TRF1 - 0010943-67.2012.4.01.3500

JUSTIÇA FEDERAL Tribunal Regional Federal da 1ª Região PROCESSO: 0010943-67.2012.4.01.3500 PROCESSO REFERÊNCIA: 0010943-67.2012.4.01.3500 CLASSE: APELAÇÃO CÍVEL (198) POLO ATIVO: JOSE RONALDO CANDIDO REPRESENTANTE(S) POLO ATIVO: JULIANA MARTINS MOURA - GO29810 POLO PASSIVO:CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF e outros RELATOR(A):DANIEL PAES RIBEIRO PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 1ª Região Gab. 18 - DESEMBARGADOR FEDERAL DANIEL PAES RIBEIRO Processo Judicial Eletrônico APELAÇÃO CÍVEL (198) n. 0010943-67.2012.4.01.3500 R E L A T Ó R I O O EXMO.

SR.

DESEMBARGADOR FEDERAL DANIEL PAES RIBEIRO (RELATOR): Trata-se de ação de regresso ajuizada pela Caixa Econômica Federal (CEF) contra José Ronaldo Cândido, em que objetiva o recebimento das taxas de condomínio, no valor total de R$ 26.708,90 (vinte e seis mil setecentos e oito reais e noventa centavos), concernentes ao período compreendido entre novembro de 2001 e junho de 2011, referente ao apartamento de n. 802, Edifício Alfredo Garajaú, Av.

C104 c/ C-139.

Qd. 316, Lotes 7 a 9, o qual foi devidamente arrematado pelo autora em 19 de outubro de 1999.

Contestação (fls. 118-128).

Audiência de instrução com inquirição de testemunhas (fl. 281).

A sentença (fls. 297-305) julgou parcialmente procedente o pedido, para condenar o réu a ressarcir à CEF o valor correspondente às taxas condominiais vencidas entre abril/2008 e junho/2011, ao fundamento de que o réu ocupou o imóvel no período compreendido entre 09.04.2008 até a data em que, efetivamente, adquiriu o referido bem do agente financeiro, conforme constatado pelo depoimento das testemunhas ouvidas nos autos, em especial, Marluce José Ferreira, e das provas produzidas nos autos (fls. 233-243).

Inconformado, apela o réu (fls. 311-322).

Depois de mencionar diversos erros na sentença e na instrução probatória, sustenta, em síntese, que não residia no imóvel no período considerado pelo juízo a quo (09.04.2008 até a data em que adquiriu o referido bem do agente financeiro), conforme depoimento da ex-síndica do Edifício, Senhora Ana Maria Siqueira, ao afirmar que o réu tinha uma namorada no condomínio (apartamento n. 302) e que ainda não tinha morado no dito residencial, acrescentando que: a) provou documentalmente que, entre 2008 e 2011, residia na Rua São Cristóvão, Qd. 09, Lote 21, Campos Dourados, Goiânia (GO) e que a CEF tinha conhecimento desse fato, pois era seu cliente; e, b) que, em 2010 a Sra.

Dênia Jorge Pereira sabia que o imóvel estava desocupado, razão pela qual tentou comprá-lo por R$ 40.000,00 (quarenta mil reais), valor esse não aceito pela CEF.

Houve contrarrazões. É o relatório.

Desembargador Federal DANIEL PAES RIBEIRO Relator VOTO - VENCEDOR PODER JUDICIÁRIO Processo Judicial Eletrônico Tribunal Regional Federal da 1ª Região Gab. 18 - DESEMBARGADOR FEDERAL DANIEL PAES RIBEIRO APELAÇÃO CÍVEL (198) n. 0010943-67.2012.4.01.3500 V O T O O EXMO.

SR.

DESEMBARGADOR FEDERAL DANIEL PAES RIBEIRO (RELATOR): Trata-se de ação de regresso ajuizada pela Caixa Econômica Federal (CEF) contra José Ronaldo Cândido, em que objetiva o recebimento das taxas de condomínio, no valor total de R$ 26.708,90 (vinte e seis.mil setecentos e oito reais e noventa centavos), concernentes ao período compreendido entre novembro de 2001 e junho de 2011, referente ao apartamento de n. 802, Edifício Alfredo Garajaú, Av.

