TRF2 - 5046844-11.2024.4.02.5101

EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL Nº 5046844-11.2024.4.02.5101/RJEXEQUENTE: CONDOMINIO RESIDENCIAL VIDA LEVEADVOGADO(A): ELIZABETH DA SILVA PEREIRA REIS (OAB RJ119928)EXECUTADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEFSENTENÇADiante do exposto, EXTINGO O FEITO com base no art. 924, II do CPC.                                              Sem custas.

Honorários advocatícios satisfeitos com o pagamento do débito.                                             Transitada em julgado, dê-se baixa nos autos. 

EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL Nº 5046844-11.2024.4.02.5101/RJ EXEQUENTE: CONDOMINIO RESIDENCIAL VIDA LEVEADVOGADO(A): ELIZABETH DA SILVA PEREIRA REIS (OAB RJ119928) DESPACHO/DECISÃO   Vistos em inspeção(Art. 52 da Consolidação de Normas da Corregedoria Regional da Justiça Federal da 2ª Região).Rio de Janeiro, 19/05/2025 a 23/05/2025.   Trata-se de exceção de pré-executividade oposta pela Executada CEF (Ev 18).

Devidamente intimada, a parte autora apresentou impugnação no Evento 25.

Em apertada síntese, alega a CEF que o devedor fiduciante é o responsável pelo pagamento das despesas condominiais. É o relatório.

Decido.

O CPC prevê que (art. 914) o executado, independentemente de penhora, depósito ou caução, poderá se opor à execução por meio de embargos e, nestes (art. 917) o executado poderá alegar: I - inexequibilidade do título ou inexigibilidade da obrigação; II - penhora incorreta ou avaliação errônea; III - excesso de execução ou cumulação indevida de execuções; IV - retenção por benfeitorias necessárias ou úteis, nos casos de execução para entrega de coisa certa; V - incompetência absoluta ou relativa do juízo da execução; e/ou VI - qualquer matéria que lhe seria lícito deduzir como defesa em processo de conhecimento.

Já a exceção de pré-executividade é um meio de objeção de que pode se valer o executado, de maneira preliminar, nos autos do processo de execução.  Trata-se de uma construção doutrinária e jurisprudencial que remonta a Pontes de Miranda e está previsto no novo CPC.  Em parecer confeccionado em 1966 para a Companhia Siderúrgica Mannesmann, ele destacou que “pode o executado opor-se legitimamente à executória, com exceções de pré-executividade do título, exceções prévias, portanto, à penhora, que é medida já executiva.” Há que se ressaltar que a exceção de pré-executividade somente é cabível nas situações em que a matéria seja suscetível de conhecimento de ofício pelo juiz e que não seja necessária dilação probatória.  Este é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial nº 1.110.925/SP, representativo da controvérsia e submetido ao regime previsto no artigo 543-C do Código de Processo Civil. É cediço que a exceção de pré-executividade somente se mostra cabível quando as questões levantadas pelo executado não dependem de dilação probatória, podendo ser imediatamente apreciadas pelo Juízo à luz das provas pré-constituídas, conforme  o enunciado nº 393, da Súmula do STJ: “No âmbito da exceção de pré-executividade só é possível o exame de defeitos presentes no próprio título, aqueles que o juiz deve declarar de ofício, sem necessidade de dilação probatória.   A obrigação pelas despesas do condomínio é propter rem, vale dizer, segue a coisa nas mãos de quem quer que as possua.

Desta forma, basta a aquisição do domínio, ainda que não haja a imissão na posse, para que o adquirente se torne responsável pelas obrigações condominiais, inclusive com relação às parcelas anteriores à aquisição.

Da análise dos documentos que instruíram a presente execução de título extrajudicial, observa-se pela cópia da Certidão averbada no 12º Ofício do Registro de Imóveis que, em 23/01/2023, houve a consolidação da propriedade fiduciária em favor da CEF – Caixa Econômica concernente ao imóvel em questão (Ev1-Anexo4, fls. 189).

