TRF1 - 1026311-21.2020.4.01.3500

PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Seção Judiciária de Goiás 1ª Vara Federal Cível da SJGO PROCESSO: 1026311-21.2020.4.01.3500 CLASSE: CUMPRIMENTO DE SENTENÇA (156) POLO ATIVO: PATRICIA NOVAIS DE OLIVEIRA REPRESENTANTES POLO ATIVO: DACIO ROGERIO FERNANDES CINTRA - GO45487 e JOSE ZULMAR JUNIOR - GO27138 POLO PASSIVO:CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF REPRESENTANTES POLO PASSIVO: LEONARDO DA COSTA ARAUJO LIMA - GO26929 DECISÃO Cuida-se de pedido de tutela de urgência formulado em cumprimento de sentença movido por PATRÍCIA NOVAIS DE OLIVEIRA em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL.

A Exequente alega, em síntese, que não houve o efetivo cumprimento do comando da sentença proferida em 13/10/2022, não tendo sido garantido o direito de preferência nos leilões subsequentemente realizados.

Sob este fundamento, a Exequente requer: a) a averbação da nulidade dos leilões que ocorreram em 01/04/2018 e 01/05/2018 (ID’s nºs 300240453 e 300240454) junto ao Cartório de Registro de Imóveis; b) a declaração da nulidade dos leilões ocorridos em 27/08/2024 e 05/09/2024, bem como a nulidade da venda do imóvel ao Sr.

Elismar Laubach de Oliveira Camargo; e c) a expedição de ofício ao Cartório de Registro de imóveis da 2ª Circunscrição da Comarca de Goiânia/GO, a fim de dar-lhe ciência da decisão proferida nestes autos para que seja realizado o cancelamento dos Registros e Averbações AV-4-114.096; AV-5-114.096; R-10-114.096; R-11-114.096 e Av-12-114.096, indicados na Certidão de Matrícula.

Intimada, a CAIXA informou que: a) conforme constou expressamente na sentença, “A anulação dos referidos atos não impede que a CEF realize novo leilão para a alienação do imóvel, uma vez que já está consolidada a propriedade em seu nome”; b) desde a referida sentença, proferida em outubro de 2022, a parte autora não procurou a CEF, tampouco peticionou nos autos a fim de exercer seu direito de preferência para aquisição do imóvel; c) uma vez que houve a consolidação da propriedade em seu nome, e à luz da sentença transitada em julgado, deu prosseguimento aos procedimentos com a realização dos leilões, respeitando os termos da Lei nº 9.514/97, não havendo que se falar em anulação dos leilões; d) deve haver a extinção do feito, ante o cumprimento integral da obrigação. É o breve relato.

Fundamento e decido.

Colhe-se dos autos que a sentença proferida no processo de conhecimento reconheceu a nulidade dos Leilões nº 104/2018 e 105/2018, ocorridos em 13/07/2018 e 26/07/2018, em razão da falta de notificação extrajudicial prévia, e de consequência, a nulidade do contrato de compra e venda firmado entre a CAIXA e o arrematante Elisvan Machado da Silva.

Em primeiro lugar, cumpre observar que o registro do distrato no cartório é ato que compete às partes interessadas.

Assim, rejeito o pedido formulado pela CAIXA, no ID nº 2133333421.

Também não procede o pedido da Exequente de expedição de ofício ao cartório para o cancelamento dos registros e averbações nº AV-4-114.096, AV-5-114.096, R-10-114.096, R-11-114.096 e Av-12-114.096, indicados na Certidão de Matrícula.

Os atos ali consignados (leilões de 13/07/2018 e 26/07/2018 e compra e venda a Elisvan Machado da Silva) foram declarados nulos por sentença, competindo às partes promover o competente registro.

Ademais, sequer foi demostrado interesse processual no pedido, uma vez que a CAIXA já confirmou, nos autos, o distrato havido com Elisvan Machado da Silva e a realização de novos leilões.

Cumpre examinar, portanto, o pedido de declaração da nulidade dos leilões ocorridos em 27/08/2024 e 05/09/2024, no qual se sustenta a permanência da presente execução, após o reconhecimento do adimplemento de todas as demais obrigações.

Sobre o ponto, a CAIXA assim se manifestou: (...) Da referida decisão, resta forçoso extrair o seguinte excerto: De qualquer forma, a irregularidade na comunicação da autora sobre o leilão é fato suficiente para a sua anulação e do subsequente contrato de compra e venda firmado com o réu Elisvan Machado da Silva.

