TRF2 - 5006418-20.2025.4.02.5101

PROCEDIMENTO COMUM Nº 5006418-20.2025.4.02.5101/RJ AUTOR: EDSON SOARES DOS SANTOSADVOGADO(A): BRUNO MEDEIROS SAMPAIO (OAB RJ109135) DESPACHO/DECISÃO Trata-se de ação ordinária com pedido de antecipação dos efeitos da tutela proposta por EDSON SOARES DOS SANTOS, que se apresenta como representante do espólio de EDNA SOARES DOS SANTOS, falecida em 13/03/2011, em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, visando o reconhecimento do direito à aquisição de imóvel objeto de contrato de arrendamento residencial firmado pela falecida.

De início, defiro a gratuidade de justiça à vista da documentação do evento 7, COMP3.

O ponto central que deve ser esclarecido, neste primeiro momento, refere-se à legitimidade ativa para a propositura da ação, notadamente diante das circunstâncias trazidas aos autos.

Da narrativa dos fatos e documentos apresentados, constata-se que a falecida Edna Soares dos Santos firmou contrato de arrendamento residencial com opção de compra junto à CEF, no âmbito do Programa de Arrendamento Residencial (PAR), regulado pela Lei nº 10.188/2001. O requerente Edson Soares dos Santos, irmão da falecida, afirma ser o único herdeiro legítimo, pretendendo representar o espólio em juízo.

Em primeiro lugar, deve-se esclarecer que, em casos envolvendo bens ou direitos deixados por pessoa falecida, a legitimidade para postular em juízo recai, em regra, sobre o espólio, representado pelo inventariante formalmente nomeado, conforme estabelece o art. 618 do Código de Processo Civil.

Todavia, a análise do caso demonstra que a demanda não versa sobre direitos já consolidados e integrados ao patrimônio da falecida, mas sim sobre exercício de um direito derivado, decorrente do contrato de arrendamento residencial celebrado no âmbito do PAR.

O contrato, em sua Cláusula Sétima, dispõe sobre a obrigatoriedade da contratação de seguro de vida na modalidade prestamista, para cobertura de riscos de morte e invalidez permanente.

No Parágrafo Segundo da Cláusula Sétima o pacto assegura que, em caso de sinistro, o seguro garante a continuidade do pagamento das taxas de arrendamento e do saldo residual, se for o caso, pela Seguradora, de forma a permitir à família da arrendatária a permanência no imóvel até completar o prazo contratado e pagamento de eventual valor residual (evento 1, CONTR5 - pág. 2): Ao permitir que a família quite o saldo residual, valor a ser pago para exercer a opção de compra do imóvel ao final do contrato, este possibilita que, mesmo com o falecimento do arrendatário, a família possa permanecer no bem e, ao final do prazo, exercer a opção de compra, quitando o residual com os recursos do seguro.

Nesse sentido: APELAÇÃO.

AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE.

CAIXA ECONÔMICA FEDERAL.

IMÓVEL VINCULADO AO PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL - PAR .

SEGURO DE VIDA OBRIGATÓRIO.

COMPROVAÇÂO DO FALECIMENTO DE UM DOS ARRENDATÁRIOS.

QUITAÇÃO DO CONTRATO.

POSSIBILIDADE .

RECURSO PROVIDO.

I.

O Programa de Arrendamento Residencial foi instituído para atendimento da necessidade de moradia da população de baixa renda, sob a forma de arrendamento residencial com opção de compra (artigo 1º e 6º da Lei 10.188/01) .

II.

Muito embora destinado à população de baixa renda, o desenho institucional do programa depende de contrapartida dos arrendatários, não sendo possível que estes desfrutem do imóvel objeto do contrato de forma gratuita.

III.

Na hipótese de inadimplemento no arrendamento, o arrendatário será notificado pessoalmente a pagar os encargos atrasados, não havendo previsão legal que determine que a notificação seja feita por cartório de notas .

Se o prazo transcorre sem a purgação da mora, fica configurado a posse injusta ou o esbulho possessório que autoriza o arrendador a propor a competente ação de reintegração de posse (artigo 9º da Lei 10.188/01), que independe de posse anterior por parte do arrendador.

IV.

No presente caso, resta incontroverso que a parte ré deixou de arcar com as prestações do financiamento imobiliário, o que, a priori, autorizaria o deferimento da reintegração de posse .

V.