Tendo a CEF, como credora fiduciária, consolidado a propriedade para si, tornando-se possuidora direta do bem, passa a assumir todos os encargos inerentes à sua condição de proprietária, inclusive a obrigação do pagamento das cotas condominiais, já que esta obrigação é propter rem, ou seja, adere ao imóvel e o segue independentemente da mudança na titularidade de seu domínio.

Neste sentido, destaco os seguintes julgados do TRF da 2ª Região: CIVIL.

AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS.

APELAÇÃO. ALIENAÇÃO F IDUCIÁRIA.

LEI Nº 9.514/97.

LEGITIMIDADE AD CAUSAM.

OBRIGAÇÃO PROPTER REM. 1.

Na hipótese dos autos, o CONDOMINIO VILLAGE BARRA LINDA ajuizou Ação Sumária de Cobrança, posteriormente convertida para o rito comum ordinário, objetivando que a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, ora Apelante, fosse condenada ao pagamento de débito equivalente ao valor de R$ 15.554,96 (quinze mil, quinhentos e cinquenta e quatro reais e noventa e seis centavos), conforme demonstrativos de débitos apresentados, decorrente do inadimplemento das cotas condominiais, referente ao imóvel de propriedade da instituição bancária, situado à Rua Igarapé Açu, nº 352, unidade 202, Bloco 07, Camorim, nesta cidade. 2.

Trata-se de apelação cível interposta em face de sentença que, em sede de Ação Ordinária de Cobrança, julgou procedente o pedido condenando a Ré/CEF a pagar ao condomínio Autor as cotas condominiais em atraso "relativas ao período de 10/07/2010 a 10/01/2014, consoante os documentos que instruem a inicial, bem como aquelas que se vencerem no curso da demanda até o trânsito em julgado da presente sentença, d e acordo com o artigo 290 do Código de Processo Civil." 3.

A alienação fiduciária consiste em modalidade de propriedade resolúvel, extinguindo-se, em favor do devedor fiduciante, tão logo integralmente adimplida a dívida que paira sobre o bem dado em garantia.

E, em relação aos bens imóveis, a alienação fiduciária, instituída sob o regime do sistema financeiro imobiliário, encontra amparo na Lei n. 9514/97, segundo a qual " é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel."(artigo 22, caput, da Lei 9.514/97.Nesse contexto, o contrato de alienação fiduciária consiste na transferência provisória da propriedade do imóvel ao Credor até a quitação do empréstimo contraído para sua aquisição; enquanto isso não ocorrer, ao adquirente fiduciante cabe apenas a posse direta, reservando-se à credora fiduciária o direito à posse indireta.

Assim, em caso de inadimplência a propriedade restará consolidada em favor da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, ainda que não ocorrida a consolidação da propriedade, circunstância que não impede a manutenção da aludida instituição bancária no polo passivo da ação de cobrança.

Nesse contexto, a CEF como agente fiduciário, exerce a posse indireta sobre o imóvel sobre o qual recai a cobrança de despesas condominiais.

Assim sendo, as despesas condominiais recaem sobre o próprio imóvel, independentemente de quem esteja e xercendo a posse direta. 4.

Segundo a regra específica disposta no artigo 27, § 8º da Lei n. 9.514/97, que trata da responsabilidade pelos débitos de condomínio que recaem sobre a unidade alienada fiduciariamente, o credor fiduciário, em favor de quem se consolidou o domínio do bem, responde perante o condomínio pelas obrigações decorrentes da convenção e da lei, podendo cobrar o valor do devedor fiduciante em ação de regresso.

Cumpre ressaltar que, o aludido dispositivo, regula apenas as relações existentes entre o credor fiduciário e o devedor fiduciante, não alcançando terceiros, como no presente caso o Condomínio Village Barra Linda, 1 regulando apenas as relações entre os contratantes (fiduciante e fiduciário), não atingindo terceiros exatamente pela natureza da obrigação propter rem.

