TRF2 - 5012001-48.2023.4.02.5103

Apelação Cível Nº 5012001-48.2023.4.02.5103/RJ RELATOR: Desembargador Federal RICARDO PERLINGEIROAPELANTE: RONDINELIO MENEZES BATISTA (AUTOR)ADVOGADO(A): ANTONIO JULIAO PINHEIRO NETO (OAB RJ146756)APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF (RÉU) EMENTA APELAÇÃO.

SFH.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE.

PROCEDIMENTO EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL.

AUSÊNCIA VÍCIOS.

INTIMAÇÃO EDITAL.

VALIDADE. 1.

Apelação interposta em face de sentença que julgou improcedentes os pedidos, na forma do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil. 2.

O Supremo Tribunal Federal, em sessão virtual do Plenário de 26.3.2021 a 7.4.21, por maioria, apreciando o tema 249 da Repercussão Geral, fixou a seguinte tese: "É constitucional, pois foi devidamente recepcionado pela Constituição Federal de 1988, o procedimento de execução extrajudicial, previsto no Decreto-lei nº 70/66” (STF, Plenário, RE 627.106, Rel.

Min.

DIAS TÓFFOLI, DJe 8.4.2021). 3.

No dia 26.10.2023, o Plenário do Supremo Tribunal Federal (STF) validou lei de 1997, que permite que bancos ou instituições financeiras possam retomar um imóvel, em caso de não pagamento das parcelas, sem precisar acionar a Justiça.

A decisão foi tomada no julgamento do Recurso Extraordinário (RE) 860631, com repercussão geral (Tema 982).  tese de repercussão geral fixada foi a seguinte: “É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal”. 4.

A 2ª Seção do STJ fixou que, em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrada, a resolução do pacto na hipótese de inadimplemento do devedor devidamente constituído em mora deverá observar a forma prevista na lei 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (STJ, 2ª Seção, REsp 1.891.498, Rel.

Min.

MARCO BUZZI, julgado em: 26.10.2022). 5.

A regularidade da execução extrajudicial por alienação fiduciária presume-se legítima quando há certidão cartorária atestando a consolidação da propriedade e não comprovada a ausência de intimação nos moldes legais.

Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 5009262-51.2024.4.02.0000, Rel.

Des.

Fed.

MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA, DJe 3.7.2025. 6. É legítima a notificação do devedor por meio de edital no procedimento de execução extrajudicial de financiamento imobiliário, quando frustrada a tentativa de notificação pessoal do devedor (STJ, 4ª Turma, AgInt no REsp 1706761, Rel.

Min.

RAUL ARAÚJO, DJe 22.5.2019). 7.

No caso dos autos, conforme observado pelo Juízo de origem, a CEF encaminhou ao endereço constante nos autos duas correspondências com Aviso de Recebimento – AR, sendo que a AR do evento 17, out5, este foi devolvido sem entrega, sob o fundamento de que o logradouro não é atendido pela entrega domiciliar. 8.

Esta Corte Regional já se manifestou entendendo que não existe previsão legal determinando a intimação pessoal do mutuário acerca da data da realização dos leilões.

O momento oportuno para a purgação da mora ocorre com a notificação da dívida, de forma que o leilão é apenas consequência lógica do não pagamento do montante devido.  Na hipótese em análise, comprovada o envio da notificação acerca dos leilões para a apelante (evento 15/1º grau, NOT2).

Precedentes: TRF2, 6ª Turma Especializada, AC 01039140920174025104, Juiz Fed.

Conv.

ALFREDO JARA MOURA, DJe 25.4.2019; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5001305-29.2018.4.02.5102, Rel.

Des.

Fed.

RICARDO PERLINGEIRO, DJe 17.2.2022; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5046412-02.2018.4.02.5101, Rel.

Des.

Fed.

RICARDO PERLINGEIRO, DJe 5.5.2022; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC5069980-71.2023.4.02.5101, Rel.

Des.

Fed.

RICARDO PERLINGEIRO, DJe 19.7.2024. 9.

O fato de eventualmente não ter sido encontrado o devedor não afasta a validade das notificações enviadas ao endereço do imóvel, sendo desnecessária a expedição de mais de um aviso reclamando o pagamento da dívida, nos termos do art. 31, IV, do DL n.º 70/66, e Res.

BNH n.º 11/72. 10.

A notificação realizada pelo Oficial do Cartório, nos termos do art. 26, § 3º, da Lei n.º 9.514/97, constitui documento hábil para comprovar a mora do devedor e sua notificação pessoal para purgá-la no prazo legal.

O documento é revestido de fé pública, pelo que não há falar em ausência de intimação dos autores quanto ao ato.

Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5095063-26.2022.4.02.5101, Rel.

Des.

Fed.

RICARDO PERLINGEIRO, DJe 26.2.2024. 11. É obrigação do devedor fiduciante manter atualizado o endereço perante a instituição financeira, não havendo qualquer comprovação nos autos de que houve comunicação à CEF acerca de eventual alteração de endereço.

Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5013478-12.2023.4.02.5102, Rel.

Des.

Fed.

MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA, DJe 16.05.2025. 12.

Os mutuários, ao firmarem contrato de financiamento pelas regras do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), assumem o risco de, em se tornando inadimplentes, terem o contrato executado extrajudicialmente, pois o imóvel fica gravado com o direito real de garantia hipotecária.

Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 5010324-29.2024.4.02.0000, Rel.

Des.

Fed.

RICARDO PERLINGEIRO, DJe 23.9.2024. 13.

O Superior Tribunal de Justiça fixou o entendimento no sentido de que não deve ser decretada a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca da parte.

Precedente: STJ, 4ª Turma, AgInt no AgInt no AREsp: 1897413 SP, DJe 1.7.2022. 14.

O apelante tinha ciência da inadimplência, admitindo que deixou de efetuar o pagamento das parcelas do financiamento, de modo que a consequência do inadimplemento é a consolidação da propriedade em favor da instituição financeira.

Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5033083-10.2024.4.02.5101, Rel.

Des.

Fed.

RICARDO PERLINGEIRO, DJe 7.1.2025. 15. É devida a verba honorária recursal, na forma do art. 85, §11 do CPC, quando estiverem presentes, simultaneamente, os seguintes requisitos: a) decisão recorrida publicada a partir de 18.3.2016, ocasião em que entrou em vigor o novo CPC; b) recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente; c) condenação em honorários advocatícios desde a origem, no feito em que interposto o recurso (STJ, 2ª Seção, AgInt nos EREsp 1539725, Rel.

Min.

ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJe 19.10.2017).

Dessa maneira, considerando o preenchimento das condições supra, devem ser majorados em 1% (um por cento) os honorários advocatícios fixados, suspensa a exigibilidade, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC. 16.

Apelação não provida.

ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 5ª Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Rio de Janeiro, 08 de setembro de 2025.    

5ª TURMA ESPECIALIZADA Pauta de Julgamentos Determino a inclusão do(s) processo(s) abaixo relacionado(s) na pauta de julgamentos ordinária da sessão virtual com data de início em 02/09/2025, terça-feira, às 13h e encerramento em 08/09/2025, segunda-feira, às 12h59min, podendo ser prorrogada por dois dias úteis na hipótese de ocorrer divergência, observando-se o estabelecido pelo Regimento Interno, no art. 149-A, com redação dada pela emenda regimental nº 50, de 01/08/2024 e pela Resolução nº TRF2-RSP-2021/00058, de 20/07/2021, tudo deste Tribunal.

