TRF2 - 5002452-34.2025.4.02.5106

PROCEDIMENTO COMUM Nº 5002452-34.2025.4.02.5106/RJ AUTOR: PAMELA DA SILVA FERREIRAADVOGADO(A): QUESIA ZULMIRA DOS SANTOS BENEDITO CONSTANCIO (OAB RJ237540) DESPACHO/DECISÃO Trata-se de demanda ajuizada por PAMELA DA SILVA FERREIRA contra a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, em que requer, liminarmente, a suspensão imediata dos efeitos do leilão extrajudicial realizado do imóvel localizado na Rua Dalva Raposo, nº 260, Bloco 05, apartamento 0104 ? Conquista Maria Paula ? São Gonçalo/RJ; o impedimento de eventual imissão na posse por parte do arrematante ou, caso já tenha ocorrido a imissão, a reintegração da autora na posse do imóvel.  Afirma que celebrou contrato de promessa de compra e venda com a empresa Rio Lago Empreendimento Imobiliário Ltda, em janeiro de 2020, para aquisição do imóvel, tendo a Caixa Econômica Federal atuado como agente financeiro.

Diz que "foi surpreendida com a realização de leilão extrajudicial, sem que tenha sido notificada pessoalmente, por correio, por e-mail ou qualquer outro meio idôneo", e que tomou conhecimento do leilão de forma extraoficial, quando entrou em contato com a Caixa em busca de informações (em 03/06/2025), ocasião que em que foi informada de que o imóvel havia sido retomado.

Aduz que sua patrona foi à agência, no dia 26/06/25, "na tentativa de explicar que não havia sido orientada e nem informada do procedimento de leilão que seu imóvel estava em curso, e na esperança de formalizar um ACORDO", mas foi informada que a agência nada poderia fazer e orientou que a Autora enviasse e-mail para o endereço [email protected], o que foi prontamente feito.

Narra que "Em resposta no dia 27/06/25, a equipe CEVEN ? 716-2, por meio eletrônico, confirmou que o imóvel havia sido consolidado em nome da Caixa e que a Autora poderia exercer o "direito de preferência", mediante pagamento integral à vista do valor da dívida no portal www.caixa.gov.br/imoveis caixa, antes da data do leilão.

A resposta também informou que não há possibilidade de refinanciamento ou parcelamento, tampouco acordo ou renegociação".   Decido.  O CPC/15 disciplina as tutelas provisórias a partir do art. 294.

Segundo o Código, são espécies de tutela provisória: a) a tutela de urgência (art. 300) e b) a tutela da evidência (art. 311) .

A primeira classifica-se em tutela antecipada e tutela cautelar e tem suas hipóteses de cabimento ligadas a dois fatores.

Um, a probabilidade do direito alegado; outro, o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

Trata-se de providência protetiva que exige o embasamento da pretensão em elementos probatórios que atestem a verossimilhança das alegações e, ainda, a demonstração de fundado temor de ocorrência de dano ou de que transcurso do tempo tenha o condão de inviabilizar a proteção do bem jurídico pelo provimento judicial final.

No caso, o mutuário, ao celebrar o contrato de financiamento, valendo-se das regras do Sistema Financeiro de Habitação - SFH ou do Sistema Financeiro Imobiliário - SFI, assume o risco de, em se tornando inadimplente, ter o imóvel objeto do financiamento levado a leilão, razão pela qual está perfeitamente ciente das consequências que o inadimplemento pode acarretar.

Com efeito, a CEF cumpriu com sua obrigação contratual principal, qual seja, financiou o imóvel residencial do demandante, não sendo justo que seja limitada no seu direito de exigir o cumprimento das obrigações contratuais atribuídas ao devedor, qual seja, pagar as parcelas acordadas. É descabido pretender que, após consumada inadimplência do autor, seja a CEF compelida a se abster de realizar atos executórios que tenham por fundamento o contrato de mútuo em questão.

Quanto às notificações, dita o dispositivo legal relacionado ao tema, Lei nº 9514/97, com as alterações trazidas pela Lei nº 13.465/2017, in verbis, que: Art. 26.

Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. § 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação. § 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. § 3o-A.  Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 3o-B.  Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 4o  Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.  (Redação dada pela Lei nº 13.043, de 2014) § 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária. § 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação. § 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) § 8o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) Art. 26-A.  Os procedimentos de cobrança, purgação de mora e consolidação da propriedade fiduciária relativos às operações de financiamento habitacional, inclusive as operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), sujeitam-se às normas especiais estabelecidas neste artigo. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 1o A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1o do art. 26 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2o  Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3o do art. 27, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária.  (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) Art. 27.

Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. § 1o  Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes.     (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. § 2o-A.  Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.    (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2o-B.  Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos.    (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 3º Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por: I - dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais; II - despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e custas de intimação e as necessárias à realização do público leilão, nestas compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro. § 4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil. § 5º Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2º, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o § 4º. § 6º Na hipótese de que trata o parágrafo anterior, o credor, no prazo de cinco dias a contar da data do segundo leilão, dará ao devedor quitação da dívida, mediante termo próprio.  Assim, havendo inadimplência contratual, o credor fiduciário poderá, nos termos dos artigos 26 e seguintes da Lei nº 9.514/97, consolidar a sua propriedade plena sobre o bem, podendo utilizar-se das ações, recursos e execuções, judiciais e extrajudiciais, para receber os créditos cedidos e exercer os demais direitos previstos no contrato.

Conforme se observa documento do  evento 1, OUT5, o mutuário estava inadimplente desde agosto de 2022 e ciente do leilão do imóvel desde, ao menos, maio de 2025 (cf. evento 1, OUT5).

Contudo, como a hipótese dos autos, na verdade, trata de prova de fato negativo, de difícil produção pelo autor, exigindo-se a oitiva da parte contrária (CEF) a fim de que se conclua pela não realização das  aludidas notificações e consequente ilegalidade do procedimento de execução extrajudicial do imóvel em questão, porquanto somente a referida empresa pública detentora de tal procedimento poderá demostrar que realizou as notificações para os fins supramencionados.

Assim sendo, somente, após a contestação, o Juízo terá mais subsídios para formação de seu convencimento.

Sendo assim, indefiro por ora a concessão da medida liminar vindicada, sem prejuízo de sua posterior reanálise.

Retifique-se a autuação para procedimento comum.

Cite-se a ré para apresentar resposta (art. 335 do CPC) no prazo legal e trazer aos autos toda a documentação de que disponha para o esclarecimento da causa, bem como especificar justificadamente as provas que pretende produzir, sob pena de preclusão (art. 336 do CPC).

Deverá, ainda, esclarecer se pretende a audiência de conciliação.  Em seguida, intime-se a parte autora para que se manifeste em réplica, no prazo de 15 (quinze) dias, na forma do art. 350 do CPC, e para especificar justificadamente as provas que pretende produzir.

Transcorrido o prazo acima, venham os autos conclusos.    

Processo 5002452-34.2025.4.02.5106 distribuido para 1ª Vara Federal de Petrópolis na data de 29/07/2025.