TRF1 - 1006829-40.2018.4.01.3700

PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Seção Judiciária do Maranhão 5ª Vara Federal Cível da SJMA Processo n. 1006829-40.2018.4.01.3700 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL Autores: JOSÉ ANTÔNIO DINIZ CARVALHO E OUTRO Réus: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL E OUTRO SENTENÇA TIPO “A” 1.

RELATÓRIO Trata-se de demanda de procedimento comum, com pedido de tutela provisória de urgência, proposta por JOSÉ ANTÔNIO DINIZ CARVALHO e NILDECY SOUSA ALVES em desfavor da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL e de CRESCÊNCIO CARLOS MACHADO RIBEIRO, por meio da qual a parte autora pretende obter provimento judicial que: (i) anule o leilão n. 1309/2017, no qual foi levado a hasta pública o imóvel localizado na Rua 10, Quadra 08, n. 08, Cohab Anil IV, São Luís; (ii) autorize o depósito judicial do valor correspondente às prestações mensais vencidas do contrato de financiamento n. 8.4444.0473973-4, celebrado entre os autores e a CEF; (iii) declare a nulidade do contrato de compra e venda n. 4.444.0036578-1, por meio do qual o segundo réu adquiriu da CEF a propriedade do imóvel residencial objeto do extinto contrato de financiamento habitacional dos autores; (iv) suste a transferência do referido imóvel para o nome do segundo réu; (v) subsidiariamente, reconheça o direito dos autores “(...) de receber indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis realizadas, assim como, das parcelas pagas no financiamento do imóvel, devidamente corrigidas e com juros legais, assegurando, o direito de retenção sobre o imóvel, até o pagamento da indenização” [sic]; e (vi) condene a CEF a pagar indenização por danos morais, no importe de R$ 20.000,00.

Liminarmente, pugna-se pela imediata suspensão da ação de imissão de posse n. 0834239-14.2018.8.10.0001, ajuizada pelo segundo réu contra os autores e distribuída à 5ª Vara Cível da Comarca de São Luís, até o julgamento definitivo da presente demanda.

Em síntese, os autores alegam que: 1) houve a consolidação da propriedade do imóvel descrito na petição inicial em favor da Caixa Econômica Federal e, posteriormente, a venda do imóvel ao réu CRESCÊNCIO CARLOS MACHADO RIBEIRO; 2) a CEF não cumpriu todas as formalidades exigidas pela Lei 9.514/1997, já que não procedeu à notificação pessoal dos autores para purgação da mora nem acerca da data, horário e local do leilão público que se seguiu à consolidação da propriedade.

A petição inicial foi instruída com procuração e documentos.

Na decisão liminar, o pedido de tutela de urgência foi indeferido.

No mesmo ato, foi concedida aos autores a assistência judiciária gratuita.

Na sequência, a CEF ofereceu contestação e juntou documentos.

Em sua resposta, a empresa pública diz, em linhas gerais, que não houve irregularidades no procedimento de execução extrajudicial impugnado nestes autos, deflagrado em virtude da inadimplência dos autores em relação a diversas prestações do contrato de mútuo habitacional, e que não praticou nenhum ato ilícito capaz de provocar dano moral indenizável.

Em seguida, o réu CRESCÊNCIO CARLOS MACHADO RIBEIRO também apresentou sua contestação, igualmente acompanhada de documentos.

Nela, suscita preliminar de ilegitimidade passiva ad causam.

Adiante, afirma que adquiriu o imóvel objeto da lide de boa-fé e que a documentação juntada aos autos comprova a inexistência de vícios no procedimento de execução extrajudicial promovido pela CEF; requer, ao final, justiça gratuita.

Houve réplica.

Logo depois, este juízo proferiu decisão em que, além de rejeitar a preliminar de ilegitimidade passiva do adquirente, inverteu o ônus da prova no tocante à alegada irregularidade formal da execução extrajudicial e determinou a juntada, pela CEF, de documentos comprobatórios da realização de diligências tendentes a intimar pessoalmente os devedores tanto para purgação da mora quanto para o leilão extrajudicial.

Intimada acerca da decisão de saneamento do processo, a CEF permaneceu inerte.

