TRF2 - 5002814-30.2025.4.02.5108

body{ padding: 10px; font-family: Times New Roman; font-size:13pt }; #divHeader{ line-height:25px; margin-bottom:30px }; #divBody{ max-width:90%; text-align:justify }PROCEDIMENTO COMUM Nº 5002814-30.2025.4.02.5108/RJRELATOR: MÔNICA LÚCIA DO NASCIMENTO ALCANTARA BOTELHOAUTOR: MARIA JOSE SILVA BRUM DE SOUZAADVOGADO(A): ELAINE MORAES MATTA (OAB RJ166703)ADVOGADO(A): RODRIGO DO AMARAL RIBEIRO (OAB RJ112296)ADVOGADO(A): TATIANA CHIARADIA (OAB RJ113972)ATO ORDINATÓRIOIntimação realizada no sistema eproc.O ato refere-se aos seguintes eventos:Evento 14 - 13/06/2025 - CONTESTAÇÃOEvento 4 - 29/05/2025 - Concedida a tutela provisória

PROCEDIMENTO COMUM Nº 5002814-30.2025.4.02.5108/RJ AUTOR: MARIA JOSE SILVA BRUM DE SOUZAADVOGADO(A): ELAINE MORAES MATTA (OAB RJ166703)ADVOGADO(A): RODRIGO DO AMARAL RIBEIRO (OAB RJ112296)ADVOGADO(A): TATIANA CHIARADIA (OAB RJ113972) DESPACHO/DECISÃO Trata-se de ação sob o rito comum, ajuizada por MARIA JOSE SILVA BRUM DE SOUZA em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, objetivando a concessão de tutela de urgência, para "determinar que as rés retirem do Leilão realizado em 03/06/2025 o imóvel localizado Vila das Garças, Lote 11, quadra n° 10 – Praia Seca – RJ – CEP.: 24451-045, mediante o depósito judicial do valor de R$ R$ 135.697,83 (cento e trinta e cinco mil, seiscentos e noventa e sete reais e oitenta e três centavos), autorizando ainda que a Autora ou seu patrono levem ofícios comunicando a decisão; Seja julgada totalmente procedente a ação, confirmando a antecipação dos efeitos da tutela, e determinando que a ré realize a venda do imóvel a autora, uma vez que tal ato em nada prejudicará o réu, e manterá ainda a autora com a propriedade e posse do imóvel, ou caso V.

Exa. entenda ser o correto, determine a purgação da mora, em valor a ser apurado por perícia judicial;" Como causa de pedir alega que que "A parte Autora é moradora e possuidora direto do imóvel situado à Vila das Garças, Lote 11, quadra n° 10 – Praia seca – RJ – CEP.: 24451-045, onde reside com sua família há mais de 14 anos.

O imóvel foi adquirido por R$ 122.000,00 (cento e vinte e dois mil), sendo R$ 12.200,00 (doze mil e duzentos reais) com recursos próprios e R$ 109.800,00 (cento e nove mil e oitocentos reais), através de financiamento junto ao Réu, a ser pago em 265 prestações.

A parte autora foi surpreendida com a notícia de que o imóvel será levado à leilão judicial no dia 03/06/2025, sem que lhe fosse oportunizada a preferência legal na arrematação e/ou purgação da mora – conforme verifica-se na ônus reais a falta de averbação das devidas notificações, mesmo estando na posse direta e sendo o legítimo ocupante do bem, pelo valor de venda proposto pelo réu, que é de R$ 365.000,00 (trezentos e sessenta e cinco mil reais).

