TRF1 - 1012140-86.2021.4.01.3803

PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Subseção Judiciária de Uberlândia-MG 2ª Vara Federal Cível e Criminal da SSJ de Uberlândia-MG SENTENÇA TIPO "A" PROCESSO: 1012140-86.2021.4.01.3803 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) POLO ATIVO: SILEI LUIZ BRANDAO REPRESENTANTES POLO ATIVO: VICTOR NETO FIRMINO DA SILVA - MG136002 POLO PASSIVO:CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF e outros REPRESENTANTES POLO PASSIVO: RICARDO LOPES GODOY - BA47095, DANIELA MARQUES BATISTA SANTOS DE ALMEIDA - MG108354 e MARCOS CALDAS MARTINS CHAGAS - MG56526 SENTENÇA 1.

RELATÓRIO.

A(s) parte(s) autora(s) acima epigrafada(s), qualificada(s) e representada(s) nos autos, nesta ação ordinária, com pedido de tutela de urgência, ajuizada em desfavor da CASTROVIEJO CONSTRUTORA LTDA e CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, objetiva(m): d) No mérito, requer que seja reconhecida a nulidade do gravame imposto ou que seja declarado o direito da parte autora ao cancelamento do gravame constituído pela Segunda Requerida no apartamento de número 201, do condomínio Residencial Dubai, matriculado sob o número 218.958, do Cartório de 1º Ofício de Registro de Imóveis de Uberlândia – MG, desconsiderando-o e, consequentemente, determinando o cancelamento dos R–6–218.958 e AV-9-218.958, do Cartório de Primeiro Ofício de Registro de Imóveis de Uberlândia – MG, bem como a adjudicação compulsória, com baixa das restrições existentes, transferindo o imóvel para a requerente, expedindo-se, para tanto, MANDADO JUDICIAL endereçado a referido Cartório de Registro Imobiliário, além disso, caso a CEF realize ou já tenha realizado a consolidação da propriedade que seja determinada a sua anulação ou cancelamento na matricula do imóvel; e) ALTERNATIVAMENTE, caso VOSSA EXCELÊNCIA assim entenda, que seja reconhecida a nulidade do gravame imposto ou que seja declarado o direito da parte autora ao cancelamento do gravame imposto pela Segunda Requerida no apartamento de número 201, do condomínio Residencial Dubai, matriculado sob o número 218.958 do Cartório de Primeiro Ofício de Registro de Imóveis de Uberlândia – MG, condenando as Requeridas, solidariamente, a promoverem o cancelamento dos gravames e a primeira requerida a fornecer a escritura pública de compra e venda (observando o pedido “f” a seguir, pois a escritura pública só terá efetividade se inexistir outros impedimentos) no prazo de até quinze (15) dias, ou no prazo que VOSSA EXCELÊNCIA assinalar, sob pena de multa diária de R$6.360,00 (seis mil trezentos e sessenta reais), limitada à noventa (90) dias, após o que, verificado o descumprimento da ORDEM ou existência de outros impedimentos que impeçam o cumprimento, que seja determinado o cancelamento do R–6– 218.958 e AV-9-218.958 do Cartório de Primeiro Ofício de Registro de Imóveis de Uberlândia – MG, bem como a adjudicação compulsória do imóvel (transferindo para a requerente), expedindo-se, para tanto, MANDADO JUDICIAL a referido Cartório de Registro Imobiliário, além disso, caso a CEF realize ou já tenha realizado a consolidação da propriedade que seja determinado a sua anulação ou cancelamento na matricula do imóvel; f) Existindo outros impedimentos, conforme tópico 3 desta exordial, requer o deferimento da Adjudicação Compulsória do apartamento de número 201, do condomínio Residencial Dubai, matriculado sob o número 218.958 do Cartório de Primeiro Ofício de Registro de Imóveis de Uberlândia – MG, localizado na rua Johen Carneiro, nº. 1823, bairro Lídice, Uberlândia-MG, com baixa das restrições existentes, expedindo-se o respectivo Mandando Judicial à referida Serventia, transferindo o imóvel para a requerente; g) Que a hipoteca, alienação fiduciária em garantia, ou qualquer outro gravame estabelecido na matrícula originária dos imóveis pelas Requeridas, qual seja, a matrícula de nº. 147.534 do Cartório de 1º Ofício de Registro de Imóveis de Uberlândia – MG, na qual está registrada a incorporação imobiliária do empreendimento, seja desconsiderada com relação apartamento de número 201, do condomínio Residencial Dubai, matriculado sob o número 218.958 do Cartório de 1º Ofício de Registro de Imóveis de Uberlândia – MG; Alega que celebrou com a Construtora Castroviejo contrato particular de promessa de compra e venda em 14/01/2019 para aquisição do apartamento n. 201 do condomínio Residencial Dubai, em Uberlândia, no valor de R$ 620.000,00, integralmente quitado, estando na posse e uso do imóvel desde sua aquisição.