C104 c/ C-139.

Qd. 316, Lotes 7 a 9, o qual foi devidamente arrematado pelo autora em 19 de outubro de 1999. É certo que o referido encargo, juntamente com as demais contribuições devidas ao condomínio, constituem obrigações propter rem, ou seja, aderem à coisa, constituindo responsabilidade do proprietário sua quitação, seja ele quem for, ainda que se trate de parcelas anteriores à aquisição do bem e que este não esteja sob sua posse direta, assegurando-se a possibilidade de regresso contra quem tenha assumido a responsabilidade pela quitação dos débitos.

Nesse sentido, confiram-se os seguintes julgados, in verbis: AGRAVO REGIMENTAL.

AÇÃO DE COBRANÇA.

COTAS CONDOMINIAIS.

OBRIGAÇÃO PROPTER REM.

DECISÃO AGRAVADA.

MANUTENÇÃO. 1.- O adquirente de imóvel em condomínio responde pelas cotas condominiais em atraso, por se tratar de obrigação propter rem, ainda que anteriores à aquisição, ressalvado o seu direito de regresso contra o antigo proprietário. 2.- Agravo Regimental improvido. (STJ: AgRg no REsp n. 1.250.408/PR – Relator Ministro Sidnei Beneti – DJe de 26.09.2011) CIVIL.

COBRANÇA.

CAIXA ECONÔMICA FEDERAL.

DESPESAS DE CONDOMÍNIO.

OBRIGAÇÃO PROPTER REM.

I - As despesas de condomínio constituem obrigações propter rem, ou seja, decorrentes da titularidade de um direito real sobre a coisa, sendo de responsabilidade do proprietário, assegurada a possibilidade de regresso a quem tenha assumido o encargo pela liquidação do débito.

Com efeito, na espécie dos autos, compete à Caixa Econômica Federal arcar com as despesas condominiais de imóvel de sua propriedade, ainda que não detenha a posse direta do bem.

Precedentes deste Tribunal e do STJ.

II - Apelação desprovida. (TRF da 1ª Região: AC n. 0008301-76.2011.4.01.3300/BA – Relator Desembargador Federal Souza Prudente – e-DJF1 de 01.10.2013) AÇÃO DE COBRANÇA.

TAXAS DE CONDOMÍNIO INADIMPLIDAS.

DOCUMENTOS NECESSÁRIOS À PROPOSITURA DA AÇÃO.

OBRIGAÇÃO PROPTER REM.

LEGITIMIDADE DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL.

LICITUDE DAS VERBAS CONSECTÁRIAS DECORRENTES DA MORA.

I - É certo que nas ações de cobrança de taxas de condomínio o autor deve juntar à inicial todos os documentos necessários à comprovação do direito e à extensão da dívida que deve ser cobrada de quem é parte legítima para responder pelo ônus da unidade habitacional.

No caso dos autos revela-se dispensável a juntada dos boletos de cobrança e dos balancetes mensais porque a inicial foi instruída com comprovante de adjudicação do imóvel, planilhas demonstrativas do débito, cópias de atas da Assembléia Geral do Condomínio constituindo os dirigentes e estipulando taxas condominiais, da Convenção do Condomínio e da inscrição junto ao Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica, tudo a permitir à parte adversa aferir o quantum debeatur e promover o contraditório e a ampla defesa.

II - Nas ações de cobrança, as taxas condominiais constituem obrigações propter rem, ou seja, decorrentes da titularidade de um direito real sobre a coisa, cuja responsabilidade é do proprietário até mesmo pelas prestações vencidas no momento da aquisição, assegurando-se a possibilidade de regresso a quem tenha assumido o encargo pela liquidação do débito.

Nesse passo, a Caixa Econômica Federal é parte legítima para figurar no polo passivo da ação de cobrança ajuizada para reaver os valores das taxas de condomínio inadimplidas na hipótese em que é proprietária do imóvel adquirido por adjudicação.

III - É lícita a condenação em juros, multa e correção monetária nas ações de cobrança de cotas condominiais porque é decorrência natural da mora e tem previsão legal inscrita no § 3º do art. 12 da Lei 4.591/64 que permite a pactuação de multa em até 20% sobre o débito a ser estipulado na Convenção do Condomínio.