A anulação dos referidos atos não impede que a CEF realize novo leilão para a alienação do imóvel, uma vez que já está consolidada a propriedade em seu nome.

Sendo assim, temos que desde o proferimento da decisão, em outubro de 2022, a parte não procurou a CEF, tampouco peticionou nos autos a fim de exercer seu direito de preferência para aquisição do imóvel.

Deste modo, vez que consolidada a propriedade em seu nome, e a luz da sentença transitada em julgado, a CEF deu prosseguimento com a realização dos leilões, respeitando os termos da Lei 9.514/97, por este motivo, não há que se falar em anulação dos leilões, motivo pelo qual, requer, inclusive, a extinção do feito, ante o cumprimento integral da obrigação.

Entendo que assiste razão à CAIXA.

Com efeito, verifica-se que a sentença, realmente, registrou que a CAIXA poderia realizar novos leilões para a alienação do imóvel.

Por sua vez, as seguintes determinações constaram no dispositivo: ANTE O EXPOSTO, julgo procedente o pedido para, confirmando a decisão que antecipou a tutela, declarar a nulidade do leilão extrajudicial realizado para a alienação do imóvel da autora e, consequentemente, do contrato de compra e venda, mútuo e alienação fiduciária firmado entre a CEF e Elisvan Machado da Silva, bem como para garantir à autora, no(s) leilão(ões) a ser(em) realizado(s), o direito de preferência para aquisição do imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado a todos os encargos e despesas mencionados no art. 27, § 2º-B, da Lei 9.514/97.

Não obstante, a própria Exequente informou que, em 09/08/2024, a CAIXA noticiou nos autos da ação anulatória nº 1008783-42.2018.4.01.3500, que trata do mesmo imóvel e contexto fático desta ação, que não conseguiu intimá-la acerca dos próximos leilões, que ocorreriam em 27/08/2024 e 05/09/2024, uma vez que o imóvel objeto da ação se encontrava fechado.

A Exequente juntou, ainda, a petição da CAIXA acostada ao referido processo (ID nº 2158775369), em que constam todos os parâmetros para que ela pudesse exercer, oportunamente, seu direito de preferência.

Eis o teor da manifestação: A CAIXA procedeu com o pedido de intimação pessoal dos devedores pelo cartório, mas esta foi frustrada pelos motivos apontados nas certidões anexas.

Destaca-se que as tentativas de intimação no endereço do imóvel objeto da ação não lograram êxito porque este encontrava-se fechado (arquivo "Resposta notificação 2_pdf").

Considerando que os leilões ocorrerão em 27/08/2024 e 05/09/2024, há tempo para que os autores/apelantes exerçam o direito de preferência.

Assim, informa a proposta para o exercício do direito de preferência, para aquisição na forma da Lei: Valor total da dívida: R$ 151.105,14; Despesas da CAIXA com o imóvel: R$ 0,00; Custa e/ou honorários advocatícios: R$ 0,00 (atenção ao item 3.2); Total (dívida + despesas): R$ 151.105,14 (ATENÇÃO - valores calculados para o dia 27/08/2024).

O pagamento deve ser feito integralmente à vista, em recursos próprios ou com FGTS, se permitido.

Ressalta-se que a não manifestação do devedor fiduciante, até a arrematação do imóvel em leilão, será considerada desistência do direito de preferência à compra.

Entretanto, com base nestes fatos, a parte autora apenas compareceu aos autos sustentando o direito às notificações extrajudiciais prévias, sem se pronunciar sobre os parâmetros oferecidos para o exercício do direito de preferência em si.

As normas processuais e substantivas do ordenamento jurídico brasileiro impõem às partes a observância de condutas pautadas pela boa-fé objetiva, lealdade processual, cooperação e respeito às legítimas expectativas das partes.

Nesse sentido é o art. 5º do Código de Processo Civil e o art. 422 do Código Civil.

Com base nestes vetores interpretativos, não é razoável acolher o pedido da autora, quando o direito de preferência buscado foi efetivamente garantido pela CAIXA.

Diante da manifestação da CAIXA, dando ciência sobre a impossibilidade de realização da notificação extrajudicial e oferecendo totais condições para o exercício tempestivo do direito de preferência, cumpria à Exequente se manifestar sobre seu direito. É dizer, a tutela pretendida foi efetivamente assegurada pela instituição financeira, por meio de comunicação processual clara e expressa.

