TRF2 - 5054981-45.2025.4.02.5101

body{ padding: 10px; font-family: Times New Roman; font-size:13pt }; #divHeader{ line-height:25px; margin-bottom:30px }; #divBody{ max-width:90%; text-align:justify }PROCEDIMENTO COMUM Nº 5054981-45.2025.4.02.5101/RJRELATOR: FABRICIO FERNANDES DE CASTROAUTOR: RODRIGO DA SILVA GUEDESADVOGADO(A): ANNE CAROLINE DE SOUSA BARRETO (OAB DF062668)ATO ORDINATÓRIOIntimação realizada no sistema eproc.O ato refere-se ao seguinte evento:Evento 15 - 04/07/2025 - CONTESTAÇÃO

PROCEDIMENTO COMUM Nº 5054981-45.2025.4.02.5101/RJ AUTOR: RODRIGO DA SILVA GUEDESADVOGADO(A): ANNE CAROLINE DE SOUSA BARRETO (OAB DF062668) DESPACHO/DECISÃO Trata-se de demanda ajuizada por por RODRIGO DA SILVA GUEDES em face de CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, em que pretende a concessão de tutela de urgência com o objetivo de determinar a suspensão da realização do leilão 1ª hasta marcada para o dia 30/06/2025 às 10:00hs e do leilão da 2ª hasta marcada para o dia 07/007/2025 às 10:00hs, do imóvel sito à Estrada de Santa Eugenia, Nº 2000, bloco 10A, apartamento 404, SANTA CRUZ - RIO DE JANEIRO/RJ CEP 23520-560, matrícula n° 259.509, oficiando-se oportunamente, determinando ainda em tutela precoce que a parte Autora seja mantida na posse do imóvel até o deslinde do processo.

Requer, ainda, que: d) Seja ao final julgada procedente a presente ação, ratificando-se, na ocasião da sentença, por definitivo, todos os pleitos da tutela antecipatória, para que sejam anulados todos os atos referentes ao procedimento de leilão extrajudicial, seja o cancelamento do leilão extrajudicial realizado, em razão da falta de notificação do Autor para pagamento, conforme preceituado no art. 26, § 3º, da Lei nº 9.514/97; e o cancelamento da consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, por ausência de notificação dos leilões, nos termos do art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/97; e) Seja também declarada a nulidade da consolidação da propriedade em nome da empresa Ré com a respectiva expedição de ofício ao Cartório competente para que proceda ao cancelamento da averbação na matrícula do imóvel; f) A aplicação do CDC ao caso, aplicando-se as benesses garantidas pela legislação, em especial a inversão do ônus probatório; g) A facilitação de pagamento da mora, como forma de garantir a proteção do patrimônio familiar, nos termos do art. 5º, XXII, da Constituição Federal, e do art. 422 do Código Civil; h) A condenação da Requerida a título de danos morais a ser arbitrada sob o grau de reprovabilidade da conduta lesiva; i) Subsidiariamente, caso não seja acolhida a ação anulatória, requer seja julgada procedente a demanda para que seja convertida em pagamento do saldo remanescente (sobejo), com a condenação da Requerida ao pagamento do valor do saldo ao Autor, conforme art. 27, § 4º e art. 30, parágrafo único da Lei nº 9.514/97; j) Seja reconhecida a vinculação do pagamento de qualquer montante nos autos, ante a existência de pedido de pagamento de valor na petição inicial, passível de aplicação de multa por MÁ-FÉ pela Instituição financeira.

A parte autora narra que celebrou com a Requerida o contrato de financiamento, relativamente à aquisição do imóvel sito à Estrada de Santa Eugenia, Nº 2000, bloco 10A, apartamento 404, SANTA CRUZ - RIO DE JANEIRO/RJ CEP 23520- 560, matrícula n° 259.509, sendo financiado para tanto a quantia de R$ 109.585,03 (cento e nove mil, quinhentos e oitenta e cinco reais), a serem pagas e prestações mensais e tendo sido utilizados também R$ 942,16 (novecentos e quarenta e dois reais e dezesseis centavos) de recursos da conta vinculada ao FGTS e R$ 29.000,00 (vinte e nove mil reais).

