TRF2 - 5001373-35.2025.4.02.5101

PROCEDIMENTO COMUM Nº 5001373-35.2025.4.02.5101/RJ AUTOR: VERA LUCIA DE OLIVEIRAADVOGADO(A): THAIS MAZELIAH DE SOUZA MORINI (OAB RJ247369)ADVOGADO(A): DAVI SANTOS DA SILVA (OAB RJ185217)ADVOGADO(A): CHARLES ALBERTO CAMILO DA SILVA (OAB RJ088654)ADVOGADO(A): DANIEL SANTOS DA SILVA (OAB RJ196883) DESPACHO/DECISÃO Trata-se de ação pelo procedimento comum proposta por VERA LUCIA DE OLIVEIRA em face de CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, com pedido de tutela de urgência, visando à suspensão de leilões de imóvel alienado fiduciariamente a serem realizados em 13/01/2025 e 20/01/2025.

A parte autora relata que "o presente caso versa sobre a notificação extrajudicial enviada pela Caixa Econômica Federal" e que "a notificação extrajudicial tem como objeto comunicar ao devedor fiduciante, VERA LÚCIA DE OLIVEIRA, sobre o leilão do imóvel situado Rua Itaunas nº101, bloco 50, aptº 101, Cep 23068-155,Campo grande RJ" Alega que "passou por diversas dificuldades nos últimos anos que impactaram profundamente sua vida financeira e pessoal, finado assim com algumas parcelas em aberto do referido financiamento".

Narra que "a CAIXA, por meio da sua Centralizadora de Manutenção para Alienação de Bens - CEMAB, situada à Rua Vinte e Quatro de Agosto, 209, 3º andar, Santo Amaro, Recife/PE, informou que o imóvel em questão foi consolidado em sua propriedade conforme os termos da Lei 9.514/97, que regula o Sistema de Financiamento Imobiliário e institui a alienação fiduciária de coisa imóvel.

A consolidação da propriedade ocorreu devido ao inadimplemento das obrigações contratuais por parte do devedor fiduciante, sendo necessário, portanto, proceder com a alienação do bem para satisfação do crédito" e que "a preferência do devedor fiduciante para a aquisição do imóvel, conforme o artigo 27, §2º, da Lei 9.514/97" e que "este direito pode ser exercido pelo pagamento do valor correspondente à dívida atualizada, somado aos encargos e despesas incidentes sobre o imóvel, até a data de realização do leilão." Argumenta que "o imóvel, adquirido diretamente da planta, começou a apresentar diversos defeitos estruturais após o seu recebimento das chaves, em 16 de novembro de 2011.

Após cerca de 4 anos de uso, começaram a surgir diversas rachaduras nas paredes, tanto internas quanto externas, comprometendo a segurança e a habitabilidade do bem.

As rachaduras incluem, mas não se limitam, às paredes dos quartos, sala, cozinha, área de serviço, boxe, rodapés, e partes externas da residência, conforme detalhado anteriormente" e que "esses problemas estruturais não foram informados a Autora no momento da compra e, mesmo após o período de uso, não foram sanados, configurando vícios ocultos que comprometem a qualidade do imóvel".

Sustenta que "a medida do leilão, por ser baseada em inadimplência do Autor, não pode ser considerada justa, uma vez que o imóvel não foi entregue nas condições adequadas e a Autora se viu em uma situação de extrema dificuldade, tanto financeira quanto com relação à qualidade do bem adquirido".

A inicial veio acompanhada de procuração e documentos.

Intimada a parte autora para comprovara a hipossuficiência alegada e trazer ao feito cópia da certidão atualizada da matrícula do imóvel. (Evento 6.1) Nova intimação para apresentar cópia da certidão atualizada da matrícula do imóvel. (Evento 11.1) Deferida a gratuidade de justiça e intimada a demandante, mais uma vez, a trazer cópia da certidão atualizada da matrícula do imóvel. (Evento 16.1) É o relatório do necessário.

Decido.

A tutela provisória de urgência encontra-se regulada no artigo 300 do CPC, possuindo os seguintes requisitos: “Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. § 1o Para a concessão da tutela de urgência, o juiz pode, conforme o caso, exigir caução real ou fidejussória idônea para ressarcir os danos que a outra parte possa vir a sofrer, podendo a caução ser dispensada se a parte economicamente hipossuficiente não puder oferecê-la. § 2o A tutela de urgência pode ser concedida liminarmente ou após justificação prévia. § 3o A tutela de urgência de natureza antecipada não será concedida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão”. (gn) Conforme narrado na inicial, os Autores mantém contrato de alienação fiduciária de imóvel, firmado nos termos da Lei nº 9.514/1997.

