02/09/2022 22:15

Baixa Definitiva
02/09/2022 22:15

Remetidos os Autos (declaração de competência para órgão vinculado a Tribunal diferente) para Justiça Federal da 6ª Região
11/03/2022 16:46

Arquivado Definitivamente
10/03/2022 02:51

Decorrido prazo de CAIXA ECONOMICA FEDERAL em 09/03/2022 23:59.
15/02/2022 21:05

Expedida/certificada a intimação eletrônica
15/02/2022 21:05

Expedição de Outros documentos.
15/02/2022 21:04

Juntada de Certidão
30/01/2022 12:55

Decorrido prazo de VERA LUCIA NOVAIS COSTA em 28/01/2022 23:59.
30/01/2022 12:55

Decorrido prazo de DINALVA NOVAIS DOS SANTOS em 28/01/2022 23:59.
30/01/2022 12:55

Decorrido prazo de ALMERITA NOVAIS DOS SANTOS em 28/01/2022 23:59.
30/01/2022 12:55

Decorrido prazo de AIRTON NOVAIS DOS SANTOS em 28/01/2022 23:59.
30/01/2022 12:55

Decorrido prazo de MANOEL CARLOS NOVAIS DOS SANTOS em 28/01/2022 23:59.
30/01/2022 12:55

Decorrido prazo de MARIA OLIMPIA NOVAIS DOS SANTOS em 28/01/2022 23:59.
30/01/2022 12:55

Decorrido prazo de DOMINGAS NOVAIS DOS SANTOS em 28/01/2022 23:59.
30/01/2022 12:55

Decorrido prazo de OLIMPIO MARIA NOVAIS DOS SANTOS em 28/01/2022 23:59.
30/01/2022 12:45

Decorrido prazo de CAIXA ECONOMICA FEDERAL em 28/01/2022 23:59.
18/12/2021 01:44

Decorrido prazo de HELTON RAMOS NOVAIS DOS SANTOS em 17/12/2021 23:59.
25/11/2021 06:42

Publicado Intimação em 25/11/2021.
25/11/2021 06:42

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 25/11/2021
24/11/2021 00:00

Intimação

PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Subseção Judiciária de Teófilo Otoni-MG Vara Federal Cível e Criminal da SSJ de Teófilo Otoni-MG SENTENÇA TIPO "A" PROCESSO: 1003764-72.2021.4.01.3816 CLASSE: RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO (137) POLO ATIVO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL REPRESENTANTES POLO ATIVO: RICARDO LOPES GODOY - BA47095 POLO PASSIVO:ALMERITA NOVAIS DOS SANTOS e outros SENTENÇA RELATÓRIO Trata-se de ação ajuizada pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL em face de ALMERITA NOVAIS DOS SANTOS, OLÍMPIO MARIA NOVAIS DOS SANTOS, VERA LÚCIA NOVAIS COSTA, DINALVA NOVAIS DOS SANTOS, DOMINGAS NOVAIS DOS SANTOS, HELTON RAMOS NOVAIS DOS SANTOS, AIRTON NOVAIS DOS SANTOS, MANOEL CARLOS NOVAIS DOS SANTOS e MARIA OLÍMPIA NOVAIS DOS SANTOS, requerendo, no mérito, a renovação de contrato de locação comercial, por igual prazo e nas mesmas condições, fixando o aluguel com base no índice de mercado apontado em laudo técnico.

Diz a parte autora que, desde 12/04/2016, com vigência até 30/11/2021, possui contrato de aluguel não residencial de imóvel para locação que abriga agência bancária, locação esta ininterrupta.

Em 22/01/2021, foi enviado e-mail ao locador propondo a renovação do contrato mediante a redução do valor atual para R$4.100,00, correspondente ao valor médio previsto no laudo de avaliação.

No dia 08/03/2021, o locador recusou a proposta.

Informa a CEF que foi feito contato com o locador por telefone para apresentação de nova proposta, no valor máximo do laudo (R$4.700,00), com prazo de resposta até 31/03/2021, sem retorno do locador, motivo a justificar a presente ação renovatória, movida antes do prazo decadencial de seis meses do vencimento do contrato.

Pretende a CEF a renovação da locação por mais 60 meses ao valor mensal de R$4.700,00.

Os réus apresentaram contestação ao ID 744690466.

Nela, sustentam que houve manifestação positiva pela renovação, conforme carta de 02/03/2021, porém com atualização nos preços vigentes no mercado local.

Tanto que ofertaram contraproposta de R$5.100,00, valor que, aliás, conforme expressam, está abaixo dos índices de correção dos alugueis atuais, não havendo acordo.

Pugnaram pela nomeação de perito de confiança do Juízo e pela dispensa da audiência de conciliação.

