TRF2 - 5001759-14.2025.4.02.5118

PROCEDIMENTO COMUM Nº 5001759-14.2025.4.02.5118/RJ AUTOR: RAFAEL OLIVEIRA DE SOUZAADVOGADO(A): VINICIUS FARIAS DE ALMEIDA (OAB SP519860) DESPACHO/DECISÃO   Trata-se de demanda proposta por Rafael Oliveira de Souza em face  da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, que tem por objeto a anulação do procedimento de execução extrajudicial do imóvel objeto da demanda.  Em sede de tutela requer a suspensão do leilão alegando a existência de vício.  O autor alega ter sido proprietário do imóvel situado a Rua Belo Horizonte, n° 855, apt. 502, bloco 02, lote 02, CEP 26110-560, Belfort Roxo - RJ, adquirido em dezembro de 2021, pelo preço de R$133.000,00.  Sustenta que o autor teve problemas  financeiros  e ficou em mora, e que a ré consolidou a propriedade em janeiro de 2024  Sustenta, ainda, que teve ciência de que o imóvel se encontra com a segunda praça marcada para o dia 18.03.2025, porém nunca teria sido notificado para efetuar a purgação da mora e também acerca das datas dos leilões.  Procuração e demais documentos no Evento 1 e 7.

Decisão do Evento 9 deferiu a gratuidade de justiça e determinou a intimação da parte autora para manifestação acerca da divergência dos endereços, esclarecendo quanto ao foro eleito para o ajuizamento do feito.

Manifestação da parte autora e juntada de documento, no Evento 15. É o relatório.  DECIDO.  Inicialmente recebo a petição do Evento 15 como emenda à inicial.

Quanto ao pedido de antecipação dos efeitos da tutela, o Novo Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015) estabelece, em seu art. 294, que a tutela provisória pode ter fundamento em urgência ou evidência.  Conforme o art. 300, do Novo Código de Processo Civil, o juiz poderá deferir a tutela de urgência, desde que haja elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, bem como não haja perigo de irreversibilidade da medida (art. 300, §3º, CPC/15).  No caso em comento, entendo que não estão presentes os requisitos para o deferimento, nos termos em que requerido.  Senão vejamos.  Na presente hipótese, afirmou o Autor que, em razão de dificuldades financeiras, deixou de honrar com os pagamentos das parcelas referentes ao financiamento, e que teve ciência do segundo leilão  marcado para o dia 18/03/2025, porém nunca teria sido notificado para efetuar a purgação da mora, e também não teria sido notificado acerca da data dos leilões (Evento 1, INIC1).

Inicialmente, de acordo com a matrícula do imóvel (matrícula de imóvel 3 do Evento 1), a consolidação da propriedade em favor da CEF ocorreu em 12/09/2024, ou seja, posteriormente à publicação da Lei nº 13.465/2017.

Nessa senda, não há que se falar em inaplicabilidade da nova disciplina legal, por suposta retroatividade vedada, tendo em vista que os procedimentos de alienação extrajudicial do bem dado em garantia já se iniciaram sob a égide da nova legislação.

As normas sobre a consolidação da propriedade fiduciária, trazidas pela Lei n.º 9.514/97 (e modificadas pela Lei n.º 13.465/17), são normas de índole procedimental, e por isso possuem aplicabilidade imediatamente (v.g., art. 14, do CPC).

Desse modo, no caso dos autos, aplica-se o art. 30, parágrafo único, da Lei 9.514/97, que dispõe: Art. 30. [omissis]  Parágrafo único.

Nas operações de financiamento imobiliário, inclusive nas operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), uma vez averbada a consolidação da propriedade fiduciária, as ações judiciais que tenham por objeto controvérsias sobre as estipulações contratuais ou os requisitos procedimentais de cobrança e leilão, excetuada a exigência de notificação do devedor fiduciante, serão resolvidas em perdas e danos e não obstarão a reintegração de posse de que trata este artigo. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)   A alteração legislativa teve por escopo conferir maior segurança jurídica ao agente financeiro e ao eventual arrematante do imóvel em leilão extrajudicial, de modo que, ressalvado algum vício pertinente à notificação do devedor, não deve ser paralisado o procedimento de alienação do imóvel.

