TRF2 - 5001329-89.2025.4.02.5109

PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL Nº 5001329-89.2025.4.02.5109/RJ AUTOR: MACIEL FERNANDO DE CAMPOSADVOGADO(A): MATEUS RODRIGUES DA COSTA (OAB RJ231858)ADVOGADO(A): DAVI DE PAULA GAMA (OAB RJ240560)ADVOGADO(A): PEDRO VIANA SALVIO (OAB RJ231377) DESPACHO/DECISÃO Trata-se de ação proposta por MACIEL FERNANDO DE CAMPOS em face da CEF, na qual pleiteia, em sede de tutela antecipada de urgência, a suspensão dos efeitos da consolidação da propriedade, inclusive para impedir a realização de leilão do imóvel ou outro ato constritivo, até o julgamento final da ação.

Em definitivo, requer: (i) a declaração de nulidade das averbações AV-6-2498 e AV-7-2498 na matrícula do imóvel (ii) autorização para o autor realizar depósitos judiciais mensais referentes às parcelas do financiamento habitacional.

Em sua causa de pedir, a parte autora sustenta ter celebrado o contrato de compra e venda n.º 855550461077, para aquisição do imóvel localizado na Rua Ouro Preto, nº 140, apartamento 102, Village, Porto Real/RJ, registrado sob a matrícula nº 2498, Livro 2, no Cartório do Ofício Único de Porto Real/RJ.

Informa que, em decorrência de dificuldades financeiras supervenientes, tornou-se inadimplente com o pagamento das parcelas do contrato.

Ressalta que a consolidação da propriedade se deu sem que o autor fosse notificado para purgar a mora. É o relatório do necessário. Decido.

O Código de Processo Civil autoriza a concessão da tutela de urgência quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (art. 300 do CPC).

No caso, a inadimplência contratual, admitida pela parte autora na inicial, autorizou o início do procedimento de consolidação da propriedade do bem e posterior alienação mediante leilão extrajudicial, nos termos da Lei n. 9.514/97.

E segundo as disposições que regulam tal procedimento, somente o depósito da integralidade do valor do débito, com os respectivos encargos legais, tributos e despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão (art. 27, § 2º-B, da Lei n. 9.514/97), poderia impedir a alienação.  O demandante argumenta que a inadimplência contratual decorreu de problemas financeiros que o impossibilitaram de manter o pagamento das prestações pactuadas.

Todavia é pacífico o entendimento jurisprudencial no TRF da 2ª Região no sentido de que o desemprego, ou mesmo as variações salariais decorrentes de nova contratação empregatícia do mutuário, por mais inesperadas que sejam, não constituem evento extraordinário que extrapole o curso habitual dos acontecimentos fáticos, mormente em se tratando de financiamentos de longo prazo, pelo que não há direito à repactuação unilateral.

Confira-se: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL.

CONTRATO DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

PRETENSÃO DE REPACTUAÇÃO DO SALDO DEVEDOR.

INAPLICABILIDADE DO CDC.

CONSTITUCIONALIDADE DO PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL.

IMPOSSIBILIDADE DE REVISÃO CONTRATUAL POR ONEROSIDADE FINANCEIRA ORDINÁRIA.

RECURSO DESPROVIDO. 1.

Apelação cível interposta contra a sentença que julgou improcedente o pedido formulado em ação ajuizada em face da Caixa Econômica Federal – CEF, visando à repactuação do saldo devedor de contrato de financiamento habitacional garantido por alienação fiduciária, com o alongamento do prazo para quitação. 2.

Há duas questões em discussão: (i) definir se é juridicamente possível a repactuação judicial compulsória de contrato de financiamento habitacional firmado sob o regime da Lei nº 9.514/1997 em razão de alteração da condição financeira do mutuário; e (ii) estabelecer se é aplicável o Código de Defesa do Consumidor (art. 6º, V) para permitir a revisão das cláusulas contratuais pactuadas no referido contrato. 3.

O contrato objeto da demanda encontra-se garantido por alienação fiduciária, nos termos da Lei nº 9.514/1997, a qual prevê expressamente o procedimento de execução extrajudicial em caso de inadimplemento, cuja constitucionalidade foi reconhecida pelo STF no Tema 982 da Repercussão Geral. 4.

