TRF2 - 5077597-14.2025.4.02.5101

PROCEDIMENTO COMUM Nº 5077597-14.2025.4.02.5101/RJ AUTOR: ROGERIO DE FIGUEIREDO DOS SANTOSADVOGADO(A): DIOVANA HENRIQUE BASTOS DE SOUZA (OAB RJ250151)AUTOR: MARIA DOS SANTOS VIEIRAADVOGADO(A): DIOVANA HENRIQUE BASTOS DE SOUZA (OAB RJ250151) DESPACHO/DECISÃO Trata-se de ação de conhecimento, pelo procedimento comum, ajuizada por ROGERIO DE FIGUEIREDO DOS SANTOS e MARIA DOS SANTOS VIEIRA em face de CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF com pedido de tutela de urgência "para obstar o Réu de prosseguir com o processo de execução extrajudicial do bem imóvel dado em garantia hipotecária, suspendendo o leilão designado para os dias 13/08/2025 e 18/08/2025 às 10:00 horas; bem como que se abstenha da emissão da CARTA DE ARREMATAÇÃO em favor de terceiros ou do próprio banco, em virtude de adjudicação compulsória" (1.1).

A parte autora relata que "celebrou junto à ré, em 09 de dezembro de 2011 “Contrato por Instrumento Particular de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional com Fiança, Alienação Fiduciárias em Garantia e Outras Obrigações – Imóvel na Planta - Programa Carta de Crédito FGTS e Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV – Recursos do FGTS do(s) Comprovador(es) e Devedor(es)/Fiduciante(s)” para aquisição do imóvel".

Alega que "quando assinou o contrato com a Ré possuía condições de adimplir o financiamento.

No entanto, após contrair o financiamento passou por diversas dificuldades e não conseguiu mais arcar com o financiamento" e "que quando conseguiu valores para negociar os juros e multas acumulados com as prestações vencidas ficaram muito altos e parte Ré não aceitou nenhuma forma de pagamento se não a vista".

Sustenta que "a falta de notificação para purgar a mora gera nulidade do procedimento de consolidação da propriedade imobiliária em favor do Réu, devendo a mesma ser anulada".

Argumenta que "deve ser anulada a consolidação da propriedade, tendo em vista que o agente financeiro não promoveu a notificação da parte Autora conforme determinando em lei sobre os leilões aprazados". É o relatório do necessário.

Decido.

A tutela provisória de urgência encontra-se regulada no artigo 300 do CPC, possuindo os seguintes requisitos: “Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. § 1o Para a concessão da tutela de urgência, o juiz pode, conforme o caso, exigir caução real ou fidejussória idônea para ressarcir os danos que a outra parte possa vir a sofrer, podendo a caução ser dispensada se a parte economicamente hipossuficiente não puder oferecê-la. § 2o A tutela de urgência pode ser concedida liminarmente ou após justificação prévia. § 3o A tutela de urgência de natureza antecipada não será concedida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão”. (g.n.) A questão em análise versa sobre contrato de alienação fiduciária de imóvel firmado nos termos da Lei nº 9.514/1997.

Quanto à intimação do devedor para purgação da mora, a lei assim estabelece, com nossos destaques: "Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. § 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. § 3o-A.  Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). § 3o-B.  Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. [...] Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. § 1o  Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes.     (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. § 2o-A.  Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.    (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2o-B.  Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos.    (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil. § 5º Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2º, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o § 4º." (g.n.)  A parte autora não nega o inadimplemento da dívida, afirma tão somente que "o agente financeiro não promoveu a notificação da parte Autora", não lhe sendo oportunizada a purgação da mora.

Consoante a disciplina da Lei nº 9514/1997, quedando-se inerte o mutuário para purgar a mora, abre-se a possibilidade da consolidação da propriedade nas mãos da instituição bancária credora, habilitando-a a promover a alienação extrajudicial do imóvel.

Neste sentido, destaco: "CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO.

EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL.

MANUTENÇÃO NA POSSE DO IMÓVEL TUTELA DE URGÊNCIA.

ARTIGO 300 DO NOVO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL.

AUSÊNCIA DE PLAUSIBILIDADE.

INADIMPLÊNCIA.

DESEMPREGO.

TEORIA DA IMPREVISÃO.

INAPLICABILIDADE. 1.

A concessão de tutela de urgência demanda a presença dos requisitos especificados no caput do artigo 300 do novo Código de Processo Civil, quais sejam, a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. 2.

In casu, embora presente o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, consistente na perda do imóvel, em decorrência da ultimação da execução extrajudicial, não se vislumbra a existência de elementos que evidenciem a probabilidade do direito. 3.

As partes celebraram contrato de financiamento habitacional no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, com garantia de alienação fiduciária, sendo regido, portanto, pelo disposto na Lei n. 9.514/97. 4.

Neste caso, o imóvel financiado remanesce na propriedade da CEF até que ocorra a condição resolutiva que é o pagamento total da dívida pelo adquirente/fiduciante (art. 22 da Lei 9.514/97), sendo dada ao devedor a posse indireta sobre a coisa dada em garantia, mas havendo o inadimplemento contratual e decorrido o prazo para a purgação da mora, a propriedade será consolidada em nome da CEF (art. 26). 5.

