TRF1 - 1037936-02.2022.4.01.3300

PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Seção Judiciária de Rondônia 1ª Vara Federal Cível da SJRO SENTENÇA TIPO "A" PROCESSO: 0003540-56.2013.4.01.4100 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) POLO ATIVO: MARIA IRACY BERNARDES DE SOUSA MIRANDA e outros REPRESENTANTES POLO ATIVO: JOSE CARLOS LINO COSTA - RO1163 POLO PASSIVO:CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF SENTENÇA MARIA IRACY BERNARDES DE SOUSA MIRANDA e APARECIDO MIRANDA, qualificados nos autos, ajuizaram ação ordinária contra CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, objetivando: a) a anulação do procedimento administrativo expropriatório, por vícios formais e materiais que relaciona; b) a devolução/compensação dos valores cobrados a maior; c) o pagamento de danos morais, bem como perdas e danos.

Requereram, em sede de antecipação dos efeitos da tutela, seja garantido o direito à manutenção na posse do imóvel constituído pelo apartamento nº 102, Bloco C1, Condomínio Roma, localizado na Av.

Guaporé, nº 5914, Bairro Rio Madeira, Porto Velho/RO, até julgamento final da lide.

Sustentam, em síntese, que: a) em 19/03/2009, adquiriram o mencionado imóvel da empresa SBS Empreendimentos Ltda, mediante financiamento pela Caixa Econômica Federal, na forma da Lei nº 9.514/97; b) efetuaram regularmente o pagamento das parcelas que se venceram até 15/09/2011, tendo deixado de pagar as seguintes em razão de desemprego do requerente Aparecido Miranda; c) tomaram conhecimento de que a Caixa Econômica Federal consolidou a propriedade do bem imóvel no nome da empresa pública federal, não sabendo se o imóvel foi alienado a terceiros no procedimento de leilão realizado; d) há vinculação do contrato ao Código de Defesa do Consumidor; e) houve irregularidades na execução extrajudicial, tais como o não envio de, no mínimo, dois avisos de cobrança ao devedor; falta de notificação pessoal para purgação da mora; não realização do leilão no prazo de 30 (trinta) dias da consolidação da propriedade e arbitramento de preço vil ao imóvel levado a leilão; f) há iliquidez do título; g) houve anatocismo; h) deve ser aplicada a taxa nominal de juros, afastando a taxa efetiva; i) é incabível a cobrança de taxa de administração; j) possuem direito a perdas e danos; k) apresenta-se cabível indenização por danos morais, diante dos transtornos causados.

Requereram, também, seja determinada à Caixa Econômica Federal a juntada de cópia do contrato de mútuo e do processo administrativo de execução extrajudicial, bem como das normas do SUSEP e/ou outros órgãos normatizadores aplicáveis.

Postularam a gratuidade judiciária.

Inicial instruída com documentos.

Juntados aos autos procuração e declarações de hipossuficiência (ID nº 468858353 - pág. 104).

Indeferido o pedido de antecipação dos efeitos da tutela e deferido o pedido de gratuidade da justiça (ID nº 468858353 - pág. 112).

Apresentada contestação pela CEF (ID nº 468858353 - págs. 122/134), na qual alega: a) ausência de interesse de agir quanto ao pedido de revisão contratual, porquanto hígido o procedimento de consolidação da propriedade em nome da CEF; b) os mutuários foram devidamente notificados para purgar a mora; c) há de se preservar o princípio do pacta sunt servanda, sendo válidas as cláusulas contratuais pactuadas.

Juntou documentos.

Réplica em ID nº 468858406 - págs. 4/21.

Na fase de especificação de provas, a parte autora requereu produção de prova documental, testemunhal e pericial (ID nº 468858406 - págs. 24/25).

A CEF informou não possuir outras provas a produzir (ID nº 468858406 - pág. 26).

Deferido o pedido de prova pericial e testemunhal, devendo a parte autora apresentar o rol (ID nº 468858406 - pág. 29).

Indicado pela CEF assistente técnico e apresentado quesitos (ID nº 468858406 - pág. 31 c/c págs. 82/83).

Apresentados pela parte autora rol de testemunhas e assistentes técnicos e quesitos para a perícia (ID nº 468858406 - págs. 34/37 c/c págs. 78/79).

Juntou documentos.