Afirma que no contrato celebrado ficou estabelecida a obrigação de a vendedora realizar a transferência da propriedade do imóvel no prazo de até 24 meses da assinatura do contrato, prazo que já se findou sem que a obrigação tenha sido cumprida, em razão da existência de gravame na matrícula do imóvel.

Diz que a construtora e a instituição financeira firmaram contrato com garantia de hipoteca sobre o imóvel, posteriormente substituída por garantia de alienação fiduciária, que não foi cancelada.

Aduz que no contrato que celebrou consta apenas a existência de hipoteca e não de alienação fiduciária e que em 18/09/2018 houve o registro de alienação fiduciária na matrícula do imóvel, posteriormente em razão da renegociação entre a construtora e a Caixa foi lançada nova averbação retificando os termos da alienação fiduciária, mas a autora não foi notificada da referida operação.

Sustenta que tentou resolver administrativamente a questão, sem sucesso, de forma que apesar de ter pago o preço pelo apartamento, não possui a propriedade do bem.

Destaca que algumas unidades do mesmo empreendimento foram liberadas da garantia de alienação fiduciária, sem qualquer critério, cabendo a escolha livremente às requeridas.

Salienta que a Caixa Econômica Federal já notificou a construtora para pagamento da dívida que está em atraso, sob pena de consolidação da propriedade e leilão extrajudicial de seu imóvel, situação que teve conhecimento somente em 13/09/2021.

Defende o direito ao cancelamento do gravame, com aplicação da súmula n. 308 do Superior Tribunal de Justiça, para que possa levar a registro a futura escritura de compra e venda.

Alega que há diversas ações judiciais, inclusive trabalhistas, em trâmite contra a Construtora Castroviejo, razão pela qual além do cancelamento da alienação fiduciária, se faz necessária a adjudicação compulsória do imóvel.

Inicial acompanhada de procuração e documentos.

Intimada, a parte autora apresentou emenda à incial.

Deferido parcialmente o pedido de antecipação de tutela.

Citada, a CEF apresentou contestação, procuração e substabelecimento, suscitando preliminar de falta de interesse de agir.

No mérito, alega que ocorreu a consolidação da propriedade do imóvel em seu nome, o que lhe garante o direito de levar o bem a leilão, pois possui a faculdade de dispor do imóvel.

Afirma que a parte autora não comprovou existir nenhum vício no procedimento de consolidação da propriedade, razão pela qual não há que se falar em suspensão do leilão.

Diz que não é mais possível a purgação da mora.

No caso de procedência do pedido, alega que eventual multa deve ser arbitrada de maneira razoável.

Requer a improcedência do pedido.

Citada, a empresa Castroviejo Construtora deixou transcorrer in albis o prazo para contestação.

Houve apresentação de réplica. É, em apertada síntese, o relatório.

DECIDO. 2.

FUNDAMENTAÇÃO.

Em primeiro lugar, anoto que apesar de a parte ré Castroviejo Construtora Ltda, apesar de devidamente citada na pessoa de seu representante legal (ID n. 804243073 e 804243080), razão pela qual decreto a sua revelia, nos termos do art. 344 do Código de Processo Civil.

Prosseguindo, destaco que o caso enseja o julgamento antecipado da lide, nos termos do artigo 355 do Código de Processo Civil, uma vez que é desnecessária a produção de outras provas.

Aliás, ensina a jurisprudência que “presentes as condições que ensejam o julgamento antecipado da causa, é dever do juiz, e não mera faculdade, assim proceder” (STJ – 4ª Turma, Resp 2.832-RJ, rel.

Min.

Sálvio de Figueiredo, DJU de 17/09/90, p. 9.513).

Na hipótese, os fatos são incontroversos, além de estarem demonstrados pelos documentos que acompanham a petição inicial.

A Caixa Econômica Federal suscitou preliminar de falta de interesse de agir, alegando que não há provas de que a ré se negou administrativamente à pretensão da parte autora.

Razão não assiste à Caixa Econômica Federal.

Os documentos carreados aos autos comprovam que a parte autora enviou telegrama à Caixa Econômica Federal em 13/09/2021 para que a instituição financeira providenciasse as autorizações necessárias para o cancelamento da alienação fiduciária sobre o imóvel (ID n. 733029015), entretanto, até o momento a Caixa não providenciou de forma espontânea o cancelamento do registro da alienação fiduciária na matrícula do imóvel, conforme demonstra a Certidão de Matrícula do imóvel mais recente juntada aos autos (ID n. 957299677).

Além disso, em sua contestação, insurgiu-se contra o mérito da ação, alegando que por já ter ocorrido a consolidação da propriedade do imóvel, a parte autora não possui qualquer direito sobre o bem.