Assim, a intimação na via administrativa seria uma formalidade redundante, e sua imposição, via decisão judicial, representaria uma franca negligência à instrumentalidade que informa o processo judicial.

Sob outro enfoque, é indispensável valorizar os princípios da proporcionalidade, da razoabilidade e da eficiência (art. 8º do CPC/2015), que orientam a atuação jurisdicional e das partes na busca pela resolução célere e efetiva dos litígios, bem como pela satisfação dos interesses legítimos dos envolvidos.

Tendo a sentença reconhecido a omissão da CAIXA no ano de 2022, teve a Exequente tempo suficiente para manifestar perante a instituição financeira o interesse em exercer o direito de preferência em relação à aquisição feita por Elisvan Machado da Silva.

Sem dúvidas, tivesse a parte autora se proposto a comprar o imóvel em igualdade de condições em relação ao arrematante, a CAIXA lhe asseguraria este direito, previsto em lei e reafirmado por sentença.

Além disso, teve a Exequente uma nova oportunidade de fazê-lo, ao ser formalmente comunicada sobre esta possibilidade em 09/08/2024, antes da realização dos próximos leilões.

Verifica-se, portanto, que restou caracterizada a inércia da Exequente, não apenas em face da expressa disponibilidade do direito de preferência na petição de 09/08/2024, mas desde a prolação da sentença, em 13/10/2022.

Neste contexto, não cabe ao Judiciário suplantar o desinteresse da parte e determinar o implemento de uma formalidade já suprida por outros meios.

Bem é de ver que a notificação extrajudicial tem por objetivo primordial informar a parte interessada acerca da realização do leilão, possibilitando-lhe o exercício do direito de preferência na aquisição do imóvel, direito este que visa a assegurar tratamento justo e equilíbrio nas relações jurídicas.

No presente caso, como visto, tais finalidades foram integralmente alcançadas por meio da petição da CAIXA, apresentada em 09/08/2024. À míngua de qualquer manifestação sobre a preferência na compra, não restou qualquer óbice para a continuidade dos procedimentos.

Assim, com base nas normas e princípios envolvidos, cumpre reconhecer a plena validade dos leilões realizados nos dias 27/08/2024 e 05/09/2024.

ANTE O EXPOSTO, indefiro o pedido de tutela de urgência.

Não havendo outras manifestações ou pendências, arquivem-se os autos com baixa na distribuição.

Intimem-se.

Goiânia, data e assinatura por meio eletrônico.

RAFAEL BRANQUINHO Juiz Federal

PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Seção Judiciária de Goiás 1ª Vara Federal Cível da SJGO SENTENÇA TIPO "A" PROCESSO: 1026311-21.2020.4.01.3500 CLASSE: TUTELA CAUTELAR ANTECEDENTE (12134) POLO ATIVO: PATRICIA NOVAIS DE OLIVEIRA REPRESENTANTES POLO ATIVO: DACIO ROGERIO FERNANDES CINTRA - GO45487 POLO PASSIVO:ELISVAN MACHADO DA SILVA e outros REPRESENTANTES POLO PASSIVO: ROGERIO MAGALHAES DE ARAUJO NASCIMENTO - GO24956, IURY ALVES MOREIRA - GO43989, IVAN CARLOS DE LIMA - GO30659, LUCIVERA BATISTA GONCALVES - GO51195, VINICIUS FERREIRA DE PAIVA - GO24441, VINICIUS SANCHES URZEDA - GO44657 e LEONARDO DA COSTA ARAUJO LIMA - GO26929 SENTENÇA Cuida-se de ação sob o procedimento comum cível, ajuizada por PATRÍCIA NOVAIS DE OLIVEIRA, inscrita no CPF sob o nº *01.***.*79-62, em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL e ELISVAN MACHADO DA SILVA, visando a suspender efeitos de leilão extrajudicial.