Não obstante, o contrato de arrendamento residencial firmado, em 19-05-2006, entre a Caixa Econômica Federal - CEF (arrendadora) e Ademir Braz Gonçalves e Dulce Helena Gimenez Gonçalves (arrendatários) prevê a obrigatoriedade de contratação de seguro de vida na modalidade prestamista para cobertura de riscos de morte e invalidez permanente, conforme se verifica nas cláusulas oitava e nona do contrato.

VI.

Nessa esteira, a parte autora comprovou que o contratante Ademir Braz Gonçalves faleceu em 11-11-2014, ou seja, durante a vigência do contrato, e que tal fato foi devidamente comunicado à CEF em 08-04-2015 .

VII.

Ademais, a CEF confirmou o recebimento da documentação necessária para o processamento do pedido de quitação do contrato e informando que a CEF iria entrar em contato para dar andamento à transferência do imóvel.

VIII.

Portanto, é possível concluir que a posse da Caixa Econômica Federal - CEF sobre o imóvel em questão não está devidamente comprovada, uma vez que há fortes indícios de que o contrato de arrendamento que sustentaria a posse da CEF estaria quitado .

IX.

Assim, não há que se falar em reintegração de posse do imóvel em questão, devendo ser mantida a posse com a parte autora.

X.

Apelação a que se dá provimento. (TRF-3 - ApCiv: 50001153520204036136 SP, Relator.: Desembargador Federal VALDECI DOS SANTOS, Data de Julgamento: 17/02/2022, 1ª Turma, Data de Publicação: DJEN DATA: 23/02/2022) Desse modo, não há extinção automática do contrato com o falecimento do arrendatário, sendo possível a permanência dos sucessores no imóvel arrendado, uma vez que o contrato está protegido pelo seguro obrigatório que cobre o pagamento das taxas mensais de arrendamento após o óbito.

Em outro precedente, agora da TRU da 4ª Região (50106146720144047104), observa-se que a jurisprudência tem entendimento no sentido de que, havendo cobertura securitária por morte, com consequente quitação do contrato, opera-se uma situação jurídica peculiar. A extinção do contrato de arrendamento pela quitação securitária não caracteriza uma simples transmissão de direitos hereditários que necessitaria ser gerida pelo espólio, mas sim a criação de uma nova situação jurídica que beneficia diretamente os sucessores.

Veja-se a ementa: INCIDENTE DE UNIFORMIZAÇÃO.

PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL - PAR.

MORTE DO ARRENDATÁRIO.

QUITAÇÃO SECURITÁRIA E EXTINÇÃO DO CONTRATO.

POSSIBILIDADE DE TRANSFERÊNCIA DO IMÓVEL PELOS SUCESSORES A QUALQUER TÍTULO. 1- Nos contratos de arrendamento residencial de imóvel com opção de compra, no âmbito do PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL - PAR, nos casos de cobertura securitária por morte de morte, com a morte do arrendatário, ocorre o pagamento de indenização securitária e tal valor é destinado para a quitação integral do contrato, ou seja, prestações mensais e saldo residual. 2- O contrato de arrendamento residencial é extinto com a morte do arrendatário e a consequente cobertura securitária materializada pelo pagamento integral do valor que seria devido para o caso de opção de compra.

Tal extinção, ainda que sui generis, pode ser comparada ao adimplemento, forma ordinária de extinção dos contratos, com o encerramento natural do ciclo vital de tal espécie de negócio jurídico . 3- Com quitação decorrente da cobertura securitária, extingue-se o contrato, não sendo razoável exigir dos sucessores qualquer vinculação a prazo contratualmente estabelecido como óbice a impedir a transferência do imóvel. 4- Procedente a uniformização, portanto, no mesmo sentido do entendimento adotado pelo paradigma, 3ª Turma Recursal de Santa Catarina, embora por diversos fundamentos, para firmar a seguinte tese jurídica: "No programa de Programa de Arrendamento Residencial (PAR), nos casos de contrato de arrendamento com opção de compra, o óbito do arrendatário e a quitação por meio da cobertura securitária por morte são causa de resolução de contrato.

Como consequência, resolvido o contrato, o imóvel objeto resta desembaraçado, podendo ser transferido livremente, a qualquer título, pelos sucessores". 5- Os autos podem ser restituídos diretamente à Vara de origem, analogicamente ao que dispõe a Questão de Ordem 38 da TNU . (TRF-4 - INCIDENTE DE UNIFORMIZAÇÃO JEF: 50106146720144047104 RS 5010614-67.2014.4.04 .7104, Relator.: GIOVANI BIGOLIN, Data de Julgamento: 07/04/2017, TURMA REGIONAL DE UNIFORMIZAÇÃO DA 4ª REGIÃO) Este entendimento expõe a desnecessidade de representação do espólio por inventariante, pois o direito de transferência do imóvel emerge como direito próprio dos sucessores após a resolução do contrato pela quitação securitária.