Nessa esteira, o art. 26, § 2º esclareceu que o termo final para a purgação da mora pelo devedor é a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, a partir de quando eventuais controvérsias contratuais se resolverão em perdas e danos e não obstarão a reintegração de posse em favor do agente financeiro ou do arrematante do imóvel.  Com efeito, a excessiva intervenção judicial no sistema de financiamento imobiliário poderia, ao invés de suscitar a pacificação social, retirar qualquer previsibilidade e estabilidade necessárias a um ambiente sadio de tráfico negocial, encarecendo e tornando ainda mais escasso o crédito, em contradição aos próprios interesses da coletividade (art. 192, CF).

Da análise dos autos, constato que, em razão do inadimplemento do contrato, situação reconhecida pelo próprio demandante em sua peça exordial, a CEF iniciou em 22.12.2023, por meio de notificação, o procedimento de expropriação extrajudicial do bem imóvel, restando evidenciada a constituição da mora do requerente pela notificação extrajudicial, conforme certidão de ônus reais elencada no Evento 1, MATRIMÓVEL3).

Como já ressaltado, no caso vertente, segundo consta da própria inicial, já houve a averbação da consolidação da propriedade fiduciária, razão pela qual não há mais que se falar em direito do devedor à purgação da mora, conforme art. 26, § 2º c/c art. 30, parágrafo único da Lei n.º 9.514/97.

De outro lado, a Lei nº 13.465/2017 promoveu a inclusão do § 2º-B no art. 27, da Lei 9.514/97, que disciplina: “§ 2o-B.

Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos.” De acordo com a norma, no período que medeia a averbação da consolidação da propriedade até a data da realização do segundo leilão, poderá o devedor fiduciante exercer o direito de preferência da aquisição do imóvel, pagando a integralidade da dívida e seus encargos, bem como as despesas inerentes ao procedimento de alienação extrajudicial (despesas cartorárias de intimação, do leiloeiro, etc.) e os encargos tributários, custas e emolumentos inerente à nova aquisição do imóvel.

Nesse sentido: “CIVIL.

SFH.

LEI Nº 9.514/97.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

AÇÃO OBJETIVANDO SUSPENSÃO DE LEILÃO E APRESENTAÇÃO DE EXTRATO DETALHADO E ATUALIZADO DO DÉBITO.

PURGAÇÃO DA MORA ATÉ A ASSINATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO.

POSSIBILIDADE.

CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE APÓS A EDIÇÃO DA LEI Nº 13.465/17.

MUTUÁRIO.

DIREITO DE PREFERÊNCIA. 1.

A Lei nº 9.514/97 prevê em seu artigo 39, inciso II, a aplicação dos artigos 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70/66 às operações de crédito disciplinadas por aquele diploma legal.

Como o artigo 34 do referido decreto prevê que é lícita a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação, assegura-se ao devedor a possibilidade de purgar a mora, nos termos em que previsto pelo Decreto-Lei, desde que compreenda, além das parcelas vencidas do contrato de mútuo, os prêmios de seguro, multa contratual e todos os custos advindos da consolidação da propriedade. 2.

A questão da purgação da mora, contudo, passou a obedecer nova disciplina com o advento da Lei nº 13.465, publicada em 06.09.2017, ao inserir o § 2º-B no artigo 27 da Lei nº 9.514/97. 3.

Assim, a partir da inovação legislativa não mais se discute o direito à purgação da mora, mas, diversamente, o direito de preferência de aquisição do mesmo imóvel pelo preço correspondente ao valor da dívida, além dos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. 4.

Em primeiro, nos casos em que a consolidação da propriedade em nome do agente fiduciário ocorreu antes da inovação legislativa promovida pela Lei nº 13.465/2017, entendo que pode o mutuário purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, por força do artigo 34 do Decreto-Lei nº 70/66 aplicável aos contratos celebrados sob as regras da Lei nº 9.514/97 por força do artigo 39 deste diploma legal. 5.

Diversamente, quando a propriedade foi consolidada em nome do agente fiduciário após a publicação da Lei nº 13.465/2017 não mais se discute a possibilidade de purgar a mora, mas, diferentemente, o direito de preferência para a aquisição do mesmo imóvel mediante o pagamento de preço correspondente a valor da dívida somado aos encargos previstos no § 2º-B do artigo 27 da Lei nº 9.514/97. 6.