Alega a Autora, em síntese, que: a) em 24/09/2013, firmou com a Caixa Econômica Federal Contrato Particular de Compra e Venda de Unidade Isolada e Mútuo com Obrigações e Alienação Fiduciária – Programa Minha Casa Minha Vida, tendo como objeto o financiamento para aquisição de imóvel situado na Rua CR-04, Lote 01, Quadra G, Residencial Itália, Casa 01, Condomínio Residencial Village Carneiro I, em Goiânia-GO; b) o contrato foi firmado pelo valor de R$ 117.887,00 (cento e dezessete mil, oitocentos e oitenta e sete reais), a ser pago em 300 (trezentas) parcelas de R$ 888,72 (oitocentos e oitenta e oito reais e setenta e dois centavos), tendo sido liquidadas trinta e sete delas; c) em 28/12/2017, sua dívida era de R$ 14.799,00, não obtendo êxito na negociação do débito, o que ocasionou a consolidação do imóvel pela CEF em 19/03/2018; d) ajuizou ação anulatória de execução extrajudicial do imóvel, que tramitou na 2ª Vara (Processo nº 1008783-42.2018.4.01.3500) e encontra-se em sede de apelação; e) em julho de 2020, recebeu visita de Elisvan Machado da Silva ameaçando-a para desocupar o imóvel sob o argumento de que havia efetuado a compra em leilão; f) dirigiu-se à agência da CEF e foi informada de que o imóvel foi arrematado em leilão em 12/12/2019 pelo valor de R$ 78.142,23; g) em 04/08/2020, Elisvan Machado da Silva ajuizou ação de imissão na posse na 17ª Vara Cível da Justiça Estadual (Processo nº 5381038.90.2020.8.09.0051), com pedido de liminar de desocupação; h) a aquisição padece de nulidade em vista dos vícios formais e falta dos requisitos legais para a realização dos leilões 104/2018 e 105/2018; i) é notória a existência de especuladores imobiliários que compram imóveis a preço “vil”, de pessoas sem condições de contratar advogados; j) o imóvel foi alienado pelo valor equivalente ao já recebido, e mediante financiamento equivalente a 100% do valor arrematado, no caso, R$ 74.235,11; k) o imóvel foi oferecido por valor ínfimo ao de mercado (R$ 180.000,00); l) não foi comunicada sobre o 1º e 2º leilões, o que cerceou seu direito de preferência na aquisição do imóvel; m) não houve comunicação válida dos leilões nos termos do art. 27, §2º-A da Lei nº 9.514/97; n) a ausência de comunicação válida caracteriza cerceamento de defesa e de preferência, atentando contra os princípios do contraditório, ampla defesa e devido processo legal.

Pede tutela cautelar, em caráter antecedente, para que: a) sejam suspensos os efeitos jurídicos dos leilões nºs 104/2018 e 105/2018 referente a seu imóvel, com comunicação ao Juízo da 17ª Vara Cível e Ambiental da Comarca de Goiânia; b) subsidiariamente, que seja ordenada a reunião dos processos, nos termos dos arts. 54, 56 e 59 do Código de Processo Civil.

Como pedido principal, afirma que formulará pedido de anulação do leilão do imóvel c/c revisão dos valores devidos e liquidação da dívida.

Junta procuração e documentos.

Foi certificado o seguinte: “tramitou na 2ª Vara o Processo 1008783-42.2018.4.01.3500, proposto por Patrícia Novais de Oliveira em face da CEF, visando à declaração de nulidade do procedimento de execução extrajudicial referente ao mesmo imóvel objeto da presente ação.

Certifico, ainda, que foi proferida sentença em 13/08/2019, julgando improcedente o pedido, conforme cópia em anexo.

Certifico, finalmente, que interposto recurso de apelação pela Autora os autos encontram-se no Tribunal desde 04/03/20”.

A tutela cautelar requerida em caráter antecedente foi deferida para manter a Autora na posse do imóvel até o julgamento final da lide.

Foram deferidos os benefícios da assistência judiciária.

