TRF2 - 5001885-06.2025.4.02.5105

PROCEDIMENTO COMUM Nº 5001885-06.2025.4.02.5105/RJ AUTOR: PAMELLA VIANNA SILVAADVOGADO(A): DANIEL TADEU ROCHA (OAB SP404036) ATO ORDINATÓRIO Conforme determinado no evento 5, INTIMA-SE a parte autora para se manifestar em réplica e, sendo o caso, sobre eventuais documentos juntados, no prazo de 15 dias úteis, devendo, ainda, especificar, justificadamente, as provas que deseja produzir, nos termos do art. 350 do CPC.        

PROCEDIMENTO COMUM Nº 5001885-06.2025.4.02.5105/RJ AUTOR: PAMELLA VIANNA SILVAADVOGADO(A): DANIEL TADEU ROCHA (OAB SP404036) DESPACHO/DECISÃO   Trata-se de ação, pelo procedimento ordinário, ajuizada por PAMELLA VIANNA SILVA em desfavor da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, objetivando, em sede de tutela provisória, a suspensão de leilões.

Afirmou ter adimplido o contrato de financiamento com garantia de alienação fiduciária até sofrer dificuldades financeiras decorrentes de separação conjugal e cuidados ao pai gravemente enfermo, fatos que culminaram na inadimplência.

Informou que o procedimento de execução extrajudicial foi conduzido em desacordo com a Lei nº 9.514/97, pela ausência de notificação pessoal para purgação da mora e de comunicação formal das datas, horários e locais dos leilões, o que inviabilizou o exercício do direito de preferência.

Sustentou a demandante que não teve acesso à planilha atualizada da dívida, impossibilitando eventual depósito judicial ou negociação, e que tais falhas procedimentais acarretam a nulidade da consolidação da propriedade e das praças designadas.

Afirmou haver risco iminente de perda definitiva do bem, com dano de difícil reparação, e invoca precedentes do STJ e dos TRFs que exigem estrita observância das formalidades legais, inclusive a intimação pessoal do devedor e o respeito ao direito de preferência.

Requereu, liminarmente, a suspensão dos leilões (1ª praça em 18/08/2025 e 2ª praça em 21/08/2025) e de seus efeitos, a averbação da existência da ação na matrícula do imóvel, a manutenção de sua posse e a apresentação pela ré da planilha de débitos.

No mérito, pleiteia a declaração de nulidade de todo o procedimento expropriatório, a proibição de atos de expropriação e a anulação do registro de consolidação da propriedade, além da concessão da gratuidade de justiça e da inversão do ônus da prova.  Conforme Edital adunado no evento 1, EDITAL9 o leilão público referente ao imóvel objeto da lide ocorrerá em 18/08/2025 (1º leilão) e 21/08/2025 (2º leilão).

Inicialmente, destaque-se que o STJ se manifestou pela aplicabilidade da Lei nº 13.465/2017 aos contratos firmados antes de sua edição, uma vez que prevalece a data da consolidação da propriedade do imóvel em favor do fiduciário, e não a data da contratação.

Eis a ementa: “PROCESSUAL CIVIL.

RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL.

PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO.

IMPOSSIBILIDADE.

APLICAÇÃO DA LEI Nº 13.465/2017.

DIREITO DE PREFERÊNCIA. 1.

Ação anulatória de ato jurídico ajuizada em 19/02/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 28/03/2022 e atribuído ao gabinete em 04/07/2022. 2.

O propósito recursal consiste em decidir acerca da possibilidade de o mutuário efetuar a purgação da mora, em contrato garantido por alienação fiduciária de bem imóvel, após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário. 3.

De acordo com a jurisprudência do STJ, antes da edição da Lei nº 16.465/2017, a purgação da mora era admitida no prazo de 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997 ou, a qualquer tempo, até a assinatura do auto de arrematação do imóvel, com base no art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, aplicado subsidiariamente às operações de financiamento imobiliário relativas à Lei nº 9.514/1997.

Precedentes. 4.

Após a edição da Lei nº 13.465, de 11/7/2017, que incluiu o § 2º-B no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, assegurando o direito de preferência ao devedor fiduciante na aquisição do imóvel objeto de garantia fiduciária, a ser exercido após a consolidação da propriedade e até a data em que realizado o segundo leilão, a Terceira Turma do STJ, no julgamento do REsp 1.649.595/RS, em 13/10/2020, se posicionou no sentido de que, "com a entrada em vigor da nova lei, não mais se admite a purgação da mora após a consolidação da propriedade em favor do fiduciário", mas sim o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária, previsto no mencionado art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997. 5.