No caso, a consolidação da propriedade em nome da credora fiduciária foi averbada na matrícula do imóvel em 08.07.2014 (fl. 79), portanto, antes da vigência do § 2º-B do artigo 27 da Lei nº 9.514/97, de modo que é lícito ao mutuário purgar a mora. 9.

Apelação a que se nega provimento.” (Ap 00004830520154036331, DESEMBARGADOR FEDERAL WILSON ZAUHY, TRF3 - PRIMEIRA TURMA, e-DJF3 Judicial 1 DATA:10/07/2018 ..FONTE_REPUBLICACAO:.)  Em que pese a situação de dificuldade financeira noticiada e a intenção de quitar o débito, a parte autora não concretizou sua pretensão em um efetivo depósito que pudesse obstaculizar a eventual realização de leilão.

Cumpre salientar que a consignação do valor devido, nos termos do art. 27, § 2º-B da Lei 9.514/97, prescinde de autorização judicial, tratando-se de direito potestativo da própria parte.

Reassevero que a  parte autora sequer efetuou o depósito das parcelas em atraso referentes ao seu contrato para purgação da mora,  não exsurgindo, portanto, manifestação de boa -fé objetiva que lhe ampare.

Ressalto que a parte autora em nenhum momento demonstrou que procurou o agente financeiro para exercer o direito de preferência inscrito no art. 27, § 2º-B, e nem que estes tenham imposto qualquer tipo de obstáculo ao exercício da prerrogativa inscrita na lei, tal como a informação sobre o valor total a ser quitado.

Concluo, portanto, em sede de cognição sumária, pela ausência dos requisitos autorizadores para o deferimento do pedido de Tutela de Urgência.

Diante do exposto, INDEFIRO, por ora, a Tutela de Urgência, na forma em que requerida.

Cite(m)-se o(s) Réu(s) para oferecer resposta ao pedido, devendo alegar em contestação, conforme disposto no artigo 336, do CPC/2015, toda a matéria de defesa, expondo as razões de fato e de direito com que impugna(m) o pedido da parte autora, especificando as provas que pretenda(m) produzir, bem como manifestar(em)-se sobre os documentos anexados à inicial.

Ressalvo que, caso alegue(m) sua ilegitimidade passiva ou não ser(em) o(s) responsável(eis) pelo prejuízo invocado (artigo 338, CPC/2015), incumbe(m)-lhe(s) indicar(em) o sujeito passivo da relação jurídica discutida sempre que tiver(em) conhecimento, sob pena de arcar com as despesas processuais e de indenizar o Autor pelos prejuízos decorrentes da falta de indicação (artigo 339, do CPC/2015).

Havendo interesse do(s) Réu(s) na conciliação prévia, voltem-me conclusos para a designação de audiência.

Não havendo interesse na audiência de conciliação, aguarde-se o prazo de 15 (quinze) dias, para a eventual apresentação de contestação do(s) Réu(s), a contar da data do protocolo da petição em que se manifestar(em) sobre o desinteresse na audiência ou do término do prazo concedido para sua manifestação.

Apresentada(s) a(s) contestação(ões) e tendo o(s) Réu(s) alegado: 1.Ilegitimidade passiva ou não ser o responsável pelo prejuízo invocado, dê-se vista à parte autora, pelo prazo de 15 (quinze) dias, facultada a alteração da petição inicial para substituição do Réu, vindo-me, a seguir, conclusos; 2.alguma questão preliminar (art. 351, CPC/2015) e/ou fato extintivo, impeditivo ou modificativo do direito da autora (art. 350, CPC/2015), dê-se vista à parte autora, em réplica, pelo prazo de 15 (quinze) dias, devendo esta especificar, no mesmo ato, as provas que ainda pretenda produzir, bem como manifestar-se sobre os documentos anexados à contestação, nos termos do artigo 437, caput, do CPC/2015.

Sendo trazida aos autos prova documental suplementar, por quaisquer das partes, dê-se vista à parte contrária, pelo prazo de 15 (quinze) dias (art. 437, §1º, CPC/2015).

Oportunamente, voltem-me conclusos para decisão de saneamento e de organização do processo, nos termos do artigo 357, do CPC/2015.

Publique-se.

Intimem-se.

MARIANNA CARVALHO BELLOTTI Juíza Federal Titular jrjfkm