Contudo, é imprescindível que sejam observadas as condições contratuais, como o pagamento regular das taxas condominiais e demais encargos, que não são cobertos pelo seguro habitacional obrigatório.

Ou seja, a morte da titular permite sucessão contratual, mas não afasta obrigações acessórias e essenciais para permanência no imóvel, nem cobre despesas que antecedem o falecimento da titular do contrato.

Não por outro motivo, será de maior importância a análise das circunstâncias da ação de reintegração de posse proposta pela Caixa Econômica Federal (CEF) contra Edna Soares dos Santos, a qual se referiu ao inadimplemento das taxas de arrendamento e condomínio, uma vez que há cláusula contratual que informa que o pacto será considerado rescindido em caso de descumprimento de quaisquer cláusulas (Cláusula Décima Oitava).

Sobre o tema, há julgado da 1ª Turma do TRF-3 (ApCiv 00063552120164036119) pontua importante condição para o exercício do direito: "se o Arrendatário falecer e deixar prestações atrasadas (anteriores ao óbito), os herdeiros não terão direito à quitação do bem pelo seguro prestamista".

Este entendimento delimita a abrangência da cobertura securitária, que não se estende a débitos anteriores ao falecimento do arrendatário.

Veja-se a ementa:  PROCESSUAL CIVIL.

REINTEGRAÇÃO DE POSSE.

APELAÇÃO CÍVEL.

PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL .

LEI 10.188/2001.

INADIMPLEMENTO DAS OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS.

PARCELAS EM ATRASO .

ESBULHO POSSESSÓRIO CONFIGURADO.

INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.

FALECIMENTO DO ARRENDATÁRIO.

NEGATIVA DE COBERTURA SECURITÁRIA .

PRESTAÇÕES ATRASADAS ANTERIORES AO ÓBITO.

GRATUIDADE PROCESSUAL DEFERIDA.

RECURSO IMPROVIDO.

HONORÁRIOS MAJORADOS . 1.

Ação de Reintegração de Posse com pedido de liminar ajuizada pela CEF contra Carlos Adauto Panegocio e Luzinete Nilson da Silva, na qual se objetiva a reintegração da posse com relação ao imóvel, situado à Rua Jesuíno Antônio de Siqueira, n.º 350, apartamento n.º 104, Bloco 01, Itaquaquecetuba/SP . 2.

Sobreveio sentença de procedência da Ação, nos termos do artigo 487, inciso I, do NCPC, para reintegrar a Caixa Econômica Federal na posse do imóvel “sub judice”, bem como condenar a Parte Ré ao pagamento de honorários advocatícios, em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, de acordo com o artigo 85, § 2º do CPC, ID 135681902. 3.

Da gratuidade processual .

A jurisprudência do STJ firmou entendimento no sentido de que, nos termos do art. 4º da Lei 1060/50, a simples afirmação de incapacidade financeira basta para viabilizar o acesso ao benefício de assistência judiciária gratuita, em qualquer fase do processo, consoante acórdãos assim ementados: REsp 400791/SP, Rel.

Min.

FRANCISCO PEÇANHA MARTINS, DJ 03/05/2006, REsp 469594/RS, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, DJ 30/06/2003 e REsp 253528/RJ, Rel .

Min.

JOSÉ ARNALDO DA FONSECA, DJ 18/09/2000. 4.

A concessão do benefício da gratuidade da justiça depende tão-somente da declaração da Autora de sua carência de condições para arcar com as despesas processuais sem prejuízo ao atendimento de suas necessidades básicas, levando em conta não apenas o valor dos rendimentos mensais, mas também seu comprometimento com aquelas despesas essenciais .

Ademais, cabe à parte adversa impugnar o direito à assistência judiciária, conforme dispõe o artigo 4º, § 2º, da Lei 1060/50, devendo a condição de carência da parte autora ser considerada verdadeira até prova em contrário.

Nesse sentido, os precedentes desta Corte: TRF3, AI 0020813-72.2013.4 .03.0000, Rel.

Des.

Fed .

NERY JUNIOR, e-DJF3 Judicial 1 DATA 16/05/2014, TRF3, AI 0025387-75.2012.4.03 .0000, Relatora Desembargadora Federal MARLI FERREIRA, e-DJF3 Judicial 1 DATA:24/05/2013, TRF3, AI 0037286-07.2011.4.03 .0000, Rel.