Todavia, esses índices só valem até a vigência do novo Código Civil, cujo § 3º do art. 1.336 determinou que "O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito".

IV - Apelação da CEF a que se nega provimento. (TRF da 1ª Região: AC n. 0048782-09.2010.4.01.3400/DF – Relator Desembargador Federal Jirair Aram Meguerian – e-DJF1 de 11.03.2013) CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

CONDOMÍNIO EDILÍCIO.

AÇÃO DE COBRANÇA.

CAIXA ECONÔMICA FEDERAL.

IMÓVEL ARREMATADO EM PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL.

RESPONSABILIDADE DA ADQUIRENTE PELAS DESPESAS CONDOMINIAIS.

OBRIGAÇÃO PROPTER REM. 1.

O pagamento das despesas condominiais constitui obrigação propter rem, ou seja, obrigação que adere ao bem imóvel, respondendo o adquirente pelo seu adimplemento, ainda que se trate de parcelas vencidas antes da sua aquisição. 2.

O dever do condômino em contribuir para as despesas de condomínio, arcando com os encargos pelo inadimplemento, conforme determinado na convenção do condomínio, decorre de lei, obrigando todos os proprietários do imóvel, atuais e futuros, ao seu cumprimento. 3.

Sentença mantida. 4.

Apelação da CEF não provida. (TRF da 1ª Região: AC n. 0005239-50.2006.4.01.3802/MG – Relator Desembargador Federal Daniel Paes Ribeiro – e-DJF1 de 30.09.2011) PROCESSUAL CIVIL.

CONDOMÍNIO EDILÍCIO.

AÇÃO DE COBRANÇA.

IMÓVEL ARREMATADO EM PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL.

RESPONSABILIDADE DA ADQUIRENTE PELAS DESPESAS CONDOMINIAIS.

OBRIGAÇÃO PROPTER REM. 1.

A taxa de condomínio possui natureza de obrigação propter rem, ou seja, o proprietário do bem responde pela dívida em razão do domínio, e esta responsabilidade alcança, inclusive, as parcelas anteriores à aquisição. 2.

Nas ações de cobrança, conforme já decidiu esta Turma, "as taxas e contribuições devidas ao condomínio constituem obrigações 'propter rem', ou seja, estão aderidas à coisa, constituindo responsabilidade do proprietário sua quitação, seja ele quem for, ainda que o bem não esteja sob sua posse direta, assegurando-se a possibilidade de regresso contra quem tenha assumido a responsabilidade pela quitação dos débitos, hipótese que não é oponível ao condômino credor" (AC 1997.38.00.060397-8/MG.

Relatora: Desembargadora Federal Selene Maria de Almeida.

DJ de 4.10.2004, p. 46). 3.

Apelação a que se nega provimento. (TRF da 1ª Região: AC n. 2007.33.00.017866-6/BA – Relator Desembargador Federal João Batista Moreira – DJF1 de 26.09.2008) , Vale registrar que a obrigação de pagar as despesas condominiais e os encargos moratórios decorre da própria lei, prevendo o art. 1.336 do Código Civil vigente que: Art. 1.336.

São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (...) § 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

Por outro lado, o art. 1.334, § 2º, da lei substantiva, explicita que: “São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas”.

O art. 1.345 do referido código estabelece que “O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.” Da leitura dos referidos artigos, é possível constatar que a responsabilização pelo pagamento das despesas de condomínio vai depender da relação da pessoa com a coisa, seja como proprietário, seja como promitente comprador ou cessionário.

Por sua vez, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), em procedimento de recursos repetitivos (art. 543-C do Código de Processo Civil/1973), já tratou dessa questão, conforme se vê do julgado abaixo transcrito: PROCESSO CIVIL.

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA.

ART. 543-C DO CPC.

CONDOMÍNIO.

DESPESAS COMUNS.

AÇÃO DE COBRANÇA.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO.

LEGITIMIDADE PASSIVA.

PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR.

PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO.

IMISSÃO NA POSSE.

CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1.

Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2.