Outrossim, ficam as partes e o Ministério Público Federal intimados para manifestarem eventual oposição à forma de julgamento virtual em até 48 (quarenta e oito) horas antes do início da sessão virtual, cabendo à Relatoria analisar, para o respectivo acolhimento nos feitos em que não se admitir a sustentação oral, a justificativa apresentada, de acordo com o disposto no art. 3° da Resolução Nº TRF2-RSP- 2021/00058, de 20/07/2021, alterado pela Resolução Nº TRF2-RSP- 2022/00094, de 14/10/2022 e de acordo com o Regimento Interno, no artigo 149-A, com redação dada pela emenda Regimental nº 50, de 01/08/2024, ambos deste Tribunal.

Ficam, ainda, intimados de que esta sessão virtual é realizada totalmente de forma remota em um ambiente digital integrado apenas pelos membros do órgão julgador.

Apelação Cível Nº 5012001-48.2023.4.02.5103/RJ (Pauta: 58) RELATOR: Desembargador Federal RICARDO PERLINGEIRO APELANTE: RONDINELIO MENEZES BATISTA (AUTOR) ADVOGADO(A): ANTONIO JULIAO PINHEIRO NETO (OAB RJ146756) APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF (RÉU) PROCURADOR(A): GERSON DE CARVALHO FRAGOZO PROCURADOR(A): ROBERTO CARLOS MARTINS PIRES MPF: MINISTÉRIO PÚBLICO FEDERAL Publique-se e Registre-se.Rio de Janeiro, 21 de agosto de 2025.

Desembargador Federal ANDRÉ FONTES Presidente

Apelação Cível Nº 5012001-48.2023.4.02.5103/RJ APELANTE: RONDINELIO MENEZES BATISTA (AUTOR)ADVOGADO(A): ANTONIO JULIAO PINHEIRO NETO (OAB RJ146756) DESPACHO/DECISÃO   Trata-se de pedido de antecipação recursal formulado em sede de apelação, atribuída à minha relatoria por livre distribuição, interposta por RONDINELIO MENEZES BATISTA (Antônio Julião Pinheiro Neto – OAB/RJ 146.756), figurando como agravada a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, em face de sentença proferida pelo MM.

Juiz Federal EDUARDO FRANCISCO DE SOUZA, da 1ª Vara Federal de Campos, que julgou improcedentes os pedidos, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Na origem, pretende a parte autora a suspensão os efeitos dos leilões extrajudiciais realizados sem a devida informação das datas ao mutuário/devedor, ora autor, bem como de todos os atos de averbação e registro constantes na matrícula 00013668, a partir da realização dos leilões que se pretende anular, inclusive suspendendo a eficácia da venda e compra direta constante na matrícula do imóvel.

Como causa de pedir, sustenta que houve vícios no procedimento de execução extrajudicial realizado pela instituição financeira.

A sentença recorrida (evento 55/1º grau) foi fundamentada nos seguintes termos: II – FUNDAMENTAÇÃO Das preliminares A CEF suscitou preliminar de inépcia da inicial, diante da ausência de indicação do valor incontroverso.

Cabe ressaltar, no entanto, que a presente ação não tem por objeto da revisão do contrato, mas a suposta nulidade do procedimento expropriatório regido pela Lei nº 9.514/97.

Sendo assim, não observo a alegada inépcia.  A CEF também alegou a ausência de interesse de agir, sob o argumento de que a parte autora está inadimplente, tendo sido operada a rescisão do contrato.

Entretanto, ainda que já extinto o contrato, eventual nulidade teria o condão de retornar a situação ao seu status quo ante, o que reforça o interesse processual no feito.

Portanto, rejeito as preliminares suscitadas.   Do mérito No mérito, o cerne da controvérsia posta nos autos cinge-se ao exame da regularidade dos leilões e alienação direta do imóvel.

No presente caso, a inadimplência contratual, admitida pela parte autora na inicial, autorizou o início do procedimento de consolidação da propriedade do bem e posterior alienação mediante leilão extrajudicial, nos termos da Lei n. 9.514/97.

E segundo as disposições que regulam tal procedimento, somente o depósito da integralidade do valor do débito, com os respectivos encargos legais, tributos e despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão (art. 27, § 2º-B, da Lei n. 9.514/97), poderia impedir a alienação.

Em sua causa de pedir, informa que enfrentou problemas financeiros, ficando inadimplente.

Ocorre que é pacífico o entendimento jurisprudencial no TRF da 2ª Região no sentido de que o desemprego, ou mesmo as variações salariais decorrentes de nova contratação empregatícia do mutuário, por mais inesperadas que sejam, não constituem evento extraordinário que extrapole o curso habitual dos acontecimentos fáticos, mormente em se tratando de financiamentos de longo prazo, pelo que não há que se falar em oposição da teoria da imprevisão ao agente financeiro.

Confira-se: APELAÇÃO CÍVEL.

SFH.

FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO.

RESCISÃO CONTRATUAL.

IMPOSSIBILIDADE.

TEORIA DA IMPREVISÃO.

NÃO INCIDÊNCIA.

DANOS MORAIS.

NÃO CONFIGURADOS.

SENTENÇA MANTIDA. 1.

Apelação cível interposta em face de sentença que julgou improcedentes os pedidos, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para rejeitar o pedido de rescisão contratual.

Cinge-se a controvérsia em perquirir acerca da possibilidade jurídica de rompimento do contrato de financiamento imobiliário objeto da lide. 2.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já pacificou entendimento no sentido de que para a aplicação do princípio da fungibilidade, devem estar presentes os seguintes requisitos: a) dúvida objetiva sobre qual o recurso a ser interposto; b) inexistência de erro grosseiro; c) que o recurso seja interposto no prazo para a interposição do recurso próprio.

No caso, concreto, o recorrente interpôs recurso inominado, quando o recurso cabível seria apelação, nos termos do artigo 994, I, do CPC/15, caracterizando-se o erro de adequação que não recomendaria, em princípio, a fungibilidade recursal, porquanto inexiste dúvida objetiva acerca do recurso pertinente.

No caso concreto, verifica-se a incidência de mero equívoco, não caracterizando-se a ocorrência de erro grosseiro a inviabilizar o recebimento do recurso.

Precedentes: TRF2, 6ª Turma Especializada, AC 0012553-89.2018.4.02.5001, Rel.

Des.

Fed.

GUILHERME CALMON NOGUEIRA DA GAMA, DJe 16.7.2019; TRF2, 6ª Turma Especializada, AC 0012553-89.2018.4.02.5001, Rel.

Des.

Fed.

GUILHERME CALMON NOGUEIRA DA GAMA, DJe 16.7.2019. 3.

Os problemas financeiros invocados pelo contratante/apelante não constituem situação que atrai a aplicação da Teoria da Imprevisão, uma vez que as cláusulas do contrato já eram de seu conhecimento quando da assinatura do pacto, sendo que, em contratos de longo prazo, tal como financiamento imobiliário, cujo pagamento se daria através de mais de 300 parcelas, circunstâncias como doença, desemprego e diminuição de renda não se afiguram em situações extraordinárias aptas a justificar o descumprimento contratual. 4.

Para a aplicação da Teoria da Imprevisão, é imprescindível a demonstração de fato superveniente, alheio à vontade das partes e imprevisível no momento da contratação, que provocasse substancial alteração do equilíbrio econômico do contrato, não se prestando a tal finalidade alegação de dificuldades financeiras ou crise no mercado consumidor.

Precedentes: TRF2, 7ª Turma Especializada, AC 0161121-09.2016.4.02.5101, Rel.

Des.

Fed.

SERGIO SCHWAITZER, DJe 29.10.2020; TRF2, 7ª Turma Especializada, AC 0023751-32.2009.4.02.5101, Rel.

Desa.

Fed.

NIZETE LOBATO CARMO, DJe 1.4.2020 5.

