE AQUISIÇÃO.

POSSIBILIDADE.

ARTS. 1.368-B, CAPUT, DO CC/2002, C/C O ART. 835, XII, DO CPC/2015. 1.

Ação de embargos à execução, ajuizada em 11/5/2021, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 26/8/2022 e concluso ao gabinete em 27/10/2022. 2.

O propósito recursal é definir se é possível a penhora de imóvel alienado fiduciariamente, em ação de execução de despesas condominiais de responsabilidade do devedor fiduciante. 3.

De acordo com o art. 105, III, "a", da CRFB, não é cabível recurso especial fundado em violação de dispositivo constitucional ou em qualquer ato normativo que não se enquadre no conceito de lei federal. 4.

A existência de fundamento do acórdão recorrido não impugnado, quando suficiente para a manutenção da decisão quanto ao ponto, impede o conhecimento do recurso especial.

Súmula 283/STF. 5.

A ausência de indicação do dispositivo violado impede o conhecimento do recurso especial quanto ao tema.

Súmula 284/STF. 6.

A natureza ambulatória (ou propter rem) dos débitos condominiais é extraída do art. 1.345 do CC/2002, segundo o qual "o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios". 7.

Apesar de o art. 1.345 do CC/2002 atribuir, como regra geral, o caráter ambulatório (ou propter rem) ao débito condominial, essa regra foi excepcionada expressamente, na hipótese de imóvel alienado fiduciariamente, pelos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, que atribuem a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais ao devedor fiduciante, enquanto estiver na posse direta do imóvel.

Precedentes. 8.

No direito brasileiro, afirmar que determinado sujeito tem a responsabilidade pelo pagamento de um débito, significa dizer, no âmbito processual, que o seu patrimônio pode ser usado para satisfazer o direito substancial do credor, na forma do art. 789 do CPC/2015. 9.

Ao prever que a responsabilidade pelas despesas condominiais é do devedor fiduciante, a norma estabelece, por consequência, que o seu patrimônio é que será usado para a satisfação do referido crédito, não incluindo, portanto, o imóvel alienado fiduciariamente, que integra o patrimônio do credor fiduciário. 10.

Assim, não é possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente em execução de despesas condominiais de responsabilidade do devedor fiduciante, na forma dos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, uma vez que o bem não integra o seu patrimônio, mas sim o do credor fiduciário, admitindo-se, contudo, a penhora do direito real de aquisição derivado da alienação fiduciária, de acordo com os arts. 1.368-B, caput, do CC/2002, c/c o art. 835, XII, do CPC/2015. 11.

Hipótese em que o Tribunal de origem decidiu pela possibilidade da penhora do imóvel, apesar de estar alienado fiduciariamente, em razão da natureza propter rem do débito condominial positivado no art. 1.345 do CC/2002. 12.

Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, provido, para julgar parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial dos embargos à execução, a fim de declarar a impenhorabilidade do imóvel na espécie, por estar alienado fiduciariamente, ficando ressalvada a possibilidade de penhora do direito real de aquisição. (REsp n. 2.036.289/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 18/4/2023, DJe de 20/4/2023.) “A responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais dá-se quando da consolidação de sua propriedade plena quanto ao bem dado em garantia, ou seja, quando de sua imissão na posse do imóvel, nos termos do art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97 e do art. 1.368-B do CC/02.

A sua legitimidade para figurar no polo passivo da ação resume-se, portanto, à condição de estar imitido na posse do bem.” (REsp n. 1.731.735/SP, rel.

Min.

Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe 22/11/2018).

Quanto à penhora do direito real de aquisição (ou direito aquisitivo), o STJ já reconheceu sua possibilidade, nos termos do arts. 1.368-B, caput, do Código Civil c/c o art. 835, XII, do Código de Processo Civil (REsp nº 2.036.289/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 18/4/2023, DJe de 20/4/2023).

Nesse sentido são também os seguintes julgado: RECURSO ESPECIAL.

PROCESSUAL CIVIL.

CUMPRIMENTO DE SENTENÇA.

DÉBITO CONDOMINIAL.

PENHORA.

DIREITOS AQUISITIVOS.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA.