Assim, resta configurado o binômio necessidade e utilidade de provimento judicial para que a parte autora tenha a sua pretensão satisfeita, exsurgindo o interesse de agir.

Rejeito, assim, a preliminar de falta de interesse de agir.

Dando seguimento, anoto que a parte autora pretende na presente ação seja declarada a nulidade do gravame de alienação fiduciária sobre o imóvel por ela adquirido junto à Construtora Castroviejo, que se proceda ao cancelamento do registro da alienação fiduciária e seja determinada a adjudicação compulsória, transferindo-se a propriedade do imóvel para a parte autora e, caso a CEF realize ou já tenha realizado a consolidação a propriedade, que seja determinada a sua anulação ou cancelamento.

Alternativamente, requer sejam as requeridas condenadas a cancelar o gravame e que a Construtora Castroviejo lhe forneça a escritura pública de compra e venda, com fixação de multa para o caso de descumprimento, com a determinação da adjudicação compulsória do imóvel e expedição de ofício ao Cartório de Registro de Imóvel competente.

Requer, ainda, que existindo outros impedimentos, seja determinada a adjudicação compulsória, com baixa nas restrições.

Verifica-se, assim, que os pedidos consistentes na adjudicação do imóvel ou outorga de escritura pública de compra e venda dizem respeito à relação jurídica de compra e venda na qual são partes apenas a compradora, ora autora, e a vendedora, Construtora Castroviejo, não participando desta relação a Caixa Econômica Federal.

A Caixa Econômica Federal tem legitimidade apenas no que diz respeito aos pedidos de cancelamento do registro da alienação fiduciária e para que não leve a efeito o procedimento de consolidação da propriedade ou, caso já tenha sido iniciado, que seja o procedimento suspenso.

Destarte, em relação aos pedidos de adjudicação do imóvel ou outorga da escritura pública de compra e venda, tratando-se de relação jurídica na qual não há interesse de nenhuma das pessoas enumeradas no art. 109, da Constituição Federal, forçoso reconhecer que falece competência a este juízo para processar e julgar estes pedidos, cuja competência é do Juízo Estadual.

Nesse ponto, destaco que embora o ordenamento jurídico pátrio permita a cumulação de pedidos, de ordem subjetiva e objetiva, num único processo, estipula os seguintes requisitos de admissibilidade da cumulação (art. 327, § 1º, incisos I, II e III, do CPC): I – que os pedidos sejam compatíveis entre si; II – que seja competente para conhecer deles o mesmo juízo; III – que seja adequado para todos os pedidos o tipo de procedimento.

Nesse norte, não se afigura exato o ajuizamento da presente ação com cumulação de pedidos, dirigida em face de entidades de esferas de competências distintas e sujeitas a jurisdições diversas (Justiça Federal x Justiça Estadual), uma vez que os atos que supostamente estariam a lesionar o seu proclamado direito decorrem de entidades diversas e independentes, demandando, para o respectivo enfrentamento, vias processuais autônomas.

Nesse sentido, confira-se o precedente adiante colacionado: RECURSO ESPECIAL.

DIREITO PROCESSUAL CIVIL COLETIVO.

AÇÃO CIVIL PÚBLICA AJUIZADA EM FACE DE ONZE INSTITUIÇÕES FINANCEIRAS.

EXPURGOS INFLACIONÁRIOS.

JUSTIÇA FEDERAL.

JURISDIÇÃO ABSOLUTA.

REGRAS PREVISTAS DIRETAMENTE NA CONSTITUIÇÃO.

LITISCONSÓRCIO FACULTATIVO COMUM.

LITISCONSORTES QUE NÃO POSSUEM FORO NA JUSTIÇA FEDERAL.

IMPOSSIBILIDADE.

CUMULAÇÃO DE DEMANDAS E DE PEDIDOS.

JUÍZO INCOMPETENTE PARA CONHECER DE TODOS ELES (ART. 292, § 1º, INCISO II,CPC E ART. 109 DA CF/1988).

ADEMAIS, EVENTUAL CONEXÃO (NO CASO INEXISTENTE) NÃO ALTERA COMPETÊNCIA ABSOLUTA E NÃO REÚNE AS AÇÕES QUANDO JÁ HOUVER SENTENÇA PROFERIDA. 1. (...). 3.

O litisconsórcio facultativo comum traduz-se em verdadeiro cúmulo de demandas, que buscam vários provimentos somados em uma sentença formalmente única (DINAMARCO, Cândido Rangel.

Litisconsórcio. 8 ed.

São Paulo: Malheiros, 2009, p. 86).