A justiça contratual, como postulado imanente aos negócios jurídicos comutativos, exige, no plano de uma de suas vertentes, o equilíbrio dos seus elementos econômicos referentes às prestações e contraprestações, de modo que, em havendo mudanças significativas em suas bases, nas quais foram ajustadas inicialmente suas cláusulas, em razão de fatos supervenientes e imprevisíveis, revela-se necessária a sua total ou parcial revisão, ou mesmo sua resilição, quando impossível ou extremamente onerosa se mostrar sua execução. 6.

Os fatos aduzidos na exordial não revelam fundamento jurídico relevante para a pretensão ora deduzida, na medida em que a redução significativa da capacidade econômico-financeira do mutuário não se reveste da imperiosa imprevisibilidade suficiente a ensejar a pretendida revisão contratual.

Precedente: TRF2, 6ª Turma Especializada, AC 0094524-13.2016.4.02.5116, Rel.

Des.

Fed.

GUILHERME COUTO DE CASTRO, DJe 12.3.2020. 7.

Vige em nosso ordenamento jurídico, em matéria contratual, o princípio da autonomia da vontade atrelado ao pacta sunt servanda, o que impede a revisão contratual pelo Poder Judiciário quando inexiste descumprimento ou ilegalidade nas cláusulas avençadas. (...) 12.

Apelação não provida. (APELAÇÃO CÍVEL Nº 5008986-22.2020.4.02.5121/RJ, RELATOR: DESEMBARGADOR FEDERAL RICARDO PERLINGEIRO, 5a.

Turma Especializada, DJ 21/09/2021)   Vale lembrar que a teoria da imprevisão consiste na possibilidade de desfazimento ou revisão forçada do contrato quando, por eventos imprevisíveis e extraordinários, a prestação de uma das partes tornar-se exageradamente onerosa (cláusula rebus sic stantibus).

E a redução da renda do mutuário, embora extremamente indesejável, não é circunstância hábil ao deferimento de revisão contratual com base no art. 478 do CC, pois não se constitui em fenômeno que implique desvantagem exagerada de uma das partes em detrimento da outra.

Ademais, tal situação não é de todo imprevisível ou extraordinária, razão pela qual não autoriza a revisão das condições originariamente pactuadas.

Ainda que examinada a questão sob a ótica da teoria da base objetiva adotada pelo Código de Defesa do Consumidor (art. 6º, V), a revisão não se justificaria, visto que a redução da renda em virtude da mudança de emprego ou mesmo o desemprego involuntário não são inerentes à base do negócio jurídico.

Ao revés, constituem circunstâncias subjetivas, atribuíveis ao consumidor, motivo pelo qual não autorizam a revisão contratual.

O raciocínio contrário implicaria retirar a comutatividade do contrato de mútuo.

Com relação ao procedimento de execução extrajudicial de imóvel alienado fiduciariamente regido pela Lei n. 9.514/97, a parte autora não sustentou a nulidade da consolidação da propriedade fiduciária, limitando-se a aduzir a ausência de notificação dos leilões, sendo este o marco fixado para a alegada nulidade.

Quanto à intimação da data de realização dos leilões, objetivando o exercício do direito de preferência, destaco que a regra prevista no § 2º-A do art. 27 da Lei nº 9.514/97 expressamente determina que o devedor deve ser comunicado "mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico", de modo que não há falar em intimação pessoal.

Nesse sentido, já decidiu o TRF2: PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO.  INDEFERIMENTO DA TUTELA DE URGÊNCIA.

SFH.

MÚTUO IMOBILIÁRIO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA.

CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE.

LEILÃO.

DECISÃO NÃO TERATOLÓGICA.

RECURSO DESPROVIDO. (...) -No tocante à presunção dos atos então praticados pelo Oficial notificante, este Colendo TRF da 2ª Região possui posicionamento no sentido de que “as anotações advindas de oficial do RGI se revestem de fé pública, gerando presunção juris tantum do que ali está registrado, presunção esta apenas ilidível por robusta prova em contrário”, conforme externado no julgamento da Remessa Necessária e Apelação Cível n.º 0024322-28.1994.4.02.5101, oriunda da Quinta Turma Especializada, de relatoria do Ilustre Desembargador Federal RICARDO PERLINGEIRO (publicado no e-DJF2R de 21/05/2019), não tendo sido verificada, na hipótese dos autos, robusta prova em contrário, capaz de justificar o afastamento de tal presunção.

Quanto à alegada “ausência de notificação sobre a realização dos leilões extrajudiciais”, na mesma linha da decisão agravada, compete argumentar que esse Egrégio Tribunal Regional Federal da Segunda Região, apreciando o tema em testilha, vem se pronunciando no sentido de que “não há obrigatoriedade de notificação pessoal, pois ocorre após a consolidação da propriedade na pessoa da Caixa, não integrando o iter procedimental inerente à Lei 9.514/97 (AC nº 0031414-17.2018.4.02.5101, Sétima Turma Especializada, Relatora Desembargadora Federal Nizete Lobato Carmo, Data de decisão: 27/03/2020)”. (AI 5005750-31.2022.4.02.0000/RJ, Relª.

DESª.

FEDERAL VERA LUCIA LIMA DA SILVA, 6a.

Turma Especializada, DJ 04/07/2022).

Na espécie, a CEF coligiu duas correspondências com Aviso de Recebimento (out4 e 5, evento 17).

No que tange ao AR do evento 17, out5, este foi devolvido sem entrega, sob o fundamento de que o logradouro não é atendido pela entrega domiciliar. [...] Ressalte-se que a lei não exige que a correspondência seja recebida pelo devedor, bastando que seja enviada para os “endereços constantes do contrato”.

Neste ponto, observo que a notificação foi enviada para o endereço da rua Esedic João Carvalho, nº 85, Presidente Vargas, Campos dos Goytacazes.

Compulsando os autos, verifico que este foi o endereço declarado pelo autor à época da aquisição do imóvel, conforme consta da matrícula juntada no evento 1, anexo8: [...] Ressalto que é obrigação do devedor fiduciante manter atualizado o endereço perante a instituição financeira, não havendo qualquer comprovação nos autos de que a CEF de eventual alteração de endereço.

Ademais, o § 2º-A do art. 27 da Lei nº 9.514/97 ainda prevê a possibilidade de envio da notificação dos leilões para o endereço eletrônico do devedor, o que foi cumprido, conforme cópia de ­e-mail colacionada no evento 17, out10, enviada para o endereço eletrônico [email protected].

Nesse contexto, tem-se que todo procedimento levado a efeito pela Caixa Econômica Federal - CEF se encontra em consonância com as disposições legais pertinentes.

III – DISPOSITIVO  Do exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos e extingo o processo com resolução de mérito, nos termos do art.487, I, do CPC.

Custas isentas (art. 4º, II, da Lei n. 9.289/96).

Condeno a autora ao pagamento de honorários advocatícios a CEF, fixados em 10% sobre o valor da causa (CPC, art. 85, § 2º).

Porém, suspendo a exigibilidade pela gratuidade da justiça deferida (CPC, art. 98, §§ 2º e 3º).

Interposto recurso, intime-se a parte contrária para contrarrazões, no prazo de 15 dias, conforme o art. 1.010, § 1º, do CPC, observando, caso cabível, o disposto no art. 1.009, § 2º, do mesmo diploma processual.

Após, remetam-se os autos ao Egrégio Tribunal Regional Federal da 2ª Região.

Sentença publicada e registrada eletronicamente.

Intimem-se.   Em razões recursais (evento 61), o apelante que: i) a r. sentença de mérito julgou improcedente o pedido autoral para ver declarada a nulidade dos leilões extrajudiciais baseado ausência de intimação pessoal (ciência inequívoca) do devedor acerca das datas de realização dos respectivos leilões extrajudiciais; ii) pelo exame dos autos é de fácil verificação que o executado não foi intimado pessoalmente acerca das datas de realização dos leilões, não havendo nos autos comprovação de sua ciência inequívoca.

De igual forma, o magistrado sentenciante deixou claro seu entendimento pela ausência da necessidade de intimação pessoal, concluindo pela validade apenas da notificação aos endereços cadastrados; iii) faltou ao julgador deixar claro que em que pese os envios de notificações, NÃO HOUVE A COMPROVAÇÃO DA CIENCIA INEQUÍVOCA DO AUTOR ACERCA DAS DATAS DO LEILÃO; iv) por efeito conclusivo, resta claro nos autos que NÃO HOUVE A CIENCIA INEQUÍVOCA DO DEVEDOR, ASSIM COMO NÃO HOUVE A NOTIFICAÇÃO POR EDITAL, sendo clara a necessidade de reforma do Julgado para fins de restabelecer a Justiça e adequar ao entendimento firmado pelo SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, mantendo-o estável, íntegro e coerente.

Contrarrazões da CEF no evento 64/1º grau, pugnando pelo não provimento recursal.

Instado a se manifestar, evento 5, o Ministério Público Federal opinou pela desnecessidade de sua intervenção.

No evento 8, o apelante requer a antecipação recursal, sob os seguintes fundamentos: i) a nulidade dos leilões extrajudiciais é patente, visto que o Apelante não foi cientificado quanto à sua realização, seja para a primeira, seja para a segunda data; ii) o perigo de dano é evidente e de difícil reparação.

O Apelante e sua genitora residem no imóvel objeto do litígio.

A decisão de desocupação imediata proferida no processo nº 0824343-77.2023.8.19.0014 da Justiça comum cria uma situação de extrema vulnerabilidade, colocando em risco a moradia do Apelante e de sua família; iii) é imperioso o deferimento da liminar pleiteada até o julgamento definitivo da presente ação, sob pena de perda irremediável do bem e de prejuízos sociais e econômicos irreparáveis ao Apelante, que terá sua dignidade e direito à moradia violados. É o relatório.

Decido.

Os requisitos à concessão de tutela provisória de urgência, de natureza antecipada ou cautelar (requerida seja em caráter antecedente ou incidental), consistem na simultânea presença de fumus boni juris e periculum in mora, ou seja, indícios da probabilidade (ou incontestabilidade) do alegado direito enquanto calcado em fundamento jurídico, bem como de perigo de dano ao mesmo direito ou de risco ao resultado útil do processo, sendo que, de forma contrária, a tutela de urgência não pode causar irreversibilidade dos efeitos antecipados.

Além disso, o risco deve ser contemporâneo ao ajuizamento da ação, de forma que se possa exigir tal medida antes da conclusão do processo de cognição plena, e as medidas cautelares não podem ocasionar um dano injusto ao demandado, especialmente por estarem fundadas em uma probabilidade.

Noutro giro, o Supremo Tribunal Federal, em sessão virtual do Plenário de 26.3.2021 a 7.4.21, por maioria, apreciando o tema 249 da Repercussão Geral, fixou a seguinte tese: "É constitucional, pois foi devidamente recepcionado pela Constituição Federal de 1988, o procedimento de execução extrajudicial, previsto no Decreto-lei nº 70/66” (STF, Plenário, RE 627.106, Rel.

Min.

DIAS TÓFFOLI, DJe 8.4.2021).

Ademais, no dia 26.10.2023, o Plenário do Supremo Tribunal Federal validou lei de 1997, que permite que bancos ou instituições financeiras possam retomar um imóvel, em caso de não pagamento das parcelas, sem precisar acionar a Justiça.

A decisão foi tomada no julgamento do Recurso Extraordinário (RE) 860631, com repercussão geral (Tema 982).

A tese de repercussão geral fixada foi a seguinte: “É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal”.

No procedimento disciplinado pela Lei nº 9.514/1997, a mora resta formalizada perante o Ofício de Registro de Imóveis, a partir de requerimento do credor, mediante a expedição de mandado para a intimação do devedor fiduciante.

Conforme o art. 26, § 1º, da lei em tela, essa comunicação abre o prazo de 15 (quinze) dias ao fiduciante para a purgação da mora.

Salienta-se que, consoante alteração benéfica ao devedor promovida pela Lei nº 13.465/2017, o prazo de que dispõe para purgar a mora restou ampliado, podendo ocorrer até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária (art. 26-A, § 2º).

Entretanto, se transcorrido o prazo sem a quitação do passivo, consolida-se a propriedade em nome do fiduciário (art. 26, § 7º), impondo-se que a satisfação do crédito se dê por meio de leilão, sob a responsabilidade da instituição financeira, no prazo de 30 (trinta) dias (art. 27).

Por oportuno, vale destacar que, mesmo nesse estágio de oferta pública do bem, o fiduciante assume tratamento especial (§ 2º-B do artigo 27), eis que ao devedor se garante direito de preferência para a aquisição do imóvel até a data de eventual segundo leilão, com preço fixado com base no saldo devedor.

Assim, trata-se de procedimento deflagrado, a requerimento do credor, pelo Ofício de Registro de Imóveis para constituição em mora, a partir de quando se encandeiam atos sucessivos que oportunizam a manifestação e a tomada de providências pelo devedor fiduciante.

Caso o inadimplemento persista, a conclusão necessária é a averbação da consolidação da propriedade na matrícula do imóvel, momento em que o credor está autorizado a promover leilão público para alienação do bem.

Cabe pontuar que, a 2ª Seção do STJ fixou que, em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrada, a resolução do pacto na hipótese de inadimplemento do devedor devidamente constituído em mora deverá observar a forma prevista na lei 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (STJ, 2ª Seção, REsp 1.891.498, Rel.

Min.

MARCO BUZZI, julgado em: 26.10.2022).

Por outra perspectiva, a regularidade da execução extrajudicial por alienação fiduciária presume-se legítima quando há certidão cartorária atestando a consolidação da propriedade e não comprovada a ausência de intimação nos moldes legais.

Neste sentido: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL.

TUTELA DE URGÊNCIA INDEFERIDA.

AUSÊNCIA DE VEROSSIMILHANÇA DAS ALEGAÇÕES.

NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA.

ALEGAÇÃO DE BEM DE FAMÍLIA.

IRRELEVÂNCIA NO CASO DE GARANTIA FIDUCIÁRIA. agravo de instrumento DESPROVIDO.

I.

CASO EM EXAME 1.

Agravo de instrumento interposto contra a decisão do Juízo da 19ª Vara Federal da SJ/RJ, que, nos autos de ação anulatória de arrematação de imóvel com pedido liminar, indeferiu tutela de urgência para sustar os efeitos da arrematação do imóvel objeto de garantia fiduciária, bem como a expedição da carta de transcrição da arrematação.

A agravante alega ausência de intimação para purgação da mora, vícios no procedimento de execução extrajudicial e impenhorabilidade do bem por ser sua residência.

II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2.

Há três questões em discussão: (i) verificar se estão presentes os requisitos legais para concessão da tutela de urgência em ação anulatória de arrematação de imóvel com garantia fiduciária; (ii) analisar a regularidade do procedimento de execução extrajudicial promovido pela CEF, especialmente quanto à intimação da devedora; e (iii) avaliar se o imóvel objeto da execução possui natureza de bem de família, apta a impedir sua alienação.

III.

RAZÕES DE DECIDIR 3.

A concessão da tutela de urgência exige demonstração cumulativa de probabilidade do direito e perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo (CPC, art. 300), o que não se verifica na hipótese, diante da necessidade de dilação probatória quanto à alegada irregularidade no procedimento de consolidação da propriedade e da ausência de prova inequívoca da condição de bem de família. 4.

A agravante reconhece a inadimplência contratual e sua ciência sobre os leilões agendados, o que enfraquece os fundamentos de sua alegação de surpresa e nulidade do procedimento. 5.

De acordo com o art. 27, §2º-A, da Lei nº 9.514/1997, com redação dada pela Lei nº 13.465/2017, a comunicação ao devedor acerca dos leilões pode se dar por correspondência aos endereços constantes do contrato, inclusive eletrônico, não sendo exigível intimação pessoal. 6.

As certidões expedidas por oficial de registro de imóveis gozam de fé pública e presunção de veracidade, somente afastáveis mediante prova idônea em sentido contrário, o que não foi apresentado. 7.

A jurisprudência do STF (Tema 982 da RG) reconhece a constitucionalidade da execução extrajudicial prevista na Lei nº 9.514/1997, desde que observados os requisitos legais, o que se presume no caso até prova em contrário. 8.

O STJ admite a penhora de bem de família ofertado voluntariamente como garantia fiduciária, em respeito à boa-fé objetiva e à vedação ao comportamento contraditório, mesmo que se trate de imóvel residencial. 9.

A documentação constante dos autos demonstra que o imóvel já passou pelas duas praças legais sem interessados, integrando atualmente o estoque da CEF e sendo incluído em licitação futura, afastando o risco iminente de perda da posse ou da moradia. 10.

O juízo de origem diligenciou para apurar eventual nulidade no procedimento extrajudicial, sem prejuízo de posterior análise em sede de cognição exauriente, não sendo cabível interferência liminar no leilão sem elementos de prova robustos.

IV.

DISPOSITIVO E TESE 11.

Agravo de instrumento desprovido.

Tese de julgamento: 1.

A tutela de urgência em ação anulatória de arrematação exige prova inequívoca da probabilidade do direito alegado, o que não se verifica quando há necessidade de dilação probatória. 2.

A regularidade da execução extrajudicial por alienação fiduciária presume-se legítima quando há certidão cartorária atestando a consolidação da propriedade e não comprovada a ausência de intimação nos moldes legais. 3.

O imóvel residencial ofertado voluntariamente como garantia fiduciária não se beneficia da impenhorabilidade do bem de família, em respeito à boa-fé objetiva e à eficácia da garantia contratada.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXV e LIV; CPC, art. 300; Lei nº 9.514/1997, arts. 26 e 27; Lei nº 8.009/1990, art. 3º, V.

Jurisprudência relevante citada: STF, RE 860.631, Tema 982 da RG, Plenário, rel.

Min.

Luís Roberto Barroso, j. 26.10.2023; STJ, AgInt no AREsp 2.071.640/ES, rel.

Min.

Marco Aurélio Bellizze, DJe 10.08.2022; STJ, AgInt nos EDv nos EREsp 1.560.562/SC, rel.

Min.

Luis Felipe Salomão, DJe 09.06.2020; TRF2, AG 5014591-49.2021.4.02.0000, rel.

Des.

Fed.

Ricardo Perlingeiro, DJe 16.02.2022; TRF2, AG 0007792-80.2018.4.02.0000, rel.

Des.

Fed.

Ricardo Perlingeiro, DJe 28.11.2018 (TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 5009262-51.2024.4.02.0000, Rel.

Des.

Fed.

MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA, DJe 3.7.2025) (grifos nossos)   Por outra perspectiva, é legítima a notificação do devedor por meio de edital no procedimento de execução extrajudicial de financiamento imobiliário, quando frustrada a tentativa de notificação pessoal do devedor (STJ, 4ª Turma, AgInt no REsp 1706761, Rel.

Min.

RAUL ARAÚJO, DJe 22.5.2019).

Outrossim, o fato de eventualmente não ter sido encontrado o devedor não afasta a validade das notificações enviadas ao endereço do imóvel, sendo desnecessária a expedição de mais de um aviso reclamando o pagamento da dívida, nos termos do art. 31, IV, do DL n.º 70/66, e Res.

BNH n.º 11/72.

Neste contexto, cumpre ressaltar que esta Corte Regional já se manifestou entendendo que não existe previsão legal determinando a intimação pessoal do mutuário acerca da data da realização dos leilões.

O momento oportuno para a purgação da mora ocorre com a notificação da dívida, de forma que o leilão é apenas consequência lógica do não pagamento do montante devido.

Nesse sentido: DIREITO CIVIL.

CONTRATO DE MÚTUO DE DINHEIRO.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA.

LEILÃO.

DESNECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL.

ART. 26 DA LEI 9.514/97.

HONORÁRIOS RECURSAIS. 1.

Trata-se Apelação Cível interposta por ULYSSES SLAVIERO JUNIOR E OUTRO tendo por objeto sentença (fls. 319/322) e parte apelada CEF, prolatada nos autos de ação objetivando declaração de nulidade dos atos executivos praticados pela ré, que julgou improcedente a pretensão autoral. 2.

O procedimento previsto na Lei nº 9.514/97 define, em seu artigo 26, as diretrizes para a notificação pessoal. 3. É necessária a intimação do fiduciante como ato fundamental à consolidação da propriedade em favor do fiduciário, a fim de reputar o procedimento como válido. 4.

No presente caso, os autores foram notificados pessoalmente para constituição em mora, em 19 de agosto de 2015, conforme se verifica às fls. 183/190. 5.

A legislação que rege a matéria não prevê que as partes sejam intimadas pessoalmente da data de realização do leilão, considerando que a notificação pessoal da dívida constitui o momento oportuno para a purgação da mora, de forma que o futuro leilão é apenas consequência lógica do não pagamento do montante devido. 6.

Observada a devida notificação dos devedores de acordo com a previsão legal, não há vício no procedimento de consolidação da propriedade do imóvel objeto da presente lide. 7.

Recurso desprovido. 8.

Honorários advocatícios majorados em 1% sobre o valor fixado na sentença, nos termos do art. 85, § 11, do NCPC. (TRF2, 6ª Turma Especializada, AC 01039140920174025104, Juiz Fed.

Conv.

ALFREDO JARA MOURA, DJe 25.4.2019) (grifos nossos) APELAÇÃO CÍVEL.

SFH.

EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL.

PURGAÇÃO MORA.

INTIMAÇÃO.

VALIDADE.

SENTENÇA MANTIDA. 1.

Apelação cível interposta em face de sentença que julgou improcedentes os pedidos, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para rejeitar o pedido de anulação de procedimento de consolidação da propriedade.

Cinge-se a controvérsia em perquirir a regularidade do procedimento extrajudicial de leilão de imóvel realizado pela instituição financeira. 2.

O Supremo Tribunal Federal, em sessão virtual do Plenário de 26.3.2021 a 7.4.21, por maioria, apreciando o tema 249 da Repercussão Geral, fixou a seguinte tese: "É constitucional, pois foi devidamente recepcionado pela Constituição Federal de 1988, o procedimento de execução extrajudicial, previsto no Decreto-lei nº 70/66” (STF, Plenário, RE 627.106, Rel.

Min.

DIAS TÓFFOLI, DJe 8.4.2021). 3.

Esta Corte Regional já manifestou entendimento de que não existe previsão legal determinando a intimação pessoal do mutuário acerca da data da realização dos leilões.

O momento oportuno para a purgação da mora ocorre com a notificação da dívida, de forma que o leilão é apenas consequência lógica do não pagamento do montante devido.

Precedente:TRF2, 6ª Turma Especializada, AC 01039140920174025104, Juiz Fed.

Conv.

ALFREDO JARA MOURA, DJE 25.4.2019. 4.

Na hipótese dos autos, fora oportunizada ao apelante a purgação do débito, tendo sido expedida notificação para tentativa de notificação pessoal, de modo que não foi demonstrada qualquer irregularidade que pudesse conduzir à anulação do procedimento em análise. 5. É devida a verba honorária recursal, na forma do art. 85, §11 do CPC, quando estiverem presentes, simultaneamente, os seguintes requisitos: a) decisão recorrida publicada a partir de 18.3.2016, ocasião em que entrou em vigor o novo CPC; b) recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente; c) condenação em honorários advocatícios desde a origem, no feito em que interposto o recurso (STJ, 2ª Seção, AgInt nos EREsp 1539725, Rel.

Min.

ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJE 19.10.2017).

Considerando o preenchimento das condições elencadas, os honorários advocatícios arbitrados na sentença devem ser majorados em 1% (um por cento) em desfavor dos apelantes, cuja exigibilidade fica suspensa, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC. 6.

Apelação não provida (TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5001305-29.2018.4.02.5102, Rel.

Des.

Fed.

RICARDO PERLINGEIRO, DJe 17.2.2022) (grifos nossos).   APELAÇÃO CÍVEL.

SFH.

EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL.

TERMO INICIAL.

NÃO DEMONSTRAÇÃO.

PURGAÇÃO MORA.

LEILÃO.

DESNECESSIDADE INTIMAÇÃO. 1.

Apelação cível interposta em face de sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para declarar a nulidade do procedimento de execução extrajudicial deflagrado pela CEF.

Cinge-se a controvérsia em perquirir acerca da regularidade do procedimento extrajudicial de leilão do imóvel objeto da lide 2.

O Supremo Tribunal Federal, em sessão virtual do Plenário de 26.3.2021 a 7.4.21, por maioria, apreciando o tema 249 da Repercussão Geral, fixou a seguinte tese: "É constitucional, pois foi devidamente recepcionado pela Constituição Federal de 1988, o procedimento de execução extrajudicial, previsto no Decreto-lei nº 70/66”.

Precedente: STF, Plenário, RE 627.106, Rel.

Min.

DIAS TÓFFOLI, DJe 8.4.2021. 3.

Esta Corte Regional já se manifestou entendendo que não existe previsão legal determinando a intimação pessoal do mutuário acerca da data da realização dos leilões.

O momento oportuno para a purgação da mora ocorre com a notificação da dívida, de forma que o leilão é apenas consequência lógica do não pagamento do montante devido.

Precedentes: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5001305-29.2018.4.02.5102, Rel.

Des.

Fed.

RICARDO PERLINGEIRO, DJe 16.2.2022; TRF2, 6ª Turma Especializada, AC 01039140920174025104, Juiz Fed.

Conv.

ALFREDO JARA MOURA, DJE 25.4.2019 4.

Reformada a sentença, faz-se necessária a inversão do ônus sucumbenciais. 5.

Não é caso de aplicação do art. 85, §11 do CPC, eis que não presentes, simultaneamente, os seguintes requisitos: a) decisão recorrida publicada a partir de 18.3.2016, ocasião em que entrou em vigor o novo CPC; b) recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente; c) condenação em honorários advocatícios desde a origem, no feito em que interposto o recurso (STJ, 2ª Seção, AgInt nos EREsp 1539725, Rel.

Min.

ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJE 19.10.2017). 6.

Apelação provida (TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5046412-02.2018.4.02.5101, Rel.

Des.

Fed.

RICARDO PERLINGEIRO, DJe 5.5.2022) (grifos nossos)   APELAÇÃO CÍVEL.

SFH.

EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

CONSTITUCIONALIDADE.

PURGAÇÃO MORA.

INTIMAÇÃO.

EDITAL.

VALIDADE.

NOTIFICAÇÃO.

LEILÃO.

DESNECESSIDADE. 1.

Apelação cível interposta em face de sentença que julgou procedentes os pedidos para declarar a nulidade de todo o procedimento de consolidação de propriedade fiduciária promovido pela ré, devendo a CEF refazer o procedimento, intimando regularmente a parte autora para purgar a mora. 2.

O Plenário do Supremo Tribunal Federal (STF) validou lei de 1997, que permite que bancos ou instituições financeiras possam retomar um imóvel, em caso de não pagamento das parcelas, sem precisar acionar a Justiça.

A decisão foi tomada no julgamento do Recurso Extraordinário (RE) 860631, com repercussão geral (Tema 982).

A tese de repercussão geral fixada foi a seguinte: “É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal”. 3.

A mera pactuação da garantia de alienação fiduciária gera situação sui generis de desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto do imóvel.

Adimplida a dívida, resolve-se a propriedade fiduciária (art. 25), extinguindo-se a garantia real e transferindo-se a propriedade plena ao adquirente.

Lado outro, não satisfeita a obrigação a cargo do fiduciante, surge o interesse de agir do fiduciário para a cobrança do crédito imobiliário, no que o artigo 26 da Lei nº 9.514/1997 disciplina que, constituída sua mora, consolida-se a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. 4.

No procedimento disciplinado pela Lei nº 9.514/1997, a mora é formalizada perante o Ofício de Registro de Imóveis, a partir de requerimento do credor, mediante a expedição de mandado para a intimação do devedor fiduciante.

Conforme o art. 26, § 1º, da lei em tela, essa comunicação abre o prazo de 15 (quinze) dias ao fiduciante para a purgação da mora.

Salienta-se que, consoante alteração benéfica ao devedor promovida pela Lei nº 13.465/2017, o prazo de que dispõe para purgar a mora restou ampliado, podendo ocorrer até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária (art. 26-A, § 2º). 5.

Consta expressamente da matrícula do imóvel acima que a consolidação da propriedade em favor da CEF deu-se de acordo com o estabelecido no artigo 26, § 7º, da Lei nº 9.514/97, vale dizer, sem a purgação da mora. 6.

Conquanto a CEF somente tenha juntado a documentação solicitada após a prolação da sentença, cabe ressaltar que, conforme evento 1/1º, Anexo 12, o RGI realizou a tentativa de intimação pessoal para purga da mora. 7.

A notificação realizada pelo Oficial do Cartório do 1º Ofício de Registro de Títulos e Documentos do Rio de Janeiro, nos termos do art. 26, § 3º, da Lei n.º 9.514/97, constitui documento hábil para comprovar a mora do devedor e sua notificação pessoal para purgá-la no prazo legal.

O documento é revestido de fé pública, pelo que não há falar em ausência de intimação da autora quanto ao ato.

Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5095063-26.2022.4.02.5101, Rel.

Des.

Fed.

RICARDO PERLINGEIRO, DJe 26.2.2024. 8. É legítima a notificação do devedor por meio de edital no procedimento de execução extrajudicial de financiamento imobiliário, quando frustrada a tentativa de notificação pessoal do devedor (STJ, 4ª Turma, AgInt no REsp 1706761, Rel.

Min.

RAUL ARAÚJO, DJe 22.5.2019). 9.

Esta Corte Regional já se manifestou entendendo que não existe previsão legal determinando a intimação pessoal do mutuário acerca da data da realização dos leilões.

O momento oportuno para a purgação da mora ocorre com a notificação da dívida, de forma que o leilão é apenas consequência lógica do não pagamento do montante devido.

Precedentes: TRF2, 6ª Turma Especializada, AC 01039140920174025104, Juiz Fed.

Conv.

ALFREDO JARA MOURA, DJE 25.4.2019; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5001305-29.2018.4.02.5102, Rel.

Des.

Fed.

RICARDO PERLINGEIRO, DJe 17.2.2022; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5046412-02.2018.4.02.5101, Rel.