Ato contínuo, os autores requereram o julgamento antecipado do mérito.

Por fim, os autos foram conclusos para julgamento. 2.

FUNDAMENTAÇÃO 2.1.

Preliminar de ilegitimidade passiva do adquirente De saída, reitero que a preliminar de ilegitimidade passiva ad causam suscitada pelo adquirente do imóvel objeto do feito já foi enfrentada e rejeitada na decisão saneadora de id. 218330846, a cujos fundamentos, quanto ao ponto, me reporto, a fim de evitar tautologia. 2.2.

Assistência judiciária gratuita Tendo em conta que, até que haja prova em contrário, a presunção de veracidade à qual se vincula a declaração de hipossuficiência trazida por pessoa física milita em favor do réu CRESCÊNCIO CARLOS MACHADO RIBEIRO (id. 35059949), concedo-lhe os benefícios da justiça gratuita. 2.3.

Inversão do ônus da prova Encontra-se pacificado na jurisprudência o entendimento de que o Código de Defesa do Consumidor aplica-se aos contratos de financiamento habitacional pactuados após o advento da Lei 8.078/1990 (nesse sentido, as Súmulas 285 e 297 do STJ).

Considerando que o ajuste celebrado entre os autores e a CEF foi pactuado em 04.11.2013, o CDC é-lhe aplicável quanto às normas de direito material.

De qualquer sorte, e não obstante os fundamentos expendidos na decisão de id. 218330846, tenho por irrelevante, in casu, a discussão acerca da inversão do ônus probatório, pois foram colacionadas aos autos, pelos próprios demandantes, provas documentais suficientes para o julgamento de mérito, inclusive a documentação pertinente à notificação para purgação da mora e à comunicação do leilão público designado pela CEF (id. 18525225 - Pág. 23/24; id. 18525233 - Pág. 1/2; e id 18535070 – Pág. 35/37). 2.4.

Regularidade do procedimento de execução extrajudicial e purgação da mora após o advento da Lei 13.465/2017 O procedimento para a consolidação da propriedade fiduciária estava assim descrito no art. 26 da Lei 9.514/1997, com a redação em vigor na época da notificação da parte autora para purgar a mora (dezembro de 2016): “Art. 26.

Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. § 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação. § 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. § 4º Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. (Redação dada pela Lei nº 13.043, de 2014) § 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária. § 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação. § 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) § 8º O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)” Diferentemente do que se afirma na petição inicial, os documentos de id. 18535070, pág. 35/37, revelam que o autor foi notificado pessoalmente, em 15.12.2016, pelo Cartório do 2º Ofício de Registro de Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas de São Luís, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, para, no prazo de 15 (quinze) dias, pagar os encargos em atraso do contrato de mútuo com alienação fiduciária celebrado com a CEF, acrescidos de atualização monetária, juros de mora e despesas cartorárias, sob pena de consolidação, em favor da credora fiduciária, do imóvel dado em garantia da dívida.

Assim, no caso concreto, está comprovada a regular notificação dos devedores acerca do início do procedimento de execução extrajudicial e com a finalidade de proporcionar a oportunidade de purgar a mora.

Cabe ressaltar, ainda, que, conforme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, com a entrada em vigor da Lei 13.465, de 11.07.2017, que acrescentou o § 2º-B ao art. 27 da Lei 9.514/1997, o direito de purgação da mora até a arrematação foi excluído, preservando-se apenas o direito de preferência do devedor à aquisição do imóvel.

Em outras palavras, segundo o entendimento da Corte Superior, i) antes da entrada em vigor da Lei 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-lei 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; ii) a partir da entrada em vigor da lei nova, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei 9.514/1997 (REsp n. 1.649.595/RS, relator o Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 13/10/2020, DJe de 16/10/2020).

Na espécie, a consolidação da propriedade do imóvel em favor da CEF foi averbada pelo Registro de Imóveis em 19.04.2017, quando ainda não vigorava a Lei 13.465/2017.

Ainda assim, à luz do posicionamento do STJ sobre a matéria, não é o caso de se aplicar o disposto no art. 34 do Decreto-lei 70/1966, porquanto o ajuizamento desta ação, na qual formulado pedido de consignação das prestações contratuais vencidas, para efeitos de purgação da mora, deu-se apenas em 31.10.2018, mais de um ano depois da entrada em vigor da Lei 13.465/2017.