No caso concreto, recurso especial não provido. (REsp 1.345.331/RS, Relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, DJe de 20.04.2015) A Lei n. 4.591/1964, diploma legal que disciplina as questões relativas ao condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, por sua vez, em seu art. 9º, § 2º, dispõe que: Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários de unidades, promitentes compradores, cessionários e promitentes cessionários, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Convenção que reúna as assinaturas de titulares de direitos que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio.

No caso dos autos há certas peculiaridades que devem ser consideradas. É certo que o Edital de Concorrência Pública n. 0004/2011 – CPA-GO, no item 13.4, expressamente estabelece que, se o adquirente for ocupante ou ex-mutuário do imóvel responsabilizar-se-á pelo pagamento de diversos encargos, dentre eles as despesas de condomínio.

Os itens 13.4 e 13.9 do referido Edital estão assim redigidos (fl. 85): 13.4 — Na hipótese do adquirente ser ocupante e/ou ex-mutuário do imóvel serão de sua responsabilidade as despesas vencidas e vincendas com IPTU, condomínio, foro, laudêmio, e demais tarifas, taxas e qualquer outro tributo incidente sobre o imóvel, cumprindo ressarcir à CAIXA eventuais quantias que esta tenha incorrido e despesas, tudo como condição à concretização da venda e regulamentar desse edital. (...) 13.9 — A participação na presente concorrência implica na concordância e aceitação de todos os termos e condições deste "Edital de Concorrência Pública Especial — Condições Básicas" A questão, portanto, é de prova da situação de ocupação do imóvel objeto da lide.

O magistrado sentenciante considerou que se encontra provada a ocupação pelo réu, desde 9 de abril de 2008, data em que realizado o primeiro Laudo de Vistoria, e 15 de junho de 2011, data anterior à assinatura da escritura de compra, ocupação essa que "ocorreu de forma totalmente irregular e clandestina, à míngua de qualquer pacto firmado com a então proprietária, a CAIXA", pelo que seria "razoável supor a inexistência de um registro cadastral completo do morador ocupante junto ao condomínio e a dificuldade de se obter sua correta identificação junto aos porteiros do condomínio" (fl. 304).

O apelante, de sua parte, nega veementemente que fosse o ocupante do imóvel nesse período, buscando amparo na prova documental e testemunhal produzida nos autos.

Afirma, nesse sentido, que as "provas documentais e testemunhais são mais fartas no sentido de que o Apelante não residia no referido imóvel no período considerado pelo Juiz a quo, que supôs, imaginou que o Apelante '... era efetivamente do imóvel durante o período de 09/04/2008 até a data que o adquiriu junto a CAIXA...'" (fl. 319).

O juiz se baseou nos depoimentos das testemunhas e nos Laudos de Vistoria, para concluir que o ora apelante era ocupante do imóvel pelo menos a partir de abril de 2008.

Com efeito, os Laudos de Vistoria realizadas em 09.04.2008, 06.04.2009 e 26.02.2010 (fls. 93-101), demonstram que o réu, José Ronaldo Cândido, residia no imóvel, pelo menos, a partir de abril de 2008, o que é confirmado pela testemunha Marlúcia José Ferreira, moradora e síndica do edifício, conforme transcrição do depoimento constante da sentença e pelas informações fornecidas, por escrito, no documento que consta de fls. 226-227.

Assim, sem reparos a sentença ao condenar o réu a ressarcir à CEF o valor correspondente às taxas condominiais por ela pagas, referentes ao apartamento 802 do Edifício Alfredo Garajaú, situado à Avenida C-104 e Rua 0-139, Qd. 316, lotes 07/08/09, Setor Jardim América, concernentes ao período compreendido entre abril/2008 e junho/2011, quando a sua proposta para compra do imóvel sagrou-se vencedora em maio de 2011 (fls. 89-90).

Por fim, eventuais erros quanto à indicação do nome do réu não são suficientes para infirmar os fundamentos da sentença e confirmados neste voto, não havendo qualquer vício quanto à colheita das provas nos autos.

Ante o exposto, nego provimento à apelação. É o meu voto.