Réplica ID 791108948.

Vieram-me os autos conclusos. É o relatório.

DECIDO.

FUNDAMENTAÇÃO Do pedido de produção de prova pericial Mencione-se, a princípio, que o julgador possui o poder para, valorando as provas colacionadas aos autos, entender quais se reputam imprescindíveis ao deslinde do feito.

Deve, pois, o juiz, de acordo com as razões de seu convencimento, determinar e escolher as provas necessárias à instrução processual, como bem ensina o artigo 370, caput e parágrafo único, do CPC, podendo, inclusive, dispensar as diligências que se lhe afigurarem protelatórias ou mesmo desnecessárias.

Nesses moldes, o pleito de produção de prova pericial é prescindível ante o arcabouço probatório jungido aos autos, em especial laudo técnico, submetido ao contraditório.

A prova pericial vem disposta nos arts. 464 a 480, do CPC, o qual faz uma minuciosa abordagem das posturas a serem tomadas pelo juízo.

Disciplina o art. 464,do CPC que: Art. 464: A prova pericial consiste em exame, vistoria ou avaliação § 1o O juiz indeferirá a perícia quando: I - a prova do fato não depender de conhecimento especial de técnico; II - for desnecessária em vista de outras provas produzidas; III - a verificação for impraticável.

Também, dispõe o art. 472, do CPC, que: “O juiz poderá dispensar prova pericial quando as partes, na inicial e na contestação, apresentarem, sobre as questões de fato, pareceres técnicos ou documentos elucidativos que considerar suficientes”.

Dito isso, importa observar que os documentos então colacionados permitem formar convicção exauriente, pelo que deve o feito ter seguimento, com a prolação da sentença, ante o disposto no art. 355, I, do CPC.

Do mérito Sem preliminares, passo ao mérito da demanda.

A causa encontra-se madura para o julgamento, havendo elementos suficientes para o exercício de uma cognição exauriente, e estando presentes as condições da ação e os pressupostos de existência e validade do processo.

Como é cediço, a ação renovatória prevista na Lei 8.215/1991 é instrumento de proteção do fundo de comércio, estabelecendo os arts. 51 e 52 da citada lei os requisitos para o locatário ter direito à renovação do contrato e as hipóteses em que o locador não estará obrigado à referida renovação.

O art. 71, por sua vez, explicita as condições para o exercício da ação renovatória.

Estabelece o art. 51, da Lei do Inquilinato: Art. 51.

Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos. (...).

A CEF demonstra ao ID 560835932 que a locação do imóvel situado à Rua Francisco Neiva, 26, Medina/MG, com área de 243,00m², é destinada ao comércio, sendo o contrato celebrado por escrito e com prazo determinado (locação por 60 meses, com início em 01/12/2016 e término em 30/11/2021, com possibilidade de prorrogação).

Além disso, a locatária explora o comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Ainda nessas linhas iniciais, insta salientar que a CEF observou o prazo decadencial de, no máximo, seis meses antes do término do prazo do contrato vigente (ação ajuizada em 29/05/2021).

Também, os condôminos não demonstraram hipótese do art. 52 da Lei do Inquilinato, nem mesmo proposta mais vantajosa de terceiros interessados.

Diante de tal cenário, os locadores não podem evitar a renovação forçada, ainda mais pela recusa aos termos propostos pela CEF, ID 560883861.

Oferece a CEF o valor de R$4.700,00, sendo noticiada a existência de contraproposta de R$5.100,00, oferecida aos procuradores da requerente – ID 744690466.

Importa dizer que faz parte do âmbito de liberdade do locador pleitear preço conforme o mercado, ou que lhe pareça justo com as características do imóvel que possui, tendo direito também de, verificado o baixo valor oferecido, optar por destinar o imóvel a outrem, obedecidas as condições legais em razão do seu direito de propriedade.

Entretanto, a CEF apresenta laudo de avaliação ao evento 560835939 que utiliza a metodologia MDCDM – Método direto comparativo de dados do mercado, sendo fixado pela média de liquidez do imóvel o valor máximo de R$4.700,00.

O laudo foi sujeito ao contraditório.

Nesse ponto, entendo relevantes as considerações sobre o mercado, feitas pelo avaliador, item 08.

De acordo com o avaliador, o município apresenta população de aproximadamente 21.409 habitantes, sendo considerado de porte reduzido e de comércio restrito a pequenos estabelecimentos.

Ainda, o mercado de imóveis apresenta movimento médio, com transações esporádicas, com boa parte dos imóveis para locação ocupada.

Conclui que “devido às características físicas do imóvel, destinado a atividades específicas (grandes lojas, farmácias e supermercados), sendo considerado, portanto, como de baixa liquidez”.