Assim, tratando-se, na hipótese dos autos, de pretensão consignatória deduzida já sob a vigência da Lei 13.465/2017, só é possível que os autores retomem o bem mediante o pagamento do valor integral da dívida (saldo devedor da operação de alienação fiduciária, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais), somado aos encargos do § 2º do art. 27 da Lei 9.514/1997, das despesas com procedimentos de cobrança e leilão e dos tributos e emolumentos exigíveis para transferência do bem, tudo conforme prevê o § 2º-B do mesmo artigo 27, com a redação introduzida pela lei modificadora.

Lado outro, ainda que regular a constituição em mora, para que os leilões do imóvel possam ser realizados de forma legítima, após a vigência da Lei 13.465/2017, deve ser obedecido o art. 27, § 2º-A, da Lei 9.514/1997, o qual dispõe que as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico, a fim de possibilitar justamente o exercício do direito de preferência referido acima. É dizer: faz-se necessária a intimação pessoal do devedor para o exercício do direito de preferência, bastando o envio de comunicação a respeito pela via postal ou eletrônica.

A ausência de remessa da referida comunicação pode acarretar a anulação dos leilões extrajudiciais.

Na hipótese dos autos, verifica-se que, em 25.08.2017, depois de consolidada a propriedade do imóvel em seu nome, a CEF cuidou de remeter por via postal, para o endereço dos autores, correspondência dando conta da designação de local, data e hora do 1º leilão público do bem (id. 18525225 - Pág. 23/24; e id. 18525233 - Pág. 1/2).

Todavia, ao que tudo indica, a carta de notificação nem sequer chegou às mãos dos demandantes, pois constam do respectivo aviso de recebimento carimbos dos Correios com as anotações “AO REMETENTE” e “DESCONHECIDO”, a indicar que o carteiro não conseguiu localizar o destinatário ou o endereço informado.

Ademais, vejo que o réu CRESCÊNCIO CARLOS MACHADO RIBEIRO adquiriu a propriedade do imóvel em testilha em 21.06.2018, por meio de procedimento licitatório realizado no período de 25.10.2017 a 29.11.2017 (edital n. 0239/2017 – CPVE/MA), o que leva a crer que, nos leilões subsequentes à consolidação da propriedade alienada fiduciariamente, não houve interessados na arrematação do bem.

De qualquer maneira, ainda que pareça verossímil a alegação de desconhecimento dos leilões designados pela credora fiduciária, constata-se que os autores invocaram o direito de serem mantidos na posse do imóvel, mas propuseram a presente demanda mais de um ano e meio após a consolidação da propriedade pela Caixa Econômica Federal e sem pleitear o exercício do direito de preferência, com o depósito do saldo devedor do financiamento e demais despesas e encargos previstos no art. 27 da Lei 9.514/1997.

A inadimplência é incontroversa, não houve irregularidades no procedimento de consolidação da propriedade, e os autores não demonstraram real intenção de exercer o seu direito de preferência de que trata o art. 27 da Lei 9.514/1997, mediante depósito do valor total devido à CEF (e não apenas das prestações em aberto) para aquisição do imóvel. É dizer: realmente não há prova inequívoca de que os autores foram cientificados, em seu endereço, sobre as datas em que foram realizados os leilões públicos previstos na Lei 9.514/1997.

A despeito disso, não vislumbro prejuízos aos mutuários que justifiquem a pretendida declaração de nulidade da alienação do imóvel, pois, ao que parece, os leilões foram negativos.

Além disso, durante o longo trâmite do presente feito, tiveram os demandantes a oportunidade de exercer o direito de preferência na aquisição do bem, pelo pagamento do saldo devedor e das despesas decorrentes da execução extrajudicial, mas limitaram-se a requerer a consignação das parcelas vencidas do contrato de financiamento.

Firme nessas considerações, concluo pela improcedência do pedido principal de anulação do leilão n. 1309/2017, depósito judicial das prestações vencidas, declaração de nulidade do contrato de compra e venda celebrado entre os réus e sustação da transferência do imóvel para o adquirente. 2.5.