IMÓVEL VINCULADO AO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA.

POSSIBILIDADE.

EXCEÇÃO À IMPENHORABILIDADE. 1.

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça firmou orientação no sentido de que são penhoráveis os direitos aquisitivos derivados de contrato de alienação fiduciária de imóvel integrante do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) para pagamento de débito condominial. 2.

Recurso especial provido. (REsp n. 2.140.099/DF, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 17/3/2025, DJEN de 20/3/2025.) RECURSO ESPECIAL.

PROCESSUAL CIVIL.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA.

DIREITOS AQUISITIVOS.

PENHORA.

POSSIBILIDADE.

IMÓVEL VINCULADO AO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA.

PAGAMENTO DE DÉBITO CONDOMINIAL.

EXCEÇÃO À IMPENHORABILIDADE. 1.

Ação de execução de título executivo extrajudicial da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 21/8/2024 e concluso ao gabinete em 26/9/2024. 2.

O propósito recursal consiste em dizer se são penhoráveis os direitos aquisitivos derivados de contrato de alienação fiduciária de imóvel integrante do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) para pagamento de débito condominial. 4.

Esta Corte Superior perfilha o entendimento de que é possível a penhora de direitos aquisitivos - de titularidade da parte executada - derivados de contrato de alienação fiduciária em garantia. 3.

Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante, enquanto estiver na posse direta do imóvel.

Assim, como ainda não se adquiriu a propriedade plena, eventual penhora não poderá recair sobre o direito de propriedade - que pertence ao credor fiduciário -, mas sim sobre os direitos aquisitivos derivados da alienação fiduciária em garantia.

Precedentes. 5.

A partir da interpretação sistemática do inciso I do art. 833 do CPC/2015 e do disposto no §1º do mesmo dispositivo legal, conclui-se que são penhoráveis os direitos aquisitivos derivados de contrato de alienação fiduciária de imóvel integrante do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) para pagamento de débito condominial. 6.

Na hipótese dos autos, não merece reforma o acórdão recorrido, pois, nos termos da fundamentação aqui adotada, autorizou a penhora dos direitos aquisitivos derivados de contrato de alienação fiduciária de imóvel integrante do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) para pagamento de débito condominial. 7.

Recurso especial não provido. (REsp n. 2.172.631/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 12/11/2024, DJe de 18/11/2024.) Diante do exposto, deve ser reconhecida a procedência parcial dos embargos opostos pela CEF, com o consequente reconhecimento na inexigibilidade de penhora do imóvel, ressalvada a possibilidade de penhora do direito real de aquisição, ressalvando-se, ainda, que “os direitos aquisitivos derivados da aquisição do imóvel alienado fiduciariamente (art. 835, XII, do CPC), desaparecem com a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, ante o inadimplemento do devedor fiduciante” (REsp n. 1.835.431/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 19/3/2024, DJe de 21/3/2024.).

ANTE O EXPOSTO, julgo procedente em parte o pedido para reconhecer a nulidade do ato de constrição judicial de penhora realizado sobre o imóvel matriculado sob nº 266.996 do Cartório de Registro de Imóveis da 1ª Circunscrição de Goiânia/GO, informado nos presentes autos, sendo reconhecida, entretanto, a validade da penhora do direito real de aquisição.

Condeno a exequente/embargada ao pagamento de honorários advocatícios em favor do(s) advogado(s) do embargante (CEF) no importe de 10% sobre o proveito econômico obtido pela instituição financeira, correspondente ao valor atualizado do débito exequendo (art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil) Oficie-se o Cartório de Registro de Imóveis da 1ª Circunscrição de Goiânia/GO para ciência e cumprimento.

Providencie a Secretaria desta Vara o desmembramento do presente processo, com o encaminhamento dos autos digitais (inclusive, com a presente sentença) à Vara de origem (24ª Vara Cível e Arbitragem da Comarca de Goiânia), a fim de que continue sendo processada e julgada naquele Juízo a ação de execução.

Comunique-se ao Juízo da Execução sobre os termos da presente sentença.

Intimem-se.

Goiânia, data e assinatura por meio eletrônico.

RODRIGO ANTONIO CALIXTO MELLO Juiz Federal Substituto