Sabendo de tal situação conseguiu através de empréstimos junto a parentes e amigos levantar a quantia do saldo devedor que é a de R$ 135.697,83 (cento e trinta e cinco mil, seiscentos e noventa e sete reais e oitenta e três centavos), conforme consta na certidão de ônus reais quantia da dívida, visto que a Ré não ofertou a Autora a possibilidade de purgar a mora antes do leilão, ou mesmo a venda do imóvel ao próprio mutuário – direito de preferência, mesmo tendo este argumentado que irá pagar à vista o valor da dívida em mora requerido pelo Réu, e nem a notificou para exercer sua preferência no Leilão. É de se ressaltar Exa., que a parte autora é uma idosa de 72 anos, que mora no imóvel até hoje com sua família, e sempre cuidou deste, mantendo-o em ótimo estado de conservação, fazendo inclusive benfeitorias.

Deve também ser lembrado que a parte autora não está incluído nos típicos casos de pessoas que compram imóveis sem entrada, não pagam sequer uma prestação, depois ingressam com ações discutindo cláusulas contratuais apenas com o fim de morar gratuitamente às custas do erário público, representado neste caso pelos réus.A parte a autora pagou mais de 100 prestações, e só parou quando passou por grave crise financeira e não teve mais condições de arcar com estas prestações.

Assinala-se, por oportuno que, a instituição ré ao praticar conduta irregular de adjudicação e consolidação de propriedade do imóvel supracitado, tendo em vista a inexistência de quaisquer notificações à autora, negou-lhe a preferência legal de arrematação, conferida da Lei nº 9.514/1997 e do Decreto lei nº 70/66.

Desta feita, impõe-se a presente medida judicial, tendo em vista que a autora não pode ser impedida de exercer o seu direito de preferência ante o bem anunciado." Há requerimento de gratuidade de justiça.

Acompanham a inicial no evento 1 os anexos 2 a 7.   Pois bem.   Para a concessão de tutela provisória de urgência é indispensável que haja elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, e encontra-se regulada no art. 300 do CPC, verbis: "Art. 300.

A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.  § 1o Para a concessão da tutela de urgência, o juiz pode, conforme o caso, exigir caução real ou fidejussória idônea para ressarcir os danos que a outra parte possa vir a sofrer, podendo a caução ser dispensada se a parte economicamente hipossuficiente não puder oferecê-la.  § 2o A tutela de urgência pode ser concedida liminarmente ou após justificação prévia.  § 3o A tutela de urgência de natureza antecipada não será concedida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão." (gn) Trata-se de medida de exceção, devendo ser utilizada criteriosamente, sobretudo antes da oitiva da parte contrária, já que impede o contraditório, um dos princípios fundamentais de nosso sistema processual, inclusive consagrado a nível constitucional.

Requer a parte autora liminar voltada obstaculização de leilão designado para o dia 03/06/2025, de imóvel adquirido mediante financiamento com a ré com alienação fiduciária, e que "as rés retirem do Leilão realizado em 03/06/2025 o imóvel localizado Vila das Garças, Lote 11, quadra n° 10 – Praia Seca – RJ – CEP.: 24451-045, mediante o depósito judicial do valor de R$ R$ 135.697,83 (cento e trinta e cinco mil, seiscentos e noventa e sete reais e oitenta e três centavos), autorizando ainda que a Autora ou seu patrono levem ofícios comunicando a decisão".

Alega a parte autora que não foi intimada pessoalmente para purgar a mora, advindo a consolidação da propriedade pela Caixa e a designação de leilão, requerendo, assim, o cancelamento do leilao e o depósito judicial do valor para quitação da dívida.

Nos termos do art. 26 da Lei nº 9.514/97, a intimação deverá em regra ser pessoal e a notificação por edital somente poderá ocorrer se o fiduciante encontrar-se em lugar ignorado, incerto ou inacessível, devendo o serventuário encarregado da diligência e informar ao oficial de Registro de Imóveis: Art. 26.

Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. § 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação. § 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. § 3o-A.  Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil).   (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) (...) § 4o  Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. (Redação dada pela Lei nº 13.043, de 2014) No sentido da necessidade de intimação para purgar a mora, segue o julgado: APELAÇÃO CÍVEL.

SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL.

LEI Nº 9.514/97.

NOTIFICAÇÃO PARA PURGAR A MORA.

NECESSIDADE.

CERTIDÃO DO OFICIAL DO REGISTRO DE IMÓVEIS.

FÉ PÚBLICA.

COMPROVAÇÃO.

SENTENÇA REFORMADA. 1.

Apelação contra a sentença que julgou procedente o pedido para declarar a nulidade do procedimento de consolidação de propriedade do imóvel adquirido pela apelada através de financiamento imobiliário, tendo a obrigação sido convertida em perdas e danos, diante da arrematação do bem por terceiro. 2.

Na origem, trata-se de ação anulatória ajuizada pela apelada, objetivando anular a consolidação de propriedade do imóvel adquirido através de contrato de financiamento imobiliário, sob o fundamento de que a CEF não cumpriu o disposto na Lei nº 9.514/97, deixando de realizar a notificação pessoal da mutuaria, através do Oficial de Cartório de Títulos e Documentos, para que a mesma pudesse purgar a mora e tomar conhecimento da data, hora e local dos leilões. 3.

A intimação do fiduciante, nos termos do art. 26 da Lei nº 9.514/97, far-se-á pessoalmente, sendo que, quando o mesmo se encontrar em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital. No caso, a apelada foi notificada através do expediente nº 050/2010, datado de 3.3.2010, com ciência exarada em 22.3.2010, fato que ensejou a consolidação da propriedade em favor da CEF.

O Oficial do 1º Serviço Registral de Imóveis, ao emitir a certidão de inteiro teor do imóvel ora em discussão, deixou evidente, com a fé pública que lhe é peculiar, através da averbação nº 10/28334, ter sido realizado o procedimento do art. 26 da Lei nº 9.514/97, sem que houvesse a purgação da mora. 4.

As anotações advindas do Oficial do RGI se revertem se fé pública, gerando presunção juris tantum do que ali está registrado, apenas ilidível por robusta prova em contrário (TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 00928013820154025101, Rel.

Des.

Fed.

RICARDO PERLINGEIRO, DJE 17.4.2017). 5.

Diante do acolhimento da apelação, devem ser invertidos os ônus sucumbências.

Considerando se tratar de causa de pouco complexidade e que não apresenta singularidade em relação aos fatos e direitos alegados, permanece mantida a condenação no patamar mínimo de 10% sobre o valor da causa (R$ 47.704,44), em favor da CEF, ficando a exigibilidade suspensão, haja vista a gratuidade de justiça deferida em favor da apelada. 6.

Apelação provida.

Invertido o ônus sucumbencial. (0013697-65.2013.4.02.5101 (TRF2 2013.51.01.013697-0), Apelação, Órgão julgador: 5ª TURMA ESPECIALIZADA, Data de decisão: 17/01/2019, Data de disponibilização: 24/01/2019, Relator: RICARDO PERLINGEIRO) Conforme certidão de ônus reais anexada no evento 1, OUT5, em AV 8,  a parte autora foi intimada apenas por Edital Eletrônico para purgar a mora.

Em AV 09 consta a informação de que houve a consolidação da propriedade pela Caixa.

Em sendo assim, constato a verossimilhança das alegações traçadas pela parte autora na inicial.

No entanto, quanto ao requerimento de depósito judicial, diante da carência de informações acerca do valor do quantum necessário para purgar a mora, este deve ser autorizado apenas por conta e risco da parte autora.  

Ante ao exposto, DEFIRO O PEDIDO DE TUTELA PROVISÓRIA requerida, para determinar a suspensão do processo de execução extrajudicial e o cancelamento do leilão dia 03/06/2025, ou outra data,  relativamente ao imóvel objeto do contrato ajustado entre as partes, e, por cautela, mantendo a autora na posse do imóvel localizado na localizado Vila das Garças, Lote 11, quadra n° 10, Praia Seca, Araruama, RJ, Matrícula 21893,  até ulterior decisão, comprovando nos autos no prazo de 10 (dez) dias.