Na oportunidade, ficou assentada a aplicação da Lei nº 13.465/2017 aos contratos anteriores à sua edição, considerando, ao invés da data da contratação, a data da consolidação da propriedade e da purga da mora como elementos condicionantes, nos seguintes termos: "i) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; ii) a partir da entrada em vigor da lei nova, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997" (REsp 1.649.595/RS, Terceira Turma, julgado em 13/10/2020, DJe de 16/10/2020). 6.

Hipótese dos autos em que a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário ocorreu após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, razão pela qual não há que falar em possibilidade de o devedor purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, ficando assegurado apenas o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária. 7.

Recurso especial conhecido e não provido. (REsp n. 2.007.941/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 14/2/2023, DJe de 16/2/2023.) Pois bem.

A Lei nº 9.514/97, em redação vigente à época da consolidação da propriedade (28/06/2024 - evento 1, MATRIMOVEL11), assim estabelece acerca dos pontos controvertidos pelo demandante: Art. 26.

Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.   (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação.   (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) (...) § 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos).    (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3o-A.  Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil).   (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) (...) § 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.    (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-A É responsabilidade do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante informar ao credor fiduciário sobre a alteração de seu domicílio.     (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-B Presume-se que o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante encontram-se em lugar ignorado quando não forem encontrados no local do imóvel dado em garantia nem no endereço que tenham fornecido por último, observado que, na hipótese de o devedor ter fornecido contato eletrônico no contrato, é imprescindível o envio da intimação por essa via com, no mínimo, 15 (quinze) dias de antecedência da realização de intimação edilícia.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) (...) § 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.         (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) § 8o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27.       (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) Art. 26-A.

Os procedimentos de cobrança, purgação de mora, consolidação da propriedade fiduciária e leilão decorrentes de financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, exceto as operações do sistema de consórcio de que trata a Lei nº 11.795, de 8 de outubro de 2008, estão sujeitos às normas especiais estabelecidas neste artigo.    (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1o  A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1o do art. 26 desta Lei.     (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3º do art. 27 desta Lei, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária.     (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) (...) Art. 27.

Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei.     (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1o  Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes.     (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) Fazendo uma cognição sumária dos fatos aventados pela parte autora na petição inicial, bem como dos documentos apresentados, não vislumbro a presença dos requisitos cumulativos aptos à concessão da tutela de urgência nos moldes do art. 300 do CPC.

Vejamos.

Em relação à alegação de falta de intimação para purgar a mora, a certidão lavrada pelo Registro Geral de Imóveis do 2º Ofício de Nova Friburgo, relativa ao imóvel de matrícula nº 16755, registra as seguintes averbações: notificação extrajudicial entregue à mutuária em 02/10/2024 (Av5); consolidação da propriedade do imóvel em favor da requerida em 10/03/2024(Av6) - evento 1, MATRIMOVEL11.

O contrato de mútuo com alienação fiduciária firmado entre as partes prevê expressamente que, consolidada a propriedade em nome da CEF em razão de mora não purgada, o imóvel deverá ser alienado, com observância dos procedimentos do art. 27 da Lei nº 9.514/97 (evento 1, CONTR8, Página 12).

Nota-se que, além do incontroverso inadimplemento, aparentemente houve a intimação da parte autora e a consolidação da propriedade em nome da CEF, sendo certo que deve prevalecer a princípio a presunção de veracidade dos registros públicos.

Nesse sentido: AGRAVO DE INSTRUMENTO.

SFH.

ANTECIPAÇÃO DE TUTELA.

INTIMAÇÃO PARA PURGA DA MORA.

NOTIFICAÇÃO DOS LEILÕES EXTRAJUDICIAIS.

AVERBAÇÃO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL.

RECURSO DESPROVIDO.1.

Agravo de Instrumento interposto por fiduciante em face da Decisão que indeferiu o pedido de antecipação da tutela de urgência pleiteada, através da qual a parte autora, ora agravante, objetivava que fosse "anulado o leilão do imóvel descrito sob a matrícula nº 125.284 no 6º Registro de Imóveis da Comarca da Capital - RJ, bem como qualquer outro ato de leilão que venha a ocorrer ou que já tenha ocorrido, e ainda seus efeitos considerando que pode ou não ocorrer a arrematação por terceiros, expedindo ofício ao Leiloeiro, Cartório e requerido para que se abstenham a realização e concretização do Leilão".2.