Sendo assim - e levando-se em conta que "todo cúmulo subjetivo tem por substrato um cúmulo objetivo" (idem, ibidem), com causas de pedir e pedidos materialmente diversos (embora formalmente únicos) -, para a formação de litisconsórcio facultativo comum há de ser observada a limitação segundo a qual só é lícita a cumulação de pedidos se o juízo for igualmente competente para conhecer de todos eles (art. 292, § 1º, inciso II, do CPC). 4.

Portanto, como no litisconsórcio facultativo comum o cúmulo subjetivo ocasiona cumulação de pedidos, não sendo o juízo competente para conhecer de todos eles, ao fim e ao cabo fica inviabilizado o próprio litisconsórcio, notadamente nos casos em que a competência se define ratione personae, como é a jurisdição cível da Justiça Federal. 5. (...). 6.

Recurso especial não provido. (STJ – Quarta Turma, REsp 1120169 / RJ, Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, DJe 15/10/2013).

Em razão do reconhecimento da incompetência deste juízo em relação aos pedidos de adjudicação do imóvel à parte autora ou outorga de escritura de compra e venda, deve o processo ser extinto, sem julgamento de mérito, em relação a estes pedidos.

Uma vez determinado o cancelamento do registro da alienação fiduciária, caberá à parte autora requerer junto ao juízo estadual que seja determinado à vendedora que outorgue a escritura de compra e venda ou que determine a adjudicação do imóvel, caso a Construtora Castroviejo se negue a efetuar espontaneamente a transferência do imóvel à parte autora.

Nesse caminhar, nesta ação será apreciado somente o pedido de cancelamento dos registros de alienação fiduciária do imóvel e para que a Caixa Econômica Federal não dê prosseguimento ao procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade do bem.

Conforme documentos carreados aos autos, a parte autora firmou contrato particular de promessa de compra e venda com a ré CASTROVIEJO CONSTRUTORA LTDA, em 14/01/2019, para aquisição da propriedade do apartamento n. 201 do Condomínio Dubai, matriculado sob o n. 218.958 no Cartório do 1º Registro de Imóveis de Uberlândia, com preço estipulado de R$ 620.000,00 (ID n. 733028984).

Pactuaram o pagamento do preço mediante o pagamento de um sinal de R$ 105.000,00 através de transferência bancária e R$ 95.000,00 no ato da assinatura do contrato; R$ 183.000,00 parcelado em três prestações, sendo duas no valor de R$ 55.000,00, com vencimento em 20/02/2019 e 20/03/2019 e uma de R$ 73.000,00 com vencimento em 20/04/2019, e R$ 237.000,00 pagos por meio de dação de dois veículos.

Constou no contrato que a promitente vendedora se obrigava pela transmissão do imóvel “assim que adimplido o preço total pactuado e liberada a unidade na forma deste instrumento” (Cláusula 2).

Constou ainda: 3.8 – É de conhecimento do (a) PROMISSÁRIO (A) COMPRADOR (A) que o Residencial Dubai teve parte de suas obras fomentadas com recursos oriundos da Caixa Econômica Federal, estando as unidades do empreendimento hipotecadas; Diante disso, o (a) PROMISSÁRIO (A) COMPRADOR(A) concorda que a escritura pública de compra e venda da unidade será outorgada assim que cancelada a hipoteca existente sobre a unidade, tendo a PROMITENTE VENDEDORA o prazo de até vinte e quatro (24) meses, a contar da presente data, para realizar o cancelamento da hipoteca, o que não prejudicará as demais obrigações aduzidas neste contrato, já que, a unidade já está concluída e o PROMISSÁRIO COMPRADOR será imitido desde já na sua posse.

Conforme se observa na certidão de matrícula do imóvel, a ré CASTROVIEJO CONSTRUTORA LTDA contratou financiamento de empreendimento imobiliário com garantia hipotecária junto à CEF, com crédito no valor de R$ 9.100.000,00 e, em contrapartida, ofereceu em garantia 26 unidades autônomas do empreendimento Residencial Dubai, em primeira e especial hipoteca, dentre as quais o apartamento 201 (AV-1-218.958).

Posteriormente, em 18/09/2018 procedeu-se ao cancelamento da hipoteca (AV-5-218.958) e na mesma data constituiu-se garantia de alienação fiduciária do imóvel a favor da Caixa Econômica Federal (R-6-218.958), em razão de a empresa Construtora Castroviejo ter contraído novo empréstimo junto à Caixa Econômica Federal no valor de R$ 6.529.703,82, com prazo de 24 meses.

Em 21/11/2019 a empresa Castroviejo e Caixa Econômica Federal retificaram o contrato, para alterar o prazo de pagamento, instituindo mais seis meses de carência a partir de então, e outros dezoito meses, subsequentes, para amortização.

Verifico que a parte autora cumpriu sua obrigação, com a quitação do preço ajustado para aquisição do imóvel, uma vez que a promitente vendedora Castroviejo Construtora Ltda emitiu em 16/03/2021 termo de quitação (ID n. 733028988).