Aduz que, à época da contratação, em junho de 2020, contava com boa saúde econômica e financeira; que o Autor, seu filho menor de idade e o seu sogro acometido de doença residem há aproximadamente 5 anos no imóvel e se encontram em situação de vulnerabilidade financeira, o que impactou diretamente no financiamento do imóvel; que o Autor buscou de todas as formas negociação de seus débitos, no entanto, não teve a oportunidade de quitar suas dívidas em condições justas e razoáveis, haja vista que a CEF em renegociação nunca enviou os boletos nas condições em que o Autor havia acordado com a instituição e que, ademais, o Autor perdeu acesso ao aplicativo o que o impossibilitou de obter qualquer informação.

Alega que não foi notificado para purga da mora e nem comunicado de maneira devida sobre a realização dos leilões, em desobediência ao art. 67 da Lei 13.465 que incluiu o § 2-A no art. 27 da Lei 9514/97; que também não foram oferecidas opções para a purga da mora; que "o CDC, em seu art. 51, inciso IV, veda a imposição ao consumidor de vantagens exageradas, o que inclui a exigência de pagamento à vista da dívida em sua totalidade, sem a apresentação de alternativas que poderiam viabilizar a regularização da pendência por parte dos devedores", que tal prática da Ré desconsidera a função social do contrato de financiamento imobiliário; que o art. 826 do Código de Processo Civil prevê a oportunidade de o devedor purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, mediante o pagamento do valor atualizado da dívida, custas, despesas e honorários advocatícios, desde que tenha sido notificado.

Acrescenta que o art. 27, § 4º, da Lei 9.514/97, estabelece que, se o valor da alienação do imóvel for superior ao montante da dívida e encargos devidos, o fiduciante receberá a diferença, em dinheiro, pelo fiduciário, no prazo de cinco dias contados da data da realização do leilão; que "caso haja arrematação do imóvel, a condenação declaratória de nulidade deve ser resolvida em perdas e danos, com a conversão da ação anulatória em pagamento do saldo remanescente (sobejo), por apresentar-se como uma medida juridicamente fundamentada e coerente com os princípios e normas do ordenamento jurídico brasileiro".

Requer a gratuidade de justiça e a inversão do ônus da prova. É o relatório.

Defiro a gratuidade de justiça, tendo em vista os documentos acostados à inicial (evento 1, CTPS7, EXTR8 e CHEQ9) Em análise aos documentos que instruíram a inicial, verifica-se que o Autor adquiriu fração de terreno correspondente à matrícula 259509 bem como o apartamento a ser nele construído, em 26/06/2020, com utilização de recursos do FGTS e alienado fiduciariamente ao banco Réu (Evento 1, MATRIMOVEL11).

Os mutuários, ao celebrarem contratos de financiamento de imóvel, garantido por alienação fiduciária, assumem o risco de, em se tornando inadimplentes, terem o imóvel objeto do financiamento levado a leilão, razão pela qual estão perfeitamente cientes das consequências que o inadimplemento pode acarretar.

Por outro lado, o artigo 26 da Lei nº 9.514/97, estabelece que o fiduciante, seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do Registro de Títulos e Documentos, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

Confira-se: Art. 26.

Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. § 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação. § 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. § 3o-A.  Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil).   (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 3o-B.  Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.    (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 4o  Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. (Redação dada pela Lei nº 13.043, de 2014) § 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária. § 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação. § 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.  (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) § 8o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27.  (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) Por sua vez, o art. 27, §2º-A da referida Lei prevê: Art. 27.

Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. § 1o  Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes.     (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. § 2o-A.  Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.    (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) (...) Para purgar os efeitos da mora e evitar as medidas constritivas do financiamento, tais como a realização do leilão e a consolidação da propriedade, é necessário que o mutuário cumpra as exigências estabelecidas na Lei n. 10.931/2004, que impõe, dentre outras, a necessidade de assegurar a continuidade do pagamento, no tempo e modo contratados, do valor incontroverso das prestações (§ 1º do artigo 50), bem como efetuar o depósito integral dos valores controvertidos cobrados pelo agente financeiro (§ 2º do artigo 50), exigência que somente poderá ser dispensada diante da existência de relevante razão de direito e risco de dano irreparável ao ora agravante (§ 4º do art. 50), o que não se verifica no caso dos autos.

A parte autora reconhece que está inadimplente, mas alega que não foi intimada para purgar a mora.

Todavia, para eventual reconhecimento do direito alegado, será necessária a incursão na esfera fático-probatória, inviável nesta fase de cognição sumária, em respeito aos princípios do contraditório, da ampla defesa.

Ademais, verifica-se a partir da análise da matrícula do imóvel acostada á inicial, que se encontra averbada a seguinte situação: Finalmente, em relação à onerosidade do contrato, em análise superficial da situação deduzida em Juízo, ressalto que a afirmação do Autor de que, por razão econômica não mais teve condições de dar continuidade ao contrato, fazendo com que se veja em extrema dificuldade para o adimplemento das parcelas, não basta para evidenciar a probabilidade do direito vindicado.  De fato, ao revés do que sustenta a parte autora, no curso da execução do contrato, eventual redução de renda, por aposentadoria, desemprego ou redução salarial do mutuário são inoponíveis ao agente financeiro, que não fica obrigado a proceder à revisão e adequação de cláusulas econômicas, muito menos com base na teoria da onerosidade excessiva.

Revelo notar que a teoria da onerosidade excessiva, positivada no art. 478 do Código Civil exige, para ser acolhida, tal qual a teoria da imprevisão, a concorrência cumulativa de fato imprevisível e extraordinário, com força para romper o equilíbrio econômico financeiro das bases comerciais, impondo, por consequência, a alternativa da readequação do contrato ou a sua resolução.

Entretanto, o desemprego involuntário ou redução da renda familiar não autorizam a aplicação da teoria da imprevisão, vez que não se apresentam como fatos supervenientes imprevisíveis, de caráter geral, no cumprimento do contrato.

A situação econômico-financeira dos mutuários é inoponível ao credor hipotecário, e não tem o condão de modificar as cláusulas contratuais do mútuo.

Ora é inconteste que quem faz um financiamento de longo prazo sabe que corre o risco de variações salariais, com a perda ou redução da renda, ou até mesmo o desemprego.

Tais situações não se submetem à teoria da imprevisão.

A simples alegação de queda de renda da parte autora, embora seja situação extremamente indesejável, não é de todo imprevisível ou extraordinária, razão pela qual não é motivo hábil e suficiente para eventual invocação da teoria a imprevisão (art. 478 do Código Civil), mormente ante a ausência do requisito "extrema vantagem para a outra".

Diante do exposto, levando-se em conta que os elementos dos autos não evidenciam a probabilidade do direito, INDEFIRO a concessão da tutela de urgência.

Cite-se a parte ré que deverá se manifestar sobre a possibilidade de conciliação em sua contestação, bem como fornecer todos os elementos necessários para análise do pedido autoral.

Com a resposta, intime-se a parte autora para que se manifeste em réplica, em 15 (quinze) dias, devendo, no mesmo prazo, especificar as provas que pretende produzir, justificando a sua pertinência.

Após, intime-se a parte ré para que igualmente se manifeste em provas, no prazo de 15 (quinze) dias.

Ressalto que eventual prova documental suplementar deverá ser desde logo apresentada, hipótese em que deverá ser dada vista à parte contrária, por 15 (quinze) dias.

Nada sendo requerido, venham os autos conclusos para sentença.

P.I.