A Autora apresenta pedido principal, em face da CEF e de Elisvan Machado da Silva, nos termos do art. 308 do CPC, alegando que: a) adquiriu um imóvel pelo programa MINHA CASA MINHA VIDA conforme contrato por Instrumento Particular de Compra e Venda com obrigações e alienação Fiduciária sob o nº 8.4444.0455460-2; b) o imóvel foi adquirido pelo valor de R$160.000,00, sendo, R$ 40.000,00 pago à vista com recursos próprios, e mais R$ 2.113,00 com recursos do FGTS na forma de desconto, sendo o restante R$ 117.887,00 sido financiados pela ré; c) pagou o valor aproximado de R$76.000,00, correspondente a 37 parcelas do financiamento; d) a CEF não aceitou a proposta de acordo oferecida, vindo a consolidar o referido imóvel na data de 19/03/2018 (DOC.04 – AV-4 – 114.096); e) em 17/12/2018 ajuizou ação anulatória de execução extrajudicial do imóvel, que tramitou na 2ª Vara Federal Cível da SJGO, Processo nº 1008783-42.2018.4.01.3500, sendo que o processo ainda não transitou em julgado, sendo que se encontra em sede de apelação; f) foi surpreendida com a visita de Elisvan Machado da Silva, que argumentou que havia comprado o imóvel da CEF em leilão realizado; g) mediante requerimento feito em 31/07/2020, obteve informações incompletas no sentido de que o imóvel foi arrematado por Elisvan Machado da Silva em 12/12/2019 pelo valor ínfimo de R$78.142,23; h) em 04/08/2020 o Sr Elisvan ingressou com ação de imissão de posse, exigindo a desocupação forçada da autora e família; i) a aquisição deverá ser anulada devido aos vícios formais e, a inexistências dos requisitos legais referentes aos Leilões 104/2018 e 105/2018; j) a CEF concedeu ao arrematante o direito de financiar quase 100% (cem por cento) do valor arrematado, pois financiou R$ 74.235,11, ou seja, o arrematante desembolsou apenas R$3.907,12 de recursos próprios, valor este que corresponde à comissão do leiloeiro, conforme contrato de compra e venda de imóvel da CEF; k) o leilão deve ser anulado, pois o imóvel foi oferecido por valor ínfimo, considerando o valor de mercado, além de que a autora não foi comunicada sobre o 1º e 2º leilões, cerceando seu direito de preferência na aquisição do imóvel pelo valor da dívida, e violando o direito de defesa, contraditório e o devido processo legal; l) a intimação deve ser realizada pessoalmente, nos termos do art. 26, § 3º, e art. 27, da Lei nº 9.514/97; m) a CEF agiu dolosamente, ao declarar no Contrato de Compra e Venda pactuado com o Sr.

Elisvan que o referido imóvel estava livre e desimpedido de quaisquer ônus, conforme o item 10.1 e 10.2 do contrato de compra e venda, pois já havia a ação anulatória da consolidação da propriedade do imóvel em nome da credora ficudiária; n) já quitou parte substancial da dívida, cabendo a aplicação da teoria do adimplemento substancial.

Pede, ao final: a) seja declarado nulo o leilão realizado; b) seja declarado nulo o contrato de compra e venda e alienação fiduciária do imóvel, firmado pela CEF com Elisvan Machado da Silva; c) seja assegurado o direito de preferência na aquisição do imóvel nas mesmas condições das arrematação do imóvel; d) seja concedido ao réu Elisvan Machado da Silva o direito de evicção em face da CEF, para devolução do valor relativo aos recursos próprios na aquisição do imóvel, relativamente ao contrato nº1.4444.1206244-8.

A petição foi acolhida como emenda à inicial.

Citada, a Caixa Econômica Federal – CEF apresentou contestação suscitando preliminar de perda de objeto em razão de ato jurídico perfeito, uma vez que a propriedade do imóvel foi consolidada em seu favor.

Alega, ainda, que tramita na 2ª Vara de Seção, ação de nº 1008783-42.2018.4.01.3500, em que foi sentenciado pelo juízo contrariamente aos interesses da autora que visava anulação do procedimento de execução extrajudicial.

No mérito alega que deve ser obedecido o pacta sunt servanda, uma vez que não houve qualquer vício de vontade e o contrato foi devidamente firmado, conforme normas de ordem pública.

Junta procuração e documentos.

O réu Elisvan Machado da Silva foi citado, não tendo apresentado contestação.

A autora apresenta réplica à contestação.

Na fase de especificação de provas, as partes nada requereram. É O RELATÓRIO.

FUNDAMENTO E DECIDO Preliminar O pedido da autora consiste na anulação do leilão extrajudicial, na declaração de nulidade do contrato de compra e venda e alienação fiduciária do imóvel firmado pela CEF com Elisvan Machado da Silva, e na garantia do direito de preferência na aquisição do imóvel nas mesmas condições das arrematação do imóvel.

Não se trata, portanto, de pedido de afastamento do ato de consolidação da propriedade em nome da ré.

Rejeito, portanto, a preliminar de perda de objeto.

Mérito Pretende a autora que seja declarado nulo o leilão realizado sobre o imóvel que ela adquiriu com utilização de financiamento com a Caixa Econômica Federal, e que lhe seja assegurado o direito de preferência na aquisição do imóvel.

