TRF2 - 5039563-04.2024.4.02.5101

EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL Nº 5039563-04.2024.4.02.5101/RJ EXEQUENTE: CONDOMINIO DO EDIFICIO RIO DE JANEIROADVOGADO(A): ELIZABETH DA SILVA PEREIRA REIS (OAB RJ119928)EXECUTADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF DESPACHO/DECISÃO Em relação aos valores depositados no evento 32, expeça-se alvará de levantamento em favor do condomínio exequente e/ou de sua advogada, Elizabeth da Silva Pereira Reis, OAB/RJ n.º 119.928, uma vez que a procuração anexada ao Evento 1, PROC2 lhe confere poderes para receber e dar quitação.

Expedidos e juntados os alvarás, dê-se baixa e arquive-se.    

EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL Nº 5039563-04.2024.4.02.5101/RJ EXEQUENTE: CONDOMINIO DO EDIFICIO RIO DE JANEIROADVOGADO(A): ELIZABETH DA SILVA PEREIRA REIS (OAB RJ119928)EXECUTADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF DESPACHO/DECISÃO Trato de exceção de pré-executividade apresentada pela CEF no evento 15, buscando obstar a cobrança de cotas condominiais pelo CONDOMINIO DO EDIFICIO RIO DE JANEIRO, referentes à unidade 1205 do bloco 02.

Em breve síntese, alega a CEF: (i) a responsabilidade pelos débitos indicados na inicial não pode ser imputada à Caixa Econômica Federal; (ii) os valores executados estão em desacordo aos comandos legais e procedimentais; (iii) a consolidação da propriedade 30/03/2023 está "em análise"; (iv) as taxas condominiais em questão foram geradas antes da consolidação da propriedade; (v) não são devidas as cobranças de água, gás, energia elétrica, IPTU, juros, custas processuais e honorários advocatícios; (vi) não são devidos honorários advocatícios convencionados no bojo da presente execução. (vii) a correção monetária sobre eventuais débitos deve incidir somente a partir da data da propositura da ação; (viii) pleiteia que a incidência de encargos moratórios ocorra somente a partir da citação da Executada; (xix) pleiteia teto de 2% para a multa condominial; (x) não é cabível a condenação ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios.

Por fim, informa que efetuou  depósito no montante de  R$ 10.051,00 (dez mil e cinquenta e um reais), requerendo a concessão de efeito suspensivo à execução.

No evento 22 consta a resposta da parte Exequente, aduzindo que: (i) a CEF consolidou a propriedade do imóvel em 11/01/2023; (ii) a CEF se responsabiliza pelo pagamento dos débitos de natureza propter rem; (iii) a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel; (iv) Os débitos ora cobrados, cotas condominiais, correspondem a obrigações propter rem, ou seja, acompanham o imóvel, de tal forma que sua transmissão é automática.

Assim, transmitindo-se o direito patrimonial, o novo adquirente se torna responsável por esses débitos.

Sustentou, na inicial, que aplica-se a correção monetária desde a data de emissão conforme entendimento predominante em nossos Tribunais. É o relatório.

Decido.

CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE E DÉBITOS ANTERIORES O débito condominial é obrigação propter rem, ou seja, está ligada à coisa, segue o bem aonde ele for, não é dívida de caráter contratual nem é vinculada a uma determinada pessoa.

Logo, se ligada à coisa, no caso, ao imóvel, o responsável pela sua quitação é aquele que figura como seu proprietário junto ao Cartório Imobiliário - Registro Geral de Imóveis, sendo irrelevante se a aquisição da propriedade foi de natureza originária ou derivada.

Saliento que, sobre o tema, o STJ já decidiu que “os encargos de condomínio configuram modalidade de ônus real, devendo o adquirente do imóvel responder por eventual débito existente.

Trata-se de obrigação propter rem”. (AGA 305.718/RJ, Rel.

Carlos Alberto Menezes Direito, DJ 16.10.00).  Também restou decidido pelo STJ que o critério para a imputação do dever de pagar a taxa condominial deixou de ser a propriedade e passou a ser a posse direta do bem usufruído, acrescido da inequívoca ciência da administração do condomínio.

Vide Recurso Especial Repetitivo de nº 1345331/ RS (tema 886): PROCESSO CIVIL.

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA.ART. 543-C DO CPC.

CONDOMÍNIO.

DESPESAS COMUNS.

AÇÃO DE COBRANÇA.COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO.

LEGITIMIDADE PASSIVA.

PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR.PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO.

IMISSÃO NA POSSE.

CIÊNCIAINEQUÍVOCA.1.

Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses:a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que aposse foi exercida pelo promissário comprador. 2.

No caso concreto, recurso especial não provido. (STJ 2º Seção, REsp 1.345.331-RS, Rel.