Des.

Fed.

ANDRE NABARRETE, e-DJF3 Judicial 1 DATA 15/01/2013 e TRF3, AI 0026733-61 .2012.4.03.0000, Relatora Desembargadora Federal REGINA COSTA, e-DJF3 Judicial 1 DATA 19/12/2012 .

Deferido os benefícios da justiça gratuita. 5.

O Programa de Arrendamento Residencial (PAR) foi instituído pela Lei nº 10.188/2001 para atendimento da necessidade de moradia da população de baixa renda, sob a forma de Arrendamento Residencial Com Opção de Compra, competindo sua operacionalização à Caixa Econômica Federal .

Dispõe o artigo 9º da Lei n. 10.188/2001: "Na hipótese de inadimplemento no arrendamento, findo o prazo da notificação ou interpelação, sem pagamento dos encargos em atraso, fica configurado o esbulho possessório que autoriza o arrendador a propor a competente ação de reintegração de posse." 6 .

No caso, o comprovante de depósito judicial trazido pela Autora, ora Apelante, aos autos, no valor de R$ 2.200,00 (dois mil e duzentos reais) é insuficiente para a afastar a Reintegração de Posse requerida pela CEF.

A falta de pagamento das parcelas do Programa de arrendamento Residencial (PAR) autoriza a ordem de Reintegração de Posse.

Além disso, não há que se na aplicação do Código de Defesa do Consumidor e violação aos princípios da ampla defesa, devido processo legal, igualdade e razoabilidade, porque a Apelante exerceu o contraditório e a legislação não prestigia a inadimplência .

Tratando-se de arrendamento Residencial relacionado ao Programa de arrendamento Residencial, a configuração do esbulho possessório decorre da Lei.

Nesse sentido: TRF 3ª Região, PRIMEIRA TURMA, Ap - APELAÇÃO CÍVEL - 1926241 - 0016625-06.2012.4 .03.6100, Rel.

DESEMBARGADOR FEDERAL WILSON ZAUHY, julgado em 02/10/2018, e-DJF3 Judicial 1 DATA:11/10/2018, TRF 3ª Região, PRIMEIRA TURMA, Ap - APELAÇÃO CÍVEL - 1747662 - 0010814-47.2008 .4.03.6119, Rel.

DESEMBARGADOR FEDERAL WILSON ZAUHY, julgado em 21/08/2018, e-DJF3 Judicial 1 DATA:31/08/2018, AgInt no REsp 1616353/RJ, Rel .

Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 01/10/2018, DJe 03/10/2018 e AgInt no AREsp 1025321/RS, Rel.

Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 17/04/2018, DJe 20/04/2018. 7.

Havendo esbulho possessório, a sentença deverá ser mantida . 8.

Verifica-se que Maria Lucilene de Freitas (terceira interessada – ora Apelante) foi regularmente citada e afirmou nos autos que comprou o imóvel “sub judice” de Luzinete Nilson da Silva (arrendatária originária).

No ato da aquisição a vendedora não informou a Embargante acerca da existência de débitos.

Por fim, juntou aos autos uma Guia de Depósito Judicial, no valor de R$ 2 .200,00 (dois mil e duzentos reais) e requereu a suspensão da ordem de reintegração e a extinção do feito, ID 135681885.

O cumprimento da liminar de reintegração foi sobrestado e designada audiência de conciliação, fls. 42/43.

Na audiência a Parte Ré afirmou ser a ocupante do imóvel, comprometendo-se a regularização do Contrato junto à Instituição Bancária, bem como regularizar os débitos relativos ao arrendamento, as contas condominiais, despesas processuais e débitos tributários (fls . 46/47), cujo termo foi homologado e sobrestado o feito, pelo prazo de 90 (noventa) dias, até o cumprimento da avença fl. 49.

A CEF informou o descumprimento do acordo, fl. 52 .

A ocupante informou que o Arrendatário, Sr.

Carlos Adauto Panegocio, faleceu em 19/04/2016 e requereu a aplicação da 8ª Cláusula do Contrato que prevê: “A contratação do seguro de que trata esta cláusula garante, em caso de sinistro, a continuidade do pagamento das taxas de arrendamento, mensalmente, e do saldo residual, se for o caso, pela Seguradora, de forma à permitir a família do arrendatário a permanência do imóvel até completar o prazo contratado e pagamento de eventual valor residual.” 9.

A CEF informou que a ocupante deveria entrar em contato com a Administradora do sinistro para encaminhar os documentos para a análise .