Desembargador Federal DANIEL PAES RIBEIRO Relator DEMAIS VOTOS PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 1ª Região Gab. 18 - DESEMBARGADOR FEDERAL DANIEL PAES RIBEIRO Processo Judicial Eletrônico PROCESSO: 0010943-67.2012.4.01.3500 PROCESSO REFERÊNCIA: 0010943-67.2012.4.01.3500 CLASSE: APELAÇÃO CÍVEL (198) POLO ATIVO: JOSE RONALDO CANDIDO REPRESENTANTES POLO ATIVO: JULIANA MARTINS MOURA - GO29810 POLO PASSIVO:CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF e outros E M E N T A CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

AÇÃO DE REGRESSO.

CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF).

TAXA DE CONDOMÍNIO.

RESPONSABILIDADE PELAS DESPESAS CONDOMINIAIS DO OCUPANTE DO IMÓVEL, CONFORME EDITAL DE CONCORRÊNCIA PÚBLICA PARA VENDA DO IMÓVEL.

SENTENÇA CONFIRMADA.

APELAÇÃO DESPROVIDA. 1.

As taxas e contribuições devidas ao condomínio constituem obrigação propter rem, ou seja, aderem ao bem imóvel, respondendo o adquirente pelo adimplemento, ainda que se trate de parcelas vencidas antes da sua aquisição. 2.

O dever do condômino em contribuir para as despesas de condomínio, arcando com os encargos pelo inadimplemento, conforme determinado na convenção do condomínio, decorre de lei (art. 1.336 do Código Civil vigente), obrigando todos os proprietários do imóvel, atuais e futuros, ao seu cumprimento. 3.

Consoante decidiu o STJ, em julgamento de recurso representativo da controvérsia (REsp 1.345.331/RS, Relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, DJe de 20.04.2015 – Tema 886), “a responsabilidade pelo pagamento das despesas de condomínio, ante a existência de promessa de compra e venda, pode recair tanto sobre o promissário comprador quanto sobre o promitente vendedor, a depender das circunstâncias do caso concreto”, concluindo que, “ficando demonstrado que (i) o promissário comprador se imitira na posse do bem e (ii) o condomínio tivera ciência inequívoca da transação, deve-se afastar a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador”. 4.

Da leitura dos artigos 1.334, § 2º, e 1.345 do Código Civil, é possível constatar que a responsabilização pelo pagamento das despesas de condomínio vai depender da relação da pessoa com a coisa, seja como proprietário, seja como promitente comprador ou cessionário. 5.

Hipótese em que os documentos que constam dos autos, bem como a prova testemunhal, demonstram que o imóvel estava sendo ocupado pelo réu, pelo menos a partir de abril de 2008, circunstância que o torna responsável pelas despesas condominiais, conforme, inclusive, constou do Edital de Concorrência Pública n. 0004/2011 – CPA-GO, no item 13.4, no qual, expressamente estabeleceu que, se o adquirente for ocupante ou ex-mutuário do imóvel responsabilizar-se-á pelo pagamento diversos encargos, dentre eles as despesas de condomínio. 6.

Sentença que julgou parcialmente procedente o pedido, para condenar o réu a ressarcir à CEF o valor correspondente às taxas condominiais vencidas entre abril/2008 e junho/2011, que se mantém.7.

Apelação do réu não provida.

A C Ó R D Ã O Decide a Sexta Turma do Tribunal Regional Federal da 1ª Região, por unanimidade, negar provimento à apelação.

Brasília, 9 de maio de 2022.

Desembargador Federal DANIEL PAES RIBEIRO Relator

Justiça Federal Tribunal Regional Federal da 1ª Região BRASíLIA, 12 de abril de 2022.

Intimação da Pauta de Julgamentos Destinatário: APELANTE: JOSE RONALDO CANDIDO , Advogado do(a) APELANTE: JULIANA MARTINS MOURA - GO29810 .

APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF , .

O processo nº 0010943-67.2012.4.01.3500 APELAÇÃO CÍVEL (198), Relator: DESEMBARGADOR FEDERAL DANIEL PAES RIBEIRO, foi incluído na Sessão abaixo indicada, podendo, entretanto, nesta ou nas subsequentes, serem julgados os processos adiados ou remanescentes Sessão de Julgamento Data: 09-05-2022 Horário: 14:00 Local: SOBRELOJA SALA 03 - Observação: