TRF2 - 5005805-74.2025.4.02.0000

Agravo de Instrumento Nº 5005805-74.2025.4.02.0000/RJ RELATOR: Desembargador Federal ANDRÉ FONTESAGRAVANTE: ELISABETE DA ANUNCIACAO TORRESADVOGADO(A): LARISSA PANZARINI DALCHIAVON (OAB PR083567)ADVOGADO(A): CAROLINA LUIZ GUSMÃO (OAB PR068649)AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF EMENTA .

DIREITO ADMINISTRATIVO E PROCESSO CIVIL.

AGRAVO.

GRATUIDADE.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL.

TEMA 982.

INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR.

INEXISTÊNCIA.

NOTIFICAÇÃO EDITALÍCIA.

TRATATIVAS PARA PURGAR A MORA.

AUSÊNCIA DE ATOS CONCRETOS.

AGRAVO DESPROVIDO.

I – Cuida-se de agravo, no qual se requer, em sede de tutela antecipada, o deferimento da gratuidade de justiça; bem como a anulação dos atos expropriatórios em razão da ausência de notificação pessoal para a purgação de mora.

II - Pela sua leitura dos comprovantes juntados, afere-se não haver elementos que evidenciam condição econômica periclitante da parte agravante, sendo possível aferir um rendimento maior ao que se entende como adequado ao deferimento da gratuidade almejada.

Os rendimentos juntados demonstram uma renda líquida superior a R$ 7.000,00 (sete mil reais) o que, sem a juntada de qualquer outro documento referente a despesas, permitem concluir-se em não haver prejuízo à subsistência da parte agravante com a negativa da gratuidade.

III – Em uma perfunctória análise, própria deste momento processual, não se vislumbra a presença do fumus boni iuris e o periculum in mora, defendido pela parte agravante, sendo que após a decisão monocrática proferida por esta Relatoria, não houve manifestação da agravante capaz de infirmar o entendimento nela esposado.

IV - O procedimento estabelecido na Lei nº 9514-97 foi sujeito ao crivo do Supremo Tribunal Federal no Tema 982, sendo estabelecida a seguinte tese: É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal.

V - Verifica-se pela leitura das razões do agravo ser a recorrente conhecedora da mora.

VI – Não há como ser reconhecida a aventada ilegalidade da notificação para purgar a mora, porque a própria parte agravante admitiu a inadimplência em suas razões recursais.

VII - Não há nos autos qualquer atitude realmente efetiva de purgar a mora, mas apenas manifestações nesse sentido que não se materializaram em atos concretos.

VIII – Agravo desprovido.   ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 5ª Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Rio de Janeiro, 14 de julho de 2025.    

5ª TURMA ESPECIALIZADA Pauta de Julgamentos Determino a inclusão do(s) processo(s) abaixo relacionado(s) na pauta de julgamentos ordinária da sessão virtual com data de início em 08/07/2025, terça-feira, às 13h e encerramento em 14/07/2025, segunda-feira, às 12h59min, podendo ser prorrogada por dois dias úteis na hipótese de ocorrer divergência, observando-se o estabelecido pelo Regimento Interno, no art. 149-A, com redação dada pela emenda regimental nº 50, de 01/08/2024 e pela Resolução nº TRF2-RSP-2021/00058, de 20/07/2021, tudo deste Tribunal.

Outrossim, ficam as partes e o Ministério Público Federal intimados para manifestarem eventual oposição à forma de julgamento virtual em até 48 (quarenta e oito) horas antes do início da sessão virtual, cabendo à Relatoria analisar, para o respectivo acolhimento nos feitos em que não se admitir a sustentação oral, a justificativa apresentada, de acordo com o disposto no art. 3° da Resolução Nº TRF2-RSP- 2021/00058, de 20/07/2021, alterado pela Resolução Nº TRF2-RSP- 2022/00094, de 14/10/2022 e de acordo com o Regimento Interno, no artigo 149-A, com redação dada pela emenda Regimental nº 50, de 01/08/2024, ambos deste Tribunal.

Ficam, ainda, intimados de que esta sessão virtual é realizada totalmente de forma remota em um ambiente digital integrado apenas pelos membros do órgão julgador.

Agravo de Instrumento Nº 5005805-74.2025.4.02.0000/RJ (Pauta: 21) RELATOR: Desembargador Federal ANDRÉ FONTES AGRAVANTE: ELISABETE DA ANUNCIACAO TORRES ADVOGADO(A): LARISSA PANZARINI DALCHIAVON (OAB PR083567) ADVOGADO(A): CAROLINA LUIZ GUSMÃO (OAB PR068649) AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF PROCURADOR(A): ROBERTO CARLOS MARTINS PIRES PROCURADOR(A): ANDRE PIRES GODINHO PROCURADOR(A): GERSON DE CARVALHO FRAGOZO MPF: MINISTÉRIO PÚBLICO FEDERAL Publique-se e Registre-se.Rio de Janeiro, 25 de junho de 2025.

Desembargador Federal ANDRÉ FONTES Presidente

Agravo de Instrumento Nº 5005805-74.2025.4.02.0000/RJ AGRAVANTE: ELISABETE DA ANUNCIACAO TORRESADVOGADO(A): LARISSA PANZARINI DALCHIAVON (OAB PR083567)ADVOGADO(A): CAROLINA LUIZ GUSMÃO (OAB PR068649) DESPACHO/DECISÃO   Indeferido efeito suspensivo requerido com o objetivo de cessar os efeitos da decisão que não deferiu o requerimento de sustação da realização do leilão extrajudicial, tendo em vista que, em análise perfunctória, não ficou caracterizada a plausibilidade do direito alegado.     I – Trata-se de agravo interposto por ELISABETE DA ANUNCIACAO TORRES, de decisão proferida pelo Juízo da 16ª Vara Federal do Rio de Janeiro - RJ que, nos autos do processo nº 5024400-47.2025.4.02.5101, indeferiu a tutela de urgência requerida, nos seguintes termos, verbis: ​ Trata-se de Ação de Procedimento Comum ajuizada por Elisabete da Anunciação Torres em face da Caixa Econômica Federal (CEF), objetivando a concessão de tutela antecipada para: a) anular os atos expropriatórios realizados sobre o imóvel da autora, em razão da ausência de notificação pessoal para purgação da mora, o que, segundo a autora, torna nulo o procedimento administrativo; b) suspender imediatamente qualquer tentativa de imissão na posse por parte do arrematante, garantindo a manutenção da posse pela autora até decisão definitiva sobre a questão.

Ao final, no mérito, requer a autora a procedência da demanda, com a declaração de nulidade da consolidação da propriedade, em virtude da ausência de notificação pessoal da devedora para purgação da mora.

Requer, ainda, a concessão dos benefícios da gratuidade de justiça.

Alega a autora que celebrou contrato de compra e venda com alienação fiduciária com a ré, no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação/Programa Casa Verde e Amarela, para aquisição do imóvel situado na Estrada do Mendanha, 2696, bloco 05, apartamento 101, Campo Grande, Rio de Janeiro/RJ, CEP 23092-002, inscrito na matrícula nº 41.015 do 12º Registro de Imóveis da Comarca do Rio de Janeiro/RJ.

Narra que, em decorrência de um acidente, necessitou realizar um empréstimo no valor de R$ 137.600,00 (cento e trinta e sete mil e seiscentos reais).

Informa que, nos últimos anos, enfrentou diversas dificuldades que impactaram profundamente sua vida financeira e pessoal, o que resultou em uma considerável redução de seus ganhos e na impossibilidade de arcar com o pagamento das parcelas do financiamento.

Esclarece que, por mero acaso, descobriu que a propriedade de seu imóvel foi consolidada em nome da ré e que o bem foi levado a leilão, fato que lhe causou estranheza, uma vez que em nenhum momento foi informada sobre tais atos.

Afirma que jamais recebeu qualquer intimação da ré para quitar os débitos das parcelas.

Ao contrário, alega que procurou a ré para regularizar sua dívida, mas não obteve êxito.

Invoca, para fundamentar seu pedido, além de outros direitos, o direito fundamental à moradia e a ausência de intimação para purgação da mora ou acerca do leilão.

Formula pedido de gratuidade de justiça. É o relatório.

Decido. 1) A mera afirmação de hipossuficiência econômica, isolada de qualquer outro elemento, não é suficiente para a concessão do benefício pretendido, razão pela qual determino a intimação da parte autora para comprovar, documentalmente, em quinze dias, a ocorrência dos pressupostos legais autorizadores para a concessão da gratuidade de justiça, de forma a demonstrar seu estado de pobreza, nos termos do parágrafo único do artigo 2º da Resolução nº 305/2014 do CJF (“Considera-se em estado de pobreza aquele que se encontra em situação econômica que não lhe permita pagar as custas do processo e os honorários de advogado, sem prejuízo do sustento próprio ou da família”), com a apresentação de seu(s) comprovante(s) de rendimentos recentes, sob pena de indeferimento da gratuidade.  Ressalto, desde já, que a declaração de isento do Imposto de Renda não tem o condão de comprovar o estado de hipossuficiência financeira.

Ciente de que o não cumprimento da presente determinação, no prazo acima, implicará no indeferimento da Gratuidade de Justiça.  2)   Intime-se a parte autora para que, no mesmo prazo do item "1" acima, apresente documento de identidade com foto, legível e dentro de prazo de validade, quando for o caso. 3 - No mesmo prazo os itens "1" e "2" acima, apresente a parte autora comprovante de residência oficial, com, por exemplo, conta de energia elétrica, gás, água ou telefone fixo, em nome próprio, com data de expedição referente a um dos últimos 06 (seis) meses, ou, na falta destes, deverá apresentar comprovante de residência em nome da pessoa com quem resida, juntamente com uma declaração, assinada pela pessoa cujo nome consta no comprovante de residência apresentado, sob as penas da lei. 4) A despeito das determinações acima, passo à análise do pedido liminar.

No que concerne ao pedido de tutela provisória de urgência de natureza antecipada, urge ressaltar que, de acordo com a previsão contida no artigo 300 do NCPC, hei que observar, para sua concessão, elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, não podendo ser deferida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão.  No que tange ao primeiro requisito, observo que os documentos acostados aos autos não evidenciam a probabilidade do direito alegado pela parte autora.

Explico.

Ante a impontualidade confessada pela autora no pagamento das prestações e, estando o contrato garantido por alienação fiduciária, à CEF impõe-se a observância aos ditames do Capítulo II da Lei nº 9.514/97, em especial dos artigos 26 e 27, que assim estabelecem: Art. 26.

Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. § 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação. § 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. § 3o-A.  Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil).   (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 3o-B.  Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.    (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 4o  Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.       (Redação dada pela Lei nº 13.043, de 2014) § 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária. § 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação. § 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.         (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) § 8o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27.       (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) (...) Art. 27.

Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

Art. 27.

Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei.     (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1o  Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes.     (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, podendo, caso não haja lance que alcance referido valor, ser aceito pelo credor fiduciário, a seu exclusivo critério, lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem.     (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2o-A.  Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.    (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º-A Para fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.     (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2o-B.  Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos.    (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º-B Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos.     (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3º Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por: I - dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais; II - despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e custas de intimação e as necessárias à realização do público leilão, nestas compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro.

II - despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e às custas de intimação e daquelas necessárias à realização do leilão público, compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro; e      (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) III - encargos do imóvel: os prêmios de seguro e os encargos legais, inclusive tributos e contribuições condominiais.     (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil. § 4º Nos 5 (cinco) dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao fiduciante a importância que sobejar, nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida, das despesas e dos encargos de que trata o § 3º deste artigo, o que importará em recíproca quitação, hipótese em que não se aplica o disposto na parte final do art. 516 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil).    (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 5º Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2º, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o § 4º. § 5º Se no segundo leilão não houver lance que atenda ao referencial mínimo para arrematação estabelecido no § 2º, o fiduciário ficará investido na livre disponibilidade do imóvel e exonerado da obrigação de que trata o § 4º deste artigo.      (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 5º-A Se o produto do leilão não for suficiente para o pagamento integral do montante da dívida, das despesas e dos encargos de que trata o § 3º deste artigo, o devedor continuará obrigado pelo pagamento do saldo remanescente, que poderá ser cobrado por meio de ação de execução e, se for o caso, excussão das demais garantias da dívida, ressalvada a hipótese de extinção do saldo devedor remanescente prevista no § 4º do art. 26-A desta Lei.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 6º Na hipótese de que trata o parágrafo anterior, o credor, no prazo de cinco dias a contar da data do segundo leilão, dará ao devedor quitação da dívida, mediante termo próprio. § 6º (Revogado).      (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)  § 6º-A Na hipótese de que trata o § 5º, para efeito de cálculo do saldo remanescente de que trata o § 5º-A, será deduzido o valor correspondente ao referencial mínimo para arrematação do valor atualizado da dívida, conforme estabelecido no § 2º deste artigo, incluídos os encargos e as despesas de cobrança.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)  § 7º  Se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por escrito do fiduciário, devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a contar da data da consolidação da propriedade no fiduciário, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica.           (Incluído pela Medida Provisória nº 2.223, de 2001) § 7º Se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por escrito do fiduciário, devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a contar da data da consolidação da propriedade no fiduciário, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 8º  Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.         (Incluído pela Medida Provisória nº 2.223, de 2001) § 8º Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.        (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 9º  O disposto no § 2º-B deste artigo aplica-se à consolidação da propriedade fiduciária de imóveis do FAR, na forma prevista na Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009.     (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 10 Os leilões e a publicação dos respectivos editais poderão ser realizados por meio eletrônico.      (Incluído pela Lei nº 14.620, de 2023) § 11.

Os direitos reais de garantia ou constrições, inclusive penhoras, arrestos, bloqueios e indisponibilidades de qualquer natureza, incidentes sobre o direito real de aquisição do fiduciante não obstam a consolidação da propriedade no patrimônio do credor fiduciário e a venda do imóvel para realização da garantia.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 12.

Na hipótese prevista no § 11 deste artigo, os titulares dos direitos reais de garantia ou constrições sub-rogam-se no direito do fiduciante à percepção do saldo que eventualmente restar do produto da venda.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) Depreende-se do art. 26, §4º, acima transcrito, que, quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.

Pois bem, as anotações constantes nas AV12 / 41015  da Matrícula do Imóvel 41015 (Evento 1, MATRIMOVEL7), infirmam suas alegações de que  não teriam sido intimados para purgar a  mora, antes da consolidação da propriedade em favor da CEF, eis que consta que a mesma fora  notificados positivamente, conforme colacionado a seguir:     Ora, embora o §3 do artigo 26 da Lei 9.514/1997, disponha sobre a intimação pessoal do dever para purgar a mora, fato é que o mesmo dispositivo legal dispõe que a "intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos).    (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)" Lei 9.514/1997 Art. 26 (...) § 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos).    (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) Verifico, ademais, que os parágrafos §3-A, §3-B do artigo 26 da Lei 9.514/1997,, afastam a necessidade de intimação pessoal, conforme in verbis: Art. 26 (...) § 3o-A.  Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil).   (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 3o-B.  Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.    (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) Destaco, por fim, que o §4º do artigo 26 da Lei 9.514/1997, embora não seja o caso do presente feito, permite, ainda, a intimação por edital.  Art. 26 (...) ,§ 4º Quando o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído se encontrar em outro local, incerto e não sabido, o oficial certificará o fato, cabendo, então, ao oficial do competente Registro de Imóveis promover a intimação por edital, publicado por três dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária. § 4o  Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.       (Redação dada pela Lei nº 13.043, de 2014)  § 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.    (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) No presente feito, o Oficial do Registro de Imóveis - RJ atestou, com a fé pública que lhe é inerente, através da averbações colacionadas acima,  ter sido realizado o procedimento do art. 26 da Lei nº 9.514/97, com a regular intimação do fiduciante para a purgação da mora.

Destaco, outrossim, no que tange aos leilões, que a regra prevista no § 2º - A do art. 27 da Lei nº 9.514/1997, com redação dada pela Lei nº 14.711/2023 expressamente determinada que o devedor deve ser comunicado "por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico", de modo que não há falar em intimação pessoal, conforme sustentando pela parte autora.

Saliento, outrossim, que o artigo 27 do Lei 9.514/1997 dispõe que após a consolidação da propriedade fiduciária é assugrado ao devedor ficuciante, não mais o direito de purgar a mora, mas tão somente o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos.    (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017).

Saliento, ademais, que a alegação de irregularidade na execução do contrato e de vícios no procedimento de execução dependem de prova a ser produzida, sob o crivo do contraditório, durante o curso da instrução.

De fato, não há como saber, de plano, se as normas relativas ao leilão extrajudicial efetivamente foram descumpridas.   Não visualizo, por ora, elementos nos autos que conduzam, ainda que provisoriamente, à conclusão de que a CEF tenha violado o procedimento previsto na Lei 9514/97.

Pertinente a transcrição da ementa a seguir, que demonstra o entendimento do Eg.

TRF da 2ª Região quanto à matéria: PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

ANTECIPAÇÃO DOS EFEITOS DA TUTELA.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

INADIMPLÊNCIA.

EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL.

CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE.

LEI 9.514/97.

CONSTITUCIONALIDADE. 1.

A hipótese consiste em agravo de instrumento interposto contra decisão proferida em sede de antecipação dos efeitos da tutela, que indeferiu pedido visando que a CEF se abstivesse de alienar o imóvel ocupado pelos autores a terceiros, ou ainda, de promover atos para sua desocupação, suspendendo todos os efeitos do leilão desde a notificação extrajudicial. 2.

A concessão de tutela de urgência se insere no poder geral de cautela do juiz, cabendo sua reforma, através de agravo de instrumento, somente quando o juiz dá à lei interpretação teratológica, fora da razoabilidade jurídica, ou quando o ato se apresenta flagrantemente ilegal, ilegítimo e abusivo, o que não é o caso.

Precedentes do STJ e desta Corte. 3.

Em se tratando de contrato com alienação fiduciária e conforme previsão contratual, em caso de inadimplência por três meses, é aberta, ao credor fiduciário, a possibilidade de consolidar a propriedade em seu nome, caso, intimado, o devedor não purgue a mora. 4. Iniciado o procedimento previsto em lei para retomada do imóvel, sua desconstituição só poderá se dar através de provas cabais que demonstrem a existência de vício, no decorrer da ação principal, a qual este agravo está vinculado, ressaltando que até o atual momento processual, a parte agravante não logrou evidenciar qualquer nulidade que macule o procedimento de execução extrajudicial. 5.

Não comprovado os requisitos autorizadores da tutela antecipada, imperativa a manutenção da decisão agravada. 6.

Agravo de Instrumento desprovido. (TRF 2ª Região, Agravo de Instrumento 201302010176009, Relator Juiz Federal Convocado FLAVIO OLIVEIRA LUCAS, 25/08/2014) Saliento que nem mesmo a afirmação da parte autora de que teve problemas financeiros e que, por isso, ficou em mora com a requerida,  não basta para evidenciar a probabilidade do direito vindicado, seja com base na teoria da onerosidade excessiva, o que não  foi suscitado pelo autor, seja com base na teoria da imprevisão.  Importante notar, in casu, que a teoria da onerosidade excessiva, positivada no art. 478 do Código Civil, exige, para ser acolhida, tal qual a teoria da imprevisão, a concorrência cumulativa de fato imprevisível e extraordinário, com força para romper o equilíbrio econômico financeiro das bases comerciais, impondo, por consequência, a alternativa da readequação do contrato ou a sua resolução.

Ora, é inconteste que quem faz um financiamento de longo prazo sabe que corre o risco de variações salariais, com a perda ou redução da renda, ou até mesmo o desemprego.

