TRF2 - 5010918-09.2025.4.02.0000

Agravo de Instrumento Nº 5010918-09.2025.4.02.0000/RJ AGRAVANTE: JOSIANE MONTEIRO SILVAADVOGADO(A): BRUNA HERVANO GOMES (OAB RJ234838) DESPACHO/DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de atribuição de efeito suspensivo, interposto por JOSIANE MONTEIRO SILVA contra decisão proferida pelo juízo da 34ª Vara Federal do Rio de Janeiro que, nos autos da ação nº 5076567-41.2025.4.02.5101, indeferiu o requerimento de tutela antecipada, no qual pretendia a agravante: a) a suspensão imediata dos efeitos do leilão extrajudicial eventualmente realizado; b) o impedimento à reintegração de posse, consolidação da propriedade ou registro da arrematação do imóvel; c) a autorização para realizar o depósito judicial das prestações vencidas e vincendas do contrato (evento 4, DESPADEC1).

Em suas razões recursais (evento 1, INIC1), a agravante alega, em suma, que: (i) celebrou contrato de financiamento habitacional com a Caixa Econômica Federal, no âmbito do programa Minha Casa Minha Vida, tendo como objeto o imóvel situado na Rua dos Caquizeiros, nº 48, bloco 6, apto 204, Cosmos, Rio de Janeiro/RJ; (ii) após mais de sete anos de adimplemento pontual, enfrentou dificuldades pessoais e financeiras, culminando na inadimplência a partir de dezembro de 2024; (iii) procurou a instituição ré para negociar a dívida e preservar o imóvel, mas sem sucesso (iv) foi surpreendida com a notícia da realização de leilão extrajudicial, sem qualquer intimação formal ou envio de planilha detalhada do débito.  É o breve relatório.  O artigo 1019, I, do Código de Processo Civil versa sobre a possibilidade de concessão de efeito suspensivo ao agravo de instrumento ou deferimento, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, da pretensão recursal.

Nesse sentido, o artigo 300 do Código de Processo Civil estabelece como requisitos para a concessão da tutela de urgência a existência de elementos que evidenciem a probabilidade do direito, cumulado com o perigo de dano na demora ou o risco ao resultado útil do processo.

Ademais, como pressuposto negativo, impõe o perigo de irreversibilidade dos efeitos da medida.

Dispõe, por sua vez o parágrafo único do artigo 995 do mesmo diploma legal sobre a possibilidade de concessão de efeito suspensivo à eficácia das decisões, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso.  Feitas essas observações, na hipótese, a agravante objetiva a imediata suspensão dos efeitos da consolidação da propriedade e dos leilões de imóvel vinculado a contrato de crédito imobiliário firmando com a CEF, na modalidade de alienação fiduciária, bem como autorização para realizar o depósito judicial das prestações vencidas e vincendas do contrato.

Inicialmente, não se verifica, em cognição sumária, própria ao momento processual, a probabilidade do direito invocado, atinente à alegada irregularidade no bojo do procedimento de execução extrajudicial do imóvel.

O artigo 26 da Lei 9.514/97 assim dispõe: Art. 26.

Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação.  § 1º-A Na hipótese de haver imóveis localizados em mais de uma circunscrição imobiliária em garantia da mesma dívida, a intimação para purgação da mora poderá ser requerida a qualquer um dos registradores competentes e, uma vez realizada, importa em cumprimento do requisito de intimação em todos os procedimentos de excussão, desde que informe a totalidade da dívida e dos imóveis passíveis de consolidação de propriedade.   § 2º O contrato poderá estabelecer o prazo de carência, após o qual será expedida a intimação.   § 2º-A Quando não for estabelecido o prazo de carência no contrato de que trata o § 2º deste artigo, este será de 15 (quinze) dias.   § 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos).    § 3o-A.  Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil).   § 3o-B.  Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.    § 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.   (...) § 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.  Em atenção especialmente às disposições normativas supra destacadas, verifica-se que o procedimento de intimação do devedor para purga da mora poderá se dar por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, procedendo-se à notificação de forma editalícia quando não se logrou localizar o devedor.

In casu, verifica-se que não consta nos autos a certidão de ônus reais do imóvel, documento fundamental para apreciação do requerimento de tutela formulado pela parte autora, ora agravante, pois possibilita a verificação quanto a eventual ausência de notificação para purga da mora, nos termos do que dispõe o artigo 26 da Lei 9.514/97.

Além disso, sobre a comunicação acerca da realização dos leilões, convém destacar que a regra prevista no § 2º-A do artigo 27 da Lei nº 9.514/1997, com redação dada pela Lei nº 14.711/2023, expressamente determina que o devedor deve ser comunicado "por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico", de modo que não há falar em intimação pessoal.

Nota-se, pois, que a agravante também não juntou qualquer comprovação de designação de leilão, sequer mencionando as suas datas.

Vale ressaltar que a agravante pode exercer o direito de preferência pelos devedores até a data da realização do segundo leilão, como previsto no artigo 27, §2º-B, da Lei nº 9.514/1997, verbis: Art. 27. (...) § 2º-B Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos.     (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) Da análise dos autos, neste momento processual, observa-se que inexiste prova firme e segura de que o procedimento de execução extrajudicial do imóvel levado a efeito pela Caixa Econômica Federal contém vícios formais. É imperioso, assim, possibilitar à CEF a produção da prova necessária ao deslinde do feito, reforçando o descabimento, no atual estágio processual, da concessão de tutela pretendida.

Portanto, inexistindo a probabilidade do direito alegado que justifique a concessão de efeito suspensivo, a matéria deve ser submetida ao crivo do colegiado, a quem caberá, oportunamente, apreciar a plausibilidade do direito invocado à luz do conjunto probatório.

Ante o exposto, INDEFIRO o pedido de atribuição de efeito suspensivo ao presente agravo de instrumento. À parte agravada, para que se manifeste, nos termos do artigo 1.019, II, do Código de Processo Civil.

Após, ao Ministério Público Federal, para parecer, nos termos do inciso III, do referido artigo.

Publique-se.

Intimem-se.    

Processo 5010918-09.2025.4.02.0000 distribuido para GABINETE 23 - 8ª TURMA ESPECIALIZADA na data de 06/08/2025.