Desta forma, quitado o preço avençado para aquisição do imóvel, deveria a ré CASTROVIEJO CONSTRUTORA LTDA providenciar o cancelamento do gravame que pendia sobre o imóvel, a fim de transmiti-lo livre e desembaraçado à adquirente, cujo prazo estipulado pelas partes foi de 24 meses a partir da assinatura do contrato particular de promessa de compra e venda, que foi assinado em 14/01/2019, ou seja, desde 14/01/2021o prazo da construtora para desonerar o imóvel já havia se encerrado.

Estabelecidos os fatos, verifico que o caso atrai a incidência da Súmula n. 308 do STJ, a qual enuncia: “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”.

Não olvidando que a Colenda Corte Superior de Justiça, por algumas vezes, deixou consignado ser “inaplicável o teor da Súmula nº 308/STJ nos casos envolvendo contratos de aquisição de imóveis não submetidos ao Sistema Financeiro de Habitação – SFH” (STJ – 3ª Turma, AgInt no REsp 1613516/GO, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, julgado em 21/11/2017, DJe de 29/11/2017).

Entretanto, cumpre ressaltar que o Superior Tribunal de Justiça manifestou-se recentemente no sentido de que “a mitigação da hipoteca firmada em razão de financiamento da obra não pode ser oposta ao adquirente de boa-fé, independentemente da modalidade contratual utilizada para a transferência da propriedade e da modalidade de pagamento do preço do bem ajustado” (STJ – 3ª Turma, REsp 1592489/RS, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, julgado em 18/06/2019, DJe de 28/06/2019).

Por oportuno, transcrevo as razões deste recente julgado que justificam a extensão da Súmula n. 308 a outros meios de aquisição de imóveis residenciais: À época da edição do enunciado n. 308/STJ, eram corriqueiras as demandas decorrentes da aquisição de imóveis em construção, que após o pagamento substancial ou mesmo integral do preço ajustado, não chegavam sequer a integrar o patrimônio do comprador em razão da execução de hipoteca prévia.

Nesses casos, entendeu o STJ por restringir os efeitos da hipoteca em relação ao adquirente porque as instituições financeiras, ao financiar obras imobiliárias, tinham pleno e inequívoco conhecimento da destinação das unidades construídas, qual seja, a alienação a terceiros.

Assim, não seria de se supor que a venda dessas unidades poderia ser obstaculizada pelo próprio contrato de financiamento.

Essas peculiaridades próprias do negócio da construção civil foram relevantes para a conclusão de que o financiamento imobiliário – portanto, não restrito ao SFH – teria por mecanismo de defesa o recebimento do que fosse devido pelo adquirente final, mas não a excussão da hipoteca, que não está permitida contra o adquirente final, conforme interpretação desta Corte Superior acerca da Lei n. 4.864/1965 (REsp n. 187.940/SP, Rel.

Min.

Ruy Rosado de Aguiar, Quarta Turma, DJ 21/6/1999, p. 164). É da experiência comum que o modo de aquisição de bens imóveis mais frequente se refere justamente ao contrato de compra e venda ou promessa de compra e venda, quando se trata do mercado de incorporações imobiliárias.

Dessa forma, a expressa menção ao contrato de promessa de compra e venda, como efetivamente expresso no texto sumulado, decorreu do contexto fático que diuturnamente era julgado por esta Corte, mas não implica no afastamento automático do entendimento quando se estiver diante de outra modalidade de transferência da propriedade.

Diante disso, é relevante verificar se o caso em debate se refere à incorporação imobilária, cuja construção foi financiada, e a unidade sub judice foi efetivamente negociada entre as partes com o intuito claro de transferência de propriedade.

Portanto, a teleologia do instituto é tão somente a proteção dos negócios finais, realizados de boa-fé, sobre os imóveis construídos ou em construção; a mera existência dessas circunstâncias fáticas é o que atrai a mitigação da hipoteca no mercado de incorporações imobiliárias.

Note-se que, de um lado, esse sistema de incorporações resulta mesmo em certa subversão da ordem legal de garantias, mas tal mitigação é decorrência das próprias peculiaridades que envolve esse mercado.

De outro lado, esse mesmo sistema traduz a certeza de viabilidade do próprio mercado; afinal, diversamente do que se imaginou outrora, os financiamentos persistem, provando serem economicamente interessante tanto para as incorporadoras e construtoras, como para os agentes financiantes.

Por sua vez, fazer prevalecer a hipoteca, mantendo as regras gerais do Código Civil relativas à preferência do crédito real, resultaria em manifesto desincentivo à comercialização de imóveis em construção, incrementando o risco dos adquirentes e, por consequência, restringindo o mercado a poucos compradores dispostos a aceitar os novos e elevados riscos do empreendimento.

No caso dos autos, é incontroverso que parte significativa do preço foi quitada em razão de crédito existente previamente e também decorrente da obra.

Trata-se, portanto, do instituto da compensação, e não de dação em pagamento.

Todavia, ainda que se referisse a dação em pagamento, mesmo assim o objeto do contrato não seria a prestação de garantia, menos ainda a alteração da ordem legal de preferência do crédito, mas sim de extinção do débito pela transferência da propriedade do imóvel em si.

Esse fenômeno não é obstado pelo direito posto, uma vez que não é hipótese de devedor insolvente (esta não é a alegação dos autos), nem se trata de via vedada à recorrida, que poderia também receber unidades em pagamento, mas também não foi esta a hipótese concreta.

Assim, o fato de o pagamento de parcela significativa do preço para aquisição da propriedade não ser em pecúnia (e o pagamento do preço com outros bens não é raro nesse mercado), além de não implicar em necessária alteração da tipificação contratual, também não é suficiente para afastar a finalidade do negócio praticado – transferência do título de propriedade.

Essa finalidade exercida de boa-fé é o que atrai a incidência do entendimento do enunciado n. 308/STJ.

Aliás, ressaltando a importância da proteção da boa-fé objetiva pelo mencionado enunciado sumular, essa Terceira Turma se pronunciou recentemente no sentido de ampliar seu alcance para as hipóteses em que o imóvel é alienado fiduciariamente pela construtora a agente financeiro.

O entendimento recente foi assim ementado: DIREITO CIVIL.

RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DECLARATÓRIA CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO.

INEFICÁCIA EM RELAÇÃO AO ADQUIRENTE DO IMÓVEL.

APLICAÇÃO, POR ANALOGIA, DA SÚMULA 308/STJ. 1.

Ação declaratória cumulada com obrigação de fazer, por meio da qual se objetiva a manutenção de registro de imóvel em nome da autora, bem como a baixa da alienação fiduciária firmada entre a construtora e o agente financeiro. 2.

Ação ajuizada em 12/03/2012.

Recurso especial concluso ao gabinete em 05/09/2016.

Julgamento: CPC/73. 3.

O propósito recursal é definir se a alienação fiduciária firmada entre a construtora e o agente financeiro tem eficácia perante a adquirente do imóvel, de forma a se admitir a aplicação analógica da Súmula 308/STJ. 4.

De acordo com a Súmula 308/STJ, a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. 5.

A Súmula 308/STJ, apesar de aludir, em termos gerais, à ineficácia da hipoteca perante o promitente comprador, o que se verifica, por meio da análise contextualizada do enunciado, é que ele traduz hipótese de aplicação circunstanciada da boa-fé objetiva ao direito real de hipoteca. 6.

Dessume-se, destarte, que a intenção da Súmula 308/STJ é a de proteger, propriamente, o adquirente de boa-fé que cumpriu o contrato de compra e venda do imóvel e quitou o preço ajustado, até mesmo porque este possui legítima expectativa de que a construtora cumprirá com as suas obrigações perante o financiador, quitando as parcelas do financiamento e, desse modo, tornando livre de ônus o bem negociado. 7.

Para tanto, partindo-se da conclusão acerca do real propósito da orientação firmada por esta Corte - e que deu origem ao enunciado sumular em questão -, tem-se que as diferenças estabelecidas entre a figura da hipoteca e a da alienação fiduciária não são suficientes a afastar a sua aplicação nessa última hipótese, admitindo-se, via de consequência, a sua aplicação por analogia. 8.

Recurso especial conhecido e não provido. (REsp n. 1.576.164/DF, Rel.

Min.

Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe 23/5/2019) Com efeito, “a intenção da Súmula 308/STJ é a de proteger, propriamente, o adquirente de boa-fé que cumpriu o contrato de compra e venda do imóvel e quitou o preço ajustado, até mesmo porque este possui legítima expectativa de que a construtora cumprirá com as suas obrigações perante o financiador, quitando as parcelas do financiamento e, desse modo, tornando livre de ônus o bem negociado” (STJ – 3ª Turma, REsp 1576164/DF, Rel.

Min.

Nancy Andrighi, julgado em 14/05/2019, DJe 23/05/2019).

Não olvido que no caso dos autos não se trata de garantia constituída por meio de hipoteca, mas sim de alienação fiduciária e que há sensíveis diferenças entre os dois institutos.

Todavia, o Superior Tribunal de Justiça tem entendido que da mesma forma que a hipoteca, a alienação fiduciária firmada entre a construtora e o agente financeiro não tem eficácia perante o adquirente de boa-fé, com aplicação analógica do entendimento firmado por meio da Súmula n. 308, conforme se verifica nos seguintes acórdãos: DIREITO CIVIL.

RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEFICÁCIA DE GARANTIA CUMULADA COM DESCONSTITUIÇÃO DE GRAVAME.

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO.

OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE.

NÃO OCORRÊNCIA.

VIOLAÇÃO DO ART. 489 DO CPC/2015.

INOCORRÊNCIA.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E A RECORRENTE.

INEFICÁCIA EM RELAÇÃO AO ADQUIRENTE DO IMÓVEL.

APLICAÇÃO, POR ANALOGIA, DA SÚMULA 308/STJ. 1.

Ação declaratória de ineficácia de garantia cumulada com desconstituição de gravame, por meio da qual se objetiva a proibição de alteração do registro de imóvel, bem como a declaração de ineficácia e a desconstituição do gravame existente sobre o bem. 2.

Ação ajuizada em 04/02/2016.

Recurso especial concluso ao gabinete em 05/07/2019.

Julgamento: CPC/2015. 3.

O propósito recursal, a par de analisar acerca da ocorrência de negativa de prestação jurisdicional, é definir se a alienação fiduciária firmada entre a construtora e a recorrente - exercendo atividade equiparável a agente financeiro - tem eficácia perante a adquirente do imóvel, de forma a se admitir a aplicação analógica da Súmula 308/STJ. 4.

Não há que se falar em violação do art. 1.022 DO CPC/2015 quando o Tribunal de origem, aplicando o direito que entende cabível à hipótese, soluciona integralmente a controvérsia submetida à sua apreciação, ainda que de forma diversa daquela pretendida pela parte. 5.

Devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito, e fundamentado corretamente o acórdão recorrido, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, não há que se falar em violação do art. 489, § 1º, V, do CPC/2015. 6.

De acordo com a Súmula 308/STJ, a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. 7.

A Súmula 308/STJ, apesar de aludir, em termos gerais, à ineficácia da hipoteca perante o promitente comprador, traduz hipótese de aplicação circunstanciada da boa-fé objetiva ao direito real de hipoteca. 8.

Dessume-se, destarte, que a intenção da Súmula 308/STJ é a de proteger, propriamente, o adquirente de boa-fé que cumpriu o contrato de compra e venda do imóvel e quitou o preço ajustado, até mesmo porque este possui legítima expectativa de que a construtora cumprirá com as suas obrigações perante o financiador, quitando as parcelas do financiamento e, desse modo, tornando livre de ônus o bem negociado. 9.

Para tanto, partindo-se da conclusão acerca do real propósito da orientação firmada por esta Corte - e que deu origem ao enunciado sumular em questão -, tem-se que as diferenças estabelecidas entre a figura da hipoteca e a da alienação fiduciária não são suficientes a afastar a sua aplicação nessa última hipótese, admitindo-se, via de consequência, a sua aplicação por analogia. 10.

Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido, com majoração de honorários. (STJ – 3ª Turma, REsp n. 1.837.203/RS, Relatora MINISTRA NANCY ANDRIGHI, julgado em 19/11/2019, DJe de 22/11/2019.) DIREITO CIVIL.

RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DECLARATÓRIA CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO.

INEFICÁCIA EM RELAÇÃO AO ADQUIRENTE DO IMÓVEL.

APLICAÇÃO, POR ANALOGIA, DA SÚMULA 308/STJ. 1.

Ação declaratória cumulada com obrigação de fazer, por meio da qual se objetiva a manutenção de registro de imóvel em nome da autora, bem como a baixa da alienação fiduciária firmada entre a construtora e o agente financeiro. 2.

Ação ajuizada em 12/03/2012.

Recurso especial concluso ao gabinete em 05/09/2016.

Julgamento: CPC/73. 3.

O propósito recursal é definir se a alienação fiduciária firmada entre a construtora e o agente financeiro tem eficácia perante a adquirente do imóvel, de forma a se admitir a aplicação analógica da Súmula 308/STJ. 4.

De acordo com a Súmula 308/STJ, a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. 5.

A Súmula 308/STJ, apesar de aludir, em termos gerais, à ineficácia da hipoteca perante o promitente comprador, o que se verifica, por meio da análise contextualizada do enunciado, é que ele traduz hipótese de aplicação circunstanciada da boa-fé objetiva ao direito real de hipoteca. 6.

Dessume-se, destarte, que a intenção da Súmula 308/STJ é a de proteger, propriamente, o adquirente de boa-fé que cumpriu o contrato de compra e venda do imóvel e quitou o preço ajustado, até mesmo porque este possui legítima expectativa de que a construtora cumprirá com as suas obrigações perante o financiador, quitando as parcelas do financiamento e, desse modo, tornando livre de ônus o bem negociado. 7.