Juntados pela CEF os documentos requisitados pelo Juízo (ID nº 468858406 - págs. 86/88).

Manifestação dos demandantes quanto aos documentos juntados pela CEF (ID nº 468858406 - págs. 217/226).

Juntado Laudo Pericial pela perita contábil (ID nº 468858406 - págs. 234/245).

Alegações finais apresentadas pela parte autora (ID nº 468858445 - págs. 16/38).

Juntado Laudo Pericial pelo perito em Engenharia Cível (ID nº 468858445 - págs. 78/101).

Manifestação das partes quanto aos laudos periciais (ID nº 468858445 - págs. 104/106 e 112/114), observando que a parte autora, devidamente intimada para tanto (ID nº 468858445), não renovou seu pedido de produção de prova testemunhal.

Processo migrado para o PJe. É o relatório.

Da regularidade da consolidação da propriedade e dos leilões A parte autora celebrou, em 19/03/2009, Contrato por Instrumento Particular de Compra e Venda de Unidade Isolada e Mútuo com Obrigações e Alienação Fiduciária - Carta de Crédito Individual - FGTS, tendo como credora/fiduciária a Caixa Econômica Federal - CEF (ID nº 468858406 - págs. 89/108).

O referido contrato de alienação fiduciária é regido pela Lei nº 9.514/1997.

Prevê o art. 26 da Lei nº 9.514/1997, que trata do procedimento para consolidação da propriedade em nome do fiduciário, com a redação da época da notificação, que: Art. 26.

Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. (...) § 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. (...) § 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.

O Parágrafo Quinto da Cláusula Vigésima Oitava do Contrato, que trata do procedimento de intimação, prevê o mesmo procedimento previsto no art. 26 da Lei nº 9.514/1997 (ID nº 4688584406 - pág. 101/102).

Somente após intimado regularmente o fiduciante nos termos do art. 26 da Lei nº 9.514/1997, e decorrido o prazo de 15 (quinze) dias para purgação da mora, poderá ser promovida a consolidação da propriedade em nome do fiduciário.

No presente caso, há Certidão de Notificação, subscrita pela Registradora Substituta do 1º Ofício de Registro de Imóveis de Porto Velho, Senhora Maria Auxiliadora Luna Gonzaga, no sentido de que foi, no dia 13/05/2010, notificado o Senhor Aparecido Miranda e a Senhora Maria Iracy Bernardes de Souza Miranda (ID nº 468858406 - págs, 117 e 121) A certidão do oficial de cartório, como cediço, goza de fé pública e presunção de veracidade, sendo que esta não foi esta ilidida por prova robusta em sentido contrário.

Diante dessas circunstâncias, gozando de fé pública e presunção de veracidade, e não havendo prova em sentido contrário, há de se conceder crédito à certidão do oficial de cartório.

Assim, legítima a consolidação da propriedade em nome da CEF e respectivo registro ocorrido em 19/11/2012 (Certidão de Inteiro Teor de ID nº 468858406 - pág. 134).

Verifico, também, que os devedores foram comunicados, mediante correspondência dirigida aos seus endereços, quanto à realização do 1º e 2º leilões, conforme demonstram os AR´s de ID nº 468858406 - págs. 154 e 159, não havendo ilegalidade nesse aspecto.

Observo que a demora na averbação da consolidação da propriedade ou a extrapolação do prazo de 30 (trinta) dias após a averbação da consolidação da propriedade para promoção do leilão extrajudicial, contido no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, constitui mera irregularidade, não sendo capaz de gerar anulação da consolidação da propriedade ou do leilão, até porque o devedor tem mais tempo para purgar a mora e exercer o direito de preferência.

Nesse sentido: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO (SFI).

LEI N. 9.514/1997.

PURGAÇÃO DA MORA.

AUSÊNCIA DE DEPÓSITO INTEGRAL.

NÃO OBSERVÂNCIA DO PRAZO PREVISTO PARA A REALIZAÇÃO DO LEILÃO.

AUSÊNCIA NULIDADE.(...) 4.

O fato de o leilão para alienação do imóvel não ter sido realizado 30 dias após a consolidação da propriedade, conforme previsão do art. art. 27, Lei n°9.514/97, por si só não é capaz de gerar anulação da consolidação.

Infere-se ausência de prejuízo a parte que alega, tendo mais tempo para purgação da mora e para o direito de preferência previsto no art. 27, § 2º-B, da Lei 9.514/97.