Ministro Luís Felipe Salomão, julgado em 08/04/2015).

Observo que, no mesmo sentido, dispõe o art. 27, §8º da lei nº 9.514/97, na redação dada pela lei nº 10.931/04, verbis: § 8º Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.

Desse modo, o credor fiduciante somente tem responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais no caso em que o devedor fiduciário esteja inadimplente e, em consequência, tenha o credor tenha consolidado a propriedade em seu nome, nos termos do quanto disposto na lei nº 9.514/97.

Ademais, o STJ também assentou entendimento no sentido de que as cotas condominiais relativas a imóveis adquiridos por meio de alienação fiduciária são devidas pelo adquirente.

Assim, o agente financiador (credor fiduciário) é devedor das cotas atrasadas a partir da consolidação da propriedade. Neste sentido, confiro: RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE COBRANÇA.

CONDOMÍNIO.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

IMÓVEL.

PAGAMENTO.

RESPONSABILIDADE.

DESPESAS CONDOMINIAIS.

DEVEDOR FIDUCIANTE.

POSSE DIRETA.

ART. 27, § 8º, DA LEI Nº 9.514/1997.  1.

Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2.

Cinge-se a controvérsia a definir se o credor fiduciário, no contrato de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, tem responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais juntamente com o devedor fiduciante. 3.

Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel. 4.

O credor fiduciário somente responde pelas dívidas condominiais incidentes sobre o imóvel se consolidar a propriedade para si, tornando-se o possuidor direto do bem. 5.

Com a utilização da garantia, o credor fiduciário receberá o imóvel no estado em que se encontra, até mesmo com os débitos condominiais anteriores, pois são obrigações de caráter propter rem (por causa da coisa). 6.

Na hipótese, o credor fiduciário não pode responder pelo pagamento das despesas condominiais por não ter a posse direta do imóvel, devendo, em relação a ele, ser julgado improcedente o pedido. 7.

Recurso especial provido. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos, em que são partes as acima indicadas, decide a Terceira Turma, por unanimidade, dar provimento ao recurso especial, nos termos do voto do(a) Sr(a) Ministro(a) Relator(a).

Os Srs.

Ministros Marco Aurélio Bellizze, Moura Ribeiro (Presidente), Nancy Andrighi e Paulo de Tarso Sanseverino votaram com o Sr.

Ministro Relator. (STJ; REsp 1.696.038 – SP; relator: MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA; Data de julgamento: 28/08/2018) Vejo que o acórdão supracitado do STJ esclarece a questão do artigo 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997, que trata da alienação de fiduciária em garantia.  Conforme o item "5" do Acórdão transcrito, acima destacado, pode se concluir que o dispositivo legal (artigo 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997) prevê que antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse, o credor fiduciário (no caso a CEF) não pode ser cobrado pelos débitos condominiais, mesmo sendo proprietário ou titular de direito real, devendo ser  reconhecida sua ilegitimidade passiva.   Entretanto, em consonância com o julgado pelo STJ no REsp 1.696.038 – SP, uma vez imitido na posse, o credor responde pelos débitos posteriores, bem como pelos anteriores, ainda que quanto aos anteriores tenha direito de regresso em face do devedor fiduciante, como em qualquer alienação ou transferência da unidade autônoma.    Tal entendimento leva a conclusão de que a alienação fiduciária em garantia não desnatura a natureza propter rem da cota condominial.   No presente caso, verifico que houve a consolidação da propriedade em favor da CEF em 30/03/2023 (evento 22, anexo 2 - data da averbação da consolidação). Assim sendo, a CEF tornou-se proprietária, em março/2023, do imóvel descrito na inicial da ação de cobrança e passou a responder pelos encargos condominiais vencidos ainda anteriores àquela data, tendo, quanto a estes últimos, ação de regresso contra o antigo proprietário, visto que, como dito, é obrigação propter rem, que adere ao imóvel.

Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL – DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL –  AÇÃO COBRANÇA – COTAS CONDOMINIAIS – LEGITIMIDADE – CEF –HONORÁRIOS – IMPROVIMENTO. I – O cerne da controvérsia consiste em averiguar se a CEF é parte legítima para responder como devedora em  ação  pugnando  a  cobrança  de  cotas   condominiais  inadimplidas e relativas a  imóveis financiados pelo SFH. II –Não há provas nestes autos de que os mutuários que contrataram com a CEF os financiamentos estão na posse  do  bem.   Apenas  foram juntados  os   contratos  assinados.  III - Havendo incerteza  quanto  às   pessoas  que estão na posse dos imóveis financiados, a única alternativa é a  responsabilização  da  própria  CEF, na  qualidade de  credora fiduciária, pelos pagamentos dos valores devidos, considerando que ela é proprietária desses bens e possui a posse indireta dos mesmos. IV – Conclui-se  que  a  CEF  possui legitimidade passiva  para a presente lide e deve responder pelos encargos  condominiais  incidentes sobre os imóveis  financiados, tendo em vista a natureza propter rem das cotas  condominiais,  não  merecendo  reforma  a  sentença  recorrida. V – Como a sentença já foi prolatada sob a  vigência do  Código de Processo Civil de 2015, incidem os honorários recursais, tal como disciplinados no art. 85, § 11, pelo que majoro, a esse título, quanto a ora apelante,  no  percentual  de  1%  (um  por  cento),  os  honorários advocatícios anteriormente fixados na sentença. VI – Apelação conhecida e improvida.  ACÓRDÃO  Vistos e relatados estes autos, em que são partes as acima indicadas, decide a Egrégia Sexta Turma Especializada  do  Tribunal Regional Federal da 2ª Região, por unanimidade, negar  provimento à apelação, nos termos do voto do Relator. (TRF-2; Apelação Cível 0207817-12.2017.4.02.5120; relator Desembargador Federal GUILHERME CALMON NOGUEIRA DA GAMA; Data da Publicação: 06/02/2019).

AÇÃO DE COBRANÇA.

COTAS CONDOMINIAIS.

CITAÇÃO VÁLIDA.

CERTIDÃO CARTORÁRIA.

COMPARECIMENTO EM JUÍZO.

PRESCRIÇÃO.

OBRIGAÇÃO PROTER REM.

ADJUDICAÇÃO DO IMÓVEL. 1.

A certidão cartorária atestando a ocorrência de citação da parte Ré, mediante a remessa dos autos, é dotada de fé pública, revestindo-se, ainda, de presunção de veracidade, não tendo a documentação juntada pela Apelante sido capaz de ilidir referida presunção.

Ademais, o comparecimento da Ré em juízo, devidamente evidenciado nos autos, tem o condão de suprir eventual ausência de citação.

Precedentes desta Corte. 2.

Prescreve em cinco anos a pretensão de cobrança das cotas condominiais, a teor do disposto no artigo 206, § 5º, I, do Código Civil/2002.

Entendimento do Colendo Superior Tribunal de Justiça. 3.

Ao adjudicar o imóvel, a CEF passa a assumir todos os encargos inerentes à sua condição de proprietária do bem, inclusive no que tange ao pagamento das cotas condominiais, por se tratar de obrigação propter rem, que adere ao imóvel e o segue independentemente da mudança na titularidade de seu domínio, razão pela qual o adquirente da unidade condominial torna-se o responsável pelos encargos condominiais relacionados aos períodos em atraso mesmo que não detenha a posse do imóvel. 4.

Reconhecimento, de ofício, da prescrição da pretensão referente às parcelas anteriores a março/2002.

Apelação da CEF desprovida”.  (TRF-2ª Região, AC nº 582704, rel.

Des.

Fed.

Marcelo Pereira da Silva, 8ª Turma, j. 10/12/2014) (grifos nossos) VALORES DEVIDOS Alegou a CEF que foram realizadas cobranças de água, gás, energia elétrica, IPTU, juros, custas processuais e honorários advocatícios; Verifico, na planilha anexada ao "Anexo 3" que não constam valores relativos à água, gás, energia elétrica, IPTU, constando apenas custas e honorários advocatícios.

Sustentou a CEF que não é cabível a condenação ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios.

Quanto às custas, é pacífico o entendimento que o devedor deve ressarcir as custas adiantas no início do processo.

No tocante aos honorários, entendo também que são devidos, conforme decisão, já preclusa, que os fixou no percentual de 10% do valor total da execução.

CORREÇÃO MONETÁRIA Sustentou a CEF que a correção monetária sobre eventuais débitos deve incidir somente a partir da data da propositura da ação e que os encargos moratórios devem incidir somente a partir da citação da Executada. Já a parte Exequente diz que deve ser desde a data de emissão dos títulos.

Assiste razão à parte Exequente, visto que o valor da obrigação deve ser atualizada a partir do momento em que foi constituída, sob pena de sofrer os efeitos da variação do valor da moeda.

MULTA Pleiteia a CEF O teto de 2% para a multa condominial.

Todavia, verifico que esse foi o percentual aplicado na planilha que instruiu a execução.  Assim, nada há o que prover nesse ponto.

Ante o exposto, REJEITO A EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE.

Intimem-se as partes da presente decisão.  Preclusa, prossiga-se com a execução, com a intimação da parte Exequente para apresentar o valor atualizado do débito e se manifestar sobre os depósitos realizados no evento 15.

Esclareça a CEF o depósito no valor de R$ 33.309,09, anexado também ao evento 15 e não mencionado na exceção de pré-executividade.