Na origem, a ora Agravante ajuizou a presente demanda objetivando a anulação do leilão decorrente da execução extrajudicial do contrato de financiamento firmado entre a Agravante e a CEF no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação - SFH.3.

A Agravante fundamenta o seu pedido de deferimento da tutela antecipada com base na não observação, pela CEF, do procedimento legal para a execução extrajudicial do imóvel objeto do financiamento imobiliário.4.

Intimação para a purga da mora averbada na Matrícula do imóvel.

Em análise superficial, não se observa qualquer indício de irregularidade na referida averbação.  5.

Conhecimento da Agravante dos leilões extrajudiciais em momento anterior a sua realização.

Possibilidade do exercício do direito de preferência.

Ausência de prejuízo.6.

Ausência da probabilidade do direito para a concessão da tutela antecipada requerida.7.

Recurso desprovido.(TRF2 , Agravo de Instrumento, 5013278-48.2024.4.02.0000, Rel.

REIS FRIEDE , 6a.

TURMA ESPECIALIZADA , Rel. do Acordao - REIS FRIEDE, julgado em 29/11/2024) No mais, conforme previsão também expressa em contrato (cláusula 19.2 - evento 1, CONTR8, Página 12), após a consolidação da propriedade e até a data de realização do 2º leilão - 21/08/2025, no caso concreto (evento 1, EDITAL9) -, é assegurado ao devedor o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel, o que afasta a alegação de perigo de dano.

Evidencia-se, também, a ciência do autor quanto às datas dos leilões, considerando as disposições contratuais (cláusula 20.2 - evento 1, CONTR8, Página 12 ) e o edital juntado em evento 1, EDITAL9 No que concerne ao requerimento para que a CEF a planilha de débitos e o descritivo dos valores pagos, à luz do art. 373, I, CPC, é ônus da parte autora a prova de fato constitutivo de seu direito, sendo certo que não foi comprovada nos autos a alegada dificuldade para obtenção da informação desejada.  Por fim, indefiro também o pedido de averbação premonitória.

A publicidade prevista no art. 828 do CPC só diz respeito à realização do ato em execuções por quantia certa.

Não há, assim, probabilidade do direito nesse ponto.

Em suma, no caso concreto, faz-se necessária a observância da regular instrução probatória e do princípio do contraditório, com a manifestação da requerida acerca das alegações e dos requerimentos do autor, notadamente quanto à ausência de notificação adequada para purgação da mora.

Do exposto, INDEFIRO A TUTELA DE URGÊNCIA.

DAS DETERMINAÇÕES (I) INTIME-SE a parte autora da decisão de indeferimento da tutela de urgência e também para que, no prazo de 15 dias junte documento comprobatório da hipossuficiência alegada, vale dizer, contracheques atualizados E cópia das declarações de imposto de renda referentes aos dois últimos exercícios OU prova de que é isento de prestar declaração para fins de recolhimento de imposto de renda (documento emitido no site da receita federal comprovando que não existe declaração na base de dados - consulta através do link: https://solucoes.receita.fazenda.gov.br/Servicos/consrest/Atual.app/paginas/index.asp), sob pena de indeferimento da gratuidade de justiça requerida (art. 99, parágrafo 2º do CPC). Ressalto que a parte autora deverá acessar o link indicado.

Em seguida, preencher os campos solicitados e printar a tela com o resultado da pesquisa.

Após, deverá peticionar juntando o resultado da consulta.

Alternativamente, poderá promover o recolhimento das custas judiciais devidas.  (II) CITE-SE a ré para apresentar contestação, no prazo de 15 dias úteis, conforme art. 183 c/c 335 do CPC.

No mesmo prazo, deverá apresentar todo procedimento de consolidação da propriedade do imóvel objeto da lide, notadamente os atos de intimação da parte autora, bem como indicar, precisa e motivadamente, as provas que entender pertinentes (III) Em seguida, INTIME-SE a parte autora para se manifestar em réplica e, sendo o caso, sobre eventuais documentos juntados, no prazo de 15 dias úteis, devendo, ainda, especificar, justificadamente, as provas que deseja produzir, nos termos do art. 350 do CPC; (IV) Por fim, VOLTEM-ME conclusos para saneamento, havendo pedido de produção de provas, ou, caso contrário, para sentença.    

Processo 5001885-06.2025.4.02.5105 distribuido para 2ª Vara Federal de Nova Friburgo na data de 06/08/2025.