TRF1 - 1000381-72.2023.4.01.3507

PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Subseção Judiciária de Jataí-GO Vara Federal Cível e Criminal da SSJ de Jataí-GO PROCESSO: 1000381-72.2023.4.01.3507 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) POLO ATIVO: RAFAEL JUNIOR MAIA GOMES REPRESENTANTES POLO ATIVO: CARLOS HENRIQUE DO CARMO SILVA - GO27832 POLO PASSIVO:SUDOESTE IMOVEIS EIRELI - ME e outros DECISÃO TERMINATIVA

I- RELATÓRIO Trata-se de Ação Ordinária, com pedido de tutela provisória de urgência, proposta por RAFAEL JUNIOR MAIA GOMES em desfavor da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF e SUDOESTE IMÓVEIS EIRELI, visando obter, liminarmente, provimento judicial que determine às rés obrigação de fazer.

Em suma, narra que: I- em 11/08/2020, firmou contrato de compra e venda com a requerida Sudoeste Imóveis EIRELI, no valor de R$ 135.000,00 (cento e trinta e cinco mil reais), tendo como objeto um terreno urbano para construção e uma casa residencial urbana, situados na Rua 107, Qd. 01, Lt. 05, Setor Cordeiro, Jataí/GO; II- em seguida, procuraram a Caixa Econômica Federal para financiar a aquisição do terreno e a construção; III- foi então celebrado contrato com a instituição bancária no dia 26/06/2021, no valor de R$ 124.600,00 (cento e vinte quatro mil e seiscentos reais), do qual R$ 59.600,00 (cinquenta e nove mil e seiscentos reais) correspondem à compra do terreno urbano, pagos diretamente ao vendedor, e R$ 65.000,00 (sessenta e cinco mil reais) referentes à verba para a construção da casa e que, de acordo com as cláusulas 2.2 à 4, ficam bloqueados, sendo liberados conforme a evolução da obra; IV- o prazo entabulado com a imobiliária para entrega da casa é de 180 (cento e oitenta) dias após a emissão do alvará de construção, enquanto que o prazo estabelecido no instrumento assinado com a CEF é de 5 (cinco) meses; V- entre os dias 22/01/2022 e 30/05/2022 recebeu do agente financeiro três repasses, perfazendo o montante de R$ 11.633,32 (onze mil, seiscentos e trinta e três reais e trinta e dois centavos), valores pagos à ré Sudoeste a título de construção do imóvel, além da quantia de R$ 33.284,00 (trinta e três mil, duzentos e oitenta e quatro reais) pagos com recursos próprios; VI- em 21/10/2021 foi emitido alvará de construção residencial, o qual foi renovado em 18/04/2022, ambos tendo como responsável técnico pela execução da obra o Sr.

Ezequias Túlio da Silva Lemos (CAU – 249085), determinado pela CEF; VII- contudo, transcorrido mais de 180 dias desde o 1º alvará de construção, bem como, do 2º alvará, a construção não foi concluída, conforme ata notarial feita em 14/12/2022 (anexo); VIII- notificou extrajudicialmente a Sudoeste Imóveis em 09/08/2022 solicitando a entrega do imóvel no prazo de 90 (noventa) dias, porém sem sucesso; IX- o atraso na entrega do imóvel tem gerado grandes transtornos tanto de ordem material, quanto de ordem moral; X- diante do atraso na entrega da obra e das tentativas de resolução extrajudiciais frustradas, não resta alternativa senão ingressar nas vias judiciais.

A inicial veio acompanhada com a procuração e documentos. É o breve relatório, passo a decidir.

II- DA (I)LEGITIMIDADE PASSIVA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL A causa de pedir da ação é o suposto atraso na construção de um imóvel adquirido pelo autor na planta.

A vendedora do imóvel é a SUDOESTE IMÓVEIS EIRELI, enquanto que a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL é responsável por financiar parte dos recursos para aquisição do imóvel, por meio de crédito concedido em contrato de mútuo garantido por alienação fiduciária.

Em razão disso, a parte autora pretende a condenação dos demandados na obrigação de retomar a construção do imóvel e, consequentemente, o cumprimento do contrato e cronograma da obra.

Requereu também a condenação solidária dos réus ao pagamento de indenização por danos materiais e morais.

Compulsando a documentação acostada, percebo que o contrato firmado entre as partes, tem por objeto a “VENDA E COMPRA DE TERRENO, MÚTUO PARA OBRAS COM OBRIGAÇÕES E ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA – CARTA DE CRÉDITO INDIVIDUAL – CCFGTS – PROGRAMA CASA VERDE E AMARELA COM UTILIZAÇÃO DOS RECURSOS DA CONTA VINCULADA DO FGTS DO(S) DEVEDOR(ES)” (id. 1502736368) e, além dos recursos do FGTS, a CEF liberou recursos à parte autora para aquisição do bem de terceiros, figurando exclusivamente como credora fiduciária, ou seja, como mero agente financeiro, de modo que sua participação no negócio se limitou a proceder à concessão de crédito ao autor para que pudesse pagar integralmente o preço ao vendedor.

Com isso, a CEF não possui responsabilidade alguma pela construção ou pela estrutura do imóvel e, assim, não possui legitimidade para responder aos pedidos do autor decorrentes de atrasos na construção do imóvel, tais como o pedido de retomada das obras e/ou ao pagamento de indenização por danos materiais ou morais.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que, para a responsabilização do agente financeiro por atraso na conclusão da obra, é necessária a demonstração que ele tenha assumido outras responsabilidades além da mera concessão do crédito, tais como a elaboração do projeto, escolha do terreno, da construtora e etc, vejamos: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC.

AÇÃO DE INDENIZAÇÃO.

ATRASO NA ENTREGA DE OBRA.

SFH.

RESPONSABILIDADE DA CEF.

MERO AGENTE FINANCEIRO.

ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM.

SÚMULA NºS 7 E 83, AMBAS DO STJ.

DECISÃO MANTIDA POR SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS.

AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. (…) A legitimidade passiva da CAIXA não deve decorrer da mera circunstância de haver financiado a obra nem de se tratar de mútuo contraído no âmbito do SFH, mas do fato de ter provido o empreendimento, elaborado o projeto com todas as especificações, escolhido a construtora e negociado diretamente em programa de habitação popular.

O Tribunal de origem consignou que a CEF apenas atuou como agente financeiro.

Súmulas nº 7 e 83 do STJ.

Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos.

Agravo interno não provido. (AgInt no REsp 1526130/SC, Rel.

Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/05/2017, DJe 29/05/2017).

AGRAVO INTERNO.

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

CAIXA ECONÔMICA FEDERAL.

LEGITIMIDADE.

FISCALIZAÇÃO DA OBRA.

SÚMULA 7/STJ. 1.

Nos termos da jurisprudência firmada neste Tribunal Superior, a questão da legitimidade passiva da Caixa Econômica Federal merece distinção, a depender do tipo de financiamento e das obrigações a seu cargo, podendo ser distinguidos, a grosso modo, dois gêneros de atuação da empresa pública no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, isso a par de sua ação como agente financeiro em mútuos concedidos fora do SFH: (1) meramente como agente financeiro em sentido estrito, assim como as demais instituições financeiras públicas e privadas, na concessão de financiamentos com recursos do SBPE (alta renda) e do FGTS (média e alta renda); (2) ou como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda.

Precedentes. 2.

Na espécie, as instâncias ordinárias concluíram, com base nas provas constantes dos autos e na interpretação das cláusulas contratuais, que a Caixa Econômica Federal assumiu responsabilidade no contrato firmado, tanto em relação ao financiamento, quanto em relação à fiscalização da obra.

Essa conclusão não pode ser revista em sede de recurso especial, porquanto demandaria a alteração das premissas fático-probatórias estabelecidas pelo acórdão recorrido, com o revolvimento das provas carreadas aos autos, assim como a interpretação das cláusulas contratuais, atraindo o óbice das Súmulas 5 e 7 do STJ. 3.

Agravo interno a que se nega provimento. (STJ – AgInt no AREsp: 738543 SC 2015/0160918-6, Rel.

Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, Data de Julgamento em 16/02/2017, DJe 22/02/2017). (grifei).

RECURSOS ESPECIAIS.

SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO.

SFH.

VÍCIOS NA CONSTRUÇÃO.

AGENTE FINANCEIRO.

ILEGITIMIDADE.

DISSÍDIO NÃO DEMONSTRADO.

INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS.

VÍCIO NA REPRESENTAÇÃO PROCESSUAL. 1.

A questão da legitimidade passiva da CEF, na condição de agente financeiro, em ação de indenização por vício de construção, merece distinção, a depender do tipo de financiamento e das obrigações a seu cargo, podendo ser distinguidos, a grosso modo, dois gêneros de atuação no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, isso a par de sua ação como agente financeiro em mútuos concedidos fora do SFH (1) meramente como agente financeiro em sentido estrito, assim como as demais instituições financeiras públicas e privadas (2) ou como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda. 2.

Nas hipóteses em que atua na condição de agente financeiro em sentido estrito, não ostenta a CEF legitimidade para responder por pedido decorrente de vícios de construção na obra financiada.

Sua responsabilidade contratual diz respeito apenas ao cumprimento do contrato de financiamento, ou seja, à liberação do empréstimo, nas épocas acordadas, e à cobrança dos encargos estipulados no contrato.

A previsão contratual e regulamentar da fiscalização da obra pelo agente financeiro justifica-se em função de seu interesse em que o empréstimo seja utilizado para os fins descritos no contrato de mútuo, sendo de se ressaltar que o imóvel lhe é dado em garantia hipotecária.

Precedente da 4ª Turma no REsp. 1.102.539/PE. 3.

Hipótese em que não se afirma, na inicial, tenha a CEF assumido qualquer outra obrigação contratual, exceto a liberação de recursos para a construção.

Não integra a causa de pedir a alegação de que a CEF tenha atuado como agente promotor da obra, escolhido a construtora, o terreno a ser edificado ou tido qualquer responsabilidade em relação ao projeto. 4.

O acórdão recorrido, analisando as cláusulas do contrato em questão, destacou constar de sua cláusula terceira, parágrafo décimo, expressamente que “a CEF designará um fiscal, a quem caberá vistoriar e proceder a medição das etapas efetivamente executadas, para fins de liberação de parcelas.

Fica entendido que a vistoria será feita exclusivamente para efeito de aplicação do empréstimo, sem qualquer responsabilidade da CEF pela construção da obra.” Essa previsão contratual descaracteriza o dissídio jurisprudencial alegado, não havendo possibilidade, ademais, de revisão de interpretação de cláusula contratual no âmbito do recurso especial (Súmulas 5 e 7). 5.

Recurso especial da CAIXA SEGURADORA S/A não conhecido e recurso especial do CONDOMÍNIO EDIFÍCIO RESIDENCIAL DA PRAÇA E OUTROS não provido.(REsp 897.045/RS, Rel.

Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 09/10/2012, DJe 15/04/2013). (destaquei).

Desse último precedente, convém transcrever excerto do voto de autoria da Ministra Isabel Gallotti, proferido no REsp 738.071/SC: Penso que a questão da legitimidade passiva da CEF merece distinção, a depender do tipo de financiamento e das obrigações a seu cargo, podendo ser distinguidos, a grosso modo, dois gêneros de atuação no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, isso a par de sua ação como agente financeiro em mútuos concedidos fora do SFH (1) meramente como agente financeiro em sentido estrito, assim como as demais instituições financeiras públicas e privadas, na concessão de financiamentos com recursos do SBPE (alta renda) e do FGTS (média e alta renda), (2) ou como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda.

Nas hipóteses em que a CEF atua meramente como agente financeiro em sentido estrito, não vejo, via de regra, como atribuir-lhe, sequer em tese – o que seria necessário para o reconhecimento da legitimidade passiva ad causam – responsabilidade por eventual defeito de construção da obra financiada.

Há hipóteses em que o financiamento é concedido ao adquirente do imóvel após o término da construção, sendo o imóvel novo ou usado.

Em outras, o financiamento é concedido à construtora ou diretamente ao adquirente durante a construção.

Em outros casos, é o próprio mutuário quem realiza a construção ou reforma.

Não considero que a mera circunstância de o contrato de financiamento ser celebrado durante a construção, ou no mesmo instrumento do contrato de compra e venda firmado com o vendedor, implique a responsabilidade do agente financeiro pela solidez e perfeição da obra.

A instituição financeira só tem responsabilidade pelo cumprimento das obrigações que assume para com o mutuário referentes ao cumprimento do contrato de financiamento, ou seja, a liberação do empréstimo, nas épocas acordadas, e com a cobrança dos encargos também estipulados no contrato.

Figurando ela apenas como financiadora, não tem responsabilidade sobre a perfeição do trabalho realizado pela construtora escolhida pelo mutuário, e nem responde pela exatidão dos cálculos e projetos feitos por profissionais não contratados e nem remunerados pelo agente financeiro.

Observo que impor aos agentes financeiros este ônus, em caráter solidário, sem previsão legal e nem contratual (art. 896 do Código Civil), implicaria aumentar os custos dos financiamentos imobiliários do SFH, pois a instituição financeira passaria a ter que contar com quadros de engenheiros para fiscalizar, diariamente, a correção técnica, os materiais empregados e a execução de todas as obras por ela financiadas, passo a passo, e não apenas para fiscalizar, periodicamente, o correto emprego dos recursos emprestados.

Nestes casos em que atua como agente financeiro stricto sensu, a previsão contratual e regulamentar de fiscalização da obra, pela CEF, tem o óbvio motivo de que ela está financiando o investimento, tendo, portanto, interesse em que o empréstimo seja utilizado para os fins descritos no contrato de financiamento.

Se ela constatar a existência de fraude, ou seja, que os recursos não estão sendo integralmente empregados na obra, poderá rescindir o contrato de financiamento.

Em relação à construtora, ela tem o direito e não o dever de fiscalizar.

O dever de fiscalizar surge perante os órgãos integrantes do Sistema Financeiro da Habitação, podendo ensejar sanções administrativas, mas não ser invocado pela construtora, pela seguradora ou pelos adquirentes das unidades para a sua responsabilização direta e solidária por vícios de construção.

Fosse o caso de atribuir legitimidade à CEF nas causas em que se discute vício de construção de imóvel por ela financiado (financiamento stricto sensu), deveria ela figurar no polo ativo da demanda, ao lado dos adquirentes dos imóveis, os mutuários.

Isto porque a CEF tem interesse direto na solidez e perfeição da obra, uma vez que os apartamentos lhe foram dados em hipoteca.

Assim, não responde a CEF, perante o mutuário, por vício na execução da obra cometido pela construtora por ele escolhida para erguer o seu imóvel, ou de quem ele adquiriu o imóvel já pronto.

No segundo grupo de financiamentos acima lembrados, há diferentes espécies de produtos financeiros destinados à baixa e à baixíssima renda, em cada um deles a CEF assumindo responsabilidades próprias, definidas em lei, regulamentação infralegal e no contrato celebrado com os mutuários.

Em alguns casos, a CEF contrata a construtora, em nome do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), para a edificação dos empreendimentos e arrenda ou vende os imóveis aos mutuários.

Em outros programas de política de habitação social (recursos do FDS, do OGU ou do FGTS), a CEF atua como agente executor, operador ou mesmo agente financeiro, conforme a legislação específica de regência, concedendo financiamentos a entidades organizadoras ou a mutuários finais, sem assumir qualquer etapa da construção.

Não cabe, no presente voto, adiantar entendimento acerca da responsabilidade da CEF em cada um desses tipos de atuação, o que deverá ser perquirido em cada caso concreto, a partir das responsabilidades assumidas pelas partes envolvidas.

Em recente julgamento, a Quinta Turma do Tribunal Regional Federal da 1ª Região assim decidiu: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO.

AQUISIÇÃO DE IMÓVEL.

VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO.

CARTA DE CRÉDITO INDIVIDUAL.

FGTS.

AQUISIÇÃO DE TERCEIRO PESSOA FÍSICA DE IMÓVEL JÁ PRONTO.

CAIXA ECONÔMICA FEDERAL.

ATUAÇÃO COMO MERO AGENTE FINANCEIRO.

VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO NÃO ACOBERTADOS PELO FGHAB.

ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM CONFIGURADA.

INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL.

REMESSA DO PROCESSO À JUSTIÇA ESTADUAL NA COMARCA DO DOMICÍLIO DA PARTE AUTORA.

APELAÇÃO PROVIDA EM PARTE. 1.

Segundo entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, nos processos em que se objetiva indenização por vícios na construção de imóvel, a Caixa somente possui legitimidade passiva para responder por vícios, atraso ou outras questões relativas à construção de imóveis objeto do Programa Habitacional Minha Casa Minha Vida se, à luz da legislação, do contrato e da atividade por ela desenvolvida, atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda, sendo parte ilegítima se atuar somente como agente financeiro.

Súmula nº 83/STJ. (AgInt no REsp 1646130/PE, Rel.

Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 30/08/2018, DJe 04/09/2018). 2.

Na espécie, o contrato de compra e venda firmado entre as partes, o qual tem por objeto a compra e venda de imóvel e mútuo e alienação fiduciária em garantia no SFH, carta de crédito individual FGTS, a CEF figura como credora fiduciária, ou seja, como mero agente financeiro, que liberou recursos à parte autora para aquisição do bem de terceiros. 3.

A cobertura pelo FGHab estipulada no contrato de financiamento (Cláusula 21, § 8º, V), não abrange vícios de construção.

O próprio Estatuto do Fundo Garantidor de Habitação exclui expressamente a garantia para danos decorrentes de vícios de construção.

Nesse sentido: AC 0017638-03.2013.4.01.3500, Desembargador Federal Daniel Paes Ribeiro, TRF1 - Sexta Turma, PJe 13/03/2020. 4.

No caso, a pretensão da parte autora volta-se à reparação de danos decorrentes de vícios de construção em imóvel erguido por terceiro e adquirido já pronto mediante contrato de financiamento com instituição financeira, não havendo, assim, se falar em responsabilidade da Caixa. 5.

Apelação a que se dá parcial provimento para determinar que os autos sejam remetidos à Justiça Estadual na Comarca do domicílio da parte autora. 6.

Honorários advocatícios em favor da parte recorrida majorados de 10% (dez por cento) para 12% (doze por cento) sobre o valor da causa (R$ 80.000,00 oitenta mil reais), pro rata, nos termos do art. 85, §11 do CPC, ficando sua exigibilidade suspensa em função do deferimento da gratuidade de justiça. (AC 0008855-57.2015.4.01.3304, DESEMBARGADOR FEDERAL PAULO RICARDO DE SOUZA CRUZ, TRF1 – QUINTA TURMA, PJe 25/05/2022). (grifei).

Por esse ângulo, é necessário fazer uma distinção da atuação da CEF, a fim de considerá-la ou não, parte legítima na ação.

Uma espécie de relação é quando a empresa pública opera como executora de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda, como é o caso dos Residenciais Cidade Jardim I e II, bairros conhecidos dessa cidade, nos quais as unidades habitacionais foram construídas através de um contrato global em que a CEF contratou a empreiteira para edificação do empreendimento com o uso do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR e em seguida vendeu os imóveis aos compradores beneficiários.

Outra circunstância é a relação detalhada nos autos, na qual os particulares (autor e Sudoeste Imóveis) celebraram CONTRATO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO, inclusive com uso de recursos próprios.

Em seguida, procuraram o banco público para financiar parte do empreendimento, o que demonstra que o caso se amolda à hipótese em que a CEF atua como agente financeiro em sentido estrito, tanto é que a sua denominação no contrato de mútuo é de “CREDORA FIDUCIÁRIA”.

Nessa condição, ainda que a empresa pública tenha realizado vistorias no imóvel, não responde por atrasos na conclusão da obra, uma vez que não possui nenhum tipo de ingerência sobre a edificação.

Tais vistorias se dão no exclusivo interesse de receber o imóvel como garantia, bem como, em razão do óbvio motivo de que ela está financiando o investimento, tendo, portanto, interesse em que o empréstimo seja utilizado para os fins descritos no contrato de financiamento.

Portanto, diante da incompetência absoluta da Justiça Federal para processar e julgar o mérito de processo que verse apenas de interesse de particulares (CF, art. 109), o declínio da competência é medida que se impõe.

III- DISPOSITIVO Com esses fundamentos, DECLARO a ilegitimidade passiva da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL e, por conseguinte, EXTINGO PARCIALMENTE o processo sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, inciso VI, do CPC.

Subsistindo na relação processual apenas particulares, DECLARO a incompetência absoluta da Justiça Federal para processar e julgar o mérito da lide, consoante o art. 109, da CF/88.

Considerando a afirmação de hipossuficiência econômica realizada pelo autor na inicial, aliada à narrativa fática exposta nos autos (tomador de empréstimo de financiamento para pessoas de baixa renda), CONCEDO à impetrante os benefícios da gratuidade judiciária, amparado na Lei 1.060/1950.

Ausente a citação da CEF, DEIXO de condenar o autor a honorários de sucumbência, uma vez que não ocorreu a triangulação processual.

IV- PROVIDÊNCIAS DE IMPULSO PROCESSUAL Transcorrido o prazo recursal, EXCLUA-SE a CEF da autuação do presente feito.

Após, REMETAM-SE os autos ao Juiz Distribuidor da Comarca de Jataí/GO (Justiça Estadual), com urgência, considerando que há pedido de tutela provisória de urgência a ser apreciado pelo juízo competente.

Intime-se.

Cumpra-se.

Jataí/GO, data da assinatura eletrônica. (assinado eletronicamente) RAFAEL BRANQUINHO Juiz Federal – SSJ/JTI