Des.

Fed.

RICARDO PERLINGEIRO, DJe 5.5.2022. 10.

Fora oportunizada a purgação da mora, tendo sido expedida notificação para tentativa de notificação pessoal, de modo que não foi demonstrada qualquer irregularidade que pudesse conduzir à anulação do procedimento em análise. 11.

A apelada tinha ciência da inadimplência, admitindo que deixou de efetuar o pagamento das parcelas do financiamento, de modo que a consequência do inadimplemento é a consolidação da propriedade em favor da instituição financeira. 12.

Não se observando irregularidade no procedimento de consolidação da propriedade e leilão do imóvel, imperativa a reforma da sentença para julgar improcedentes os pedidos. 13.

Reformada a sentença, necessária a inversão do ônus sucumbencial, observada a gratuidade da justiça deferida em favor da autora. 14.

Não é caso de aplicação do art. 85, §11 do CPC, eis que não presentes, simultaneamente, os seguintes requisitos: a) decisão recorrida publicada a partir de 18.3.2016, ocasião em que entrou em vigor o novo CPC; b) recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente; c) condenação em honorários advocatícios desde a origem, no feito em que interposto o recurso (STJ, 2ª Seção, AgInt nos EREsp 1539725, Rel.

Min.

ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJE 19.10.2017). 15.

Apelação provida (TRF2, 5ª Turma Especializada, AC5069980-71.2023.4.02.5101, Rel.

Des.

Fed.

RICARDO PERLINGEIRO, DJe 19.7.2024) (grifos nossos)   Noutro giro, os mutuários, ao firmarem contrato de financiamento pelas regras do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), assumem o risco de, em se tornando inadimplentes, terem o contrato executado extrajudicialmente, pois o imóvel fica gravado com o direito real de garantia hipotecária.

Confira-se: AGRAVO DE INSTRUMENTO.

TUTELA DE URGÊNCIA.

SISTEMA FINANCEIRO HABITAÇÃO.

LEILÃO.

EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL.

TUTELA DE URGÊNCIA.

PERIGO DA DEMORA NÃO CONFIGURADO.  1.

Agravo de instrumento contra decisão que pretende a suspensão dos leilões designados para alienação do imóvel objeto da ação. 2.

Os requisitos à concessão de tutela provisória de urgência, de natureza antecipada ou cautelar (requerida seja em caráter antecedente ou incidental), consistem na simultânea presença de fumus boni juris e periculum in mora, ou seja, indícios da probabilidade (ou incontestabilidade) do alegado direito enquanto calcado em fundamento jurídico, bem como de perigo de dano ao mesmo direito ou de risco ao resultado útil do processo, sendo que, de forma contrária, a tutela de urgência não pode causar irreversibilidade dos efeitos antecipados. 3.

O Supremo Tribunal Federal, em sessão virtual do Plenário de 26.3.2021 a 7.4.21, por maioria, apreciando o tema 249 da Repercussão Geral, fixou a seguinte tese: "É constitucional, pois foi devidamente recepcionado pela Constituição Federal de 1988, o procedimento de execução extrajudicial, previsto no Decreto-lei nº 70/66” (STF, Plenário, RE 627.106, Rel.

Min.

DIAS TÓFFOLI, DJe 8.4.2021). 4.

No dia 26.10.2023, o Plenário do Supremo Tribunal Federal validou lei de 1997, que permite que bancos ou instituições financeiras possam retomar um imóvel, em caso de não pagamento das parcelas, sem precisar acionar a Justiça.

A decisão foi tomada no julgamento do Recurso Extraordinário (RE) 860631, com repercussão geral (Tema 982).

A tese de repercussão geral fixada foi a seguinte: “É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal”. 5.

Em um juízo de cognição não exauriente, não se vislumbra, neste momento processual, urgência na situação, caracterizando o perigo da demora, uma vez que a determinação da realização do leilão do imóvel não implica imediato desapossamento do bem, afastando-se, assim, o risco da demora do pleito.

Precedentes: TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 5014591-49.2021.4.02.0000, Rel.

Des.

Fed.

RICARDO PERLINGEIRO, DJe 16.2.2022; TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 0000520-30.2021.4.02.0000, Rel.

Des.

Fed.

RICARDO PERLINGEIRO, DJe 20.8.2021; TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 5006989-02.2024.4.02.0000, Rel.

Des.

Fed.

RICARDO PERLINGEIRO, DJe 8.7.2024. 6.

A própria agravante admite a inadimplência, o que justifica o início do procedimento de execução extrajudicial realizado pelo banco. 7.

A recorrente informa que houve o cancelamento da consolidação da propriedade pela instituição financeira, o que afasta o perigo da demora. 8.

Faz-se necessária a oitiva da instituição financeira e consequente dilação probatória, a fim de averiguar a regularidade do procedimento de execução extrajudicial.

Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 5004098-42.2023.4.02.0000, Rel.

Des.

Fed.

RICARDO PERLINGEIRO, DJe 18.5.2023 6.

Os mutuários, ao firmarem contrato de financiamento pelas regras do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), assumem o risco de, em se tornando inadimplentes, terem o contrato executado extrajudicialmente, pois o imóvel fica gravado com o direito real de garantia hipotecária.

Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 00079284820164020000, Rel.

Juiz Fed.

Conv.

JOSÉ EDUARDO NOBRE MATTA, DJe 29.5.2018. 7.

O direito de manutenção a permanecer no imóvel somente permanece hígido enquanto se mantiveram adimplentes com as prestações pactuadas.

Caso venham a ser descumpridas as cláusulas contratuais, pode a CEF iniciar o procedimento de execução extrajudicial.

Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5004135-25.2019.4.02.5104, Rel.

Des.

Fed.

RICARDO PERLINGEIRO, DJe 22.5.2023. 8.

A CEF não pode ser obrigada a renegociar, de modo que não pode o Poder Judiciário forçar a repactuação do acordo na seara administrativa ou impor coercitivamente a transação judicial.

Precedentes: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5012693-58.2020.4.02.5101, Rel.

Des.

Fed.

RICARDO PERLINGEIRO, DJe 1.4.2022; TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 5015421-15.2021.4.02.0000, Rel.

Des.

Fed.

RICARDO PERLINGEIRO, DJe 15.2.2022. 9.

Agravo de instrumento não provido (TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 5010324-29.2024.4.02.0000, Rel.

Des.

Fed.

RICARDO PERLINGEIRO, DJe 23.9.2024) (grifos nossos)   Para evitar as medidas constritivas do financiamento, tais como a realização do leilão e a consolidação da propriedade, torna-se necessário, em tese, que o mutuário cumpra as exigências estabelecidas na Lei n. 10.931/2004, que impõe, entre outros requisitos, a necessidade de assegurar a continuidade do pagamento, no tempo e modo contratados, do valor incontroverso das prestações (§ 1º do artigo 50), bem como efetuar o depósito integral dos valores controvertidos cobrados pelo agente financeiro (§ 2º do artigo 50).

Vale destacar, ainda, que o Superior Tribunal de Justiça fixou o entendimento no sentido de que não deve ser decretada a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca da parte.

Confira-se: PROCESSO CIVIL.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

BEM IMÓVEL.

LEILÃO EXTRAJUDICIAL.

INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR.

OBRIGATORIEDADE.

CIÊNCIA INEQUÍVOCA.

ANÁLISE INCONCLUSA.

RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM.

DECISÃO MANTIDA. 1.

No contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei n. 9.514/1997, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial.

Precedentes. 2.

Ao mesmo tempo, é firme a jurisprudência do STJ no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca da parte. 3.