Pedido subsidiário de retenção da posse pelas benfeitorias e prestações pagas Também não merece guarida o pedido subsidiário de retenção da posse do imóvel objeto da lide até o pagamento de indenização correspondente às benfeitorias úteis e necessárias introduzias no bem e às prestações do financiamento adimplidas.

A uma, porque o acolhimento do pedido supracitado implicaria desconstituir, por via transversa, a ordem de imissão de posse proferida pela Justiça Estadual em favor do adquirente do imóvel em questão, prolatada no bojo do processo n. 0834239-14.2018.8.10.0001 e cumprida há quase quatro anos (id. 18535074 - Pág. 8/11); a duas, porque não há notícia de que os autores tenham notificado a CEF sobre as alegadas benfeitorias que afirmam ter realizado no imóvel; e, a três, porque os promoventes não lograram demonstrar que, nos leilões públicos realizados pela CEF, fora ofertado lance superior à soma do saldo devedor do financiamento com as despesas e encargos da execução extrajudicial. 2.6.

Pedido de indenização por danos morais No que se refere ao pedido de indenização por danos morais, no valor de R$ 20.000,00, melhor sorte não socorre aos autores.

De efeito, extrai-se dos autos que os demandantes deixaram de pagar as prestações de seu financiamento habitacional; não há prova de que tentaram purgar a mora; e trata-se de contrato de alienação fiduciária com previsão de consolidação da propriedade em nome da instituição financeira credora em caso de impontualidade de três prestações, do que se conclui que os abalos morais que os autores dizem ter suportado não foram causados por conduta da CEF.

Além disso, impende anotar, estavam sem pagar os encargos mensais do mútuo desde 2016 e continuaram residindo no imóvel gratuitamente, ou seja, sem pagar prestação nem aluguel, até setembro de 2018.

Daí que não há se falar em indenização por danos morais, pois tiveram tempo suficiente, seja para negociar a dívida com a instituição financeira credora, seja para, sabendo que iriam perder o direito de permanecer no bem, procurar outro local para moradia.

No mais, ainda que, como dito, não haja prova efetiva da notificação dos autores acerca dos leilões marcados pela CEF, certo é que os aborrecimentos e infortúnios eventualmente sofridos devem ser tidos como desdobramento natural da inadimplência por eles reconhecida, não tendo sido demonstrado nenhum prejuízo à sua integridade física e psicológica, caracterizável como dano moral passível de compensação pecuniária. 3.

DISPOSITIVO Ante o exposto, rejeito os pedidos formulado na ação (art. 487, I, do CPC).

Por consequência, condeno os autores a pagarem aos patronos dos réus honorários sucumbenciais, que arbitro em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa (art. 85, § 2º, do CPC).

Fica suspensa, porém, a exigibilidade da verba honorária, já que o polo ativo é beneficiário da justiça gratuita (art. 98, § 3º, CPC).

Sem custas processuais a ressarcir.

Não há reexame necessário.

Providências de impulso processual A publicação e o registro da presente sentença são automáticos no sistema do processo judicial eletrônico.

A secretaria de vara deverá adotar, então, as seguintes providências: a) intimadas as partes, aguardar o prazo legal para recurso de apelação, que é de 15 (quinze) dias, contados em dobro quando se tratar de recurso interposto pela Fazenda Pública; b) em caso de apelação, intimar a parte recorrida para apresentar suas contrarrazões no prazo de 15 (quinze) dias – observada a dobra de prazo a que faz jus a Fazenda Pública –, certificar acerca dos requisitos de admissibilidade recursal – utilizando, para tanto, o modelo constante do anexo da Resolução Presi/TRF1 n. 5679096 – e remeter os autos ao TRF1 para julgamento do recurso; c) na hipótese de serem opostos embargos de declaração, intimar o(a) embargado(a) para, querendo, se manifestar no prazo de 5 (cinco) dias, que deve ser contado em dobro caso a parte embargada seja a Fazenda Pública; d) caso não seja interposto recurso de apelação – e, assim, transitada em julgado a presente sentença –, arquivar os autos. 5ª Vara Federal da SJMA (Documento assinado e datado digitalmente)