Precedente. (...) (Ap 1003698-41.2019.4.01.3500, DESEMBARGADORA FEDERAL ÂNGELA CATÃO, TRF1, PJe 09/08/2022) RECURSO ESPECIAL.

CIVIL.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL.

LEI N. 9.514/1997.

NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL.

NÃO OCORRÊNCIA.

APELAÇÃO.

DESERÇÃO AFASTADA.

EFETIVA COMPROVAÇÃO DO PREPARO NO ATO DE INTERPOSIÇÃO DO RECURSO.

PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO.

POSSIBILIDADE ANTES DA ENTRADA EM VIGOR DA LEI N. 13.465/2017.

APÓS, ASSEGURA-SE AO DEVEDOR FIDUCIANTE APENAS O DIREITO DE PREFERÊNCIA.

PRAZO DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL.

ART. 27 DA LEI N. 9.514/1997.

IMPOSIÇÃO LEGAL INERENTE AO RITO DA EXCUÇÃO EXTRAJUDICIAL.

INOBSERVÂNCIA.

MERA IRREGULARIDADE.

RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. (...) 8.

O prazo de 30 (trinta) dias para a promoção do leilão extrajudicial contido no art. 27 da Lei n. 9.514/1997, por não se referir ao exercício de um direito potestativo do credor fiduciário, mas à observância de uma imposição legal - inerente ao próprio rito de execução extrajudicial da garantia -, não é decadencial, de forma que a sua extrapolação não extingue a obrigação de alienar o bem imóvel nem restaura o status quo ante das partes, acarretando apenas mera irregularidade, a impedir tão somente o agravamento da situação do fiduciante decorrente da demora imputável exclusivamente ao fiduciário. (...) (REsp n. 1.649.595/RS, relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Terceira Turma, j. em 13/10/2020, DJe de 16/10/2020) Quanto à alegação de preço vil, verifico que o imóvel foi alienado pela CEF ao adquirente Emiliano Mancuso de Almeira, pelo valor de R$ 58.400,99 (cinquenta e oito mil, quatrocentos reais e noventa e nove centavos), sendo a escritura pública lavrada em 08/05/2014 e a averbação respectiva feita em 20/05/2014 (ID nº 468858406 - pág. 69).

O Laudo lavrado pelo Engenheiro Civil José Eduardo Guidi, nomeado pelo Juízo (ID nº 468858445 - págs. 78/101), em perícia realizada em 10/10/2018, avaliou o imóvel em R$ 110.000,00 (cento e dez mil reais).

O perito atualizou o valor de alienação do imóvel de R$ 58.400,99 (cinquenta e oito mil, quatrocentos reais e noventa e nove centavos), a partir de 20/05/2014, arredondando o valor atualizado para R$ 75.000,00 (setenta e cinco mil reais), o que corresponde a 68,2% (sessenta e oito vírgula dois por cento) do valor da avaliação que fixou (R$ 110.000,00).

Considerando que a jurisprudência, para os casos de leilão judicial, considera preço vil, em regra, o abaixo de 50% (cinquenta por cento) do valor da avaliação, por analogia, não há que se falar em preço vil na hipótese.

Confira-se: RECURSO ESPECIAL.

FALÊNCIA E PROCESSUAL CIVIL.

ARREMATAÇÃO.

ALEGAÇÃO DE PREÇO VIL.

CIRCUNSTÂNCIAS DO CASO CONCRETO.

PRECEDENTES.

HIPÓTESE EM QUE AS PECULIARIDADES DO CASO NÃO AUTORIZAM A CONCLUSÃO DE PREÇO VIL.

INTERPRETAÇÃO CONFORME O ESTATUÍDO NO NOVO CPC (ART. 891, PARÁGRAFO ÚNICO). 1.

Controvérsia oriunda de agravo de instrumento contra decisão que indeferiu pedido de arrematação de bem arrecadado e levado à hasta pública por ter sido considerado vil o preço oferecido. 2.

Hipótese em que o recorrente arrematou o bem em segundo leilão, mediante lance único, pelo valor mínimo fixado no próprio edital da hasta pública. 3.

Precedentes desta Corte reconhecendo a possibilidade de, diante das peculiaridades do caso concreto, admitir a arrematação em valor menor ao equivalente aos 50% (cinquenta por cento) da avaliação do bem, sem caracterizar preço vil. 4.