As questões relativas aos atos que resultaram na consolidação da propriedade do imóvel em nome da Caixa Econômica Federal foram apreciadas nos autos do Processo nº 1008783-42.2018.4.01.3500, por meio do qual a autora pediu a declaração de nulidade do procedimento de execução extrajudicial do imóvel, a fim de cancelar o ato de consolidação do imóvel em nome do agente financeiro.

No mencionado processo o pedido foi julgado improcedente, tendo a autora interposto recurso de apelação, que ainda se encontra pendente de decisão pelo Tribunal Regional Federal da 1ª Região desde 16/06/2000, conforme consulta ao sistema processual do referido Tribunal.

O deslinde da controvérsia, nestes autos, limita-se, portanto, a verificar se houve vícios na realização dos Leilões 104/2018 e 105/2018, que, segundo informa a autora e o réu Elisvan (Id 300240452), resultaram na alienação do imóvel a Elisvan Machado da Silva em 12/12/2019.

Dispõe os arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97 o seguinte: Art. 26.

Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. (...) § 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) (...) Art. 27.

Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. § 1º Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. § 2º-A.

Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º-B.

Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 3º Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por: I - dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais; II - despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e custas de intimação e as necessárias à realização do público leilão, nestas compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro. § 4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil. § 5º Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2º, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o § 4º. § 6º Na hipótese de que trata o parágrafo anterior, o credor, no prazo de cinco dias a contar da data do segundo leilão, dará ao devedor quitação da dívida, mediante termo próprio.

Os leilões para a alienação do imóvel devem, portanto, serem comunicados ao devedor, que tem direito de preferência na sua aquisição, pelo preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2º do art. 27, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e demais valores e despesas, nos termos do § 2º-B acima transcrito.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem se firmado no sentido de que, nos contratos de alienação fiduciária de coisa imóvel, regidos pela Lei nº 9.514/97, é necessária a intimação do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial (AgInt no AREsp 1109712/SP, Rel.

Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 24/10/2017, DJe 06/11/2017; AgRg no REsp 1367704/RS, Rel.

Ministro Paulo De Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 04/08/2015, DJe 13/08/2015).

Neste sentido são também os seguintes julgados, mais recentes: PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

BEM IMÓVEL.

LEILÃO EXTRAJUDICIAL.

INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR.

OBRIGATORIEDADE.

CIÊNCIA INEQUÍVOCA.

ANÁLISE INCONCLUSA.

RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM.

DECISÃO MANTIDA. 1.

No contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei n. 9.514/1997, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial.

Precedentes. 2.

Ao mesmo tempo, é firme a jurisprudência do STJ no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca da parte. 3.

No caso, afastado o fundamento jurídico do acórdão, revelou-se necessário o retorno dos autos ao Tribunal de origem, pois permaneceu inconclusa a análise sobre a possível ciência das partes a respeito dos leilões. 4.

Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AgInt no AREsp n. 1.897.413/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 27/6/2022, DJe de 1/7/2022.) PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO E ARREMATAÇÃO EM VIRTUDE DE PREÇO VIL E FALTA DE INTIMAÇÃO PESSOAL DOS AUTORES.

LEILÃO EXTRAJUDICIAL.

INTIMAÇÃO PRÉVIA DO DEVEDOR.

NECESSIDADE.

PREÇO VIL NÃO CARACTERIZADO.

ARREMATAÇÃO POR VALOR SUPERIOR À METADE DA AVALIAÇÃO.

DO PREÇO VIL DO LEIÇÃO EXTRAJUDICIAL.

CARACTERIZADO. 1.

Ação anulatória de leilão e arrematação em virtude de preço vil e falta de intimação pessoal dos autores. 2.

A jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de que é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da realização do leilão extrajudicial. 3.

Caracteriza-se preço vil quando a arrematação não alcançar, ao menos, a metade do valor da avaliação.

Precedentes. 4.

Agravo interno nos embargos de declaração no recurso especial não provido. (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.931.921/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 22/11/2021, DJe de 25/11/2021.) No mesmo sentido tem decidido o Tribunal Regional da 1ª Região: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO (SFH).

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

AÇÃO ANULATÓRIA CUMULADA COM PEDIDO DE REVISÃO CONTRATUAL.

INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR PARA TOMAR CIÊNCIA DOS LEILÕES PÚBLICOS.

NÃO OCORRÊNCIA.

IRREGULARIDADE DO PROCEDIMENTO.

PROCEDÊNCIA DO PEDIDO ANULATÓRIO.

LEGALIDADE DA FORMA DE AMORTIZAÇÃO E DOS JUROS REMUNERATÓRIOS.

IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO REVISIONAL. 1.

A Lei n. 9.514/1997 foi editada depois da Constituição Federal de 1988, de acordo com o processo legislativo nela previsto, ostentando, assim, a presunção iuris tantum de que é constitucional, considerando, ainda, que faculta aos fiduciantes, antes da consolidação da propriedade em nome do agente financeiro, a oportunidade de quitar o débito. 2. É certo que a constitucionalidade da Lei n. 9514/1997 está sendo discutida no Recurso Extraordinário n. 860.631/SP, sob o rito da repercussão geral, previsto no art. 543-A do CPC/1973 (art. 1.055, caput, do CPC/2015).

Contudo, o Relator do referido RE, Ministro Luiz Fux, indeferiu o pedido de suspensão nacional dos processos judiciais em trâmite, das execuções extrajudiciais de imóveis alienados fiduciariamente com fundamento na referida Lei (DJe de 15.08.2018), ao entendimento de que, eventual decisão nesse sentido causaria enorme impacto no vigente mercado imobiliário e, por conseguinte, insegurança jurídica generalizada. 3.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem adotado o entendimento de que "é cabível a purgação da mora mesmo após a consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário (AgInt no AREsp 1.344.987/SP, Relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe de 06.12.2018), em consonância com o que dispõe o art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966, que faculta ao devedor, a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação, purgar o débito, totalizado de acordo com o artigo 33, e acrescido ainda dos encargos previstos no referido dispositivo legal. 4.

Aquela mesma Corte, posicionou-se no sentido de que, no contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei n. 9.514/1997, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, ainda que tenha sido previamente intimado para purgação da mora (AgInt nos EDcl no AREsp 490.517/DF, Relator Ministro Antônio Carlos Ferreira, Quarta Turma, DJe 02.09.2019) 5.

Hipótese em que o mutuário não foi intimado pessoalmente para tomar ciência dos leilões públicos, sendo que o agente financeiro defende, nesse ponto, a desnecessidade do referido procedimento. 6.

A adoção do SAC não implica, necessariamente, capitalização de juros, exceto na hipótese de amortização negativa, o que não ocorreu no caso dos autos. 7.

O art. 6º, e, da Lei n. 4.380/1964 não estabelece limitação aos juros remuneratórios nos contratos vinculados ao SFH (Súmula 422 do STJ).

Legítima, pois, a taxa estipulada no contrato. 8.

Diante da anulação do procedimento de consolidação da propriedade em nome do agente financeiro, o pedido de tutela de urgência deve ser deferido para obstar o leilão do imóvel. 9.

Sentença reformada, apenas no ponto em que julgou improcedente o pedido anulatório, mantida, contudo, quanto à improcedência do pedido de revisão contratual. 10.

Apelação da parte autora, provida, em parte. (AC 1000403-24.2018.4.01.3502, DESEMBARGADOR FEDERAL DANIEL PAES RIBEIRO, TRF1 - SEXTA TURMA, PJe 26/02/2021 PAG.) PJe - ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO (SFH).

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

MORA DO DEVEDOR.

CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE PELO AGENTE FINANCEIRO.

LEILÃO E ARREMATAÇÃO DO IMÓVEL.

NOTIFICAÇÃO.

IRREGULARIDADES.

ARREMATAÇÃO.

PREÇO VIL.

ILEGITIMIDADE.

SUSPENSÃO DOS EFEITOS DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL.

PROVIMENTO. 1.

Conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ), é cabível a purgação da mora mesmo após a consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário.

Nesse contexto, é imprescindível a intimação pessoal do devedor acerca da realização do leilão extrajudicial (STJ: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL n. 1.344.987 Relator Ministro Marco Aurélio Bellizze DJe de 06.12.2018). 2.

A inadimplência do contrato de financiamento de imóvel não legitima a sua arrematação por preço vil, assim caracterizado o valor inferior a 50% da avaliação do bem (STJ: AGARESP n. 690.974 Relator Ministro João Otávio de Noronha DJe de 22.09.2015). 3.

Na hipótese, havendo indícios de que a notificação do leilão somente foi realizada após as datas estabelecidas para sua realização, bem como caracterizada a venda do imóvel por preço vil, diante da arrematação por valor correspondente a menos de 18% da sua avaliação, encontram-se presentes os requisitos autorizadores para concessão da medida pleiteada pela parte agravante, para suspender os efeitos do procedimento de execução extrajudicial, mantendo os mutuários na posse do imóvel. 4.