Tais situações não se submetem à teoria da imprevisão.

A simples alegação de diversas dificuldades e de se estar em dificuldades financeiras, embora trate situação extremamente indesejável, não cuida de fato de todo imprevisível ou extraordinário, razão pela qual não é motivo hábil e suficiente para eventual invocação da teoria a imprevisão (art. 478 do Código Civil), mormente ante a ausência do requisito "extrema vantagem para a outra".

Por fim, em caso de julgamento de procedência, ainda que já realizados os leilões, tais atos serão tornados sem efeito, donde se conclui que inexiste prejuízo irreparável que não possa aguardar a decisão final.  INDEFIRO o pedido de tutela de urgência. 4 - Apenas após atendidos os itens  "1", "2" e "3" e decidida a questão da gratuidade de justiça, cumpra a Secretaria do Juízo as seguintes diligências: A) Cite-se a parte ré, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF,  para apresentar contestação, bem como toda a documentação que tiver relativa à presente demanda, principalmente os relativos ao procedimento de execução extrajudicial, consolicadação da propriedade em seu favor e os atos de alienação, nos termos do art. 238 do CPC/15, no prazo de 15 (quinze) dias, devendo atentar para o disposto nos artigos 336 a 342 do CPC/15.

Ressalto que o início do decurso do prazo para apresentação de resposta dar-se-á nos termos dos arts. 335, III, c/c 231 e 232, todos do CPC/15.

B)  Findo o prazo, intime-se a parte autora para manifestar-se em réplica e, sendo o caso, sobre eventuais documentos juntados, no prazo de 15 (quinze) dias, devendo, ainda, especificar, justificadamente, as provas que deseja produzir, nos termos do art. 350 do CPC/15.

C) Transcorrido o prazo do item "B", intime-se a parte ré, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF,  em provas.

Prazo: 15 (quinze) dias.  D) Cientes as partes de que quando da apresentação das contestações e da réplica deverão as partes apresentarem manifestação acerca de eventual prescrição, decadência ou qualquer outra matéria de ordem pública que possa interessar à causa, de modo a alijar qualquer possibilidade de malferimento à norma processual que veda a decisão surpresa (art. 10 do CPC/15).

E)  Por fim, voltem-me conclusos para saneamento, havendo pedido de produção de provas, ou, caso contrário, para sentença.     Em sua minuta (Evento 1), a parte agravante sustenta que (i) “O Agravante ajuizou ação anulatória com o objetivo de declarar a nulidade do procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade do imóvel dado em garantia fiduciária em favor da Agravada, tendo em vista graves nulidades ocorridas ao longo do trâmite administrativo.

Inicialmente, o Agravante adimpliu regularmente com suas obrigações contratuais.

No entanto, foi surpreendido por uma crise financeira que impactou severamente sua renda, dificultando o cumprimento dos pagamentos.

Mesmo diante das dificuldades, o Agravante procurou a Agravada em diversas oportunidades, buscando renegociar a dívida, expor a situação vivenciada e manifestar seu firme interesse em regularizar os débitos.

Contudo, não obteve êxito: todas as tentativas foram frustradas.”; (ii) “Surpreendentemente, ao buscar nova tentativa de negociação, o Agravante foi informado de que a propriedade do imóvel já havia sido consolidada em nome da Agravada – sem que fosse previamente notificado para purgar a mora, nos termos legais.

O Agravante jamais foi intimado pessoalmente para purgar a mora no prazo legal de 15 dias, conforme exige o artigo 26, §1º da Lei nº 9.514/97.

Tampouco foi informado sobre a realização dos leilões extrajudiciais, sendo-lhe negado, portanto, o direito de exercer a preferência legalmente assegurada.

A ausência da notificação pessoal inviabilizou o exercício de direitos fundamentais do devedor fiduciante, configurando grave vício no procedimento, insanável à luz da legislação aplicável.

Além da violação legal, destaca-se que o imóvel foi arrematado e já tramita ação de imissão na posse proposta pelo arrematante, expondo o Agravante e sua família ao risco iminente de serem retirados de sua única moradia – o que acarreta potencial dano irreparável e desumano.”; (iii) “A manutenção da posse do imóvel pelo Agravante e sua família é medida que se impõe, não apenas como garantia ao devido processo legal, mas também como proteção à dignidade da pessoa humana, à função social da moradia e à integridade familiar, princípios constitucionais expressamente previstos nos artigos 1º, inciso III, e 226 da Constituição Federal.

A decisão agravada, ao indeferir o pedido de urgência sem enfrentar adequadamente os fundamentos e documentos apresentados, compromete a eficácia da prestação jurisdicional e expõe a parte Agravante a risco irreversível, já que a posse poderá ser tomada por terceiro com base em ato nulo de pleno direito.”.   Requer, ao fim, (i) “Seja ao final dado provimento integral ao presente Agravo de Instrumento, para o fim revogar a decisão recorrida com deferimento da tutela antecipada de urgência.”.   É o relato.

Decido.   Como é possível extrair dos autos, a recorrente pugna pela suspensão dos efeitos da consolidação de propriedade averbada pela Caixa Econômica Federal na matrícula do imóvel adquirido pela parte autora inscrito na matrícula nº 41.015 do 12º Registro de Imóveis da Comarca do Rio de Janeiro.

Acerca da consolidação da propriedade de bens imóveis, objeto de alienação fiduciária, e da execução extrajudicial desses, a Lei nº 9.514-97 assim dispõe: Art. 26.

Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. § 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. §4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.

Art. 27.

Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel (grifei). § 2o-A.  Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.

Nos termos do dispositivo legal supramencionado, o inadimplemento da devedora fiduciária, ora agravante, autorizou a consolidação da propriedade do imóvel objeto do Contrato Particular de Compra e Venda de Imóvel, em favor da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, na condição de credora fiduciária.  Logo, a agravada apenas deu cumprimento ao disposto na Lei 9.514-1997, e, não tendo ocorrido a purgação da mora, consolidou a propriedade fiduciária do imóvel.

Não há como ser reconhecida, portanto, a aventada ilegalidade da realização do leilão, inclusive a própria agravante admitiu a inadimplência: “Mesmo diante das dificuldades, o Agravante procurou a Agravada em diversas oportunidades, buscando renegociar a dívida, expor a situação vivenciada e manifestar seu firme interesse em regularizar os débitos.

Contudo, não obteve êxito: todas as tentativas foram frustradas.”.

Como visto, destaca que há interesse no pagamento da dívida.

Contudo, não há documentos juntados aos autos que corroboram tal afirmação.

Ademais, o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), reconhece que "É necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, porém é válida a notificação por edital quando esgotados os meios para a notificação pessoal" (AgInt no AREsp 1422337-SP, Rel.

Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 24.6.2019, DJe 27.6.2019, sem grifos no original).

A agravante ressalta que: “A Lei nº 9.514/97 exige, de forma inequívoca, que a notificação para purga da mora seja pessoal.

A ausência dessa formalidade essencial torna nulo todo o procedimento de consolidação da propriedade, conforme ampla jurisprudência.”.

Assim, faz-se mister que seja oportunizada à empresa pública a possibilidade de comprovar a notificação nos termos da legislação de regência (art. 26, §§ 1º a 8º da Lei nº 9.514/1997)..   Outrossim, no que tange a alegada lesão grave e irreparável, melhor sorte não assiste a agravante, uma vez que a possibilidade de constrição e alienação dos bens versam sobre efeitos naturais da execução.

Se assim o fosse todo processo de execução ou de ação monitória seria suspenso mediante a mera alegação de possibilidade de alienação dos bens do devedor.

Nesse ponto, trago à baila julgado do Superior Tribunal de Justiça:   PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO REGIMENTAL.

MEDIDA CAUTELAR QUE OBJETIVA A SUSPENSÃO DE LEILÃO E DE QUALQUER ATO EXPROPRIATÓRIO ANTES DO JULGAMENTO DOS EMBARGOS À EXECUÇÃO FISCAL AOS QUAIS NÃO FOI ATRIBUÍDO EFEITO SUSPENSIVO.

PENDÊNCIA DO JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE DO RECURSO ESPECIAL QUE IMPUGNA O ACÓRDÃO REGIONAL QUE MANTEVE O INDEFERIMENTO DO EFEITO SUSPENSIVO AOS EMBARGOS, FUNDADO NA INEXISTÊNCIA DE PLAUSIBILIDADE DE DANO GRAVE DE DIFÍCIL OU INCERTA REPARAÇÃO. (...) Ademais, cabe sinalar que o legislador, ao reformar o Código de Processo Civil, buscou dar maior efetividade à execução, priorizando, neste caso, o interesse do credor e afastando a possibilidade de prosseguimento apenas na hipótese de existir grave risco de dano irreparável, de caráter específico.

Dano que não se confunde com aquele inerente a toda execução: a oneração do patrimônio do devedor e todos os seus reflexos.” 2.

Malgrado a requerente, ora agravante, enfatize que o presente pleito cautelar não objetiva a concessão de efeito suspensivo ao recurso especial, pendente de admissibilidade, mas, sim, a suspensão dos leilões aprazados ou de quaisquer atos expropriatórios, com base no poder geral de cautela do juiz, revela-se nítida a equivalência dos pedidos confrontados, razão pela qual aplicável o entendimento cristalizado nas Súmulas 634 e 635, do STF, verbis: "Súmula 634 - Não compete ao Supremo Tribunal Federal conceder medida cautelar para dar efeito suspensivo a recurso extraordinário que ainda não foi objeto de juízo de admissibilidade na origem." "Súmula 635 - Cabe ao Presidente do Tribunal de origem decidir o pedido de medida cautelar em recurso extraordinário ainda pendente do seu juízo de admissibilidade." 3.

Deveras, é cediço que o STJ, em casos excepcionais, tem deferido efeito suspensivo a recurso especial ainda não admitido ou ainda não interposto, com o escopo de evitar teratologias, ou a fim de obstar os efeitos de decisão contrária à jurisprudência pacífica desta Corte Superior, em hipóteses em que demonstrado o perigo de dano irreparável ou de difícil reparação, o que não é o caso. 4.

In casu, o acórdão especialmente recorrido manteve o indeferimento do efeito suspensivo aos embargos à execução, sob o fundamento de que não atendidos os requisitos legais da verossimilhança das alegações expendidas e da comprovação de que o prosseguimento da execução, manifestamente, possa causar ao executado grave dano de difícil ou incerta reparação, o que configura matéria imbricada com o contexto fático-probatório dos autos, insindicável ao STJ, em sede de recurso especial, ante o teor da Súmula 7 desta Corte. 5.

Conseqüentemente, a aparente ausência de plausibilidade da insurgência especial, conjugada ao não esgotamento da competência do Tribunal de origem, conduz ao indeferimento liminar da medida cautelar pleiteada. 6.

Agravo regimental desprovido. (STJ, Primeira Turma, AgRg na MC 15843-SC, Rel.

Min.

Luiz Fux, DJe 20.10.2009) (grifo nosso)   Verifica-se, assim, que não foram preenchidos os requisitos para a atribuição do efeito requerido (parágrafo único do artigo 995 do Código de Processo Civil, em interpretação conjunta com o inciso I do artigo 1.019 do mesmo diploma), tendo em vista que não se vislumbra, em sede de apreciação inicial do recurso, a plausibilidade das alegações do recorrente com base nos argumentos e nos documentos trazidos aos autos.   Isso posto, indefiro a tutela recursal vindicada.

II - Dê-se imediata ciência do teor desta decisão ao MM.

Juízo a quo.

III - Intime(m)-se o(s) agravado(s) para resposta, nos termos do artigo 1.019, II do Código de Processo Civil, em interpretação conjunta com o caput do artigo 183 do mesmo diploma.

IV - Decorrido o prazo, com ou sem contraminuta, intime-se o Ministério Público para emissão de parecer (1.019, III, do Código de Processo Civil).

V - Após, voltem-me os autos conclusos.