Autorizo a parte autora a utilizar a presente decisão para intimação do leiloeiro visando dar-lhe ciência bem como para a obstar a realização do leilão, tendo em vista a proximidade de sua realização, bem como a possibilidade de danos a terceiros caso este se realize.

Intime-se, por cautela, o Cartório de Registro Imobiliário em Araruama, para ciência e imediato cumprimento desta decisão, devendo ser obstado o registro de eventual arrematação resultante do leilão ou aquisição direta do imóvel referente a matrícula nº 21893, informando e comprovando nos autos no prazo de 10 (dez) dias.

Intime-se a parte autora a fim de providenciar, no prazo de 5 (cinco) dias, diretamente junto ao Cartório de Registro Imobiliário em Araruama, o pagamento dos emolumentos e acréscimos necessárias ao cumprimento da medida.  Franqueio a parte autora proceder ao depósito judicial do valor de R$ 135.697,83 (cento e trinta e cinco mil, seiscentos e noventa e sete reais e oitenta e três centavos), conforme requerimento na inicial, mas por sua conta e risco, devendo comprovar nos autos no prazo de 15 (quinze) dias.

Realizado o depósito, intime-se imediatamente a parte ré para ciência e aferição do valor depositado, bem como para requerer o que entender pertinente, no prazo de 15 (quinze) dias.

CITE-SE a parte ré para apresentar resposta no prazo legal (arts. 183 e 335 CPC), ocasião em que deverá juntar nos autos cópia de todos os documentos sob sua guarda pertinentes ao esclarecimento dos fatos sub judice, inclusive nome e qualificação de eventual adquirente do imóvel em leilão,  e indicar, justificadamente, as provas que pretende produzir.

Considerando que a presente demanda tem por fundamento a alegação de ferimento ao disposto no art. 26, §3º da Lei nº 9.514/97, por ausência de prévia notificação do mutuário à consolidação da propriedade pela ré, resta configurada a prova negativa cuja produção pelo consumidor se torna inviável.

Já a instituição financeira pode comprovar a efetiva notificação pessoal do mutuário, mediante a juntada aos autos do correspondente comprovante de recebimento assinado pelo autor, ou que foram empreendidas tentativas de intimação pessoal da parte autora e que estas restaram infrutíferas, possibilitando, na forma da lei de regência, a publicação de editais de intimação para purgar a mora.  Assim sendo, desde já inverto o ônus da prova, determinando assim que a Caixa, no mesmo prazo acima, traga aos autos cópia integral do procedimento de execução extrajudicial, inclusive da prévia notificação pessoal da autora para purgar a mora e da data designada para a realização leilão que resultou na consolidação da propriedade do imóvel.  No mesmo prazo, a parte ré poderá manifestar-se acerca da possibilidade de conciliação, apresentando proposta, específica e detalhada, de acordo.

Havendo proposta, intime-se a parte autora, para que manifeste sua aceitação ou recusa justificada no prazo de 05 (cinco) dias.

Aceita a proposta, venham os autos conclusos para sentença homologatória.

Apresentada a contestação, havendo preliminares ou a oposição de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da parte autora, intime-se para apresentação de réplica no prazo de 15 (quinze) dias (arts. 350-351, 338-339, do CPC), devendo nesta ocasião a parte autora indicar as provas que deseja produzir, sob pena de preclusão e/ou requerer o julgamento antecipado da lide.

Desde já fica indeferido o requerimento genérico de provas sem a devida fundamentação (art. 370, parágrafo único do CPC).

Havendo juntada de novos documentos, dê-se vista à parte contrária, pelo prazo de 15 (quinze) dias, nos termos do art. 437, §1º do CPC.

Findo o prazo para réplica, venham os autos conclusos.