A alienação fiduciária caracteriza-se pela transferência ao credor, da propriedade do bem oferecido em garantia de dívida, ficando o devedor tão somente com a posse direta da coisa.

Com o pagamento do débito, o devedor volta a ser o proprietário do bem e, na hipótese de inadimplemento, o credor poderá assumir a posse direta da coisa e efetuar a execução da garantia, alienando o bem.

A Lei nº 9.514/1997 instituiu a alienação fiduciária de bens imóveis com o objetivo de dinamizar o mercado imobiliário brasileiro.

O diploma legal permite que, uma vez não paga a dívida, seja consolidada a propriedade nas mãos do credor, podendo o mesmo levar o bem a leilão público e, com o fruto da alienação, quitar o débito e restituir ao devedor o restante.

Não ocorrendo a satisfação do valor da dívida nos dois leilões públicos previstos pela lei, o débito estará automaticamente quitado e o imóvel continuará no patrimônio do credor, in verbis: "Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. § 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação. § 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. § 4o  Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.        § 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária. § 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação. § 8o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27."  (grifo nosso)      Por seu turno, a Lei n° 13.465/2017 promoveu alterações no referido diploma legal para assegurar aos devedores o direito de preferência na aquisição do imóvel em caso de alienação extrajudicial, mediante o pagamento da integralidade da dívida e dos custos dos procedimentos de averbação e leilão: "Art. 27.

Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. (...) § 2o-B.  Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos.    (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 3º Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por: I - dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais; II - despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e custas de intimação e as necessárias à realização do público leilão, nestas compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro." Assim, nos contratos de financiamento imobiliário, com o vencimento antecipado da dívida é facultado ao credor fiduciário promover sua execução, logo, estando o devedor ciente dos termos do pacto celebrado não pode este se insurgir contra a faculdade do credor em iniciar procedimento de consolidação da propriedade resolúvel e de execução extrajudicial do débito, desde que obedecidas rigorosamente as determinações fixadas na legislação aplicável.

A constitucionalidade das regras adotadas pela Lei nº 9.514/1997 foi apreciada pelo STF, no julgamento do RE 860631, que reconheceu a repercussão geral da matéria e a afetou como Tema 982.

Em 26.10.2023,  o STF fixou a seguinte tese: "É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal" Assentadas tais premissas, no caso em exame, a parte autora não nega que houve o inadimplemento da dívida a ensejar a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira fiduciante, alegando tão somente dificuldades econômicas e a existência de vícios construtivos.

A documentação que instrui a petição revela, tão somente, que  a autora recebeu notificação extrajudicial acerca dos leilões marcados para os dias 13/01/2025 e 20/01/2025 (Evento 1.3) Diante da alegação de que não foi intimada pessoal para purgar a mora, a demandante foi chamada, em três oportunidades distintas (Eventos ​6.1, ​​11.1 e ​ ​16.1​), a trazer a cópia da certidão atualizada da matrícula do imóvel, permaneceu inerte a parte autora, o que, em cognição sumária, afasta a verossimilhança de sua alegação.

Assim, não se apura, violação pela parte ré às regras da Lei nº 9514/1997, especialmente quando reconhecida a inadimplência pelo próprio mutuário.

No que concerne ao Direito de Preferência, a Lei nº 9.514/1997 assegura ao devedor o direito de preferência quando da realização do leilão do bem dado em garantia: “Art. 27.

Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. (...) § 2o-B.  Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos.  No caso, não há qualquer indício de que o direito de preferência não foi assegurado à parte autora.

Por todo o exposto, INDEFIRO O PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA, porquanto ausentes seus requisitos.

Cite-se a parte ré para oferecer contestação, no prazo legal.

Tratando-se de parte de ré dotada de personalidade jurídica de direito público, para a qual prevalece, via de regra, o regime da indisponibilidade de seus interesses e direitos, vislumbra-se, desde logo, a completa inocuidade da previsão do art. 334 do CPC no que concerne à necessidade de realização de audiência prévia com o mero propósito de se obter uma improvável solução consensual do litígio, medida esta que, neste contexto inerente às causas que tramitam na Justiça Federal (art. 109, I da CF), violaria frontalmente os princípios constitucionais da celeridade e da eficiência, bem como da economia processual.

Ressalvo que, havendo intenção do ente público réu em buscar previamente a solução consensual do litígio, nas hipóteses em que esta for possível, nada impede que seja designado ato para tal fim, desde que expressamente solicitado pelo mesmo, no prazo de 10 dias, contado de sua citação, mediante simples petição, hipótese em que o processo deverá vir concluso para designação de audiência prévia de conciliação.