No caso, afastado o fundamento jurídico do acórdão, revelou-se necessário o retorno dos autos ao Tribunal de origem, pois permaneceu inconclusa a análise sobre a possível ciência das partes a respeito dos leilões. 4.

Agravo interno a que se nega provimento.  (STJ, 4ª Turma, AgInt no AgInt no AREsp: 1897413 SP, DJe 1.7.2022) (grifos nossos)   No caso dos autos, conforme observado pelo Juízo de origem, a CEF encaminhou ao endereço constante nos autos duas correspondências com Aviso de Recebimento – AR, sendo que a AR do evento 17, out5, este foi devolvido sem entrega, sob o fundamento de que o logradouro não é atendido pela entrega domiciliar.

Conforme consignado na sentença, “a lei não exige que a correspondência seja recebida pelo devedor, bastando que seja enviada para os “endereços constantes do contrato”.

Neste ponto, observo que a notificação foi enviada para o endereço da rua Esedic João Carvalho, nº 85, Presidente Vargas, Campos dos Goytacazes”.

Ademais, é obrigação do devedor fiduciante manter atualizado o endereço perante a instituição financeira, não havendo qualquer comprovação nos autos de que a CEF de eventual alteração de endereço.

Em caso semelhante: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

AÇÃO ANULATÓRIA COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA.

EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DE CONTRATO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO.

CONSTITUCIONALIDADE DA LEI Nº 9.514/97.

CIÊNCIA PRESUMIDA ENTRE CONVIVENTES.

AUSÊNCIA DE NULIDADE.

RECURSO PROVIDO.

I.

CASO EM EXAME 1.

Apelação interposta contra a sentença que julgou procedente o pedido para declarar a nulidade do procedimento de execução extrajudicial referente ao imóvel objeto da presente demanda.

Determinou-se que a CEF adote todas as providências necessárias ao cancelamento das averbações relativas à execução extrajudicial na matrícula do imóvel, bem como de todos os procedimentos administrativos voltados à consolidação da propriedade, por vício procedimental.

Ainda, foi concedida a tutela de urgência, por sentença, diante do risco ao resultado útil do processo e do reconhecimento da existência do direito postulado, determinando que a CEF suspenda a prática de atos executivos, desfazendo os que se mostrarem necessários à efetividade da decisão, devendo manter os autores na posse do bem até eventual regularização do procedimento de execução extrajudicial, em estrita observância ao disposto na Lei nº 9.514/97, com as alterações promovidas pelas Leis nº 13.645/17 e nº 14.711/2023.

II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2.

Há três questões em discussão: (i) definir se houve regular intimação dos devedores para a purgação da mora no procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/97; (ii) apurar se foi regularmente realizada a notificação dos leilões extrajudiciais; e (iii) verificar a ocorrência de eventual venda por preço vil do imóvel.

III.

RAZÕES DE DECIDIR 3.

A jurisprudência do STJ reconhece que a execução extrajudicial prevista na Lei nº 9.514/97 prevalece sobre as disposições do Código de Defesa do Consumidor, por se tratar de legislação específica aplicável aos contratos com garantia de alienação fiduciária. 4.

O STF, no julgamento do Tema 982 da Repercussão Geral, firmou a tese de que é constitucional o procedimento extrajudicial de execução da cláusula de alienação fiduciária previsto na Lei nº 9.514/97, dada a sua compatibilidade com as garantias constitucionais do devido processo legal. 5.

A intimação para a purgação da mora foi realizada por oficial de Registro de Títulos e Documentos, com a entrega da notificação no endereço comum dos conviventes, sendo suficiente, conforme entendimento jurisprudencial, para presumir a ciência de ambos. 6.

As certidões lavradas por oficial de cartório possuem fé pública e presunção juris tantum de veracidade, não havendo nos autos qualquer elemento de prova idôneo a infirmar a regularidade do ato de notificação. 7.

Quanto à intimação das datas dos leilões, observou-se o disposto no art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/97, que exige apenas o envio de correspondência aos endereços contratuais, inclusive eletrônico, o que foi devidamente cumprido pela instituição financeira. 8.

A alegação de preço vil na alienação extrajudicial não se sustenta, pois a venda seguiu os critérios legais estabelecidos nos arts. 24, parágrafo único, e 27 da Lei nº 9.514/97. 9.

A inadimplência, por si só, não justifica a revisão contratual nem impede a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, sendo descabido o argumento de função social da propriedade para afastar a execução da dívida. 10.

O direito à moradia e o princípio da dignidade da pessoa humana não podem ser interpretados de modo a justificar o inadimplemento contratual em desfavor do credor, especialmente nos contratos firmados no âmbito do SFH 11.

Ausente qualquer nulidade no procedimento de execução extrajudicial, não há fundamento para o pedido de indenização por danos morais formulado pelos autores. 12.

Diante da improcedência dos pedidos, devem ser invertidos os ônus sucumbenciais, com base no princípio da causalidade, observada a condição suspensiva da gratuidade da justiça.

IV.

DISPOSITIVO E TESE 13.

Recurso provido. 14.

Tese de julgamento: a) É constitucional o procedimento de execução extrajudicial de imóvel com garantia de alienação fiduciária, conforme previsto na Lei nº 9.514/97. b) A intimação de um dos conviventes no endereço comum do casal presume a ciência do outro, sendo válida para fins de purgação da mora. c) A notificação das datas dos leilões extrajudiciais é regular quando realizada por correspondência aos endereços constantes do contrato, inclusive o eletrônico, conforme art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/97. d) A alienação do imóvel por valor definido nos termos do edital e da legislação aplicável não configura venda por preço vil. e) A inadimplência do mutuário não autoriza a revisão contratual com base na função social da propriedade ou no direito à moradia, quando ausentes vícios no procedimento de execução.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, arts. 5º, LIV e LV; CPC/2015, arts. 405 e 85, § 2º; Lei nº 8.935/1994, art. 3º; Lei nº 9.514/1997, arts. 24, parágrafo único; 26; 27, § 2º-A.

Jurisprudência relevante citada: STF, Tema 982 da Repercussão Geral, Plenário, Rel.

Min.

Luís Roberto Barroso, j. 26.10.2023; STJ, REsp 1.891.498, 2ª Seção, Rel.

Min.

Marco Buzzi, j. 26.10.2022; STJ, AREsp 2084725/CE, Rel.

Min.

Paulo de Tarso Sanseverino, DJe 25.05.2022; STJ, REsp 1.654.112/SP, Rel.

Min.

Ricardo Villas Bôas Cueva, DJe 23.08.2018; TRF2, AC 0009645-26.2013.4.02.5101, Rel.

Des.

Fed.

Ricardo Perlingeiro, DJe 03.12.2021; TRF2, AC 5001305-29.2018.4.02.5102, Rel.

Des.

Fed.

Ricardo Perlingeiro, DJe 16.02.2022; TRF2, AC 0094524-13.2016.4.02.5116, Rel.

Des.

Fed.

Guilherme Couto de Castro, DJe 12.03.2020 (TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5013478-12.2023.4.02.5102, Rel.

Des.

Fed.

MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA, DJe 16.05.2025) (grifos nossos)   Noutro giro, cabe registrar que o apelante tinha ciência da inadimplência, admitindo que deixou de efetuar o pagamento das parcelas do financiamento, de modo que a consequência do inadimplemento é a consolidação da propriedade em favor da instituição financeira.

Neste sentido: APELAÇÃO CÍVEL.

SFH.

EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

CONSTITUCIONALIDADE.

PURGA DA MORA.

INTIMAÇÃO EDITAL.

VALIDADE.

REDUÇÃO DE RENDA.

TEORIA IMPREVISÃO.

NÃO INCIDÊNCIA. 1.

Apelação cível interposta em face de sentença que julgou improcede