Precedentes: AG 201202010048570, Desembargador Federal GUILHERME COUTO, TRF2 - SEXTA TURMA ESPECIALIZADA, E-DJF2R - Data::28/05/2012; TRF 3ª Região, AGRAVO DE INSTRUMENTO: 2009.03.00.011403-1/SP; Relator DESEMBARGADORA FEDERAL VESNA KOLMAR, Órgão Julgador PRIMEIRA TURMA, Data do Julgamento 18/08/2009, Data da Publicação/Fonte DJF3 CJ1 DATA:26/08/2009; AC 200951010138809, Desembargador Federal POUL ERIK DYRLUND, TRF2 - OITAVA TURMA ESPECIALIZADA, DJU - Data::20/10/2009; AI 00346044520124030000, JUIZ CONVOCADO PAULO DOMINGUES, TRF3 - PRIMEIRA TURMA, e-DJF3 Judicial 1 DATA:13/03/2013; e AC 201051010168440, Desembargador Federal ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES, TRF2 - QUINTA TURMA E SPECIALIZADA, E-DJF2R - Data:17/09/2013. 5 .

Apelação não provida. (TRF 2ª Região, Vice-Presidência, AC 0110255-65.2014.4.02.5101, DJe de 17/11/2015, Relator Desembargador Federal Marcus Abraham)   PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL.

AÇÃO DE COBRANÇA.

COTAS CONDOMINIAIS.

PRESCRIÇÃO.

NÃO CONFIGURAÇÃO.

LEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF.

DOCUMENTOS INDISPENSÁVEIS.

RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE.

OBRIGAÇÃO PROPTER REM.

JUROS MORATÓRIOS.

I NCIDÊNCIA A PARTIR DO VENCIMENTO DE CADA PRESTAÇÃO. -Não configurada a prescrição, na medida em que, aplica-se ao caso o prazo quinquenal previsto no art. 206, §5º, I, Código Civil, sendo certo que a cobrança de cota condominial mais antiga data de dezembro de 2004 (fl. 29).

Assim, considerando que o termo final do prazo prescricional seria dezembro de 2009, e que a ação de cobrança foi ajuizada em o utubro de 2009, a mesma não se encontra prescrita. -Não se faz necessária a formação de litisconsórcio passivo necessário do devedor fiduciante, eis que as taxas e contribuições devidas ao condomínio constituem obrigações propter rem, ou seja, aderem à coisa, respondendo aquele que adquire o imóvel até mesmo pelas cotas condominiais em atraso e anteriores à aquisição. -Não há que se falar em ausência de documentos indispensáveis à propositura da ação, uma vez que o conjunto probatório dos autos comprovou o direito vindicado pela parte autora, como bem salientando na sentença recorrida, motivo por que não se mostram imprescindíveis todos os documentos relacionados pela a pelante. -A aquisição da propriedade obtida através da consolidação da propriedade fiduciária do bem, devidamente registrada no Cartório Imobiliário, faz também com que as dívidas existentes em relação àquele bem imóvel passem a ser de responsabilidade de quem o adquiriu. 1 -Conforme documentação acostada à fl. 10-verso, a CEF tornou- se proprietária do imóvel descrito na inicial e, dessa sorte, passou a responder pelos encargos condominiais vencidos e vincendos, na medida em que, tratando-se de obrigação propter rem, o adquirente de imóvel responde por eventual débito existente, ainda que não detenha a posse direta do bem, ficando resguardado o direito regressivo contra eventual o cupante do imóvel. -Na hipótese, verifica-se que a parte ré, em nenhum momento, comprovou o efetivo pagamento das cotas em atraso, a que alude a parte autora na exordial, limitando-se a alegar, genericamente, ausência de documentos essenciais e que se trataria de obrigação pessoal do ocupante do imóvel.

Descumprindo, dessa forma, o ônus do réu previsto no art. 302 d o CPC. -No tocante aos juros moratórios, o Superior Tribunal de Justiça há muito assentou que incide a partir do vencimento de cada parcela na ação de cobrança de cotas condominiais, sob pena de beneficiar o condômino inadimplente em prejuízo daqueles que pagam em dia sua obrigação, bem como de promover o enriquecimento ilícito sem causa do devedor (Precedentes: EDcl no Ag 1291541/RJ, DJe 12/05/2011; REsp 717.265/SP, DJ 12/03/2007; REsp 679.019/SP, DJ 20/06/2005).