Para purgar os efeitos da mora e evitar as medidas constritivas do financiamento, tais como a realização do leilão e a consolidação da propriedade, é necessário que os agravantes cumpram as exigências estabelecidas na Lei n. 10.931/2004, que impõe, entre outras exigências, a necessidade de assegurar a continuidade do pagamento, no tempo e modo contratados, do valor incontroverso das prestações (§ 1º do artigo 50), bem como efetuar o depósito integral dos valores controvertidos cobrados pelo agente financeiro (§ 2º do artigo 50), o que inocorreu na hipótese em tela. 6. Considerando a inadimplência do agravante, não pode a CEF ser privada de tomar as providências cabíveis no intuito de cobrar a dívida ou executar as respectivas garantias, conforme previsto contratualmente (cláusula décima oitava). 7.

O desemprego não se afigura como circunstância hábil na aplicação da "Teoria da Imprevisão", pois a redução da renda familiar pode ser motivo imprevisto, mas jamais imprevisível, não sendo considerado um evento extraordinário, sobretudo quando se trata de financiamento de longo prazo, como na hipótese em tela, fixado em 420 meses, o que pressupõe sujeição de riscos.

Precedentes deste Tribunal. 8.

Não é dado ao órgão colegiado sobrepor-se ao juízo monocrático na avaliação das circunstâncias fáticas que ensejaram o indeferimento da medida requerida, quando esta foi proferida com razoabilidade, em consonância com as circunstâncias verificadas nos autos de origem, as leis de regência e a jurisprudência dominante. 9.

Agravo de Instrumento desprovido." (AI 0004056-88.2017.4.02.0000 - TRF2 - 5ª TURMA ESPECIALIZADA - Relator: Desembargador Federal ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES - Data da publicação: 12/06/2017)   (g.n.)  "PROCESSUAL CIVIL.

SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE.

LEI 9.514/97.

NOTIFICAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR.

REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. 1.

Lide envolvendo o pedido de declaração de nulidade do procedimento de execução extrajudicial de imóvel objeto de contrato de financiamento imobiliário firmado pelo autor, em que houve a consolidação da propriedade do bem em nome da CEF.

Alegou o demandante não ter sido pessoalmente intimado para a purga da mora, requisito previsto na Lei n. 9.514/97. 2.

Demonstrado o cumprimento do disposto no artigo 26 da Lei 9.514/97, sendo o devedor notificado pessoalmente para a purga da mora por intermédio do oficial do Registro de Imóveis, não havendo qualquer ilegalidade neste tocante. 3.

A ausência de assinatura do devedor não pode ser obstáculo à notificação procedida, uma vez que, como afirmado na certidão, foi o mutuário cientificado recebeu a contrafé, negando-se a exarar seu ciente.

A comprovação de que as comunicações de inadimplemento foram entregues no endereço do imóvel denotam a ciência da parte.

Precedente: STJ, 4ª Turma, AgRg no AREsp 128016, Rel.

Min.

RAUL ARAÚJO, DJe 25.6.2012. 4.

A averbação, pelo oficial do Registro de Imóveis, da notificação e constituição do devedor em mora e da consolidação da propriedade em nome da fiduciária, diante do decurso de prazo sem a purgação da mora, comprova o atendimento ao disposto no art. 26, §§ 1º e 7º, da Lei n. 9.514/97. 5.

Com a consolidação da propriedade em nome da CEF, não subsiste mais a relação contratual.

Na forma do art. 27 da Lei n. 9.514/97, a credora promoverá a alienação do bem por leilão público, no prazo de 30 dias, não havendo previsão legal que determine a intimação do ex-mutuário das datas de sua realização. 6.

Apelação não provida." (AC 0154178-59.2015.4.02.5117 - TRF2 - 8ª TURMA ESPECIALIZADA - relator: Desembargador Federal MARCELO PEREIRA DA SILVA - Data da publicação: 31/08/2016)   (g.n.) De acordo com o Registro do Imóvel juntado pela parte autora, ocorreu a intimação pessoal dos mutuário para a purga da mora  (1.9, p. 3): Como não houve a purgação da mora, registrou-se a consolidação da propriedade em favor da CEF, bem como o cancelamento da propriedade fiduciária (1.9, p. 4): Assim, em análise perfunctória. própria deste momento processual, não se vislumbra qualquer irregularidade ou ilegalidade na conduta da parte ré.

Pelo exposto, INDEFIRO A TUTELA DE URGÊNCIA.  Defiro o pedido de gratuidade de justiça.

Cite-se a parte ré para oferecer contestação, no prazo legal.

Ressalvo que, havendo intenção da parte ré em buscar previamente a solução consensual do litígio, nas hipóteses em que esta for possível, nada impede que seja designado ato para tal fim, desde que expressamente solicitado pelo mesmo, no prazo de 10 dias, contado de sua citação, mediante simples petição, hipótese em que o processo deverá vir concluso para designação de audiência prévia de conciliação.

Intime-se.    

Processo 5077597-14.2025.4.02.5101 distribuido para 14ª Vara Federal do Rio de Janeiro na data de 31/07/2025.