Interpretação em consonância com o conceito legal de "preço vil" estatuído pelo parágrafo único, do art. 891 do novo CPC: "Considera-se vil o preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital, e, não tendo sido fixado preço mínimo, considera-se vil o preço inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação." (...) (REsp n. 1.648.020/MT, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 9/10/2018, DJe de 15/10/2018.) Ademais, não é vil o preço que, no leilão extrajudicial, respeita os parâmetros contratuais de definição do valor do imóvel para leilão, não havendo necessidade de avaliação do valor de mercado do imóvel no procedimento de execução extrajudicial (art. 24, VI, da Lei nº 9.514/97), sendo suficiente a indicação no contrato do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão para efeito de venda em leilão (Cláusula Décima Sexta c/c parágrafo segundo e terceiro da Cláusula Vigésima Nona - ID nº 468858406 - pág. 96 c/c 103).

Da ausência de interesse processual no que se refere à revisão do contrato No presente caso, o Laudo Pericial Judicial Contábil apresentado em ID nº 468858406 - págs. 234/245, o qual, a propósito, não constatou nenhuma irregularidade contratual, resulta prejudicado.

Inexistindo nulidade no procedimento de consolidação da propriedade do imóvel em nome da CEF, conforme fundamentado, tendo esta sido registrada em 19/11/2012 (ID nº 468858406 - pág. 134), antes, portanto, do ajuizamento da presente ação com pretensões também revisionais (15/04/2013 – ID nº 468858353 - pág. 1), não subsiste interesse processual dos mutuários no que se refere à revisão do contrato.

Nesse sentido: SISTEMA DE FINACIAMENTO IMOBILIÁRIO.

CONTRATO DE MÚTUO.

AÇÃO DE REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA.

ART. 26, CAPUT, DA LEI 9.514/97.

FALTA DE INTERESSE PROCESSUAL.

EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO.

I - Segundo entendimento jurisprudencial desta egrégia Corte de Justiça, "Consolidada a propriedade em nome da instituição financeira, com fundamento no art. 26, caput, da Lei nº 9.514/97, registrada em cartório civil de registro de imóveis, não subsiste o interesse processual do(s) mutuário(s) em ajuizar ação em que se busca a revisão de cláusulas do contrato de mútuo hipotecário." (AC 2006.35.00.012065-0/GO, Rel.

Desembargadora Federal Selene Maria de Almeida, Quinta Turma, e-DJF1 p. 169), sendo que, na espécie dos autos, restou demonstrado que todas as formalidades legais foram observadas pela Caixa Econômica Federal. (...) (AC 0012148-98.2007.4.01.3600, DESEMBARGADOR FEDERAL SOUZA PRUDENTE, TRF1 - QUINTA TURMA, e-DJF1 10/11/2015) Ante o exposto, julgo: a) improcedentes os pedidos de anulação do procedimento expropriatório realizado e, por consequência, os pedidos de danos morais e perdas e danos, com extinção do processo, nesses tópicos, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC; b) extingo o processo, sem resolução do mérito, em relação ao pedido de revisão do contrato de financiamento habitacional e devolução/compensação de supostos valores cobrados a maior, por ausência de interesse de agir, nos termos do art. 485, VI, do CPC.

Condeno os autores ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor dado à causa, nos termos do artigo 85, § 2º, do CPC.

Exigibilidade da cobrança suspensa pela gratuidade da justiça, nos termos do art. 98, § 3°, do CPC.

Arbitro os honorários da perita Elida Vasquez Bianchi (Laudo em ID nº 468858406 - págs. 234/245) e do perito José Eduardo Guidi (Laudo em ID nº 468858445 - págs. 78/101), no valor de R$ 372,80 (trezentos e setenta e dois reais e oitenta centavos) para cada um, nos termos da Resolução CJF-RES-2014/00305, com as alterações da Resolução nº 575/2019 - CJF.

Proceda a Secretaria o necessário para imediato pagamento.

Havendo recurso voluntário, intime-se a parte contrária para apresentar contrarrazões no prazo de 15 (quinze) dias úteis e, após, encaminhem-se os autos ao TRF da 1ª Região.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Porto Velho/RO, data da assinatura eletrônica.

MARIA DA PENHA GOMES FONTENELE MENESES JUÍZA FEDERAL