Desse modo, i mpõe-se a reforma da sentença, neste aspecto. -Em relação aos honorários advocatícios, tratando-se de causa que não demanda maiores complexidades, afigura-se razoável a fixação da verba sucumbencial em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, a teor do disposto nos §§ 3º e 4º, do a rtigo 20, do CPC e atendendo à orientação desta Corte. -Recurso da parte autora provido para que os juros moratórios incidam a partir do vencimento de cada prestação, bem como fixo os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação e recurso da parte ré desprovido. (TRF 2ª Região, Oitava Turma Especializada, AC 0023492-37.2009.4.02.5101, DJe de 31/07/2015, Relatora Desembargadora Federal Vera Lúcia Lima)   ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL.

AÇÃO DE COBRANÇA.

COTAS CONDOMINIAIS.

PRESCRIÇÃO.

NÃO ACOLHIMENTO SOB PENA DE REFORMATIO IN PEJUS.

DOCUMENTOS INDISPENSÁVEIS À PROPOSITURA DA DEMANDA REGULARMENTE APRESENTADOS.

CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE AVERBADA.

RESPONSABILIDADE DA CEF PELO PAGAMENTO DAS COTAS CONDOMINIAIS.

OBRIGAÇÃO PROPTER REM.

TAXA DE JUROS E MULTA.

RECURSO DESPROVIDO. 1.

Apelação interposta pela CEF contra sentença que, nos autos de ação de cobrança promovida pelo Condomínio do Edifício Residencial Green House I -, julgou procedente, em parte, o pedido, condenando "a Caixa Econômica Federal na obrigação de pagar as cotas condominiais referentes aos meses de maio de 2007 a dezembro de 2011, nos valores originários descritos às fls. 31/38, acrescidas dos juros de 1% (hum por cento) ao mês e da multa moratória 2% (dois por cento), na forma do art. 1.336, § 1°, do CC, tudo corrigido monetariamente pelo manual de cálculos da Justiça Federal, valores esses a serem efetivamente apurados na fase de liquidação". 2.

Em que pese seja quinquenal o prazo de prescrição na hipótese, em razão do previsto no art. 206, §1º, do Código Civil, descabe promover qualquer alteração no julgado a pretexto de cumprir a referida regra, sob pena de violação ao princípio da vedação a reformatio in pejus, tendo em vista que não houve recurso por parte do Condomínio-Autor. 3.

Não prospera a alegação de ausência de documentos indispensáveis à propositura da ação, uma vez que a parte autora juntou os documentos necessários ao exame da controvérsia, dentre eles, a Convenção do Condomínio, as Atas que aprovaram os valores cobrados, os últimos balancetes e o discriminativo de débito. 4.

Tratando-se de obrigação propter rem, o adquirente responde por eventual débito existente, ainda que não detenha a posse direta do bem, ficando resguardado o direito regressivo contra eventual ocupante do imóvel. 5.

Mantida a taxa de juros fixada pela sentença, em observância à convenção de condomínio; bem como a multa moratória, a teor do disposto no art. 1.336, §1º, do CC/2002. 6.

Recurso desprovido. (TRF 2ª Região, AC 0019425-58.2011.4.02.5101, Oitava Turma Especializada, DJe de 12/11/2019, Relator Desembargador Federal Marcelo Pereira da Fonseca)   Ante o exposto, REJEITO a exceção de pré-executividade.

Dê-se vista à Exequente para que, no prazo de 15 dias, ofereça os requerimentos pertinentes ao andamento processual.

Considerando, a qualquer momento, que se a demandante não promover os atos e as diligências que lhe foram incumbidos, abandonando a causa por mais de 30 (trinta) dias, deverá ser intimada pessoalmente para suprir a falta sob pena de extinção do processo sem resolução de mérito, nos termos do inciso III e c.c. parágrafo 1º do art. 485 CPC.  Intimem-se.