A meu sentir, essas considerações são relevantes a demonstrar a baixa liquidez do imóvel, frente a aspectos locais, inexistindo mutabilidade das transações efetivadas pela empresa requerente ou melhor proposta de terceiros a ensejar maior liquidez ao bem.

Dessa feita, prevalece o registrado no laudo de avaliação, que se valeu de metodologia apta a valoração de dados do mercado (MDCDM).

Este método, segundo a NBR14653, item 8.3.1, é preferível para identificação do valor de mercado do bem, pois “identifica o valor do bem, com base na capitalização presente da sua renda líquida prevista, considerando-se cenários viáveis”[1].

Tal digressão autoriza aduzir proporcionalidade na oferta apresentada pela CEF, ainda mais pela generalidade da avaliação mercadológica apresentada ao ID 744698977 frente ao tecido no laudo apresentado pela CEF.

Portanto, é caso de procedência da ação, nos moldes requeridos na inicial.

DISPOSITIVO Diante do exposto, com amparo no art. 487, I, do CPC, julgo procedentes os pedidos, para renovar a locação comercial do imóvel situado à Rua Francisco Neiva, 26, Medina/MG, pelo prazo de 60 meses (vigência a partir de 01/12/2021) ao valor mensal de R$4.700,00 (quatro mil e setecentos reais), cumulado com a diferença dos valores devidos desde a citação, mantidas as demais condições contratuais, inclusive reajuste do aluguel.

Custas pelos réus, que deverão arcar com honorários sucumbenciais de 10% sobre o valor atualizado da causa, a teor do art. 85, §2º, do CPC.

Interposto(s) recurso(s) voluntário(s) tempestivo(s) contra a presente, intime(m)-se o(a)(s) recorrido(a)(s) para oferecer(em) resposta(s), em quinze (15) dias, e, decorrido o prazo, com ou sem contrarrazões, remeta-se ao TRF desta Região.

Após o trânsito em julgado, remetam-se os autos ao arquivo.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Teófilo Otoni, MG, [data da assinatura], (assinado digitalmente) JUIZ FEDERAL [1] Disponível em: https://www.normas.com.br/visualizar/abnt-nbr-nm/21238/abnt-nbr14653-1-avaliacao-de-bens-parte-1-procedimentos-gerais
23/11/2021 17:57

Expedição de Publicação ao Diário de Justiça Eletrônico Nacional.
23/11/2021 17:57

Expedição de Publicação ao Diário de Justiça Eletrônico Nacional.
23/11/2021 17:57

Expedida/certificada a comunicação eletrônica
23/11/2021 17:57

Expedida/certificada a comunicação eletrônica
23/11/2021 17:57

Expedida/certificada a comunicação eletrônica
23/11/2021 17:57

Expedida/certificada a comunicação eletrônica
23/11/2021 17:57

Expedida/certificada a comunicação eletrônica
23/11/2021 17:57

Expedida/certificada a comunicação eletrônica
23/11/2021 17:57

Expedida/certificada a comunicação eletrônica
23/11/2021 17:57

Expedida/certificada a comunicação eletrônica
23/11/2021 17:47

Expedida/certificada a comunicação eletrônica
23/11/2021 17:47

Expedição de Outros documentos.
23/11/2021 15:59

Processo devolvido à Secretaria
23/11/2021 15:59

Julgado procedente o pedido
27/10/2021 10:53

Conclusos para decisão
27/10/2021 01:28

Decorrido prazo de CAIXA ECONOMICA FEDERAL em 26/10/2021 23:59.
26/10/2021 14:37

Juntada de petição intercorrente
01/10/2021 12:00

Expedida/certificada a comunicação eletrônica
01/10/2021 12:00

Expedição de Outros documentos.
23/09/2021 14:16

Juntada de contestação
07/08/2021 10:17

Juntada de Certidão
12/07/2021 16:18

Expedição de Aviso de recebimento (AR).
30/06/2021 15:46

Expedição de Aviso de recebimento (AR).
08/06/2021 13:31

Processo devolvido à Secretaria
08/06/2021 13:31

Proferido despacho de mero expediente
07/06/2021 09:24

Conclusos para despacho
01/06/2021 16:37

Remetidos os Autos da Distribuição a Vara Federal Cível e Criminal da SSJ de Teófilo Otoni-MG
01/06/2021 16:37

Juntada de Informação de Prevenção
29/05/2021 15:45

Recebido pelo Distribuidor
29/05/2021 15:44

Distribuído por sorteio

Detalhes

Situação
Ativo

Ajuizamento
29/05/2021

Ultima Atualização
02/09/2022

Valor da Causa
R$ 0,00

Documentos

Sentença Tipo A • Arquivo

Despacho • Arquivo

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