Para tanto, partindo-se da conclusão acerca do real propósito da orientação firmada por esta Corte - e que deu origem ao enunciado sumular em questão -, tem-se que as diferenças estabelecidas entre a figura da hipoteca e a da alienação fiduciária não são suficientes a afastar a sua aplicação nessa última hipótese, admitindo-se, via de consequência, a sua aplicação por analogia. 8.

Recurso especial conhecido e não provido. (STJ – 3ª Turma, REsp n. 1.576.164/DF, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, julgado em 14/5/2019, DJe de 23/5/2019.) Portanto, a alienação fiduciária do apartamento objeto da lide, constituída em favor da CEF, deve ser extinta, competindo à ré CASTROVIEJO CONSTRUTORA LTDA providenciar a desoneração do imóvel, mediante a averbação, no Registro de Imóveis, do cancelamento do registro.

Desta forma, deve também a Caixa Econômica Federal se abster de efetivar a consolidação da propriedade do imóvel em seu nome, em razão da inadimplência da Construtora Castroviejo Construtora. 3.

DISPOSITIVO.

Por tais razões, e mais que dos autos consta, decreto a revelia da ré CASTROVIEJO CONSTRUTORA LTDA, rejeito as preliminares suscitadas, reconheço, de ofício, a incompetência deste juízo para o processamento e julgamento dos pedidos relativos à adjudicação do imóvel à parte autora e outorga de escritura de compra e venda pela ré CASTROVIEJO CONSTRUTORA LTDA e julgo extinto o processo, sem resolução de mérito, em relação a estes pedidos, forte no art. 485, IV, do Código de Processo Civil.

No mais, confirmo a decisão que deferiu parcialmente a antecipação de tutela e julgo parcialmente procedente o pedido formulado na inicial para: a)- declarar o direito da parte autora ao cancelamento da alienação fiduciária constituída pela CASTROVIEJO CONSTRUTORA LTDA em favor da CEF, relativa ao imóvel matriculado junto ao 1º Cartório de Registro de Imóveis de Uberlândia/MG sob o n. 218.958 (referente ao apartamento n. 201 do Empreendimento Residencial Dubai), para garantia do contrato de financiamento celebrado entre as rés (registro R-6-218.958 e averbação AV-9-218.958); b)- condenar a ré CASTROVIEJO CONSTRUTORA LTDA em obrigação de fazer, consistente em operacionalizar o cancelamento da constituição da alienação fiduciária sobre o imóvel sob os ns.

R-6-218.958 e AV-9-218.958, mediante apresentação de ofício a ser expedido por esse Juízo ao 1º Cartório de Registro de Imóveis de Uberlândia/MG, e pagamento das custas e emolumentos aplicáveis; c)- determinar à CAIXA ECONÔMICA FEDERAL que se abstenha de efetuar a consolidação da propriedade do imóvel objeto da matrícula n. 218.958 do 1º Registro de Imóveis de Uberlândia em razão de inadimplência da empresa Castroviejo Construtora Ltda no contrato celebrado entre as rés.

Transitada em julgado a sentença, determino à Secretaria que expeça ofício endereçado ao 1º Cartório de Registro de Imóveis de Uberlândia/MG, solicitando o cancelamento da alienação fiduciária constituída pela ré CASTROVIEJO CONSTRUTORA LTDA em favor da CEF sob o imóvel registrado junto àquela Serventia sob o n.218.958 (registro R-6-218.958 e averbação AV-9-218.958), mediante o devido pagamento das custas e emolumentos aplicáveis pela empresa CASTROVIEJO CONSTRUTORA LTDA, cabendo a esta ré retirá-lo junto à Secretaria e apresentá-lo ao referido Cartório.

Condeno as rés ao pagamento, pro rata, de custas e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, forte no art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil.

Não havendo interesse em recorrer, solicito às partes, em homenagem aos princípios da razoável duração do processo, da celeridade processual, da cooperação e da eficiência, que manifestem expressamente a renúncia ao prazo recursal.

Nos termos dos arts. 1.009 e 1.010 do CPC, em havendo interposição de apelação, intime-se o apelado para apresentar contrarrazões, no prazo de 15 (quinze) dias.

Na hipótese de serem suscitadas pelo apelado, nas contrarrazões, as questões referidas no § 1º do art. 1009 do CPC, ou em caso de apresentação de apelação adesiva, intime-se o apelante para manifestação ou contrarrazões, no prazo de 15 (quinze) dias (arts. 1.009, § 2º, e 1.010, § 2º, do CPC).

Cumpridas as determinações supra, observadas as cautelas de estilo e feitas as anotações e lançamentos de praxe, remetam-se os autos ao egrégio Tribunal Regional Federal da 1ª Região.

Transitada em julgado esta sentença, arquivem-se os autos com baixa na distribuição.

P.

R.

I.

Uberlândia/MG, 11 de julho de 2022.

JOSÉ HUMBERTO FERREIRA Juiz Federal