Agravo de instrumento provido.

Agravos Internos prejudicados. (AG 1007698-79.2017.4.01.0000, DESEMBARGADOR FEDERAL DANIEL PAES RIBEIRO, TRF1 - SEXTA TURMA, PJe 13/11/2019 PAG.) No caso, a autora alega que não foi comunicada das datas, horários e locais dos leilões realizados para a alienação do imóvel.

De fato, não há, nos autos, qualquer documento comprobatório de que a autora tenha sido comunicada dos leilões realizados Foram juntados aos autos somente o Edital de Leilão nº 0104/2018 e o Edital de Leilão nº 0105/2018 (Id. 300240453 e Id. 300240454), mas nenhum ato que demonstre que a autora tenha sido comunicada dos referidos leilões.

A Caixa Econômica Federal não se manifestou, em sua contestação, tampouco após o ato ordinatório para especificação de provas, sobre as alegações de fato constantes da petição inicial relativas à falta de comunicação dos leilões, devendo-se, portanto, presumir verdadeiras as alegações da autora, uma vez que não foram especificamente impugnadas.

Assim estabelece o art. 341 do CPC: Art. 336.

Incumbe ao réu alegar, na contestação, toda a matéria de defesa, expondo as razões de fato e de direito com que impugna o pedido do autor e especificando as provas que pretende produzir. (...) Art. 341.

Incumbe também ao réu manifestar-se precisamente sobre as alegações de fato constantes da petição inicial, presumindo-se verdadeiras as não impugnadas, salvo se: I - não for admissível, a seu respeito, a confissão; II - a petição inicial não estiver acompanhada de instrumento que a lei considerar da substância do ato; III - estiverem em contradição com a defesa, considerada em seu conjunto.

Cumpre observar que a exigência da Autora de prova de que ela não foi comunicada dos leilões constitui imposição de prova negativa, cabendo à parte ré, no caso, comprovar que a comunicação foi realizada.

Assim, a ausência de notificação do leilão é causa de nulidade do leilão extrajudicial e, consequentemente, do contrato de compra e venda, mútuo e alienação fiduciária firmado entre a CEF e o arrematante Elisvan Machado da Silva.

Quanto à alegação de que há nulidade em razão de o imóvel ter sido vendido por valor ínfimo, a autora não logrou comprovar a afirmação feita.

Não há, nos autos, informação no sentido de que o valor de mercado seria de R$180.000,00.

Conforme o contrato de compra e venda e alienação fiduciária firmado entre a CEF e a autora, o imóvel teria sido avaliado por R$160.000,00 (valor da garantia fiduciária) em 13/09/2013 (Id. 300232892 e Id. 300232894).

Por outro lado, no contrato firmado entre a CEF e Elisvan em 12/12/2019, o valor da garantia fiduciária e do imóvel foi de R$141.000,00 (Id. 300240451 - Pág. 2).

Assim, o valor da venda feita por R$74.235,11 não se mostra vil, pois não foi inferior a 50% da avaliação do bem.

De qualquer forma, a irregularidade na comunicação da autora sobre o leilão é fato suficiente para a sua anulação e do subsequente contrato de compra e venda firmado com o réu Elisvan Machado da Silva.

A anulação dos referidos atos não impede que a CEF realize novo leilão para a alienação do imóvel, uma vez que já está consolidada a propriedade em seu nome.

ANTE O EXPOSTO, julgo procedente o pedido para, confirmando a decisão que antecipou a tutela, declarar a nulidade do leilão extrajudicial realizado para a alienação do imóvel da autora e, consequentemente, do contrato de compra e venda, mútuo e alienação fiduciária firmado entre a CEF e Elisvan Machado da Silva, bem como para garantir à autora, no(s) leilão(ões) a ser(em) realizado(s), o direito de preferência para aquisição do imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado a todos os encargos e despesas mencionados no art. 27, § 2º-B, da Lei 9.514/97.

Condeno a Caixa Econômica Federal a pagar custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC.

Registre-se, publique-se e intimem-se.

Interposto recurso, intime-se o recorrido para apresentar contrarrazões, no prazo de 15 (quinze) dias e, após, remetam-se os autos ao e.

Tribunal Regional Federal da 1ª Região.

Com o trânsito em julgado, nada sendo requerido, arquivem-se.

Goiânia, data e assinatura por meio eletrônico.

Roberto Carlos de Oliveira JUIZ FEDERAL