Após a verificação dos documentos foi constatado que de acordo com as planilhas de fls. 93/94 os débitos relativos à cota condominial reclamados nestes autos são anteriores ao falecimento do Arrendatário, Sr.

Carlos Adauto Panegocio, portanto, não há que se falar em cobertura.

Além do que o parágrafo segundo da Cláusula 8ª estabelece: “A contratação do seguro de que trata esta cláusula garante, em caso de sinistro, a continuidade do pagamento das taxas de arrendamento, mensalmente, e do saldo residual, se for o caso, pela Seguradora, de forma a permitir à família do arrendatário a permanência no Imóvel até completar o prazo contratado e pagamento de eventual valor residual” .

A CEF defendeu que a cobertura securitária abrange tão-somente as taxas de Arrendamento posteriores ao falecimento do segurado, não havendo qualquer tipo de cobertura para cotas condominiais e taxa de arrendamento (débitos anteriores ao óbito) e, por fim, informou que eventual parcelamento deverá ser negociado junto à Administradora do Condomínio, sobre a qual a Instituição Bancária não possui qualquer interferência. 10.

Com relação à cobertura do seguro.

No caso, se o Arrendatário falecer e deixar prestações atrasadas (anteriores ao óbito), os herdeiros não terão direito à quitação do bem pelo seguro prestamista .

Nesse sentido: TJSP; Apelação Cível 1020166-90.2018.8.26 .0071; Relator (a): Flávio Cunha da Silva; Órgão Julgador: 38ª Câmara de Direito Privado; Foro de Bauru - 5ª Vara Cível; Data do Julgamento: 03/03/2020; Data de Registro: 03/03/2020 e TJSP; Apelação Cível 1000752-52.2019.8.26 .0498; Relator (a): Coelho Mendes; Órgão Julgador: 10ª Câmara de Direito Privado; Foro de Ribeirão Bonito - Vara Única; Data do Julgamento: 18/02/2014; Data de Registro: 29/04/2020. 11.

Honorários advocatícios.

Considerando que o recurso foi interposto sob a égide do CPC/2015, aplica-se o artigo 85 do referido diploma legal .

Ressalte-se, ainda, que, nos termos do Enunciado Administrativo nº 7, elaborado pelo Superior Tribunal de Justiça para orientar a comunidade jurídica acerca da questão do direito intertemporal, tratando-se de recurso interposto contra decisão publicada posteriormente a 18/03/2016, é possível o arbitramento de honorários sucumbenciais recursais, na forma do artigo 85 , § 11, do CPC/2015: Enunciado administrativo número 7: Somente nos recursos interpostos contra decisão publicada a partir de 18 de março de 2016, será possível o arbitramento de honorários sucumbenciais recursais, na forma do artigo 85, § 11, do novo CPC. 12.

A parte apelante condenada ao pagamento dos honorários advocatícios sucumbenciais, os quais devem ser majorados, modificando-se o patamar originalmente arbitrado para o montante de 11% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85 , §§ 1º, 2º e 11, do CPC, observadas as condições do art . 98, § 3.º do mesmo diploma legal. 13.

Negado provimento à Apelação .

Majorado os honorários. (TRF-3 - ApCiv: 00063552120164036119 SP, Relator.: Desembargador Federal HELIO EGYDIO DE MATOS NOGUEIRA, Data de Julgamento: 25/11/2021, 1ª Turma, Data de Publicação: DJEN DATA: 30/11/2021) Portanto, Edson tem legitimidade para postular em nome próprio (e não como representante do espólio), mas precisa comprovar sua condição de sucessor da arrendatária falecida para demonstrar que é titular do direito material discutido.

Ante o exposto, determino a intimação do Sr.

Edson para que, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de indeferimento da inicial: (1) Emende a petição inicial, para postular em nome próprio, na qualidade de sucessor, e não como representante do espólio; (2) Comprove documentalmente sua condição de único herdeiro/sucessor da falecida EDNA SOARES DOS SANTOS, por meio de declaração de inexistência de outros herdeiros ou qualquer outro documento hábil a demonstrar esta condição; (3) Esclareça a razão de residir na Rua Jujuba, nº 64, Bangu/RJ (​evento 7, END2​), local diverso do imóvel objeto da ação (Rua Jacundá, nº 195, casa 106, bl. 29, Bangu/RJ), o que, inclusive, aparentemente, contraria a afirmação de que o "imóvel objeto da presente demanda é a única residência do núcleo familiar do AUTOR" (p. 25 da inicial).  Cumpra-se.

Tudo feito, voltem para apreciar o pedido de tutela de urgência.