O STJ consolidou o entendimento de que a execução extrajudicial prevista na Lei nº 9.514/1997 prevalece sobre a aplicação do CDC, afastando a sua incidência nos contratos de alienação fiduciária registrados, por se tratar de legislação específica. 5.

A jurisprudência admite a revisão de cláusulas contratuais em contratos bancários apenas em situações excepcionais, desde que demonstrada cabalmente a abusividade ou vantagem excessiva, o que não foi comprovado no caso em apreço. 6.

O apelante não demonstrou qualquer vício de consentimento, ilegalidade contratual ou cláusula abusiva, tampouco que a instituição financeira tenha agido com deslealdade, ônus que lhe incumbia. 7.

Alterações na renda do mutuário, como desemprego ou doença, são riscos ordinários e previsíveis em contratos de longa duração, não configurando, por si, causa para a revisão contratual com base na teoria da imprevisão. 8.

O direito à moradia e o princípio da dignidade da pessoa humana não se sobrepõem à higidez dos contratos validamente firmados, tampouco impedem a adoção das medidas legais para a recuperação do crédito inadimplido. 9.

A tentativa de impor ao credor a renegociação compulsória do contrato desestabilizaria o equilíbrio do sistema financeiro habitacional, violando a segurança jurídica. 10.

Presentes os requisitos legais do art. 85, §11, do CPC, impõe-se a majoração dos honorários advocatícios em 1%, observado o disposto no art. 98, §3o, do CPC, diante da gratuidade de justiça deferida ao apelante. 11.

Recurso desprovido. 12.

Tese de julgamento: a) É constitucional o procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/1997 para contratos com garantia de alienação fiduciária, não sendo exigível a repactuação compulsória pelo Judiciário. b) Não se aplica o art. 6º, V, do CDC aos contratos habitacionais garantidos por alienação fiduciária devidamente registrados, salvo comprovada abusividade nas cláusulas contratuais. c) Alterações na condição financeira do devedor, como desemprego ou doença, não constituem, por si, causa jurídica suficiente para revisão de contrato de financiamento de longa duração. (AC 5009246-23.2024.4.02.5101, Rel.

Des.

Fed.

Mauro Braga, 5ª Turma Especializada, DJ 30 de junho de 2025).  

Por outro lado, quanto ao suposto vício no procedimento de consolidação da propriedade do imóvel, a afirmação demanda dilação probatória, diante das averbações constantes da matrícula do imóvel  (evento 1, out5).

A esse respeito, cumpre esclarecer que a certidão, lavrada pelo Oficial do Registro de Imóveis, nos termos do art. 26, § 3º, da Lei n.º 9.514/97, constitui documento hábil para comprovar a mora do devedor e sua notificação - ainda que por edital - para purgá-la no prazo legal.   Portanto, não afastada, de plano, a presunção de veracidade da certidão cartorária, o aprazamento dos leilões encontra-se revestido de legitimidade, na medida em que o devedor, ciente da consolidação da propriedade, como decorrência lógica de sua inadimplência, tem ciência dos desdobramentos desta consolidação, cujo intuito é a satisfação do crédito inadimplido, com a consequente venda do bem em hasta pública.

Nesse cenário, a análise da questão posta nos autos não prescinde da regular instrução do feito e observância do contraditório, razão pela qual INDEFIRO o pedido de tutela de urgência.  CITE-SE a CAIXA para oferecimento de resposta.

Em igual prazo, deverá fornecer toda documentação de que disponha para o esclarecimento da causa.    

PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL Nº 5001329-89.2025.4.02.5109/RJAUTOR: MACIEL FERNANDO DE CAMPOSADVOGADO(A): MATEUS RODRIGUES DA COSTA (OAB RJ231858)ADVOGADO(A): DAVI DE PAULA GAMA (OAB RJ240560)ADVOGADO(A): PEDRO VIANA SALVIO (OAB RJ231377)DESPACHO/DECISÃODeixo consignado que a parte autora cadastrou, quando da distribuição, a sua opção pela tramitação do presente feito na modalidade do "Juízo 100% Digital", conforme observa-se no evento 2.

Intime-se a parte autora prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de extinção -  Juntar, aos autos, o contrato de financiamento imobiliário nº 855550461077, celebrado com a ré em 18/08/2010.

Processo 5001329-89.2025.4.02.5109 distribuido para 1ª Vara Federal de Resende na data de 07/08/2025.